1、 闻喜县涑水花园保障性住房建设项目可行性研究报告西安亚东建筑工程咨询有限公司二零一二年十月主要编审人员审 定： 审 核： 李 波项目负责： 郭起东编制人员： 钟 涛 杨彦鹏谢 鹏 付 园闻喜县涑水花园保障性住房建设项目1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：闻喜县涑水花园保障性住房建设项目1.1.2 建设性质：新 建1.1.3 建设工期：8 个月1.1.4 建设地点：闻喜县涑水花园内1.1.5 建设单位：闻喜县住房保障和城乡建设管理局1.1.6 法人代表：李志刚1.1.7 建设单位概况闻喜县住房保障和城乡建设管理局是闻喜县政府的直属事业单位。该局承担全区住房保障、住房制度改革、房屋产权
2、产籍管理、拆迁安置管理、房地产 市场管理、等十二项职责，主要 职责 之一就是贯彻执行国家住房保障、住房制度改革、房地产市场、房屋管理方面的法律法规和方针政策，建立当地住房保障体系的制度，完善经济适用住房和廉租住房制度，解决低收入家庭住房困难，并指导组织乡、镇实施的行政执法单位。1.2 可行性研究报告编制依据（1）本项目可行性研究报告编制委托书（2）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）（3）中华人民共和国住房和城乡建设部等其部门关于加快发展经济适用住房的指导意见建保201087 号闻喜县涑水花园保障性住房建设项目1（4）国家计委投资项目可行性研究指南2002 年
3、 1 月（5）国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（6）山西省财政厅、山西省住房和城乡建设厅、山西省发展和改革委员会关于加快推进我省保障性住房工作的意见 （7）项目建设单位提供的其他有关资料1.3 可行性研究范围根据国家相关部委对建设项目可行性研究报告工作范围和深度规定，以及委托方的委托内容和要求，本项目可行性研究的范围为：（1）对项目的投资环境、建设条件进行分析论证；（2）对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；（3）对项目总体规划的合理性进行分析论证；（4）对项目建筑与结构设计的可行性和合理性进行分析论证；（5）对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出意见
4、。环境保护方案按环保部门批复的环评意见实施。（6）根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；（7）根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.4 项目提出的理由国家把解决城市低收入家庭住房困难作为改善民生的重要内容，不断完善政策，健全制度，加大投入。温家宝总 理在 20072010 年的政府工作报告明确提出：要加快住房体制改革，健全保障性住房制度，加快保障性住房建设，增加房源供给，积极解决城市低收入群众的住房困难。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目2要促进房地产市场平稳健康发展，必须大规模实施保障性安居工程。在2010 年 12 月召开的中央经济工作会议首次提出
5、要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。在“十二五”期间把能否解决好低收入家庭的住房困难问题和全面建设小康社会目标紧密相连，中央在 2011 年安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万套，比去年大幅度增加。闻喜县实行住房制度改革和经济适用住房建设以来，广大职工住房条件得到很大提高。但县城郊区偏远乡镇干部、职工和教师等一线人员，至今未享受房改政策，住房比较困难。为了解决县城偏远乡镇干部、职工和教师等一线人员住房困难，根据现行房改政策、经济适用住房政策、全国和山西省建设工作会议精神，结合闻喜县的实际，县政府提出通过建设县职工住房解决一线人员住房困难的意见。 闻喜县住房保障和
6、城乡建设管理局为了贯彻国家政策，进一步推进安居工程建设，促进城郊中低收入家庭住房保障，按照保增长、保民生、保稳定的总体要求，根据闻喜县经济社会发展的实际情况，坚持量力而行，适度保障，统筹规划，分步 实施的原则， 闻喜县住房保障和城乡建设管理局提出在涑水花园新建保障性住房建设项目，建设 96 套保障性住房，把乡镇干部职工和教师等一线工作人员住房纳入保障性住房建设任务当中。这是县政府践行“ 三个代表” 重要思想，全面落实科学发展观和建设和谐社会的重要体现，是政府为民办实事的有效措施，它必将对闻喜的经济的发展起到积极的推动作用。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目31.5 项目建设规模和内容1.5.1
7、项目建设地点本项目区位于闻喜县北部，涑水花园内，项目区东临食品公司住宅区，西临制衣厂住宅区，南临公安部家属院，北临华强贸易有限责任公司住宅楼。项目区周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有关部门初步勘查，未发现需要保护区的文物和古建筑物，无大的工业污染，城市基础配套设施完善，有更好的发展前景和经济、人文发展潜力。1.5.2 项目建设规模闻喜县涑水花园规划总占地面积 3485（约占 5.22 亩），其中:建筑物占地面积 1200，绿化面积 1045，道路及场地硬化面积 1240。规划总建筑面积 8400，其中住宅用房建筑面积 7200，仓储室建筑面积1200。主要技术指标：容积率 2
8、.4，建筑密度 34.4，绿地率 30，该项目实施后可提供住宅 96 套,供 288 人居住。该项目规划新建 1 幢 6 层住宅楼，为砖混结构，建筑面积为 8400。1.6 投资估算与资金筹措项目总投资 861.3 万元，资金来源于项目单位自筹。1.7 项目主要技术经济指标闻喜县涑水花园保障性住房建设项目4表1 涑水花园主要经济技术指标序号 项目名称 单位 数量 备注 规划总用地面积 3485 约合 5.22 亩. 建筑物基地面积 1200. 项目区绿化面积 1045 包括集中绿地与宅间绿化面积. 道路及场地硬化面积 1240 规划总建筑面积 8400. 住宅用房建筑面积 7200. 仓储室建
9、筑面积 1200 可提供住宅单元房 户 (套） 96. 75户型 户 96. 12.5仓储室面积 户 96 居住人口数 人 288 主要技术指标. 容积率 2.4. 建筑密度 34.4. 绿地率 30 估算总投资 万元 861.3. 建安工程费 万元 713. 其他费用 万元 84.5. 基本预备费 万元 63.81.8 结论与建议1.8.1 结论国家和省、市各 级政府高度重视中低收入家庭和住房困难的职工、教师等一线职工的居住条件的改善，把健全和完善住房保障体系，解决城市低收入家庭的住房困难作为践行“三个代表” 主要思想、全面落实科学发展观和建设和谐社会的重要内容，列入政府工作的重要议事日程，
10、制定措施、明确任务、 层层落实。 该建设项目的提出，是县政府为贯彻中央构建和谐社会精神，落实县委、县政府健全和完善住房保障体系，切实解决干部、职工、和教 师等一线人员住房困难而采取的一项重要举措。本项目实施后，将新建住宅楼 1 幢，建筑面积 8400，将提供 96 套住房，预闻喜县涑水花园保障性住房建设项目5计可解决乡镇干部、职工、和教师等一线人员约 288 人的住房问题；社会效益良好，符合国家政策，符合国家、省、市、区的发展规划要求，因此，本项目是十分必要的，是切实可行的。1.8.2 建议（1）建设过程中，建议采用限额设计的方法，对造价实施严格的控制。（2）处理好面积与户型的关系保障性住房的
11、面积，必须符合国家发改委和建设部规定的控制标准，正确处理好面积与户型关系。（3）发展节能、省地、环保型住宅的要求，优化规划设计，完善使用功能。积极推广应用先进、成熟、经济适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，实现“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多 环境美”的目标。（4）新建住房，要坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、省地、环保的要求，在较小的户型内实现基本使用功能。（5）组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。（6）合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。（7）应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。（8）建议及早做好外部
12、环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目62 项目投资环境与必要性分析2.1 项目投资环境分析2.1.1 地理位置闻喜县位于山西省境西南，运城盆地北部，东与绛县、垣曲相接；北同候马、新 绛相连；西与稷山、万荣、运城接壤；南与夏县为毗邻。总面积1160 平方千米，人口 38 万，县政府驻 桐城镇。闻喜县辖 7 个镇、6 个乡：桐城镇、 郭家庄镇、凹底镇、 薛店镇、东镇镇 、礼元镇、 河底镇、神柏乡、阳隅乡、侯村 乡、 裴社 乡、后 宫乡、 石门乡。全 县现有耕地 79.2 万亩，主要种植小麦、棉花、玉米、高粱、谷子、豆类 、油料作物等。2.1.2 自然条件
13、闻喜县属典型暖温带大陆气候，昼夜温差大，一年四季分明。春季干燥多风，夏季炎热，秋季多阴雨，冬季寒冷少雪，降水多集中在夏秋季，年降水量在 450600mm 之间，年均气温 12.5，一月零下 3.2,七月26.5,全年无霜期 190 天。2.1.3 人文历史闻喜县历史悠久，文化发达，名胜古迹很多。现存有唐玄宗所书的御碑和韩愈撰文，祁隽藻书写的裴度平淮西叛乱的“平淮西碑” ，二者都是不可多得的历史文物。闻喜县的文庙，创建于北宋咸平元年，现存大成殿和五龙影壁又修葺一新。闻喜历史上是出人才的地方，见之史册的有地理学家裴秀、文学家郭璞、历史家裴松之、法学家裴政以及唐代名相裴度、南宋名相赵鼎、戊戌六君子之
14、一杨深秀等。仅裴氏一门历代做过宰相的有五十九人，做过将军、尚书、御史等的有二百多人。正如宋代名相司马闻喜县涑水花园保障性住房建设项目7光所说：“闻 喜士大夫之林薮也 ”。2.1.4 交通环境闻喜交通发达，南同蒲铁路自北而南纵贯闻喜县境，礼元至古堆支线铁路为通往中条山矿区的专用线。太原至茅津渡和焦作至侯马两条干线公路穿越县境，此外有县城通往永济县的支线公路与通住县内各村庄的简易公路多条，交通方便。南同蒲铁路、大运高速路、大运二级路、太风路穿境而过，闻垣、新闻、桐石二 级公路全 线贯通。通讯、电力设施先进。2.1.5 经济发展概况经过多年发展，工业已成为闻喜经济的主体截止 2011 年，全县地区生
15、产总值达到 82 亿元，财政总收入达到 7.5 亿元。社会固定资产投资完成 21.1 亿元，社会消费品零售总额 8.9 亿元，城镇居民人均可支配收入为 7260 元， 农民人均纯收入为 2738 元，全县经济飞快发展，县域综合经济实力显著增强，经济总量和各项经济指标增幅在全市处于领先位置。2.2 项目建设的必要性分析（1）住房问题是重要的民生问题，该项目的实施符合国家十二五规划纲要。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。加快保障性住房建设，健全和完善住房保障体系，强化政府职责，动员社会参与，探索保障性住房建设新模式，全面
16、完成国有工矿棚户区、城市棚户区、国有林区垦区棚户区改造任务和煤矿采煤沉陷区治理任务，实现城镇低收闻喜县涑水花园保障性住房建设项目8入住房困难家庭廉租住房全覆盖，加大公共租赁住房、保障性住房、限价普通商品住房建设和农村危房改造力度，切实解决中低收入家庭等困难群体的住房困难问题，逐步改善居民基本居住条件。（2）该项目的实施符合闻喜县十二五规划中以保障和改善民生为根本，加快推进和谐闻喜建设的发展规划。在 2012 年，要把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，尽最大努力让人民群众享受到改革发展的成果。要重点完成 1060 公里的街巷硬化工程，确保新的“ 五个全覆盖”目标全面实现；继续推进保障性
17、住房建设，完成棚户区改造 358 套、公租房 264 套和 1030 户农村困难群众及残疾人危房改造任务，让更多的困难群众住有其所、安居乐业；继续解决涉及 1 万人的农村饮水安全问题。（3）该项目的实施是闻喜县以低收入家庭为对象，切实解决城郊区低收入家庭住房困难而采取的一项重要举措。闻喜县是山西省的贫困扶助县，低收入家庭户数多，任务重，对保障性住房的需求量大，建设保障性住房不但非常必要，并且是一项长期的艰巨任务，只有持之以恒，才能逐步解决低收入家庭的住房困难，使低收入家庭住房条件得到逐步的改善。再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件，是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措
18、，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。2.3 项目建设的可行性分析（1）该项目的实施符合国家优先发展保障性住房的基本国策，具有强有力的政策支持。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目92003 年到 2011 年，国务院、建设部、 发改委、国土资源部等先后出台了多项政策法规，规范管理保障性住房建设。特别是 2010 年中央财政安排保障性安居工程补助资金 551 亿元，比 2009 年增长 2 倍，新建、改扩建各类保障性住房 200 万套。2011 年中央又安排保障性住房和棚户区1000 万套，比 2010 年又有大幅度提高。（2）该项目的实施得到了县政府高度的重视。为了加快项目建设，闻喜县政
19、府专门成立了“保障性住房领导小组” ，多次现场办公研究安排安居工程建设事宜。保障性住房的建设和管理工作政策性强，涉及面广，社会敏感度高，为确保保障性住房建设管理工作的顺利推进，闻喜县成立了由县政府分管领导任组长，建设、国土、 规划、财政、审计、 发改、民政、监察、房管、地税、供电、供水等部门负责人为成员的保障性住房建设工作领导组，隶属于房地产管理局，具体负责保障性住房的建设和管理工作。（3）该项目的实施符合县域总体规划，闻喜县城建局和国土资源局按照统筹规划、分步实施、量力而行、适度保障的原则，确保保障性住房建设用地，为项目建设提供了有力的基础保障。（4）该项目户型设计功能齐全、经济适用。该项目
20、符合关于做好住房建设规划和计划及解决低收入家庭住房困难发展规划和计划编制工作的通知文件的要求：新建保障性住房，要坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、省地、环保的要求，在较小的户型内实现基本使用功能。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目103 建设条件分析3.1 建设规模及内容3.1.1 建设规模的确定的原则本建设项目是保障性住房建设项目，其规模的确定主要是根据闻喜县经济社会发展的实际情况，坚持量力而行，适度保障，统筹规划，分步实施的原则，以保障性住房的面积，必须符合国家发改委和建设部规定的控制标准为基准，确定保障房的户数，并根据发展节能、省地、环保型住宅的要求，优化规划设计，完善使用功能，确
21、定用地面积。 土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。本项目土地利用严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到了依法、科学、合理、节约用地。本项目用地范围属闻喜县规划的住宅建设用地，为了合理使用土地，闻喜县住房保障和城乡建设管理局对项目建设进行了用地规划，从建筑密度、容积率、绿化率等指 标上反映，本 项目用地 规划合理，符合规范要求，且符合闻喜县用地规划。3.1.2 建设规模本项目位于涑水花园内，占用土地性质为划拨用地。项目区总体规划占地面积 3485（约合 5.2 亩），建筑物总基底面积1200，总 建筑面积 8400，包括住宅建筑面
22、积 7200，共计 96 套住房。3.1.3 建设内容本期项目新建 1 幢住宅楼，建筑面积 8400，共计 96 套保障性住房，闻喜县涑水花园保障性住房建设项目11均为砖混结构。3.2 建设条件分析3.2.1 场地条件场地选址应符合以下条件：应 符合县城建设的总体规划节约 用地，少占耕地与周 边环境和建筑相协调有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹经实地勘察，本项目属于规划区，地点位于涑水花园，中银路以东，地势平坦，地基较好。项目区内无需要拆除建（构）筑物，无需要保护的文物和古建筑。周边环境条件比较好，建筑物采光、通风、消防等条件均比较优越。空气清新，交通便利，环境优雅，是居住及休闲
23、的理想地段。3.2.2 工程地质条件拟 建场地地形基本平坦，所属地貌单元为波状黄土台地。本次勘探深度内的地基土主要为第四系人类活动堆积物和以冲洪积作用为主的沉积物。岩性以杂填土、湿陷性黄土、粉土、沙砾石为主。综合考虑本工程建筑天然地基可视为均匀地基。勘探揭露深度未见地下水位，可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性。场地地基土对混凝土结构不具腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性。由于 该区域地震烈度为 7 度，根据建筑抗震设计规范要求甲、乙闻喜县涑水花园保障性住房建设项目12类建筑，当抗震设防烈度为 68 度时，其抗震措施应符合按本地区抗震设防烈度提高 1 度的要求设计，因此，本项目抗震措施要符
24、合本地区抗震设防烈度提高 1 度的要求设计。本地区，没有地质断裂带，场地地基土不存在地震液化和震陷。该项目的主体和道路等基础设施建设均符合城市整体规划的要求。3.2.3 气象条件温度：暖温带半湿润的季风气候区，最冷 1 月份平均气温-3.2 ，最热 7 月份平均气温 26.5，年平均气温 12.5；降雨量：年均降水量 506；地势：大体东南高西北低，最低海拔 410m，最高海拔 2887 米；湿度：年平均 69.6%；无霜期：年平均无霜期 216 天；风向：全年多东北风，年平均风速为 1.32.6 米/秒；日照：全年平均 2300 小时；3.2.4 施工条件本项目区，交通条件十分便利，施工需要
25、的各种材料及设备不受任何限制可顺利入场，地方材料可在城边就近解决，施工条件良好。开工前期准备工作要抓紧落实水、电、通讯等设施的引入，要及早和有关部门取得联系，最好有专职人员联系落实办理此事。3.2.5 建筑材料主要建筑材料有水泥、钢材、木料等，水泥、钢材可直接从工程采购。由汽车运至施工基地。砖、砂、石等材料可就近购买运至施工工地。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目134 建筑方案4.1 建筑设计指导思想与原则4.1.1 建筑设计指导思想根据国家对保障性住房的具体要求，在满足房屋使用功能的前提下，做到布局紧凑，设计合理，在符合工程设计规范要求的前提下，尽可能降低工程造价，节约投资。（1）在项目规划
26、设计中应贯彻厉行节约、制止奢侈浪费的指导方针，合理确定建设规模和装修标准，在满足使用功能的前提下，保证使用安全，节省投资，追求建筑的综合效益、社会效益和环境效益。（2）在规划、设计、建设中本着经济适用的原则，做到造价低廉标准高，结构轻巧质量好，占地不多环境美。（3）运用现代设计手段和方法，着重于环境整体形象的刻画，塑造优美的环境空间，在功能合理、经济可行的前提下，注重与自然和谐的环境效果。（4）尽量利用新技术、新材料、新工 艺加快施工进度，保证结构安全 （5）节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能。（6）主体建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐。4.1.2 设计原则（1）满足国家现行规范、
27、法规要求。全面规划，合理利用宅间空地。（2）功能分区明确、合理、得当。（3）合理高效的利用地下空间。（4）与外界保持良好的交通运输系统，出入口和内部交通符合人流与车闻喜县涑水花园保障性住房建设项目14流的集散要求，道路保持顺畅、便捷。（5）满足项目在朝向、日照间距、安全、防护、通讯、照明灯方面的要求。（6）符合并充分利用自然条件，尽可能增加绿地面积。（7）符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面要求。4.2 项目总体规划方案4.2.1 规划目标（1）严格遵循国家的法律法规，在设计中严格遵守国家、省、市制定的有关设计规范及设计标准。（2）遵循“以人为本”的指导思想，以 “绿色和 谐”
28、为设计理念，创建一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的住宅区。（3）依据指导思想进一步深化，建筑设计与功能设计的统一及城市文脉的延续与项目区环境文化相统一。从地块的区位条件入手进行设计，并将项目区的总体布局及建筑风格与闻喜县建设发展相结合，达到空间形式与内部功能的完美协调，将新城的情感引入到项目区内部，加以丰富，构筑一种和谐美好的空间形式。（4）通过项目区中心景观轴线和贯穿项目区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创建优美居住环境，提高居民生活质量的目的。4.2.2 总平面设计（1）平面设计根据使用功能，住宅采用砖混结构空间布局，调试结构可进行合理的组合，调 整住宅平面空间
29、构成。住宅单体平面设计必须符合国家住宅闻喜县涑水花园保障性住房建设项目15建设基本标准和有关规范要求。 （2）立面设计建筑风格形式：稳中求变，运用大气简洁的建筑语言打造现代风格的居住建筑。在造型设计中运用构成的手法，将建筑体量分解成体块与面线的组合。整个立面造型给人以极具亲和力的感觉，使居者充分体验居家环境所带来的温柔、松驰的美好感受。建筑立面处理强调文化与个性，运用光与影来塑造建筑形象，充分利用颜色及虚实体量的变化来造型。建筑色彩：住宅以浅淡柔和的暖色为主。大面积墙面不宜采用强烈的色彩，避免干扰、影响居民的日常生活和身心健康，在建筑屋顶和细部装饰上加以变化，满足人们对居住环境的归属感、认同感
30、。建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、挑台、线脚、遮阳板、楼梯间、雨蓬、栏杆等要充分设计，考 虑人体舒适度和安全要求，适当强调色彩，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉。4.2.3 景观规划设计环境是整个项目区的灵魂，良好且极具亲和力的环境能改善该地区居民的生活质量和提高项目区的品味，本规划强调绿化的布置，使本区成为一个绿意盎然的住宅区。（1）居住项目区出入口的格调出入口是给人留下第一印象的一个节点。在设计格调上除与建筑物风格相协调外，还要掌握与居住项目区的“居住功能” 相吻合。即出入口的标志性建（构）筑物应体现亲切、自然、清新、简约的风格。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目16（2
31、）项目区内的绿色空间环境项目区内除道路、广场、停车场等硬铺装外，均应覆盖绿化，即由树、草、花相结合的植物进行绿化。宅间绿地是居民经常享受的空间，要精心设计成开敞式绿地，适当配备座椅（凳）、棚架、小块硬地以及建筑小品等设施。合理安排布置景观小品，注重看与被看的视线组织，使景观小品既是观景时的最佳站点，又是景物的视觉中心，起到画龙点睛的作用。4.3 建筑方案设计4.3.1 设计依据（1）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2）民用建筑设计通则 GB50352-2005（3）住宅设计规范 GB50096-1999（4）住宅建筑规范 GB50368-2005（5）建筑设计防火规范 GB500
32、16-2006（6）城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001（7）民用建筑热工设计规范 GB 50176-934.3.2 建筑平面设计本项目住宅楼户面积为 75。在房型平面布置上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，将主卧室布置在南侧，起居室布置在北侧，由于采用房间全明布置及南北开窗，室内可以达到天然采光要求，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地利用室内穿堂风，降低室内温度。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目17本工程住宅楼为 6 层，耐火等级均为二级，每层为一个防火分区。住宅入口设在北面，每个单元各设一个疏散楼梯，每个疏散楼梯间均靠外墙，能直接天然采光和
33、自然通风。4.3.3 户型设计根据保障性住房建设标准，单套户型设计坚持经济适用、舒适便捷、节能、省地、环保，在 较 小的户型内实现基本的使用功能的要求，本着“ 自住、够用”的原则，科学合理确定套型面积。本 项目户型形式为两室一厅一厨一卫，建筑面积为 75。4.3.4 建筑立面设计强调简约同时突出格调韵律，外立面以涂料为主，并与偏冷色调仿石面砖相结合，增加明暗层次，注重细部精致实用，体现简约中丰富的建筑立面。根据有关规范要求，采用单层床时净高不宜低于 2.60m；在采用双层床或高净高不宜低于 3.40m。并考虑到小区建筑的整体美观，确定本次新建的保障性住房设计为 6 层，层高 2.9m，室内外地
34、面高差 0.45m，建筑物总高 17.85m。4.3.5 细节设计外门窗采用新型有色塑钢门窗，分户门采用钢木防盗门。为解决传统晒衣方式影响项目区整洁形象问题，采用可升降式阳台晒衣架。在土建设计施工与居民入住装修衔接上，提供菜单式装修方案，多样化选择，减少浪费， 为物业公司统一管理，多样化服务创造有利条件。4.3.6 屋面防水屋顶采用防水卷材与细石混凝土两道设防。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目184.4 结构设计4.4.1 设计依据（1）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2）混凝土结构设计规范 GB50010-2002（3）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002（4）建筑抗震
35、设计规范 GB50011-2010（5）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001（6）砌体结构设计规范 GB50003-2001（7）建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008（8）建筑设计防火规范 GB50016-20064.4.2 设计参数（1）建筑结构安全等级：二级（2）住宅楼耐火等级：二级（3）建筑物设计使用年限：50 年（4）建筑抗震设防类别：乙类（5）基本风压：W o=0.40KN/m2（6）基本雪压：S o=0.35KN/m2（7）抗震设计烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 0.15g4.4.3 采用荷载：卧房、客厅、厨房、卫生 间： 2.0KN/m2阳台：
36、2.5KN/m2上人屋面： 2.0KN/m2闻喜县涑水花园保障性住房建设项目19不上人屋面： 0.5KN/m2施工荷载(首层) ： 10.0KN/m2人 流 密 集 的 楼 梯 ： 3.5kN/m2室外一般地面活荷载（与消防车荷载不同时考虑）：1 0.0kN/m24.4.4 结构设计（1）地基基础根据地基基础设计规范确定建筑物的地基基础设计等级均为丙级，住宅基础形式选用筏板基础。根据基底以下地基土湿陷土层厚度及湿陷起始压力，地基处理最小深度不应小于自然地面下 4.50m。根据地基土特性、地基处 理深度及拟建建筑物周边环境，本工程可采用换土垫层法对地基进行处理。（2）结构设计依据建筑功能、建筑型
37、式、建筑高度，本着安全、经济、方便施工的原则确定本住宅楼为砖混结构。4.5 给排水设计4.5.1 设计依据（1）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2）建筑设计防火规范 GB50016-2006（3）建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（4）室外给水设计规范 GB50013-2006（5）室外排水设计规范 GB50014-20064.5.2 给水系统闻喜县涑水花园保障性住房建设项目20（1）生活给水系统水源由闻喜县市政管网提供，供给本工程生活及消防用水，并设水表计量。管网入口处安装过滤器，防止污染，并设公共计量水表，各户用水计量直接接到各住户，楼入口处设立阀门井。室外给水管
38、采用钢丝网骨架塑料复合管，电热熔连接；室内管线，枝状布置，采用镀锌钢管或 PE100mm 管。（2）生活用水量居民生活用水指维持居民日常生活的家庭和个人用水，包括饮用、洗涤、 卫生、养花等室内用水和洗车、 绿化等室外环境用水，根据城市居民生活用水量标准（GB/T50331-2002）设计规定，本项目区居民最高日生活用水量按 120 L/人 d 计，此用水量详见表 4-1表 4-1 涑水花园年用水量表小区 人 数 平均用水量 （L/d/人） 不可预见用水量年用水量（t）涑水花园 288 100 15 12088.8（3）消防给水系统根据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005
39、年版）设计规定住宅楼室外消火栓用水量 15L/S，室内消火栓用水量 10L/S，本工程同一时间内的火灾次数按一次考虑，火灾延续时间为 2h，消防用水量为180m3。室外消火栓系统闻喜县涑水花园保障性住房建设项目21室外消火栓为地上式消火栓, 设有防冻措施，间距为 120m。消火栓距路边小于 2m，距房屋外墙大于 5m。室外消防给水管道连接成环状，管道的直径为 DN100，向环状管网输水的进水管为 2 条，环状管道应采用阀门分成若干独立段。室内消火栓系统根据建筑灭火器设计规范（GB50140-2005)规定，本工程灭火器按中危险等级进行配置，灭火器采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。灭火器设置在位置明
40、显或便于取用的地点，切不得影响安全疏散。 对有视线障碍的灭火器设置点，设置只是其位置的发光标志；灭火器的摆放需稳固，其铭牌朝外。手提式灭火器设置在灭火器箱内或挂钩，托架上，其顶部离地面高度不应大于 1.50m；底部离地面高度不得小于 0.08m.灭火器箱不得上锁。灭火器不宜设置在潮湿或强腐蚀性地点。当必须设置时，要有相应的保护措施。灭火器不得设置在超出其用温度范围的地点。4.5.3 排水系统（1）排水体制采用分流制排水，雨水、污水分流排出，生活污水经化粪池处理后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水管网。（2）生活污水系统污水排放量按用水量的 80%量估算。污水管网排入 闻喜县排水系统，污水
41、管在拐弯处应设排水检查井。生活污水经化粪池处理后，方可排入闻喜县涑水花园保障性住房建设项目22市政污水干管；厨房等油污水经隔油池处理后排至市政污水管网。（3）雨水系统屋面雨水经雨水斗、雨水立管直接排入城市雨水管网；室外路面设雨水口；通过检查井汇集后到集水池，做为绿化用水补充。屋面雨水管、污水管采用 UPVC 管。室外雨水及污水管，管径200mm ，采用双壁波纹管。4.6 暖通设计4.6.1 设计依据（1）民用建筑热工设计规范 GB50176-93（2）采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003（3）建筑设计防火规范 GB50016-2006（4）城市热力网设计规范 CJJ34-200
42、2（5）地面辐射供暖技术规程 JGJ142-2004、J365-20044.6.2 室外设计参数室外计算相对湿度（最冷月） 51%室外计算相对湿度（最热月） 72%冬季室外平均风速 V=2.6m/s夏季室外平均风速 V=2.1m/s冬季通风计算温度 tw=7夏季通风计算温度 tw=28冬季空气调节计算温度 tw=-15夏季空气调节计算温度 tw=31.2闻喜县涑水花园保障性住房建设项目23夏季空气调节室外湿球温度 23.4冬季大气压力 932.9kPa夏季大气压力 919.2kPa采暖期室外平均温度 0.94.6.3 热负荷估算严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准，参照室外设计参数确定该项目暖通
43、设计中所使用的计算参数如下：计算采暖期天数 100 天，室外平均温度 0.9，采暖设计热负荷指标 14w/。新增热负荷估算详见表 4-2。表 4-2 涑水小区采暖热负荷估算表小区 建筑面积（） 热负荷指标（w/）热负荷（kw）折标准煤（t）涑水花园 7200 14 10080 201.64.6.4 室内设计参数设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于表 4-3 的规定。表 4-3 室内采暖温度用 房 温 度 （）卧 室 、起 居 室 （厅 ）和 卫 生 间 18厨 房 15注：有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间，宜按 25设计。4.6.5 采暖设计（1）热负荷预测闻喜县涑水花园
44、保障性住房建设项目24根据闻喜县气象资料特点，及供暖室内外计算参数，在综合考虑采用地暖供热和建筑采用节能措施后，确定采暖热负荷。（2）供暖热源热源来自闻喜县集中供热管网，采用热媒温度为 50热水。（3）供暖系统在 供 热 方 式 的 设 置 上 主 要 考 虑 系 统 的 运 行 管 理 的 方 便 性 ，以 及节 约 投 资 和 减 少 耗 能 等 因 素 。项 目 采 用 下供下回双管制分区分户热计量低温热水地板辐射采暖系统供暖。采暖明装干管、立管采用热镀锌管，丝接或法兰连接，户内采用 PE-RT 专用塑料管。（4）管网布置室外采暖管网采用枝状管网，直埋敷设，采暖管道全部采用无缝钢管焊接或
45、法兰连接，管道保温采用聚氨酯保温材料保温，玻璃钢管壳保护。（5）计量方式在 建 筑 入 口 处 设 置 分室（户、区）温度调节、分户热计量装置。4.6.6 通风设计（1）为了改善室内环境，所有房间均采用自然通风。（2）卫生间及厨房均设变压式通风道（满足 10 次/h 换气）。厨房选用05J11-1 变压式排气道 PC6 型号，外形尺寸 320240。卫生间选用 05J11-2 变压式排气道 BPS-III-B-1 或 BPS-III-(Z)B-1 型号，外形尺寸为250mm250mm。（3）脱排油烟机通过连接管接入土建的烟气管道内排出屋面，在连接管闻喜县涑水花园保障性住房建设项目25接入土建的
46、烟气道间设置 BPS 逆止阀。4.7 供电设计4.7.1 强电设计4.7.1.1 设计依据（1）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2）民用建筑设计通则 GB50352-2005（3）住宅设计规范 GB50096-1999（4）住宅建筑规范 GB50368-2005（5）建筑设计防火规范 GB50016-2006（6）10kV 及以下变电所设计规范 GB50053-95（7）低压配电设计规范 GB50054-95（8）供配电系统设计规范 GB50052-95（9）建筑物防雷设计规范 GB50057-94（10）建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2004（11）建筑照明设
47、计标准 GB50034-2004（12）民用建筑电气设计规范 JGJ16-20084.7.1.2 设计范围供配电系统；供电计量、照明系统；普通动力及消防动力配电；建筑物防雷、接地及安全措施。 4.7.1.3 负荷等级本项目消防用电、地下室集水坑排水泵、应急照明等重要负荷为二级负荷；其余用电负荷为三级负荷。4.7.1.4 配电系统本项目消防设备、疏散照明等采用双回路末端自动切换的供电方式。闻喜县涑水花园保障性住房建设项目26采用放射性与树干式相结合的配电方式，由配电室到各单体建筑采用放射式，住宅用电采用树干或放射式配电。4.7.1.5 计量在电源进线处，装设计量专用的电压、电流互感器。按母线段设高压侧总计量， 计量表可选用磁卡计量或远程抄表。单元总配电箱设于首层，内设总计量表，层配电箱内设分户表，由总配电箱至层配电箱宜采用树干式配电， 层配电箱至各户采用放射式配电。详见表 4-1 小区日用电量计算表 4-4表 4-4 涑水小区日耗电量每户（KW）小区户数日消耗（KW）系数取值容量取值（COS）折算电压（KVA）6 80 480 0.2 0.85 1094.7.1.6 照明设计本工程照明采用一般室内照明、装 饰照
