南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义.doc

1、南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义物业配套设施的管理陶国明第一章 为什么要加强设备管理知识的学习？提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业发展对人才的需求。例 招聘的感想例 顾问项目经理的确定管理处经理的长、宽、高：长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心宽：具有较强的专业知识和相关专业技能高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力提高服务质量，降低服务成本。例 冷却水管过滤器的拆除。例 空调水温的设置，空调主机的 通炮，末端设备的清洗。安全高效运行的需要例 高压柜避雷器坏例 锅炉房排污事故例 工行顶部变风量跑水第二章 物业配套设施设备

2、的种类 供配电系统变压器高压配电柜低压配电柜电容柜直流屏发电机楼层配电柜控制柜 给排水系统地下水池生活水泵供水箱供排水管各种阀门（减压阀、闸阀等）潜水泵生活污水处理装置化粪池 电梯系统使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯运行速度：高速梯 2.0 米/秒以上快速梯 1.5 米/秒 （少数高层住宅用）低速梯 1.0 米/秒 （住宅选用较多） 空调系统中央空调供冷空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）冷却水泵冷冻水泵分集水器冷却塔末端设备（变风量、风机盘管）供暖锅炉（蒸汽、热水）软水器除氧器地下油罐日用油箱给水泵热水循环泵冷凝水箱排污箱通排风系统新风机排风机民用中央空调 (开利、海尔)民用锅炉

3、 (AO 史密斯)分体空调 (制冷靠 R22，制热靠电炉丝) 消防系统消防联动控制柜消防报警主机烟感温感探测器湿式报警装置消防喷淋泵气压罐消防灭火装置消防泵消火栓消防接合器消防排烟消防正压送风消防卷帘门1211 气体灭火装置控制主机N 2 气瓶组1211 气体瓶组消防应急广播主机楼层广播 常见喷头： 红色：68绿色：93 防盗报警系统控制主机探测器门磁开关紧急按钮声光报警器键盘控制器种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器 电子巡更系统操作软件数字采集器电子巡更棒巡更信息钮（接触式和非接触式） 门禁对讲系统对讲分机读卡器指纹仪电控锁门磁探测器门禁控制器出门按钮对讲主机控制中心系统操

4、作软件 监控系统黑白/彩色摄像机多画面处理器画面分割器视频分配器矩阵控制器录像机监视器电视屏幕墙数字监控硬盘录像主机等 停车场管理系统自动发卡机入口控制器车辆感应器入口自动道闸自动读卡机出口控制器车辆感应器出口自动道闸自动收费管理系统 建筑防雷系统建筑物的防雷装置接闪器引下线接地装置建筑物内的防雷装置电源避雷器信号避雷器（为放电管） 游泳池供水系统循环泵加热器消毒装置沙缸过滤装置第三章 物业配套设施一、设备的管理1、编号通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。设备编号常用的方法：XX XX XX XXX 设备序列号（001，002003，999 设备所在楼层（B1，B2，1，2）设备分类代

5、码（示例见下页）大厦/小区代码（GE-金鹰国际商城 HZ-汉中新城）例：G E J K 0 1 0 4 3设备分类代码编号示例变压器 BY 高压配电器 GP柴油发电机 CT 低压配电器 DP避雷针 BL 配电箱 PX照明灯 LD 电机 DJ2、编制台帐内容包括：系统分类 安装地点设备编号 始用日期设备名称 数量出厂编号 价格规格型号 维保单位制造厂家 联系人技术参数 联系电话序号 设 备 名 称 设 备 编 号 出 厂 编号 规 格 型 号 制 造 厂 家 技 术 参 数 安 装 地 点 始 用 日 期 数 量 价 格 维 保 单 位 联 系 人 联 系 电 话1 垂 直 电 梯 GE-KT0

6、01953993 SP-VF 上 海 三 菱 D2通 道 96.2 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 847049932 垂 直 电 梯 GE-KT002953994 SP-VF 上 海 三 菱 D2通 道 96.2 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 847049936 垂 直 电 梯 GE-KT007953998 SP-VF 上 海 三 菱 D6通 道 96.2 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 847049937 货 梯 GE-KT005 95380 SP-VV上 海 三 菱 电 机 功 率 ： 25KW转 速 ： 1430R/M D8通 道 96.2

7、1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 847049938 自 动 扶 梯 GE-FT008 1# FE-J 日 本 三 菱 1F-2F 96.4 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 847049939 自 动 扶 梯 GE-FT009 2# FE-J 日 本 三 菱 1F-2F 96.4 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 8470499310自 动 扶 梯 GE-FT010 3# FE-J 日 本 三 菱 1F-2F 96.4 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 8470499312自 动 扶 梯 GE-FT012 5# FS-SE 日 本 三 菱 23

8、F-3F 96.2 1 40万 /台 江 苏 三 菱 孙 润 邦 84704993QR/GC-01-16提 速 ： 1.75m/sV=150V转 速 ： 143R/M载 重 ： 1000kg电 机 协 率 ： 75kwV=380V转 速 ： 1440R/W运 行 速 度 ： 0.5m/s倾 斜 角 度 ： 30。提 升 高 度 ： 4.5M金 鹰 商 城 设 备 总 目 录 电 梯3、制定制度包括安全运行、岗位责任制、定期巡回检测等制度。例：机电设备操作通用规定三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求三好1. 管好1）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备；2）操作人员应

9、使设备及仪表、附件、安全防护等装置完好无损；3）设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事务必停机断电；4）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。2.用好1）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备；2）操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放工具、文件等；3. 修好1）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态；2）操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵敏可靠。三干净机房干净设备干净工作场地干净四会会使用会检查会保养会排障四项要求整齐：工具、防护装置放置整齐清洁：设备内外清洁按时：按时加油换油安全：不出事故四

10、不漏不漏水不漏电不漏油不漏汽（气）五项纪律凭操作证使用设备，遵守安全操作规程经常保持设备清洁，按时加油遵守交接班制度设备附件工具齐全无损，不得遗失随时检查设备运行情况，发现故障立即检查报告4、制度化是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度照办就是了。管理人员怎么流动，制度始终不变。制度制定要严格、合理、规范，具有可操作性，最关键的一条是要抓落实，并留下相关记录。5、运行管理 要求：运行正常，不出事故设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠无虫害发生人员配齐，持证上岗做好各种运行记录6、各项设备的运行管理 电梯的运行管理给排水设备的 运行管理供电系统的运行管理消防系统的运行管理

11、空调系统的运行管理电子巡更系统的运行管理门禁对讲系统的运行管理停车场管理系统的运行管理监控防盗系统的运行管理建筑防雷系统的运行管理电梯的运行管理每天由电梯工对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘；保证机房通风良好，机房温度不超过 40 ；配备应急灯、灭火器和盘车工具；做好机房的防火防潮处理；每天巡检，发现问题及时处理，并留下记录按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；电梯机房由专人管理，参观批准，入内登记；电梯工持证上岗，无证禁止操作；管理处经理在周检时组织人员对电梯进行全面检查，发现问题及时处理；工程部按公司程序文件规定对电梯分包方进行评 审，评审合格后方能承担维修保养工作；

12、在中控室设立报警点，保证发生故障时能接到报警；未取得准用证的电梯严禁投入使用；维修、保养电梯要挂牌告示，并严格按安全操作规程进行规范作业；因故障停梯，维修人员应 5 分钟内到达现场排除给排水系统的运行管理人员应对水泵房进行 24 小时巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无泄漏，发现问题及时处理；经常检查水泵控制柜指示灯，观察停泵时水泵压力表指示，并倾听有无异响，做好记录。正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋水泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；生活水泵每周轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作测试一次；泵房每天由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由专人管理

13、，透气管应用钢丝网焊接封口，纱布包扎，以防杂物掉入水池中；按水泵保养要求定期对其进行维修保养；保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用；水泵房由专人管理，出入登记，参观需经批准；管理处经理在周检时组织人员对给排水系统进行全面检查，发现问题及时处理；水泵房消防设施完好，任何人禁止在其内吸烟；储水池和楼顶水箱每半年由有资质的人员清洗消毒一次，并取水样送市卫生防疫站检验；限水、停水预先通知业主；消除跑、冒、滴、漏；发生跑水、缺水故障，维修人员在 5 分钟内赶到现场进行抢修。供电系统的运行管理设专职电工实行 24 小时值班（小区可酌情安排） ；值班电工持证上岗，认真执行交接班制度；当值电

14、工每小时对配电装置及高压柜等进行巡视，密切注意电压表、电流表、功率因素表、温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理；因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的业主发出停电通知，对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路正常、电器设备完好后按技术操作规程送电，严禁约时送电；配电设备的倒闸操作由当班电工单独进行，禁止两人同时倒闸操作；定期对设备进行检查和维修保养，并做好相关记录；严禁在配电房内堆放易燃、易爆、有毒、有害物质的杂物，保持设备整洁；配电房内消防设施完好齐备，应急照明灯正常好用；做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠灯小动物入内；按供电系统

15、保养要求进行维修保养；禁止带电作业，紧急情况必须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘防护用品；全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止分闸”的指示牌；干式变压器正常运行时绕组温度控制在 90以下，超过 90应采取人工降温。消防系统的运行管理监护人员负责中控室消防设备 24 小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，并启动相应的灭火系统；每月对火灾报警系统进行一次功能检查，并启动消防风机、水泵等设备，并将试验结果记录保存；每月按时对消防应急器材进行检查并填写检查记录根据维保计划，定时进行维修和保养；定

16、期组织专业人员（每周）对消防设备进行检评；严格控制非值班人员进入相关机站房；消防设施、设备、线路，不得随意更改；机站房干净、卫生，设备无灰尘，不堆杂物；对相关人员定期进行系统及操作知识的培训，定期进行消防演练预先制定突发性火灾等灾害的应急预案。空调系统的运行管理严格遵守锅炉及冷水机组安全操作规程；定时进行年检和安全校验（锅炉本体、分气缸、压力表、安全阀、温度计、流量计）各类人员定时巡检，做好记录，发现问题及时处理按规定定时进行维护保养；合格服务供方的定期评价；消防器材定点放置，严禁私自随意乱动，经常检查，过期更换；水质定时化验，并符合标准：给水硬度小于 0.03 毫克当量/ 升 炉水碱度小于

17、22 毫克当量 /升炉水 PH 值（25）10 12氯根 300 毫克/升做好空调系统水质处理（冷冻水、冷却水、冷凝水）设备运行时，值班人员应按时巡查，并记录各运行参数，如有异常，及时调整；定期清洗系统的过滤网、过滤器及进风口栅栏，保证送风管和供回水管道通畅；定时进行温度检测，填写温度日报表；离心式冷水机组掉电不能超过 3 分钟；漏水维修要求 5 分钟之内人员赶到现场。设备的维修保养有人说，机器不过是一堆通上电就会动的钢铁，我们说，机器也是有感知的，你好好照顾它，它就会为你认真地工作，你不善待它，它就会对你不客气。所以，要想保证物业区域各点的正常运作，不发生因设备原因而造成的投诉、停业等，除了

18、要加强设备的日常运行管理外，还要努力做好设施、设备的计划性维修保养，只有这样，才能保证设备的正常运转。案例 1 26F设备跑水事件设备通用维保要求机电主管于每年 12 月份制定设备全年（细到每周）维护保养计划表，经管理处讨论，报公司工程部审核，并经公司领导批准后下发实施。维保过程由班长和相关主管进行过程控制，并填写过程记录，一般设备由管理处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验收。维保过程由班长和相关主管进行过程控制，并填写过程记录，一般设备由管理处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验收。公公共设施设备维修保养过程记录表设备型号 设备出

19、厂编号 设备名称维修（保养）日期 承修（保）方2000 年 度 金 鹰 商 城 消 防 专 业 年 度 维 保 计 划 QR/GC-01-06序 周 期 月 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 # 12号 维 保 项 目 123456789#一 火 灾 报 警 系 统1 自 检 检 查 2 消 声 检 查 3 烟 感 器 、 温 感 器 外 观 检 查 4 检 查 3400介 面 单 元 箱 内 外 电 路 和 指示 灯 是 否 正 常 5 烟 感 温 感 探 头 逐 个 检 查 ， 清 灰 6 对 分 线 箱 、 主 机 介 面 单 元 开 箱 进 行清 扫 ， 紧 固 接 线 二

20、 气 体 自 动 灭 火 系 统1 检 查 贮 存 器 的 压 力 2 检 查 系 统 是 否 有 机 械 损 伤 ， 铅 封 是否 完 好 3 检 查 喷 嘴 在 封 闭 空 间 中 位 置 有 无 改动 ， 管 道 及 支 架 是 否 松 动 4 检 查 喷 嘴 开 孔 是 否 堵 塞 5 清 扫 管 道 及 气 罐 的 灰 尘 ， 对 文 字 标志 脱 落 的 重 新 修 复 编 制 : 审 核 : 审 定 ： 批 准 : 承修（保）现场负责人 甲方监护人序号 工作具体时间 项目 具体监护人备注凡重大节日、经营旺季、贵宾来访，都事先对设备进行特别的技术性检查，做到万无一失。 对设备的正常

21、维修保养，要视业主的经营特点和规律进行，一般安排在夜间或休息日，以不影响业主正常生活、工作为前提。保养内容：清洁、紧固、调整、防腐、更换易损件 设备的保养按设备全年维保工作安排计划表执行，并做好维保记录。介绍一下设备的三级保养制度（工业企业普通采用的一种维保方法）日常保养内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件运行状况和完整程度，保养的重点在设备的外观。人员：操作工频度：每天（周）月度保养内容：清洁、紧固、润滑，部分调整，拆卸、清洗人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导频度：每月或设备连续运转 500 小时以后半年保养内容：设备内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固人员：操作

22、工，相关工种配合，专业技术人员指导频度：半年一次全年保养内容：对设备全体进行检查、调整、更换磨损零件，对主要部件进行鉴定、测量，对设备由内至外进行一次全面彻底的技术保养人员：相关人员或委外进行频度：半年一次第四章 常见故障应急处理电梯常见故障及应急处理1.电梯常见故障1）安全回路故障：表现为停梯处理办法：到机房检查控制屏，确定故障点进行排障。2）光幕故障：表现为门关不上处理办法：一般清洁光幕表面，严重时拆开清洁电梯应急处理火灾时：将电梯迫降至基站水灾时1）底坑进水，将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；2）楼层进水，将电梯停于进水楼层以上，关闭电源；3）电梯湿水后，交由电梯公司做湿水处理电梯

23、困人1）轿箱停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过 0.5 米时：a. 确定轿箱所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门察看） ；b. 关闭电源；c. 用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿箱门，协助乘客离开轿箱。2）轿箱低于远离厅的位置将电梯轿箱移至就近的电梯处门口。具体做法利用电话或其它方式通知轿箱内的乘客保持镇静，并说明轿箱可能移动，不可自行将身体任何部位探出轿箱外；如轿箱门处于半关闭状态，应先将其完全关闭；进入机房关闭故障电梯电源；拆除电机的轴端盖，安上旋柄座及旋柄；一救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开只动，注意观察平层标志，使轿箱移动至最接近电梯门口；确认

24、刹车制动无误，放开盘车手轮。供配电系统常见故障 停电处理方法：先导电，再查原因开关发热原因：过流；处理方法：调整或更新原因：接线松；处理方法：清除氧化层，紧固处理给排水系统常见故障 供不上水水池（箱）无水、停电、泵坏、阀门阀芯掉堵排不了水管道堵塞、潜污泵坏、停电爆管切断水流、引流、换管 漫水切断水流、引排、换泵消防系统常见故障 控制系统不联动消防管网无水，或水压不足误报误动作喷淋头破碎时 1）打开阀门控制管井；2）关闭喷淋供水阀，开启泄水阀；3）引水；4）抢修喷头，并注水。空调系统常见故障 空调效果不好漏水 应急处理：空调跑水电子巡更系统的运行管理常见故障不能正确读出电子巡更棒的数据，检查电子

25、巡更棒与数字采集器、数字采集器与计算机的通讯是否正常；维护注意事项及检修周期：安装固定好巡更信息钮，正确操作使用电子巡更棒，避免人为敲打和撞击；应急处理发生故障及时与供应商联系。门禁对讲系统的运行管理常见故障IC 卡不能正常开门，检查该卡是否折裂或有其他损坏，是否已授权或已挂失；维护注意事项及检修周期：读卡器、指纹仪、电磁锁等设备做好防尘和防腐蚀处理；停车场管理系统的运行管理常见故障：道闸不能自动起落，检查减速皮带和弹簧这些易损件是否损坏，再检查电机和控制器是否正常；读卡器不能正常读卡 检查此磁卡是否消磁或损坏，再检查读卡器与计算机的通讯口控制器是否正常维护注意事项及检修周期每月需对自动道闸检

26、修保养一次，机械传动部分加润滑油。应急处理道闸不能自动起落时，用手柄将道闸杆摇至与地面成 90 度，保证出入口的畅通，又不会把车辆意外砸坏。监控防盗系统的运行管理常见故障：摄像机无视频信号：应检查该摄像机电源有无问题，检查视频信号的 BNC 接头是否接触可靠牢固。防盗系统无报警信号：检查该探测器的地址码或报警回路是否接错，探测器的探测范围或安装角度不符合要求。维护注意事项及检修周期摄像机、防盗探测器等设备做好防雨、防湿、防腐处理。摄像机每年做一次磁头清洗，防盗报警控制主机，每 2 个月做一次报警试验。应急处理机发生报警后，首先确认报警部位，查明是否误报。建筑防雷系统的运行管理常见故障：接地电阻达不到技术要求，应增加接地体的根数，或适当增加地体的长度，还可以采用长效降阻剂。对有腐蚀的场所，须重做引接部分。维护注意事项及检修周期在定期检查或日常巡视中发现接闪器，引下线和接地装置达不到技术要求时，应采取整改措施，及时焊接，做防锈防腐处理，紧固螺栓等，以达到相关标准要求。避雷装置的接地电阻必须定期检查、测试。电器设备的接地、接地线每年至少查 2 次，接地电阻每年测试 1 次，避雷针、避雷带、引下线应每年检查 1 次。 应急处理一旦发现因雷击损坏建筑物内的电气设备时，应首先切断该回路的供电，未查明原因或该回路上的电气设备未恢复正常时，不得再次供电。