1、济南大学泉城学院毕 业 论 文题 目 高房价的影响因素分析 专 业 经济学 班 级 10Q4 学 生 薛凡 学 号 20103014036 指导教师 王光玲、娄世艳 二一二年十月二十日济南大学泉城学院毕业论文- 摘 要近些年来，房价的不断飙升，已经不断刺激百姓的神经，成为了大众关注的热点问题和政府调控的重心之一。房地产行业能否平稳健康的发展关系到我们每一个人以及社会的和谐稳定。目前，全球经济危机的阴影尚未散去再加上欧洲债务危机，我国面临出口不景气以及内需不足的经济重压，经济增长放缓趋势已经显现出来！房价的不断上涨，把大批购房者排挤出了买房的队伍；当房产的投资者在房产行业无利可图，便会撤出。两方
2、面因素应经造成房地产的销售业绩开始出现明显的下滑，对经济的拉动作用降低！如果能把房地产行业引导到良性发展的轨道上来，对于处在观望态势的购房者来说是莫大的喜讯，进而有力的刺激了内需，保持经济平稳发展。本文将从供求原理和弹性理论为出发点，重点分析影响房价的众多因素，对目前房地产发展的状况进行详细而深入的分析，认为我国房地产产业存在市场发育不完全，商品房空置率高，房地产市场低靡，融资渠道狭隘等诸多问题，进而探索控制房价过快上涨的可操作性办法。关键词：房价 影响因素 房地产行业 济南大学泉城学院毕业论文-I- ABSTRACTIn recent years, housing prices surgin
3、g, people has been stimulated nerve, has become a public focus and government regulation of the center of gravity of.The real estate industry whether the stable and healthy development of our relationship to each individual and social harmony and stability.At present, the global economic crisis has
4、not yet dispersed plus the European debt crisis, China is facing a slump in exports and domestic demand insufficient financial stress, slowing economic growth trend has emerged!The rising prices, a large number of property buyers squeezed out buy a house team; when the property investors in the real
5、 estate industry unprofitable, will withdraw from.Two factors should be caused real estate sales began to appear to glide apparently, pulling effect on the economy to reduce!If the real estate industry guide to the benign development of the track, in the property buyers wait-and-see posture is great
6、 news, and then stimulated a strong domestic demand, maintain economy to develop smoothly.This paper from the supply and demand theory and elastic theory as the starting point, focus on the analysis of the impact of price factors, the current real estate development status were detailed and deep ana
7、lysis, think our country real estate industry market development is not complete, high vacancy rate of commodity house, the real estate market low, financing channels narrow etc. problems, and then explore the control housing prices rose too fast the maneuverability way.Key words：House price ; Influ
8、ence factors ; The real estate industry 济南大学泉城学院毕业论文-II- 目 录摘 要 IABSTRACT II一、前言 1（一） 写作背景及意义 .1（二） 国内外研究综述 .1二影响房价的因素分析 3（一）供需影响着房价 33 需求水平影响价格 .4（二） 政策因素 .4（三 ）经济因素 .41 经济增长速度 .42 物价水平 .43 工资及就业水平 .54 储蓄率 .55 利率 .5（四）社会因素 51 人口状态 .52 家庭结构 .53 城市化进程 .5（五）自然因素 61 位置 .62 面积 .63 周边自然环境 .64 市政设施和公共配套设施
9、完善程度： .6三 高房价所带来的影响 .7（一）房价过高直接抑制了居民消费，降低了消费支出。 7（二）高房价及房地产热直接架空了实体经济。 7（三）拼命做高房价直接给整体经济埋下隐患，资产泡沫越做越大。 7（四）扩大居民收入分配差距。 7（五）高房价抑制城市就业的增长。 8四、治理及改善建议 9（一）扩大建房空间,加大住房供应量 .9（二）政府鼓励多建中低档小区，多建经济适用房和廉租房 9济南大学泉城学院毕业论文-III- （三）加大监管力度，进一步规范交易秩序 .10（四）调整城市化导向，发展小城镇建设 .10结 论 .11参 考 文 献 12致 谢 .13济南大学泉城学院毕业论文-0-
10、一、前言近年来，随着我国城市化进程的推进，城市住房的需求不断增加，房价已经关系着和影响着每个家庭，成为一个备受关注的问题。居住是人类最基本的生活需要之一，不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平的综合表现，历来都受到世界各国的重视。（1）写作背景及意义近年来，我国房地产行业不断发展繁荣起来，房价也成为百姓生活中时常谈论的话题，同时也日益成为制约市场的首要问题。我国住房体制的全面市场化改革始于 1998 年，自此房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，特别是近些年来房价的急速上涨，已
11、经在大众心头笼罩了巨大的阴影。高房价不仅超出了普通居民的承受能力，也对国民经济健康发展和金融市场良好运行构成威胁。为了抑制房价的过快增长，中国政府动用各种手段对房价进行调控。2012 年，政府更是加大调控力度，货币从紧政策、限价政策、限购政策，但都没有对商品房限制达到预期的目的，而后出台的保障性住房虽一定程度上抑制了房价增长，但城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘。本文重在研究影响房价的因素，寻找推动房价不断上升的根源以及房地产市场所存在的问题，探索调控房价的可操作性措施！以稳定房价，引导房地产市场的健康发展。 2012 年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家
12、将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。（2）国内外研究综述李清立的房地产开发与经营提出了我国房地产市场的特点和房地产市场的结构性矛盾。其中我国房地产市场的结构性矛盾包括：房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出；楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡；供给与需求的区域不平衡的矛盾。武献华、宋维佳的工程经济学介绍了商品房开发成本、商品房利润、贷款利息、管理费用、税金和商品房附加费等构成房价的基本要素。这为研究当前我国商品房价格过高的原因建立了理论的基础。牛凤瑞、李景国在中国房地产发展报告中介绍了国家政策与商品房价格的内在关系，即商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素
13、，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。总结出来主要有土地政策、信济南大学泉城学院毕业论文-1- 贷政策、信息不对称等因素与商品房价格存在内在关系。陈劲松的世联观察我国地产市场观点详细分析了当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。龙胜平的房地产金融与投资主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资
14、巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。 王卫国的中国土地权利研究里提出规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，
15、从而为降低房价打下基础。杜辉、宋容肖的辩证看待房地产的冷与热提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。济南大学泉城学院毕业论文-2- 二影响房价的因素分析（一）供需影响着房价任何商品的价格都会受到供给和需求的影响，供求定理讲:在其他条件不变的条件下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；供给的变动引起均衡价格的反方向变动，引起均衡数量的同方向变动。探
16、求影响房价的因素，供给和需求是必须要考虑的。1 住房供给影响房价。我国住宅房屋的供给在不断增加，随处可见在建或已经竣工的楼盘，房地产热使得越来越多的商人投资于房地产行业，2012 年全国住房用地计划供应 17.26 万公顷，其中商品住房用地超过 12.24 万公顷。2010 年全国住房供地计划 18.47 万公顷，实际完成 12.54 万公顷。2011 年计划供应 21.8 万公顷，实际完成 13.59 万公顷。和过去相比，我国商品房供给已经大大增加。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置
17、。这里引入空置这一概念。空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。2 土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总
18、量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在 12年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。土地的供给直接影响着济南大学泉城学院毕业论文-3- 住房的供给，间接影响着住房的价
19、格。3 需求水平影响价格商品房住宅有建设周期长，价值量大，空间固定性等一般商品价格没有的特点，所以在短时间内房屋的供给是缺乏弹性的。很多人变看准商品房进行投资，所以需求水平上要分为两方面：消费和投资。这两方面都是房屋需求的主力军。一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金
20、等投资的收益缺乏保障，加之房价不断上涨的示范效应，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。以 98 年至 06 年数据为例，1998 年到 2006 年，城镇居民人均可支配收入由 5425.1 元增加到 11759.5 元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006 年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达 16.7 万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力，这些都都带来对房屋需求的增加，成为拉动房价变化的直接因素。总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价
21、。（二） 政策因素（三 ）经济因素1 经济增长速度一国经济迅速增长，居民收入相应的提高，购买能力增强，住宅价格就会提升。自从 1998 年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近 10%，扣除价格因素，年均增长也可达 7%左右，根据国家统计局数据 2011 年我国城镇居民人均可支配收入为 21810 元。中国城镇居民的购买能力显著增强，自主性需求也在提高，由此所带动主动改善型需求年均增长 6%9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。 相应的住宅的价格自然而然的会上涨。2 物价水平物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价
22、上涨时住宅价格上扬幅度更大。近年来，反应物价水平的消费者价格指数（CPI）不断上升，进而使得我国短期内出现通货膨胀，对房价的上升有直接的推动济南大学泉城学院毕业论文-4- 动用。3 工资及就业水平工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高。 从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在房价和居民收入之间的正相关。毫无疑问，当居民收入增加之后，房价也必然相应上升。居民收入增加越快的地区，房价上升得越快。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在 40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。4 储
23、蓄率储蓄率提高，表示居民购买能力增强，住宅价格也会跟着上涨。长久以来，中国政府一直为低蘼的内需所困扰，中国人有着悠久的储蓄习惯，不管生活条件如何艰苦，人们总能省出一些钱存进银行以备不时之需。因此，虽然民间有巨额的资金，但多数都是死钱，只有很少一部分用于消费。中国的储蓄率多年来保持在 40%以上，购如此大的储蓄率势必会推动房价上升。5 利率较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌， 最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。一年期存款利率为3%，而贷款率不过6%多一点，但是中国多年来平均一年期存款利率是6.6%
24、左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为9%。融资成本的降低，使得购房者开始大量贷款买房，推动了住宅的需求量。（四）社会因素1 人口状态人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上调。 人多地少一直使我们的基本国情。同时，中国家庭规模正在逐年变小，传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。2 家庭结构核心家庭增加、复合家庭较少、离婚率提高等会令家庭户数增加，从而导致对住宅需求的显著增加，成为城市住宅价格上涨的重要推动因素。3 城市化进程经济发展一般都伴随这城市化进程的加快，大量人口从农村涌入城市，这会产济南大
25、学泉城学院毕业论文-5- 生巨大的住房需求。据统计，1998 年窝火的城镇化率为 14%，到 2011 年我国的城镇化率已达到 51.27%。近几年席卷全国的城市化浪潮使大批的农村劳动力涌入城市，据数据统计，每年大约有 1200 万农民脱离土地而成为城镇新居民。与此同时，我们每年还以 5.89%的人口自然增长率持续攀升。也就是说我国城镇每年还要新增居民大约 366 万人。这样每年总共新增居民大约为 1566 万人。大量人口涌入少数中心城市，造成大城市人口的过快增长，城市空间和资源压力骤增。城市化进程的发展，使购房需求增加，间接影响了房价。（五）自然因素1 位置人们常说，成功的房地产开发取决于位
26、置、位置、还是位置。这句话说明了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。地段好、工商发达、交通便利、人口集中的地区，住宅价格较高；城市规划中均确定有生活、商务、生产等核心区，离此区域越远，住宅价格也越低。 2 面积住宅开发项目的占地面积规模，影响住宅开发的规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低住宅价格。 3 周边自然环境良好的自然环境，有利于提高住宅的价格。 4 市政设施和公共配套设施完善程度：完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生活的质量，也有利于住宅价格的提高。济南大学泉城学院毕业论文-6- 三 高房价所带来的影响（一）房价过高直接抑制了居民消费，降低了消费支出。
27、高房价使得未买房者不得不存下大量的钱，制约着当前生活水平和社会消费的提高，同时压制了居民对实体经济的投资。高房价不仅掏空了家里两代人的积蓄，还使得还贷成为生活最大支出。购房压力的增加，贷款者不得不降低自己的生活水平和消费水平，明显拉低了整体生活质量。很多家庭为了积累起买房子的首付资金，不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑制家庭当期消费和长期消费增长的重要因素。（二）高房价及房地产热直接架空了实体经济。加剧产业结构的不平衡。高房价与高利润使社会经济要素配置错位，致使房地产业投资居高不下，并导致了上下游产业的畸形发展。在现在经济没有恢复的情况下，
28、这一轮行情将实体经济复苏所需要的宝贵贷款和流动资金吸引到房市。现在手里有钱的人几乎都有数套房，这是一个不良的社会整体导向。我国目前还有超过4000 万贫困人口，上千万人失业，地区发展不平衡，甚至有不断拉大的趋势。我们只有不断寻找新的经济增长点，不断投资，才能拉动整体经济健康发展，才能控制贫富分化，让全国每一个人过上较为富足的生活，最终实现邓小平提出的“最终实现共同富裕”的目标。而最近的房地产投机热将投资实体经济的精力、财富不断吸引到越来越过热的资本市场。炒房难道能帮助贫困人口的脱贫、为失业者创造新的工作机会吗？（三）拼命做高房价直接给整体经济埋下隐患，资产泡沫越做越大。炒房并不能创造财富，赚钱
29、的人只是把别人的钱，甚至是银行信贷资金通过特定方法装进自己口袋。换句话说，在整体实际财富量缓慢增长的情况下，现在的一些人暴富就意味着以后有人倾家荡产。 房价上涨的时候不一定会死人，但房价下跌时却一定会死人。这句话意味着，一旦房地产行业泡沫刺破，其破坏力是巨大的。济南大学泉城学院毕业论文-7- （四）扩大居民收入分配差距。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那些倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加家庭的账面财
30、富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势；另一方面，如果房价增长过快后大落，或者发生逆转，损失必然首先落到主要依靠贷款购房尤其是投资性购房者身上。高房价导致的贫富差距现象极有可能固化低收入阶层现有的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。（五）高房价抑制城市就业的增长。高房价大大抬高了城市创业，特别是第三次产业的创业门槛，使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下
31、，用于购买劳务的可变资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，或两者兼而有之，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业都是不利的；另外，在高房价的压力下，企业为留住人才稳定员工，往往不得不随之提高员工工资，结果高房价与高工资比翼双飞，企业获利明显变薄，给企业发展带来阻力。同时，高房价使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往，我国的城市化进程将严重受阻，农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响。济南大学泉城学院毕业论文-8- 四、治理及改善建议（一）扩大建房空间,加大住房供应量目前，地价在房价成本构成中所占比例较大，这也是抬高房价的一个重要因素。土地的投
32、入量加大了，地价当然也会下降，土地多了，住房的供应量也会随之增加，供求差距减少必然会导致房价的下降。然而土地的投放量也是要和我国的国情及和持续发展规划相协调。加大住房用地投入量所需的土地，可以在消除目前因城镇过度扩张所造成的土地资源浪费中解决。现在有许多城镇举着“大规模” “中心化”的旗帜肆意的圈地占地，造成大量土地资源的浪费和闲置。如果可以将这些土地回收再开发将会扩充很大一部分住房量。另外，对于我国来说，较为发达的城镇一般都处于地狭人稠的状态。就算提高了土地的利用率也还是不能很大的改善这种情况。我觉得我们还可以从空间上扩大建房。就拿北京来说，上世纪 90 年代，北京对楼层的限高问题一直敏感，
33、中心城区及长安街沿线不说，主城区以外的城市建筑物，楼房高度原则上也不得超过 60 米。然而作为首都北京，日益增大的人口面对极为有限的供房土地，它是承载不住的。市政府应该适当的降低限高尺度，更好的利用空间资源，从而扩大住房供应量。房价也将能随之下降。（二）政府鼓励多建中低档小区，多建经济适用房和廉租房经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在 60110 平方米。其销售对象主要是家庭年工资收入 3 万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。凡购买经济适用房，须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审
34、核，符合条件后方可购买。经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米 1500 元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。政府所倡导的经济适用房及廉租房的方向是对的，也是行之有效的。但为什么还要在这里提到这个问题，其关键是在开发商的暴力心理以及政府官员贪大求快的政绩心理的压榨下，能够真正投入市场的住房数量依然大大缩水。很多人也许都曾济南大学泉城学院毕业论文-9- 疑惑过为什么那么多的房这么快就卖完了，这也正是解释了在房地产市场中的这个问题。如果想改善这种状况，首先应该提高开发商开发经济小区和住房的积极性，而达到这一点，政府可以相应的降低土地价格，或者减免一些此类开发项
35、目的税赋。商人追求利益的目的达到了，在房价上也就不会如此压榨了。这一问题的解决可以造福更多的低薪阶级买房问题。（三）加大监管力度，进一步规范交易秩序在利益的驱使下，房地产市场上买卖双方都存在着大量的不规范的投机行为。作为卖方的开发商，存在着诸如“囤积土地” 、 “暴力性定价” 、 “捂盘惜货”和“违规炒作”等行为；而作为购房者一方，也存在着诸如“一人多买” 、 “倒买倒卖” 、“假卖真买”等投机行为。对于买卖双方的投机行为，不仅对房市造成泡沫经济，同时也推动了价格上升，政府均应当出台政策加以约束和制止。（四）调整城市化导向，发展小城镇建设我觉得政府应该适当调整城市化导向，多开发中西部地区及小城
36、镇的城市化建设，完善大中城市规划。与此同时，在大中城市的各项功能还不完备之前，应当放缓农民进程的速度，适当限制外来人口。对于这些流动人口，政府应当引导其流动方向，即由大中城市向小城市转移。当然，国家完全依靠硬性规定是不行的，城市化政策应该更多的鼓励小城镇建设，完善小城镇的各项功能，这样才有能力吸纳更多的进城人口，农村劳动力以及外地打工人员也更愿意向这样的地区流动。这样做不但可以减缓大中城市的城市化压力，还可以促进小城镇城市化进程。城市人口少了，住房需求也就相对减少，房价也就可以得到相应的缓解了。济南大学泉城学院毕业论文-10- 结 论综上所述，影响住房价格的因素是非常复杂的并且也是多变的。本文
37、从供求因素、政策因素、经济因素和社会因素五大方面进行综合论述分析。阐述了我国近几年来房价过快增长带来的一系列问题，主要包括抑制了居民消费降低了消费支出，架空了我国的实体经济，给我国经济埋下隐患形成资产泡沫，扩大了居民的收入分配差距，抑制了城市就业的增长。要解决我国商品房房价过高的问题，要从根源上做好，扩大建房空间，加大住房供应量，多鼓励建设中低档小区、经济适用房和廉租房。在管理层，加大监管力度，进一步规范交易秩序。在城市化进程方面，政府应调整城市化导向，尽量发展小城镇。只有以上措施多管齐下加上社会各方的努力，我国商品房价格才能逐渐趋于一个合理的价格范围。济南大学泉城学院毕业论文-11- 参 考
38、 文 献1陈建.六大祸首推高广州楼市Z.http：/.2曹丹、谢合明.我国商品住宅销售价格上涨特征及原因J.西南民族大学学报.2008（4）：45-47.3金时网.外资进入房地产金融市场，利弊得失与变局N.金融时报.2005.8.19.4杨朝军等.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示J.统计研究.2006（9）：31-33.5中国人民银行， 2004 年中国房地产金融报告R. http：/. 6孙立平.失衡的社会必然导致畸形的房市N.经济观察报.2008.6.27.7N Gregory Mankiw.MacroeconomicsM.（第五版） .北京：中国人民大学出版社.2005：122
39、-124.8应刚.房价上涨的关键因素将长期存在N.北京现代商报.2005.2.28.9黄穗诚.房价上涨原因何在？EB/OL.http:/.济南大学泉城学院毕业论文-12- 致 谢我非常感谢我的任课老师娄世艳老师和王光玲老师，谢谢他们的的谆谆教导，谢谢他们为我写论文所付出的努力。娄世艳老师的课程让我掌握了些论文的基础知识和写作的各种注意问题，王光玲老师的课程让我学会了济南大学论文写作的各项要求。只有在老师的指导下，我才会完成这篇论文的写作任务。两位老师极高的学术水平和严谨的治学态度深深地感染了我，无论何时我都会谨记老师的教诲。在此向两位老师致以崇高的敬意！我还要感谢三年来所有教育过我，帮助过我的老师。我再他们的细心教导下，学会了经济学理的理论知识，教给了我如何做人，如何处世，为我以后的发展之路打下了坚实的基础，谢谢你们，敬爱的老师！再次，我要感谢所有和我在一起学习生活的同学，让我们的友谊地久天长！最后，我还要感谢我的母校。母校三年了细心的呵护与培养让我在以后的人生路上勇往直前！
