1、 上周末，我在校内上看到有人转载的中国经济的房地产依赖症这张图表，转自搜狐财经，作者“安静的大猫” ，原文链接为： 12/-talkures201/pic.ohucm/bsine:htp在这张图表中，作者声称：“2011年，经济对房地产的依赖超过一半” 。截图如下：这个结论是错误的，而且错的非常离谱。我上周末分享此图时，指出了这一点，略略谈及了几处最明显的错误，并随后与原作者进行了交流，详见我的校内页面。作者声称，如果我能证明他的确错了，他就去修改原图。但遗憾的是，即使在我提供了有关原始数据的情况下，作者依然拒绝承认错误。直到现在，该图依然原样挂在上述链接处。当然，作者并不是唯一犯这种错误的人
2、。网上能看到瞭望东方周刊对中国房地产开发集团公司总经理孟晓苏的采访。凤凰网的原始链接打不开，一个转载链接： 2164.shtml5/308- : 2.86，如果算上金融、房屋的建筑材料及装修升级，目前至少也是1 : 3。目前 GDP 的13.1% 是房地产，再加上它带动的相关产业，按1 : 2.86算总共占了经济总量的50%以上。这表明房地产业仍然是中国经济的主导产业。Quote=显然，孟总犯了同样的错误。作为我校经济系校友和教授，实在不应该。由此亦可见，虽然这里的错误十分初级，任何稍为了解经济核算的人都理应看得出来，但显然绝大部分人还是不明白其中奥妙，就算明白也容易糊涂搞错的。从这个意义上说
3、，花点时间写篇日志，说明一下它为什么是错误的，同时分享一下基础的国民经济核算与投入产出经济学的知识，仍有其价值。另外，在这张图的其他地方，作者还犯了另外一些错误，以下一并指出。原作者的算法首先看作者的算法，如上图所示，50.6%这个数字的来历是：13.1% * (1 + 2.86) = 50.6%其中，13.1%是用2011年度的全国房地产开发投资61740亿元，除以当年 GDP 总量47.2万亿得到的。2.86这个乘数的来历则在原图的前面给出，如下图所示：第一处错误：对房地产占 GDP 的直接比重（13.1%）理解有误原作者引用的2011年房地产开发投资数字 6.174万亿，出自国家统计局的
4、报告： tm0279481.h21_jfx/dts.govcnt/wta:htp这个数字的原始出处是2012年中国统计年鉴 ，表5-31“房地产开发企业投资总规模及完成情况（2011年） ”，第一行第三列，原始数字为61796.89 亿元h.t012/indexcjs/.govcnt/sta:htp（这是2012年中国统计年鉴的网页，需要用 IE 兼容浏览器打开。打开之后从左栏循表目导航即可，下同，不再给出链接。数字略有出入，属于正常的因统计口径、方法等不同产生的误差。 ）简单地说，这个数字与 GDP 总量47.2万亿不能相除。因为它包含了生产中间环节，而后者则仅计量最终产品。这里涉及到 GD
5、P 核算的最基本概念：GDP 仅包含最终产品，而不计算中间产品。据我所知，所有流行的初、中级宏观经济学教科书的最开头讲 GDP 的时候，都会不厌其烦的强调“最终产品”四个字。例如，在曼昆的经济学原理中文第五版宏观分册第6页（23.2.3节)，布兰查德宏观经济学中本第二版第24页，萨克斯全球视角的宏观经济学中文版第28 页，都是这样。可以用统计年鉴中的数字来反证这一点。房地产开发投资是全社会固定资产投资的一部分，根据2012年统计年鉴表5-1，全社会固定资产投资为31.14851万亿元，而当年 GDP 中投资总额为22.50067万亿元（总量为47.28816万亿元） 。对比这两个数字，固定资产
6、投资与GDP 中投资总额的差别就是中间产品产值，而用固定资产投资总额与 GDP 总额相比显然是荒谬的，原作者就在这里出现了错误。那么房地产业占国民经济的直接比重应该如何计算？实际上统计年鉴中是有相关数据的，在表2-11 “分行业增加值”中。2012年年鉴仅给出了2010 年的各产业增加值，房地产业的这一数字为2.2782万亿元。而当年的 GDP 总量为40.15128 万亿元，因此2010 年房地产业占国民经济的直接比重为5.67%，此前几年则依次为5.47%，4.69%，5.20%，可见，变动不太大，2011年也应大致在这一水平上。第二处错误：对乘数2.86的理解有误要了解这一点，需要学习一
7、些投入产出核算和分析的基本常识，普及这些常识超出了本文之范围。感兴趣的读者可参阅刘起运等投入产出分析 ，中国人民大学出版社2006年第一版，pp.2-4（投入产出分析的基本原理） ，pp.24-31（里昂惕夫矩阵及其变换，直接及完全消耗系数的意义和计算） 。以下仅就与本文直接相关的基本概念做一些描述性说明。作者所引用的房地产业的带动作用乘数2.86。这个数字的出处就是上文对孟晓苏的采访，其中所提及的报告我没能找到。但根据这段文字中的描述，基本可以猜个八九成：这个乘数就是基于97年全国投入产出表（或同期其他类似数据）计算的房地产业的完全消耗系数(Total Backward Linkage)。为
8、理解完全消耗系数的含义，不妨参考刘起运等的解释，我觉得我也不可能说的更清楚了：由此可见，完全消耗系数所带来的拉动效应中，既包括最终产品，又包括中间产品。因此，2.86这个乘数的含义是说，每产生1单位的房地产业产值，就会在所有产业部门产生2.86单位中间和最终产品。问题在于，如果要计算对 GDP 的直接拉动，必须剔除全部中间产品。这是做不到的。因此，这个乘数不能用来估算房地产业的经济影响。顺便说一下，即使2.86全部是最终产品，原图作者的算法也是错的，不该加1如果2.86是完全消耗系数的话，那么其中已经包含了房地产业本身了，无需重复计算一次。那么，如果一定要计算房地产业的总体经济影响力（直接份额
9、+带动作用） ，能不能算呢？也是能的。虽然无法从全部带动作用中剥离出最终产品，但投入产出表中的确给出了全社会所有中间产品和最终产品的总产值，由此可以计算房地产及其带动效应的份额。仍以北京市2010年数据为例计算：房地产业所有中间产品+最终产品总产值为0.1809万亿元，当年房地产业的完全消耗系数为2.56，因此，考虑带动作用后的“全产业链总产值”（姑妄称之）为0.1809 * 2.56 = 0.4631万亿元；全市所有产业中间产品+最终产品总产值为4.5622万亿元；（作为对比，当年北京市 GDP总量为1.4114 万亿元，可见中间产品所占的巨大比重；在所有国民经济体中，中间产品占比大于最终产
10、品，是常态）因此，2010年，房地产业对北京市的总体经济影响为 0.4631 / 4.5622 = 10.2%。这当然是很大的一个比重，称之为支柱产业、主导产业之类，并不为过，但绝没有超过一半那么夸张。综合以上两点，结论是，原图作者在上述那个简单的乘法中，把两个因子全部用错了，因此结论也必然是没有意义的。第三处错误：上述数字所描述的“房地产业”之定义与通常所理解的房地产不同，笼统讨论会产生误导实际上，房地产业这个带动效应乘数2.86，与其他所有产业相比，是非常非常低的。根据我国现行的42部门产业分类法，用2010年北京市的投入产出数据（新浪爱问上就能下载到）计算各产业部门的带动效应系数，结果如
11、下：房地产业在所有42各部门中排名倒数第三。全国尺度乃至国外的情况也是类似的。我校闫永涛、冯长春教授等在房地产业对国民经济带动作用新释基于投入产出模型的分析（建筑经济, 2007(06)）一文中给出了下列数据：房地产业的经济带动作用竟在2000年日本的31个产业部门中敬陪末座，把产业部门细化到101个之后也排名倒数三甲。可见这不是北京市、或者我国（这块神奇的土地）的特有现象。房地产业的带动效应如此之低，很不符合一般人的常识。这是为什么？答案要从国民经济核算中“房地产业” 的定义中找。名不正则言不顺，讨论之前不给出定义，是危险的。以下为2007年全国投入产出表产业部门分类中对房地产业的定义（国家
12、级投入产出表五年一遍，逢2、7 年份发布， 2012年表尚未发布，因此2007年表是最新的；前引2010 年北京市投入产出表的定义与此相同）：这里所谓房地产业属于第三产业，上列各项经营内容的中间投入和中间需求都很低，所以计算出来的产业整体带动作用很弱，并不奇怪。前引闫永涛、冯长春等文章，亦持此观点，并指出，作为第三产业的房地产业，其特点是“高附加值，低带动作用”。而我们日常所谓房地产业，当然包含了从土地一级开发到建筑施工的整个流程。如果把这些第二产业因素也考虑进去，则房地产业本身的产值比重，以及其带动作用，均应有所提高。但即使如此，根据投入产出表合并相关产业进行粗略估算，最终的全产业链经济影响
13、不太可能超过总产出的两成。总之，房地产的确是具有广泛经济带动作用的产业部门，过高或过低估计其影响力，都无助于准确理解国民经济的结构，因而不可取。实际上，鉴于房地产与金融业的密切关系，房地产融资对金融业的巨大影响，以及可能存在的高杠杆率（带来高风险） ，从房地产金融的角度来估计房地产业对国民经济的影响力可能更有意义。原图作者的确就这个话题开了一点话头，可惜没能深入，而从 GDP 份额的角度的分析又因为基本概念不清楚而完全弄错，致使这么好的一个选题，却没能得出有价值的结论，诚为可惜。附论：中国地方政府对土地财政的依赖程度之高，是否世所罕见？实际上原图的问题不止这一个地方。紧接着本文开头处的截图，作
14、者又做了如下分析：作者声称，中国地方政府对土地财政的依赖，程度之高世所罕见。这就显然少见多怪了。真相是，这个地球上的所有正常的地方政府，基本财源都是地租。在我国，地租的表现形式就是土地出让金（的一部分） ，在大部分西方国家，则表现为房地产税（property tax 财产税，实际上地方政府一般仅就房地产征税） 。中国现在基本上没有房地产税（迟早会有的） ，所以一般中国人对这个东西很少有概念。西方国家的房地产税，以美国为例，是说只要你买了房子，就得每年交税，通常税率是房地产当前价值（不是购买价值，房地产升值，税水涨船高）的1%左右，有时甚至有累进税率，豪宅的税率较高。例如，下面是我所居住的美国马
15、萨诸塞州剑桥市2013年度预算：房地产税占总收入的66.6%，刚好三分之二。注意这里还有一项 Intergoverntal Revenue，即州政府的转移支付收入，实际上州政府发的钱也是各市镇交上去的（只是重新分配了一下，劫富济贫，剑桥今年上交州政府4200万美元，得到 3815万美元） ，里外里基本抵消，所以去掉转移支付之后，房地产税所占比重超过了七成。剑桥是个小城（按中国标准算小镇） ，但拥有 MIT 和哈佛，高科技产业发达，所以除房地产税之外还能捞点额外收入，房地产税率就比较低（实际上是整个大波士顿地区最低的） 。典型的美国城镇，没啥特别的产业的那种，对房地产税只有更依赖。大城市就相对好
16、一些，产业丰富，财源广进，对房地产税的依赖相对下降，例如纽约市2011年预算（总收入623亿美元）：http:/ptroller.nyc.gov/bureaus/acc/cafr-pdf/cafr2011.pdf房地产税占全部财政收入的27%。如果假设政府转移支付收支大致相抵，则实际房地产税占比约为39% 。再看我国，例如北京市2011年市级预算（总收入 2174亿元）：http:/ ，在分税制下也没有美国意义上的 intergovernmental 收支，而土地出让金占总财政预算收入的比例为26%，尚低于纽约市的水平。当然，个例不代表全国的一般情况，在上引图表中，原作者给出2009年、201
17、0 年中国地方政府对土地财政的依赖程度分别为48.8%、76.6% ，大致与我查到的数据吻合（48.8%，66.5%） 。因此说我国的地方政府对土地出让金的依赖度达到了一半到三分之二，大概不会去事实太远。这个比例相较于上面所列的几个美国城镇案例，水平在伯仲之间，并不离谱。前面说过，土地出让金或房地产税，本质上都是政府向人民征收地租。只是后者对存量征收，而前者仅对增量征收。之所以如此，是因为西方国家城市化率稳定，不可能仅靠增量就满足财政需求；而我国城市化快速进行，仅依靠增量足以大致满足地方财政所需（实际上当然也是不太够的，不然就不会有地方债问题） 。追本溯源，我国的土地出让金制度学自香港之所谓“
18、差饷”。香港也是没有西方意义上的物业税的（仅持有物业不课税，仅出租经营时对收益课税，本质上是一种营业税；另对某些特殊地区有象征性的地租，不影响大局） ，购买物业一旦交足差饷，就相当于事实上买断了永久性的物权。而大陆现行的土地出让金制度，以居住用地而论，则相当于一次性征收70年的地租。至于近年来作为房价调控手段被广泛讨论的所谓房产税，实际上近似于一种庇古税，同样不属于地租范畴。然而，眼光放长远，城市化进程有时而尽，依靠增量毕竟不可持续；放眼全球，各国的地方政府归根结底还是要以永续的房地产税为生的（香港例外，因为香港并不是真正的“地方”政府） 。70 年之后是否可以征收年度地租（房地产税） ，也许会到时候再商量，但看现在我国城市化的势头，用不了70年，依赖增量的模式就可能无法维持，到时候怎么办，很成疑问。如果开征西方式的房地产税，由于上述理由，有重复征税（地租）之嫌，道义上难以自洽，但形格势禁，或许也能找到变通的办法。无论如何，让公民认识到政策背后的这些道理，总比不得要领的盲目批判要好得多。
