中环广场亿禾商业定位建议.doc

1、 中环广场亿禾商业定位建议一、 商业业态当如何定位1、商业定位的核心要求亿禾的商业定位必须要满足三个核心要求要求一：有较高的租金承受力，以实现商业物业的回报需求。要求二：具有良好的商业发展前景，与中环广场形成业态纵深互补。要求三：具有较强烈的商业差异化特征，消除项目地段前期的不利影响。2、商业定位需要考虑的重要影响因素因素一：西大街商圈的业态发展趋势西大街核心商圈虽然日趋繁荣，但商业形态却相对比较落后，目前商业业态主要以传统百货业为主，新兴的商业业态如主题商场、一站式购物中心等比较缺乏，目前商圈内商业形态最先进的当数即将开业的中环广场，是西大街商圈内首个综合了娱乐、休闲、购物、旅游、办公于一体

2、的商业项目，该项目的建成将对西大街的商业发展产生重要的影响，预计未来西大街的商业核心依旧是朱雀路以东至钟楼，这里将成为西大街商圈的商业核心地带。因素二：亿禾周边的商业局面亿禾位于西大街中段，距鼓楼约 100 米，距钟楼约 400 米，周边商业以百货及服饰为主，商业品种相对比较单一，在商品档次上虽然有一定的区分，但商业的同质化竞争依然较强烈。因素三：亿禾的商业优势与劣势亿禾的商业优势与商业劣势都相当明显，具体如下：商业优势： 项目的商场格局还算良好； 项目的规模适中； 周边商业项目逐渐成熟；商业劣势： 项目所处区域属于商业待发展区域，商业氛围还不够，人气有差距； 同期西安市内竞争性商业项目较多，

3、竞争压力较大。 从商业项目的总体而言，前期行为已在普通经营者方面产生严重的信任危机。二、亿禾定位的可行方向大体而言，亿禾定位的可行方向主要二种：1、市场领先者商业定位的方向：项目周边目前商业氛围不足，但随着西大街的日趋成熟必将形成新的城市商业中心，采用市场领先者商业定位就是迅速填补市场空白，并在经营的商品上营造不同的差异性。这种定位方式相对比较简单易行，容易获得市场的认可。2、专业型商业定位的方向：专业型商业定位就是利用市场细分的方法，将项目的商业锁定在一个相对狭窄的商品领域，以专业取胜，以主题式商场为代表，这种定位能做到最大的差异化的效果。三、项目定位。1、目标客户定位。根据市场调查的结果，

4、结合本项目自身的优势和特点，拟与中环广场形成业态纵深互补，在客层上不跟中环广场、百盛项目硬碰硬，发生正面冲突，建议客户群锁定：（1）、大的专业经营商。 西安市具有相当经济实力，有相当的经营成功经验，有一定的市场占有率； 外地在西安市的品牌经营者； 此类客户头经营经验丰富，规模一般会较大，租期较长； （2）、小的专业经营商。西安市或外地来西安的外地人，有一定经营经验，对新事物持相对保守态度，他们大多租期较短，通过采取进可攻退可守的自营方式，相信地段的升值潜力，有投机的心态，但购买规模一般会较小。2、项目功能定位。独立自营式商铺3、项目市场定位。中环千色广场（引导客户将本项目看作中环广场项目的一个

5、延续，做一回市场的跟随者）理由：本项目在上市阶段最大机会来自中环广场，面对该项目巨大的体量、较高的推广费用，建议本项目在市场定位上尽可能与中环广场挂钓，既可形成集约力量，提升消费者对项目整体的信心，又可提升中环百货的品牌影响力。4、项目面积定位。（1）、分割原则：以“Y”字型和“人”字型划分，这种方式是一种科学的划分方式，优点是通道少且商场中死角铺位较少。（2）、面积区间。 1 层：考虑整体经营布局，主要分割以沿街两个较大门面及沿内墙部分独立商铺，中间为开放式经营部分。 2 层：考虑经营档次及使用功能，实用面积在 60100 平方米左右，建筑面积在100200 平方米左右（以商铺的得房率 50

6、%计算）。 3-4 层：考虑经营档次及使用功能，实用面积在 1530 平方米左右，建筑面积在 3060 平方米左右（以商铺的得房率 50%计算），三层比四层稍微宽敞一些。（3）、面积划分： 走道宽度。A：一二层主走道宽度为 57 米，副走道宽度为 34 米。B：三四层主走道宽度为 34 米，副走道宽度为 2.53 米。 面宽与纵深。纵深为面宽的 23 倍，不可超出 3 倍纵深。 划分分布原则。在较好的位置主走道、靠扶梯、转角的位置面积可稍大，在周边相对较差的位置面积稍小一点。具体划分在保持此建议之原则的基础上视具体情况灵活调整。5、项目租价定位。本项目的租价制定应从市场现状、未来市场走势及项目

7、自身条件来分析。（1）、根据市场调研的情报，作出如下分析及定位。 本项目推出的铺位，前两年的租金，可根据市场的反应预留一定的发展价位空间。 根据租期及付款范式提出系统优惠政策，最大程度的吸纳资金。6、项目业态五种组合方式（1） 、都市时尚服饰主题商场 1 层 流行时装、各地风尚服饰品和精品礼品2 层 女性正装、休闲装、内衣、时尚彩妆区，3、4 层 运动服饰、男士专场注：也可将四楼作为中环百货及亿禾部分精品的折扣商场。（2） 、服饰化妆品专业商场1 层 流行时装、各地风尚服饰品和精品礼品2 层 女性正装、休闲装、内衣， 3 层 中、高档品牌化妆品店内店4 层 日用化妆品、美容美发用品器械、设备批

8、发注：针对陕西省美容化妆品专业商场状况和消费者进行调研分析。（3） 、美容化妆品专业商场1 层 中、高档品牌化妆品店内店2 层 日用化妆品3 层 美容美发用品4 层 美容美发器械、设备商场经营分区及品种分类1、一层、二层：化妆品连锁店、日化用品化妆品零售区主要经营产品类别有：品牌化妆品连锁：国内外知名品牌如雅芳、玉兰油、SK-、CK、小护士、美宝莲等专业护肤彩妆系列、美容护肤品系列等洁肤类化妆品：洗面奶、洁面奶、洁面水、洁面露、洁面霜、面膜、香波、磨面膏、洗手液、洗发膏、花露水、爽身粉、去痱水、足粉、古龙水、洁面嗜呕、卸妆水等。护肤类化妆品：雪花膏、冷霜、营养霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精华素

9、、美白露、防晒霜、防晒水、眼角霜、凡士林、防晒油、紧肛水、收敛水、保湿露等。治疗类化妆品：去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。粉饰类化妆品：粉底霜、粉底液、粉条、粉饼、蜜粉、胭脂、眼影粉、睫毛盲、眼线液、唇膏、眉笔、指甲油等。日常洗涤卫生用品：洗衣粉，衣领净、洗发水、护发水、肥皂、香皂、沐浴露、洗手液、牙膏、杀虫(驱虫)九剂、芳香(清新)剂、餐具洗涤剂、消毒水、鞋油、女性专用清洁用品等。同时，在一楼设置以下几种配套设施：银行或自助银行(1 家)20 平方米左右；货物托运站(12 家)10 平方米；2、三层、四层：日化用品、化妆品批发中心及美容美发用品区美容美发用品区(

10、主要针对专业用户)主要经营产品类别有：品牌美容美发用品：CK 专业护肤系列、科研、秀纪、唐纪、柏纪蕾迪、汇天秀、雅格丽白、卡苏娜、露丝等专业美容美发品牌产品；美容护肤品：美白系列抗皱系列祛痘系列保湿护理系列、眼部护理系列、丰胸系列。美发用品：洗发类、染发类、烫发类、直发类、卷发类、护发油、嗜哩水、营养油、倒膜精华素等。美容仪器：激光治疗仪、皮肤毛发检测仪，皮肤水分测试仪，超声波按摩仪、激光美容机，便携式激光沈眉机，激光脱毛机，光子嫩肤，光子脱毛仪、美体药浴机、美容喷雾机、关甲用紫外线烤灯、脂肪测试仪、超声波美容仪、皮肤弹性测试仪等。工具设备：按摩床、技摩椅、冲水位、洗头椅、热水器、蒸汽机、红外

11、线机、吹风机、推剪、夹子，直离子夹、磁性离子央、镜子、椅子、美发美容床罩、工衣、客衣、围巾、毛巾、美发美容专用工具袋，高级美容面罩、胶罩等。香料香精：植物精油、留香剂、无火香董、香花料、香熏精油，香木珠、香嚣灯、香董氧吧等。注：针对陕西省消费者购物消费心理和习惯进行调研分析。（4） 、名品折扣商城名品折扣店主要是通过对大型折扣专营商场的招商，基本上是由一家专业的大型折扣店商业企业进行经营。如是招小商家或品牌商家自主经营，则考虑如下业种规划。1 层 珠宝、香水、品牌服装折扣店2 层 品牌皮具、鞋帽折扣店3 层 品牌箱包、家居饰品、精品礼品折扣店4 层 品牌电器、家具折扣店注：针对陕西省消费者购物

12、消费心理和习惯进行调研分析。（5） 、美容化妆品专业商场+西北最大的女性饰品零售商场1、2 层为美容化妆品专业商场3、4 层为西北最大的女性饰品零售商场经营品种以女性为主要消费对象的头饰、链坠饰、服饰、证章、手机饰品等各类男女装饰用品经营方式以零售、一二级饰品批发为主，兼有部分品牌饰品厂家展贸经营产品档次以中高档品牌饰品为主，兼营一些便于批发的中低档饰品女性饰品批发区主要经营产品头(发)饰类：发夹、发圈、发束、人造(布类、皮类、纸类)装饰丝花、头巾、皇冠、头圈、三角巾、发带、发卡、假发、发花、发爪、发钗、发梳、发束。链(坠)饰类：项链、耳环、戒指、手链、脚链、袋链、服装饰品链、吊牌链、灯饰链、

13、吊坠、手镯、手环、腰链。服饰类：胸花、内扣、纽扣、鞋扣、领带夹、皮带头、皮带扣、鞋花、腰带、鞋饰品、披肩。证章类：金属证章、钥匙吊牌、佛牌、生肖章、星座牌。手机饰品类：手机饰物、手机座、手机吊带、手机吊坠、来电闪、手机壳。其他：相框、无铅珍珠、彩虹珍珠、烤漆珠、贝壳珠、装饰包、相架、钥匙扣、卡通杯、杯垫、水壶扣、竹藤编织品、PVC 制品、太阳镜、化妆袋、化妆镜、手腕绑带，弹簧表带、装饰表带。四、其他专业业态定位可行性分析（化妆品、饰品）1、化妆品产业层经营定位可行性分析（1） 、国内及西安化妆品产业发展迅猛据中国香料香精化妆品工业协会公布的 2002 年行业数据显示，在过去的一年里，中国的化妆

14、品销售收入达到 460 亿元人民币。国内生产企业已达 2500 家，品种 3 万余种，市场总额居亚洲第二位。而 1990 年全国化妆品工业生产总值仅为 40 亿元，l0 年间，工业总产值翻了 10 多倍，其增长速度远远高于我国国民经济的年增长速度(参见图 1)。图 1：我国化妆品工业年销售额到目前为止，我国年销售额在亿元以上的化妆品工业企业有 50 余家，其中 5 亿元以上的有 12 家，如广州宝洁、安利、雅芳，西安奥妮、北京三露、上海家化、强生、花王、利华等企业，在我国化妆品市场上占有相当大的份额。近年来，西安的日化化妆品企业数量也在不断增加，根据行业协会的有关资料，现在西安拥有正规化妆品生

15、产许可的企业有 多家，而日化或与其相关产品生产企业近 200 家，处于西北地区日化及化妆品生产的领先地位。（2） 、化妆品消费市场潜力巨大目前化妆品已成为国内消费品市场发展最猛、增幅最大、冲击力最强的商品。据有关部门预测，到 2010 年我国化妆品市场销售总额将达到 800 亿元，年递增 13左右。另据行业协会的统计，西安市有工商登记牌照的美容美发化妆品代理经销企业约翰 2000 多家，拥有卫生许可和登记注册的美容美发机构达 3000 多家。2004 年西安城区妇女化妆品消费量有 亿多元，农村妇女化妆品消费总量约为 亿多元，整个化产妆品市场总量为 亿多元。全市主城区 家美容美发店用品支出年消费

16、总量超过 万元。随着人们收入水平的提高，对化妆品美容美发用品的需求也将越来越大。从消费心理和习惯上化妆品市场也有有市场潜力可供挖掘。随着经济的发展，美女经济的作用越来越突显，在现实社会中，无论是工作、婚姻，容貌的好坏对女性是否能适应当今社会至关重要，现在女性特别是城市女性对“美”不光是心理的追求的需要，也是社会压力带来的无可奈何的适应。特别是 2003 年，是美女经济的一个拐点，从模特选美、各城市市花选美、中华小姐选美和世界小姐选美，中国的选美高潮不断迭起，这种现象为女性追求美的需求更推波逐澜，从而导致化妆品市场需求越来越巨大。（3） 、西安市化妆品市场现有市场规模小、分布散西安化妆品零售市场

17、：西安化妆品的零售市场主要集中在大型商场、超市，各种市场中。虽然化妆品在各商场、超市均是不可或缺的但由于面积有限大都集中于品牌产品和护肤产品，而其它品牌特别是各种彩妆系列相对较少。相反各种零售市场由于品种杂、鱼龙混杂而导致信任危机。美丽是脸面上的事，大多数女性对化妆品的购买相当谨慎，因此大量的质量优、品种多、价格合适的护肤品、彩妆产品的专业市场的出现不仅仅是市场也是消费者的强烈需求和呼唤。西安化妆品批发市场：西安市现有日化化妆品批发主要集中在轻工、康复路、丰庆路等几个专业市场内。康复路化妆品批发市场主要集中在丹尼尔商城一层，共 60 家左右，批发价基本上在 2 元30 元，均是无品牌知名度的产

18、品，多直接从广州进货，主要目标客群是小型的日化商店、周边区、县。前台的租金、管理费一年约 15 万，后台约 10 万。轻工有 20 家左右，主要是洗涤用品，月租金、管理费约 4000 元。在这些市场中，日化市场所占比例小，规模小，经营商户分散。经营产品档次低，常有假冒伪劣商品充斥其中，在 04 年 4 月，市工商曾对康复路市场 15 家化妆品批发点进行检查，其中有 11 家存在违规产品，无论是对市场内守法经营户还是整个市场的形象都是非常消极的影响。西安的美容美发批发用品市场：主要集中在尚德路，是西安市现有较为集中的专业化美容美发用品市场，路的两旁散步着约有 7080 多家经营户，但由于该市场周

19、边都是民房，而经营户本身也是租用这些民房，因此档次低、规模小，已不适应近几年西安美容美发业的发展。该市场月租金约 120 平方米/月。（4） 、化妆品经营定位的 SWOT 分析优势分析(Strength) 大规模与健全的配套设施据调查显示，目前西安市的日化、化妆品、美容美发用品市场分别分布在尚德路、轻工、康复路等地，这些市场规模都比较小，配套差，档次低，经营环境差，而本项目商场完全按照现代化商业设施要求进行设计与装修，功能齐全，配套设施完善，有利于提升经营商户产品及企业形象。 西北首家女性化妆品、美容美发产品专业市场由于气候干燥，西北地区化妆品的消费潜力巨大，但纵观整个西北市场，现阶段所有的化

20、妆品、美容美发产品只属于补充、从属地位，还没有一个中高档次有品牌知名度的女性化妆品、美容美发产品专业市场，形成巨大的市场空白。 优处西北最旺商圈本案位于西安市西大街南中段，西大街、钟楼、鼓楼、中环广场、百盛组成西北最大商业中心，周边繁华的商业环境为本项目提供了众星拱月式的氛围，为本项目积聚了大量的人气。带来每天数以万计的有效购物人群， 。 劣势分析(Weaken)目前人气还不足机会分析(opportunity) 国内外化妆品及美容美发用品企业纷纷登陆西安市场虽然西安居民的平均可支配收入水平在全国处于中等水平，但西安的化妆品、美容美发用品的消费水平却不输于其他大中城市。国内外化妆品及容美发用品企

21、业都非常重视西安市场的开发，在中大国际、世纪金花、开元商城、民生百货汇集了众多国内外美容化妆用品了诸如美国雅芳、日本资生堂、意大利优尚、羽西、小护士、雅情等数十种知名品牌。现在还不断有新的美容美发用品品牌进入西安，这将为商场的招商工作带来比较大的机会。 西安有数量较大的美容美发、化妆品经销企业根据陕西省美容协会统计，西安中型美容美发用品、化妆品经销代理企业约 2000家左右，其中大部分还没有自己的门店，如果租金、地点、商场管理配套合适的话，将是一个比较大的招商目标群体。此外，西安市注册登记的正规的美容院约有 3000家左右，他们部分是是租用商场、门面房费用高，部分是在社区单元房内，由于位置偏僻

22、而客源不多，这也是本项目需重点关注的招商目标群体。 中环广场带来的大商圈效应在中环广场上市带动市场后适时跟进，将是本项目销售成功的绝佳时机。威胁分析(Threat)据前期的初步地块调研，在尚德路周边已有四层商场规划为美容美发专业市场，该项目的上市及推广将对本案产生冲击。 2、女性饰品市场定位可行性分析（1） 、我国饰品行业发展迅速近 10 年来，中国的饰品行业呈现迅速上升发展的趋势，已形成以义乌、广东、青岛为基地的三足鼎立的格局。其中青岛主要是韩国企业投资办厂，广东主要是台湾企业投资，而义乌的饰品企业主要是当地人投资。据估计，现在全国饰品行业的厂商约 4000 家左右，从业人员约十几万人，年产

23、值达 100 多亿人民币，产品已远销近百个国家和地区；国内饰品市场的产销也呈不断升温之势，一批规模化、品牌化、国际化的知名饰品企业正在倔起，一批知名品牌和知名企业家正在成长，饰品行业已成为朝阳产业，充满勃勃生机，具有广阔的市场前景。世界饰品行业的中心在上世纪 80 年代初转移到台湾，饰品行业是典型的劳动密集型产业，出于台湾岛内的资源和劳动力等因素的限制，饰品行业在台湾兴盛了 10年左右后，转移到了韩国。随着韩国人力成本的增加及该国产业结构的调整，近年来，韩国的饰品生产企业已经快速向我国转移。而近几年我国饰品企业的迅速发展，又加快了这一变化趋势，我国现在已经成为世界饰品生产大国。在不久的将来将成

24、为世界饰品的生产中心。（2） 、饰品消费市场潜力巨大随着我国经济的发展，人民的收入水平增加，人们的生活质量和品味也不断提高，追求美和时尚成为人们特别是年轻人的生活要素，而寓美与时尚于一体的饰品成为年轻消费者，特别是女性消费者的至爱，对各种饰品的消费需求也不断增大。随着中国加入 WTO，进出口关税的不断下调，我国已经成为世界上少数几个珠宝、饰品消费额超过百亿美元的国家之一。但是与国外市场相比，我国女性饰品市场人均占有率不足 5，而在日本为 982，韩国为 68，新加坡 48，马来西亚47。据有关部门预计，至 2005 年，中国女性饰品占有率将增至 55以上。西安市辖区总人口为 3097 力人，其

25、中女性人口占 4807，为 1485.50 万人，以饰品市场50的占有率计算，女性饰品消费人口也高达 700 多万人，以每人年饰品消费额 100元计，西安女性饰品的总年消费额就高达 5 亿多元，这还不包括男性饰品消费市场。（3） 、现有饰品批发零售市场有规模小、分布散在西安，现有女性饰品的批发市场主要集中在轻工、康复路、两地，但同化妆品一样，饰品在这两个市场内也属于从属地位，规模很小，经营商户不多，产品结构和档次也不齐全，导致许多的零售经营户，在组织货源时都觉得相对困难，有的甚至不得不到义乌和广州市场区进货。他们都强烈希望西安有一个集中、上规模、品种齐全的批发采购市场。而西安市场女性饰品的零售

26、情况存在很多问题，数量多、分布散、规模小的情况同样存在，仅在小寨、钟楼两大商圈内经营女性饰品的零售商户就有近百家，但都分散在各个商场、市场中，没有形成气候。且由于规模小，导致大量货品无法上柜，只能观看产品画册。（4） 、本项目 3、4 楼女性饰品专业经营定位的 SWOT 分析优势分析(Strength) 西安第一个集中大规模的女性饰品专业零售、批发市场女性饰品在西安还没有集中大规模的零售批发市场。而本项目正好填补了这个市场空白点，本项目建成营业后，总营业面积达 2500，按现代化的商业设施要求进行高标难的装修与配套，突出女性饰品时尚与美的概念，改变西安现有饰品市场格局。市场建成后将成为立足西安

27、，辐射西北的规模最大的女性饰品专业批发市场。 与本项目一至二楼美容美发市场的女性经营主题相互呼应本项目并不是一个独立经营的女性饰品市场，在本项目 13 楼经营化妆品、美容美发用品，其经营主题与女性饰品相辅相成，都表达了当代女性对美与时尚的追求，虽然经营产品在形态上有差别，但其中暗含的女性消费主题是相通的，楼上楼下经营的产品必将起到相互促进、共聚人气，提升商场品牌知名度的作用。 所在地段的区位优势有每天以万计的有效购物人群，成熟完善的商业配套。劣势分析(weakness) 饰品市场位于本项目的高楼层本饰品市场规划在项目裙楼的三、四层，楼层较高，经营者和采购客户的可达性、便捷程度都稍差，如果货梯、

28、客梯、扶梯数量以及水平交通布置不当就会影响商场的经营环境和气氛，对本项目招商和经营都带来较大困难。机会分析(opportunity) 女性饰品的零售市场不断扩大西安是紧排于北京、上海之后的全国第三座大学之城。全市各大学、专科学院的学生近二十万，这些处于 1822 岁的年青人是饰品市场最大的消费群。纵观整个亚洲，以年青人为消费时尚中心的潮流愈演愈列，东京、香港、上海紧接着带动这种时尚风刮入内地，这从近两年职业装没落，流行的以可爱为主题带蕾丝花边的休闲服装款式就可以看出。西安也同样如此，而且由于学生数量众多这种风尚也犹甚，年青人对个性饰品的钟爱带动其他消费人群的关注，个性饰品消费已成为时尚，这些现

29、象必将扩大女性饰品的零售规模。同时，在一些大型商场、超市，现在也越来越重视女性饰品消费市场，纷纷在自己门店的显著位置开设饰品专柜了。女性饰品零售市场的扩大，必将对饰品批发市场形成有力的消费支撑。五、招商平面图分割1、分割原则 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。 合理设置单铺径深、面宽比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局。 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用” 。2、商场内部规划与装修标准建议（1） 、商场内部规划设计建

30、议 布局规划及过道建议商场格局设计：独立收银、商场商铺采用全封闭式独立铺位。过道设计：商场布局且紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，但也不宜过窄，降低商场经营档次。 商场卖场设计建议背景音乐：悠扬的背景音乐系统，不仅仅可以舒散客户的神经，增强购买欲望，也可以直接提升商场及产品的形象。乐曲以轻快、活泼的轻音乐为主，也可适当播放舒缓流行音乐。商场内部色调：采用通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道每隔数米，即悬挂小型吊旗，吊旗分蓝、白色为主，宣扬出化妆品的纯洁之感。VI 导示系统：作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀

31、。基础 VI 系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。休闲设施：于电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅，供购物者休息之用。（2） 、商场内部公共部分装修 地面：全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用 10 公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。 天花： 整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。 墙面：ICI 乳胶漆刷白。 柱子：公共部分的柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。（3） 、商场内部公共部分装修商场铺位装修 一

32、楼铺位装修方式商铺临过道部分采用大白玻隔断，不锈钢无框门，广告位置桅板均采用金属复合装饰材料，铺位间隔墙采用轻质防火材料(或轻钢龙骨石膏板)，面饰专用乳胶漆。隔断距离天花约 3050 厘米，中间用防盗栅栏间隔(也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗) 二、三、四楼铺位装修方式商场内靠墙铺位及中间铺位均采用封闭式格局，商铺临过道及相邻铺位隔断均选用 12mm 玻璃隔断，隔断距离天花约 3050 厘米，中间用防盗栅栏间隔(也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗)，以保证消防喷淋。广告位置楣板均采用金属复合装饰材料电话线铺设：建议每间铺位铺设一条电话线。电费计取：每户均设

33、置独立电表、漏电保护开关及空气短路开关，电费按月实际读数计算。消防系统：设置 24 小时闭路电视监控、防火卷闸、自动消防喷淋、消防栓、烟感报警。卫生间：地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配高级豪华型洁具。保安：24 小时闭路电视监控、24 小时保安巡逻。广播：中央广播系统。六、商场各楼层的租金标准确定确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平、现有同类市场租金水平、业主的投资回报等诸多方面的因素，往往对商场的招商工作起着重要的制约作用。本项目的租金标准将从以下几个方面来综合考虑：周边现有商业设施的租金根据西安现有同类商场的租金(按规模、位置、交通、装修档次、配套设施等进行修正)计算

34、出来的市场租金按经营回报计算的理论租金为了使招商工作更顺利进行，从市场的可持续性发展出发也要注重从以下四个方面考虑；第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。第二条：租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取蛋” 。第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受。七、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法1、物业管理费标准本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运营成本的基础上，采用西安市同一档次、同样配套设施与服务(主要指采

35、用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务)的商场平均水平。2、物业管理费涵盖的服务项目内容 中央空调运转、维护费 电梯、自动扶梯运转、维护费 公共部分的水、电费 商场清洁、保安费3、广告费用标准及收取管理办法任何一个商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力经营推广，而这就需要大量资金的投入。在深圳，一般专业市场，都会收取 510 元平方米月的广告费用，作为商场宣传推广基金，但根据项目组对西安有关专业市场的调查，在西安没有收取广告费的行业惯例。然而，出于对商场以后经营管理负责的态度，同时也考虑到通过收取适当广告费会给经营户建

36、立起商场重视宣传推广的印象，对商场的招商工作未尝不是一件好事。但从经营户的经营成本和对广告费的接受程度考虑，项目组认为广告费标准应尽量低一点，初期只象征性收取或减免。广告费应随同管理费随月收取并存入专用帐户，专款专用，全部用于项目开业前后的广告宣传和推广工作，其收支状况应定期公布给经营户，并公开帐户，让每个经营者可以随时查询。八、招商策略1、招商策略：立足西安、面向全国以西安为重点，在确保西安地区招商工作全面、顺利开展的同时，安排出 20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下

37、，在保证西安地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。2、招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：西安地区招商占 75左右；外地招商占20左右；预留出 5的比例，作为机动或炒作。其中：根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10） 。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。3、招商付款方式租金交纳及优惠政策有以下三种方式：（1） 、一次性交纳 3 年的租金。从第四年起租金递增 5；第五年租金递增6；第六年租金递增 7；总体租金递增比例不超过原租金水平的 20。（2） 、

38、首期交纳 5 年租金的 30，正式开业前再交齐 5 年租金全款。从第六年起租金递增 5；第七年递增 6；第八年递增 7；总体递增比例不超过 20。可签定租约合同期为 10 年。首期就一次性交纳 5 年租金。可获得 5.5 年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增 6；第八年递增 7，总体递增比例不超过 20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。（3） 、首期交纳 8 年租金的 30，入驻前交齐 8 年租金全款。可获得 10 年实际使用权的优惠政策。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招

39、商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。4、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少。上述方案一方面可以起到自然淘汰的目的，同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择 5 年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。5、经济分析（1） 、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）

40、根据可出租实际使用面积按 12266.74 平方米计算； 按照每层出租实际使用面积计算； 平均租金价格按每月每平方米 514 元人民币计算；每层定价为： 平均租金价格为：514 元/月楼层 租金价格（元/月） 出租面积（套内） 说明 应完成利润额（元）一层 650 3367.65 650*3367.65*12*3 78,803,010二层 550 3337.38 550*3337.38*12*3 66,080,124三层 450 3303.71 450*3303.71*12*3 53,520,102四层 350 2258.00 350*2258*12*3 28,450,800总计 均价 514

41、 元 12266.74 共回收三年租金费用 226,845,036说明：A、226,845,036 元的 30为：68,053,510.8 元。B、综合管理费：12266.74*20*12*38,832,052.8 元。C、保证金（按每商铺押三个月租金收取）：18,915,313.88 元。（2） 、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 据可出租实际使用面积按 12266.74 平方米计算； 按照每层出租实际使用面积计算； 平均租金价格按每月每平方米元人民币计算；每层定价为： 平均租金价格为：364 元/ 月楼层 租金价格（元/月） 出租面积（套内） 说明 应完成利润额（元）一层 500 33

42、67.65 500*3367.65*12*3 60,617,700二层 400 3337.38 400*3337.38*12*3 48,058,272三层 300 3303.71 300*3303.71*12*3 35,680,068四层 200 2258.00 200*2258*12*3 16,257,600总计 均价 364 元 12266.74 共回收三年租金费用 160,613,640说明：A、160,613,640 元的 30为：48,184,092 元。B、综合管理费：12266.74*20*12*38,832,052.8 元。C、保证金（按每商铺押三个月租金收取）：13,395,

43、280.08 元。（3） 、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）： 根据可出租实际使用面积按 12266.74 万平方米计算； 按照每层出租实际使用面积平方米计算； 平均租金价格按每天每平方米 514 元人民币计算；每层定价为： 平均租金价格为：514 元/月楼层 租金价格（元/月） 出租面积（套内） 说明 应完成利润额（元）一层 650 3367.65 650*3367.65*12*5 131,338,350二层 550 3337.38 550*3337.38*12*5 110,133,540三层 450 3303.71 450*3303.71*12*5 89,200,170四层 350 2

44、258.00 350*2258*12*5 47,418,000总计 均价 514 元 12266.74 共回收五年租金费用 378,090,060说明：A、378,090,060 元的 30为：113,427,018 元。B、综合管理费：12266.74*20*12*514,720,088 元。C、保证金（按每商铺押三个月租金收取）：18,915,313.88 元。（4） 、交纳（五年）租金经济分析（保守价格） 根据可出租实际使用面积按 12266.74 平方米计算； 按照每层出租实际使用面积计算； 平均租金价格按每月每平方米 364 元人民币计算；每层定价为： 平均租金价格为：364 元/月

45、楼层 租金价格（元/月） 出租面积（套内） 说明 应完成利润额（元）一层 500 3367.65 500*3367.65*12*5 101,029,500二层 400 3337.38 400*3337.38*12*5 80,097,120三层 300 3303.71 300*3303.71*12*5 59,466,780四层 200 2258.00 200*2258*12*5 27,096,000总计 均价 364 元 12266.74 共回收五年租金费用 267,689,400说明：A、267689400 元的 30为：80306820 元。B、综合管理费：12266.74*20*12*51

46、4,720,088 元。C、保证金（按每商铺押三个月租金收取）：13,395,280.08 元。九、招商准备工作：1. 完成项目名称注册、以及项目标志等的 CI 设计并注册。2. 注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com） 。3. 确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4. 完成设计制作百荣世贸中心招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。5. 完成设计制作项目效果图的 POP，3D 资料光盘。6. 完成设计制作的主体、各分体剖面模型沙盘。7. 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。8. 确定管理公司组织机构和部门设置。9. 各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台

47、。10. 制定商户准入标准、条件、和招租规则。11. 制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。12. 根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等） 。十、经营管理公司主要工作职能1、一般性管理职能(1)对小业主或承租商的管理：一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范各方的行为，保证良好的经营秩序。(2)安全保卫管理：公共商业楼字面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持 24 小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的场。同时在

48、硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。(3)消防管理：出于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。管好消防设备、设施，组织一支义务消防队，制定一套紧急情况下的应急措施。(4)设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。(5)清洁卫生及车辆管理：要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同

49、时应设专人看管，以防偷盗。2、经营性管理职能(1)商业形象的宣传推广：商业物业管理的一项重要工作，就是要做好商场商业形象的宣传推广，扩大商业设施的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇经营管理的一项重要工作。(2)商场招商管理工作：商业物业是一个商业机构，包括业主、管理者在内部主要是通过商业物业内店铺的出租而赢利，因而商业物业的经营管理者一项最重要的工作就是根据市场的需要确定经营品种、招商条件、并选择租赁经营户。(3)为经营者提供商业机会的推广：一个商业设施最能吸引经营者的地方就在于其生意机会，一个能提供经营者更多生意机会的商场不但招商顺利，而且可以获得更好的租金收入。3、经营管理公司基本架构目前，一般独立的物业管理公司多采