1、武汉后湖花园完整可行性研究报告内 容 提 要江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村 125.59 亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72 万平方米，项目总投资 15594.85 万元。经测算项目财务净现值 3620.11万元，项目财务内部收益率 27.1%，因此项目在经
2、济上具有较强的可行性。关键字后湖花园 项目投资 开发经营ABSTRACTThe Houhu country in Jiangan area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred
3、 and twenty five point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of f
4、inance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million a
5、nd nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage.ke
6、y wordHouhu Garden project investment develop and manage目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、2000 年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、后湖地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、后湖乡消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建
7、筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章 结论与建议第十一章 结束语第十二章 附录及主要参考文献第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区
8、位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、武汉市规划局规划方案；2、亿房网站 http:/） ；3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市 2000 房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约 125.59 亩，属于武汉市“十五”
9、计划确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012 号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 1.4，建筑密度 22.5%，绿化率不低于 40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在 24 米以下， ，也允许建高层（40 米以下） ，但比例不得超过 20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层 60%，小高层 40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37 公顷，合 125.59 亩。容
10、积率：1.4总建筑面积：11.72 万 M2其中：多层住宅：6.72 万 M2小高层住宅及别墅：4.48 万 M2公建面积：0.5 万 M2建筑密度：22.5%绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、2000 年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业
11、基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 （新华文摘20015）同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000 年“国房景气指数”值达到 104.06 点，比上年增加 2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积
12、与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表） ，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头， （中国统计China Statistics 20015） ，房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000 年实际 比上年同期+%住宅投资（亿元） 3318.7 25.8商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6商品房竣工面积（万平方米） 23027.9
13、 16.4商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9占总销售额的比重（%） 79.5 -1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000 年全国房地产开发完成投资 4901.73 亿元，与上年同比增长 19.5%，占固定资产投资的 20.2%。其中：商品住宅开发完成投资 3318.74 亿元，与上年同比增长 25.8%。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000 年，个人购买商品住宅 1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的 87.51% ，比上年提高 7.9 个百分点。3 销售价格
14、稳中有升，消费信贷不断扩大。2000 年商品房每平方米平均售价2105 元，较上年上涨 5.98%，商品住宅平均售价 1951.6 元，上涨 8.14%，办公写字用房平均售价 4437 元，下跌 7.95%，商业营业用房平均售价 3221.18 元，上涨 3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长 17.4 倍。其中建设银行 2000 年末个人住房贷款余额达 1390 亿元，占该行全部贷款余额的 10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的 40%。4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分
15、天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90 平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 （中国房地产信息20015 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析1 2000 年房地产市场2000 年武汉市
16、的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达 101.29 亿元，较 1999 年增长 11.07%；全市总开工面积 1343 万平方米，比 1999 年增长 3.68%；总竣工面积为 454.11 万平方米，比 1999 年增长 2%；其中住宅竣工面积达 377.31 万平方米，占全市总竣工面积的 83.09%，比 1999 年增长 8.6%；全市商品房销售总面积为 303.76 万平方米，其中住宅为 244 万平方米，占总面积的 80.33%，销售额达 60.2 亿元；空置商品房从 1999 年的 150 万平方米下降为 115 万平方米。二是在房地产租
17、赁市场上，全市房屋租赁总户数为 19481 户，比 1999 年增长 11%，租赁总面积为80.15 万平方米，比 1999 年增长 17%，年租金总额为 3.36 亿元，比 1999 年增长 52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 21647 户，比 1999年增长 122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市 2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000 年第四季度商品房销售额为 8 亿元，其中个人购买为6.91 亿
18、元，个人购买率为 86.43%。从图中可以看出：2000 年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到 86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000 年第四季度房地产投资总额为 35.79 亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000 年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 196
19、3 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.03（3）截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投资 20.87 亿元，占房地产总投资的58.33%，2000 年武汉市住宅累计总投资 75.82 亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2市场特
20、点分析2.1 宏观市场特点：亿房 http:/1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自 1998 年 12 月 31 日延续了近 50 多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过 1999 年的过度转换，从 2000 年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000 年6 月 30 日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受 20%的折扣优惠；2000 年岁末，购买现住公房一次性付款享受 10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”
21、 。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在 2000 年完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。2000 年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年武汉市空置商品房为 150 万平方米，2000 年新增 9 万平方米，到 2000 年底还剩 115 万平方米，因此在 2000 年共消化了 44 万平方米。3 经济适用房建设取得较好成效。2000 年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为 195 万平方米，竣工面积为 65 万平方米，占全市住宅总竣工面积的 17.23%，全年销（预）售 1
22、15.14 万平方米，其中预售 38.96 万平方米，销售率超过 100%，解决了 1 万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000 年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000
23、年武汉市增量房市场交易 30010 起，交易的建筑面积达 244 万平方米，而存量房市场交易达到 27130 起，建筑面积为 478.62 万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量起数 30010 起 27130 起 57140 起建筑面积 244 平方米 478.62 万平方米 722.62 万平方米5 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8 成 30 年”的期限。2000 年全市各银行发放个人住房贷款共计 2
24、9.17 亿元，比投资到建设环节的贷款总额 11.79 亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的 1/4 强。2000 年新增归集住房公积金 5.38 亿元，比 1999 年增长 33.94%。共批准发放个人住房贷款 9019 户，共计 5.41 亿元，同比增长 97.8%；支持个人购房建筑面积达 91.76 万平方米，房屋总价值达 12.56 亿元。 （上图）6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000 年房地产抵押总户数为21647 起，比 1999 年增长 122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银
25、行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999 年底成立了武汉市住房担保公司，2000 年全年办理担保业务 300 起，发放贷款 4000 万元，其中 50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2000 年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止 2000 年，共有 218 家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时 2000 年 8 月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活
26、动” ，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了武汉市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃武汉市二、三级市场起到了十分重要的作用。8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000 年武汉市各区联动举办“房交会” ，进一步了活跃住房市场。6 月和 11 月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000 年全市的房交会，共销售商品房 5662 套，成交面积 86.31 万平方米，成交金额 13 亿元；二手房成交 1681 起，成交面积 15 万平方米，成交金额 1.3 亿元
27、；办理权证 1876 起；办理抵押、按揭 245 起。2 2 微观市场特点1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000 年在徐东路上纵横不下 10 个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000 年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且 2000 年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
