1、不动产评估试题一、论述题1、简述不动产价格的种类及影响不动产价格的主要因素。2、不动产评估运用市场法时需要对那些因素进行修正？如何修正?3、请分析新建住宅房地产评估和旧有住宅房地产在评估思路上的差异。4、试述房地合一的评估法和房、地分离的评估法两种评估模型的特点。二、计算题1、某住宅楼总建筑面积为 10000，于 1999 年 1 月竣工使用，当时的造价为650/，现在同类建筑需要 1200/(不含设备造价)，经济寿命周期为 50 年。其中门窗等损坏的修复费用为 50000 元，装饰部分的重置价值为 50 万元，平均使用寿命为 5 年，已经使用 3 年。电梯的重置价格为 50 万元，平均使用寿
2、命为15 年，已使用 10 年。残值为 0。评估基准日为 2009 年 1 月，请评估该建筑物的价值。2、某工业开发区征用土地总面积 5 km2，土地出让年限为 50 年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为 4.5 亿元，征地中发生的其他费用为 1.5 亿元；征地后，土地开发的费用为 2 亿元km 2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的 40，总投资回报率为 20，土地增值收益率取 20，当年银行年贷款利息率为 10。试估算出该区域 50 年期的工业用地的单位面积价格和总价格。3、某房地产开发公司于 2002 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用
3、权，并于 2004 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑占地面积为 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 3 万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 20 元，保险费为建筑重置价格的 0.2%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为 8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗土地 2008 年 3 月的土地使用权价值。4、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
