1、项目五 物业服务合同的法规应用案例5-1 业主能否拒绝前期物业管理合同内容？2008年7月，许某在与某建设单位签订房屋买卖协议时，建设单位要求其签订前期物业管理服务合同。许某看了合同条款后认为，物业管理服务费太高，周时表示，自己只买房屋，并没有委托建设单位选定物业服务企业，遂向房地产行政主管部门投诉，要求认定物业服务企业的选聘行为无效。请问：业主能否拒绝前期物业管理合同内容？案例 5-2 业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？2012 年 2 月 1 日，李某购买了由某房地产公司开发的商品房，同时在其买卖合同中约定，李某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2012 年 1
2、0 月 1 日，小区业主选举产生了业主委员会，要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上不能达成共识，未能签订新的物业服务合同。此后，李某以收费过高且物业服务企业未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再交纳物业费，物业公司将其告上法庭。请问：业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？案例5-3 物业服务合同与前期物业合同有何区别？某小区开发商在售楼合同中承诺该小区物业服务费不超过1.5元月平方米，可在业主办理入住手续时，物业公司要求业主交纳物业服务费2.5元月平方米。全部业主认为不合理，要求按原购房协议执行，但物业公司认为购房合同是开发商的事，开发
3、商的承诺与物业公司无关。问题：本案例应该如何处理？案例5-4业主丢车物业公司该不该陪？2009年3月18日，王先生在购买某市天河区一住宅小区的房屋，与恒天房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，由该市一家物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，承诺全封闭式庭院管理、24小时保安系统和防火防盗监控系统管理。2012年12月31日，王先生购置了一台价值2190元的助力自行车。2013年2月9日，该车丢失，王先生向警方报案，同时向物业管理公司进行了反映。但物业管理公司称事发时间的监控录像显示并无异常，该录像资料已被删除。该市中级人民法院二审认定，该物业公司违反了双方合同的约定，但王先生自行车
4、的丢失并不是该违约行为直接造成的。法院最终判决物业管理公司赔偿王先生自行车价值的20%，即439元。业主丢车，物业管理公司该不该赔？案例 5-5 小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？2013年8月末，业主李某从外地出差回来，发现所在小区的原有物业公司被更换了，经打听才知道因为业主委员会与老物业公司就合同是否续期问题未能达成一致意见。7月底合同到期，老物业公司在合同到期后就撤出了小区。小区业主委员会又找了一家新的物业公司，并与新物业公司签订了合同。现在小区由新的物业公司在管理，小区原本园林绿化景观很漂亮，但是由于新物业公司服务不到位，现在都长满了虫子，而且保洁、保安服务也大不如前
5、。选物业公司是小区的一件大事，业主委员会在选择物业公司之前并没有和业主们商量。此时，业主委员会也后悔选错了物业服务公司。但物业公司声称：我们与业主委员会签订的合同是合法有效的，是受保护的不是业主说换就能换的。那么，小区业主委员会与物业公司签订的合同是否有效？现在物业公司服务这么差，业主是否有权换掉这家新物业公司？案例 5-6 开发商和业主委员会谁有权订立合同？某公寓项目是以A房地产开发公司名义立项开发建设的高层商住综合楼，属于内销商品房。A公司与B房地产开发公司签订有联建协议，但未办理有关联建报批手续及土地使用权变更登记。2010年，A公司与C物业公司签订了该公寓的物业服务合同，约定由A公司将
6、其投资建设的某公寓委托C物业公司管理，并约定由A公司向C物业公司一次性交纳上述楼宇的专项维修资金共计人民币300万元，C物业公司并向业主收取按出售合同购房总价款的2%作为专项维修资金，所交纳的专项维修资金由物业公司专户存入银行专款专用，使用情况定期公布。合同期为两年，从2010年2月1日起至2012年1月31日止。2012年7月27日，该公寓业主委员会成立，并于2012年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。业主委员会同样与C物业公司签订了物业服务合同，由业主委员会委托C物业公司对该公寓进行物业管理，委托期限从2012年8月1日至2015年7月30日。因A公司没有交纳物业专项维修资金
7、，C物业公司和公寓业主委员会向法院起诉，请求判令A公司和B公司立即支付物业专项维修资金300万元及延期付款违约金43.5万元。根据以上案情，请问：1.法院是否会支持物业公司和公寓业主委员会的请求？说明理由。2.物业专项维修资金该由谁承担？案例 5-7 小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？2004年2月，某住宅小区与某物业服务公司签订了物业服务合同。2004年10月，林先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业管理费。当物业服务公司催促他缴物业管理费时，林先生认为自己买房子自己住自己管，不需要物业服务公司的管理。林先生拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，并声明他将不
8、会跟物业服务公司建立任何物业合同关系。林先生认为有拒绝与物业服务公司建立合同关系的权利，因为合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有订立合同或不订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。经业主委员会多次调解也没有结果，最后，物业服务公司把林先生告上了法庭，请求法院判决林先生支村给物业公司其欠交的总额为3860元的管理费及利息，并且确认林先生与物业服务公司之间系物业服务合同关系。法院经审理判决：被告林先生支付给原告物业管理费A利息；双方合同自始有效。请问：小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？法院的判决合理吗？案例 5-8 业
9、主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？董某系某物业公司服务的小区业主，从 2009 年 1 月起的物业费，董某一直未交。在诉讼中，董某辩称其从未与物业公司签订物业服务合同，不是合同的当事人，对自己没有约束力；物业公司在实际履行中服务质量差，达不到服务的标准，如在电梯内张贴广告，停车位配备比例不够、附近设施开办饭店、会所，存在噪音影响等，物业公司未予以解决等。经多次催交董某仍未交纳，于是物业公司将董某告到法院，要求董某缴纳物业服务费，并支付滞纳金。同时董某也认为法院应驳回物业公司的诉讼请求。请问：业主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？案例5-9 物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由
10、拒不终止服务合同？某住宅区原物业公司因管理混乱，造成对某小区房屋的管理、维修、养护不善，且擅自提高物业收费标准，业主纷纷表示不满，在业主大会会议上通过 2/3 的业主同意之后，采取公开招标方武招聘物业公司，由业主委员会代为进行选聘新物业的具体工作。最后由一家具有一级资质的物业服务企业中标，成为该小区的新管家，并在业主大会上得到了 2/3 以上业主表决通过。按照合同的约定，新老物业公司在 11 月 30日 24 时之前完成交接，但到第二年的 2 月份，老公司以部分业主拖欠物业费为由，不但没有按期彻底退出，而且给新物业公司留下一个“烂摊子”：小区内的部分电线被挑断，灯泡被卸掉，防盗安全门的 IC
11、卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路等。请问：物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由拒不终止服务合同？案例5-10 业主能否以物业公司提供的服务与约定标准存在差距而减交物业费？张先生是丰台某小区一房屋的业主。2006年7月17日，该小区的业主委员会与物业公司签订了物业服务合同，约定：委托管理期限为5年，自2006年7月18日至2011年7月17日止；按0.95元每月每平方米收取物业费；业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金。2006年8月18日，小区业主委员会与物业公司又签订物业服务合同补充条款，约定：双方签订的物业服务合同期限由原来的5年改为1
12、年，期满前3个月，双方再协商续签事宜。物业公司同意将物业费调整为0.75元每平方米每月。物业公司在履行了物业管理义务后，业主张先生却拒绝交纳2006年7月18日至2007年7月17日期间的物业管理费及垃圾清运费共计876.45元，因此物业公司将张先生告上法庭，要求张先生支付拖欠的物业费、垃圾清运费及滞纳金22.85元。 庭审过程中，张先生辩称：小区没有保安，外来人员可以随意出入，人防和小区出口也被物业公司出租，我们长期生活在不安全的环境下；小区公共照明坏了，物业公司也不修理；绿地杂草丛生，小区垃圾没人清理；家里设施坏了，都是自己修理，因此不同意支付公共照明费、保安费、绿化费、垃圾费。对上述物业
13、管理存在的瑕疵张先生提交了相应证据，物业公司虽然不予认可，但未提交相应证据。请问：张先生能否以物业公司提供的服务项目及质量与约定标准存在差距而减交物业费？案例5-11 业主能否以物业公司未能履行合同义务为由终止服务合同？原告物业公司诉称其是一家专业从事物业服务的企业，经市物价局批准，物业服务费的收费标准为每月每平方米0.8元。被告作为某小区的业主享受着原告提供的物业服务，可是从2004年5月1日至2005年3月1日一直拖欠物业费。原告请求判令被告缴清从2004年5月1日至2005午3月1日的物业费1047.52元，滞纳金942元，由被告承担本案诉讼费。被告业主辩称，其不是恶意拖欠物业费，而是因
14、物业公司单方违约、服务质量差、服务不到位等问题相当严重，在多次与物业公司沟通后，采取了这一保障自身合法权益不受侵害的办法。并提出物业公司如下违约事实：物业公司随意将园区中的草坪多处毁坏，建立简易自行车棚；园区封闭设施不到位；物业公司任意关闭北大门，造成出行不便；园区中至今无规范的封闭性自行车库；安全防范措施不到位；公用设施维护不到位；非法成立业主委员会等。最后答辩请求法院依法保障业主的合法权益，要求原告恢复园区原有的绿化草坪，给园区北门安上电子门，建立封闭自行车库，物业费按实际享受的物业标准收缴，费用为每月每平方米0.35元，重新按法定程序成立业主委员合。请问：被告提出的原告违约行为属实，是否
15、会导致合同的终止？案例5-12 清洁工工作时被车撞伤身亡谁担责任?赵某是A物业公司雇请在B小区负责道路清洁的清洁工，双方没有签订劳动合同，A物业公司也没有给赵某买工伤保险。2006年2月，赵某在打扫小区地下车库出口时，由于地下车库设计有严重瑕疵，赵某被突然开出的车辆撞成重伤，经抢救无效身亡。因小区没有电子监控设备，地下车库所停车辆又很混乱，因此虽经公安机关长期侦察，还是没有找到肇事车辆和车主。2006年11月，赵某的丈夫向法院起诉，要求A物业公司和B小区业主委员会一起承担赵某死亡的赔偿责任，两被告之间承担连带责任。请问：谁应该为清洁工的死亡承担责任？案例5-13 业主在大楼电梯内被杀，物业公司
16、是否要承担违约责任？2006年2月4日，李某与上海市某物业公司签订一份物业服务合同，将其位于上海市区的房屋委托给该物业公司进行管理。双方约定，委托期限为2006年2月6日至2009年12月31日，委托管理项目包括：房屋共用部位、共用设备的修缮和管理；消防、电梯、机电设备、园林绿化地、道路、停车场等公用设施昀维修、养护和管理；清洁卫生、安全保卫及其他物业管理事项。双方还对各自的权利义务和违约责任作了约定，双方约定自2006年起缴纳物业服务费用。2007年某日，李某在其所住大楼的电梯内遭受不法分子的袭击受伤，李某以物业公司未尽物业管理职责，未履行其在电梯中设置电梯工的承诺，导致伤害后果的发生为由提
17、起诉讼，要求物业公司承担违约责任，并要求解除物业服务合同。请问：物业公司是否要承担违约责任，物业服务合同能否解除？案例 5-14 物业公司要为小孩的死亡承担责任吗？2005 年 8 月 9 日，因“麦莎”台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区，住在小区的小孩玩耍时不慎溺亡，小孩的父母悲伤之余将城建部门和小区物业公司告上了法院。孩子的父母诉称，“麦莎”台风过后，小区满是积水，分不清哪是地面哪是河面，对小孩的溺亡，作为监护人虽应承担主要责任，但同时也暴露了城建交付的小区存在严重的设计缺陷，留下了安全隐患；而物业公司未采取安全有效的防护措施，共同作用导致了事故的发生，两者均应承担相应的责任。为此，请求
18、法院依法判令城建和物业公司共同赔偿 13 万余元，即死亡补偿费和丧葬费共 32.5 万余余元的 40%。城建部门辩称，小区在 2003 年初就已经全部移交给业主管理委员会，在移交时还特别讲到，小孩在水边游玩应当有家长加强监护，小区的设计是符合国家有关规定的。物业公司辩称，小区业主管理委员会与物业公司签订有物业管理委托合同，物业公司承担义务的前提应该是违反合同约定。现根据合同来看，看不出物业公司在这方面有什么责任。因此，物业公司不应承担任何责任。物业公司向法庭提供了照片六张，以证明在河道附近设有警示标志牌。请问：物业公司要为小孩的死亡承担责任吗？案例5-15 楼顶废物砸伤人物业公司要赔偿吗？20
19、07年7月28日晚7时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。原告赵某、李某途经该市裕安小区5号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。2008年年3月24日，两原告将淮南市裕安物业管理有限责任公司和5号楼的24户业主告上法庭，要求各被告赔偿医疗费等损失11646.6元。请问：楼顶废物砸伤人物业公司要赔偿吗？案例5-16某小区业主被歹徒杀害物业管理企业需赔偿？2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬入该房屋居住。2003年某夜，两名歹徒从小区后门潜入3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害，劫
20、去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时3栋104房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。请问：被害人家属的诉讼理由成立吗？项目七 物业服务收费的法规应用案例7-1 对住在一楼的业主所收的物业服务费是否应含电梯运营费用？刘先生于2009年4月购买了某小区的一套商品房，并与小区物业公司签订了前期物业管理服务协议 。该协议约定，刘先生应当按照每月每平方米1.5元
21、的标准交纳物业服务费用。同时，该协议对物业服务收费所包含的内容做了明确约定，包括管理费用、 物业共用部位维修费用、小区公共设施设备日常运行和维护费用、电梯运营费用等。但刘先生交了第一季度的物管费就停止交费了，原因是刘先生认为自己家住在小区一层，根本用不着电梯，也从未用过电梯，而物业服务收费中包含有电梯运营费用，交纳该笔费用明显不合理，虽然物业公司多次向其催要物业费，但刘先生一直未交。为此，物业公司将刘先生告上法庭。请问：法院该如何裁决？案例 7-2 物业公司凭什么收费？六年前，许先生在一个小区购买了一套二手别墅。发展商很多年前就已经破产了，所以整个别墅区只有少数人在住，路灯也没有，许先生觉得不
22、方便，一直没去住。几个月前，小区的物业公司找到许先生要其支付十几万元的物业管理费和水电公摊。许先生没同意，并说：“我没有入住，没有享受过任何的物业管理服务，小区的路灯都是坏的，也不见物业公司去修，物业公司凭什么收物业管理费？”结果，昨天物业公司给许先生发了律师函，说要起诉他。请问，物业公司起诉许先生有道理吗？许先生会输吗？案例7-3 开发商是否应该和其他业主一样平等地支付物业管理费？某小区还有20%的房屋没有售出，开发商与物业服务企业关系密切，故双方约定空置物业的服务费用只按对其他业主收费标准的30%交纳。对此，业主意见很大，认为开发商与物业服务企业的行为侵犯了业主的利益。问题：请你分析业主的
23、说法是否有道理？案例7-4 业主请外面的维修队来维护，物业管理公司能否收取相应的维修管理费？天心园的业主李某家的厨房漏水，因为房屋地面已经过了该项目的保修期，业主想委托物业管理公司维修，当物业管理公司的维修工察看情况后给出维修报价后，业主感到维修费用过高，而且材料费的报价也不规范于是想另外聘请维修队来维修维护。但该物业管理公司的工作人员却告之该业主，如果是请外面的维修队来维护，物业管理公司将收取相应的维修管理费。李某不理解，认为地面维修不影响消防、也不影响其他人的公共利益，只是楼上楼下两家的利益协调问题，物业管理公司的额外收费给人强买强卖的感觉。于是与物业管理公司进行交涉提出意见，希望物业管理
24、公司不要在业主不情愿的情况下非要提供此项服务。问题：请分析李某的想法是否有道理。案例7-5 由租客欠的物业服务费应由业主承担连带责任吗？2013年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。随后该业主收到物业服务企业的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由非业主使用人交付物业费，物业服务企业不应再向业主催缴物业管理费。请问：该业主的说法合理吗？案例7-6 在房屋有缺陷的情况下收了钥匙是否应从此刻缴纳物业费？2013年2月马小姐在宝丽花园购买了一套房，在办理
25、入住手续时，对房屋内部提出了不少质量问题，认为该房没有达到入住条件。马小姐因马上要出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，马小姐回国发现，有关质量问题仍未解决，而物业服务企业却发出了多份催交物业费的通知。马小姐觉得很不公平；“当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要交纳物业管理费？”请问：马小姐是否应缴纳这半年的物业管理费？案例 7-7 业主对物业维修资金是否有知情权和监督权？某住宅小区按照法定程序成立了业主大会，并依法选举了主委员会。业主委员会产生之后，发现物业专项维修资金存在许多问题：一是前期物业管理维修期间，开发商将物业维修资金以业主委员会的名义存入金
26、融机构，设立专门账户，但是物业服务企业与开发商的身份合一，作为开发商，其应交的物业维修资金没有交纳；二是物业服务企业没有按照规定使用该物业维修资金存在严重的挪用现象。业主委员会最后决定收回物业维修资金的管理权，开设物业维修资金专门账户，督促开发商于规定期限内交齐应交的维修资金；对于物业服务企业挪用部分应该逐步收回。物业服务企业对此不予理睬。双方为此引发纠纷。业主委员会向人民法院提起诉讼。请问；业主对物业维修资金是否有知情权和监督权？物业服务企业是否有权管理该住宅专项维修资金？案例 7-8 开发商和业主委员会谁有权订立合同？广州某小区是东华实业开友有限公司（以下简称开发商）开发建设的商品房住宅区
27、，建筑面积 4.6 万平方米，2006 年 10 月交付使用交付时 471 户业主大部分已经入住。业主买房时，都按相关规定缴纳了购房款 2%的住宅专项维修资金，共计约 100 万元。业主们入住后，物业管理服务一直由开发商代为执行。2008 年 8 月 12 日，该小区的业主们召开了首次业主大会，成立了南阳市朝山小区业主委员会（以下简称业主委员会）。2008 年 9 月 4 日，业主委员会在所在市房产管理局登记备案。业主委员会成立后，向开发商讨要住宅专项维修资金的管理权，要求其“接到公函 7 日内将住宅专项维修资金及产生的利息汇入指定账户”，而开发商却以法律没有规定住宅专项维修资金直接由业主委员
28、会管理为由予以拒绝。2008 年 10 月 16 日，业主委员会将开发商诉至法院，法院于 2009 年 1 月 4 日一审支持了业主委员会的诉讼请求，判决开发商 7 日内将住宅专项维修资金及利息和住宅专项维修资金明细表交付业主委员会管理。开发商不服提起上诉。请问：二审法院应如何判案？案例 7-9 业主委员会的办公经费与日常开支可以从专项维修资金里直接扣划吗？某市春兰花园的物业服务企业公示了前一段时间专项维修资金的使用明细及相关情况说明。该小区业主发现在专项维修资金的使用明细里，小区业主委员会的办公经费与日常开支也是从专项维修资金里直接扣划的。经询问，物业公司给出的解释是：在从事专项维修的过程中
29、，业主委员会投入了人力、物力，必然要有相应的经费支出。请问：业主委员会的办公经费与日常开支可以从专项维修资金里直接扣划吗？案例 7-10 二手商品房住宅维修资金该不该交？2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。在与原业主签署房屋买卖合同时，她发现其中约定由购房人向原业主支付原业主所缴纳的住宅专项维修资金为6000元的条款。对此，王女士产生了质疑。那么请问：王女士应不应该支付给业主住宅专项维修资金呢？案例 7-11过渡期间物业维修基金由谁缴纳？2001 年 5 月，佛山市某投资公司（下称投资公司）与佛山市某房地产开发公司（下称房产公司）签订商品房买卖合同，购买
30、房产公司开发的某大厦第三、四层物业，未约定维修基金的承担主体。后双方为此发生争议。2009 年 9 月，投资公司诉至法院，要求房产公司支付物业维修基金人民币 5 万余元。请问：法院应判谁来承担上述物业维修基金？案例 7-12 物业公司能否代表业主签名使用维修资金？某物业区域在地震发生后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在地震发生后，外出避灾。物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。请问：物业服务企
31、业的行为是否违法，要承担怎样的责任？案例 7-13 业主能否因物业服务企业与业主就屋顶维修协商未果为由拒缴服务费？某物业区域一幢小高层电梯公寓的顶层屋面严重渗透，顶层业主多次向物业服务企业反映情况并请求及时维修，物业服务企业在多次征求业主意见无果的情况下始终不能解决维修问题，最终导致顶层业主长期不缴纳物业管理费。请问：业主拒缴物业管理费的理由是否合理？案例 7-14滥用专项维修资金要承担何种法律责任？某物业区域的业主由于业主委员会负责人的选举不透明，业主分为两种不同意见类别的群体，其中一个类别的业主群体无意中发现物业管理企业的个别人利用房屋共用部位、共用设施设备的维护和修缮，以巧立名目和偷梁换
32、柱的方式蚀食维修资金，此后物业区域维修资金的使用其业主意见难以形成，严重影响了维修资金的正常使用。请问：本案中的涉案人员是否要承担法律责任？项目九 物业服务纠纷处理法规应用案例9-1 物业公司能否采用断水断电的形式解决欠费问题？某物业服务企业由于管理服务过程成本上涨过快导致企业运营亏本，多次通过提高小区业主的水电费来弥补经营的亏损，对此，部分业主认为只提高收费并没有改善服务质量，因而表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业服务企业采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资400元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务企业对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对
33、拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务企业的做法义愤填膺，强烈要求更换物业服务企业。部分业主通过联名签字同意另请一家物业服务企业来到小区，但原物业服务企业以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下，诉诸法院。试分析：产生此次服务纠纷的原因是什么？双方有何不对之处？案例9-2 业主摔倒物业公司要赔偿吗？某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现某车辆上装载的 107 胶时有洒落，随后保安进行了清除。当晚下雨，次日下午 1 时，业主孙某（73 岁）行至该坡道处，脚踩到未清除干净的 107 胶摔倒，遂被送到医院进行治疗。医院诊断业主孙某损伤系“颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫
34、”，后经鉴定为四级伤残。业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至某区人民法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。一审法院判决认定，该物业服务企业未清洁坡道上的 107 胶，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。请问：物业公司要为业主的摔倒结果承担责任吗？案例9-3 交房时发生矛盾，物业服务企业能否扣押业主家钥匙？某市的绝大多数楼盘在交房的
35、时候都有这样的情景，业主去办理入住手续时，被告知要找物业服务企业办理。物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理后再给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交一年或者更长时间的物业费，业主对此不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。问题：交房时发生矛盾，物业服务企业能否扣押业主家钥匙？案例9-4 业主能否以房屋存在质量问题为由拒缴物业费？2013年1月，王某入住某小区一套住房，后王某以“房屋存在质
36、量问题，小区围墙距离房屋过近，该小区物业服务企业没有尽到物业管理义务，物业费与服务标准不相符”为由，至今未缴纳物业费。王某的做法对吗？案例9-5 业主能否以物业公司未同业主签订服务合同为由拒缴物业费？2006年某市某小区实施危旧房改造，被告王某等五名业主作为被拆迁户，于2009年9月回迁，并按房改标准价购得小区安置房屋。入住小区后，王某等五名业主即与开发商指定的A物业公司签订物业管理合同，双方约定物业管理收费标准执行市政府物价局有关规定，合同期限5年，自2009年9月1日至2014年9月1日。2009年12月21日，该A物业公司因违反某市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的规定，受到行政处罚
37、。2011年2月5日，经宣武区居住小区管理办公室批准，被告王某所在的居住小区成立了业主委员会。7月，业委会与B物业公司签订物业委托合同，双方约定：管理期限自2011年7月16日起至2016年7月15日。2011年12月，A物业公司撤离小区，B物业公司全面接管。2013年4月，B物业公司发出通知，向被告王某及其他四位业主索要物业费未果，随后诉至法庭。该案历经一审、二审，法院最终判令业主败诉。为什么业主会败诉？案例 9-6 物业服务企业禁止业主装超大浴缸是否要承担排除妨碍、赔偿损失责任？某业主拿到新房之后开始装修，在装修过程中业主购买了一只巨大的浴缸拟安放在卫生间。物业服务企业认为该浴缸太大，装满
38、水之后其重量超出了卫生间地板的承受能力，于是书面告知业主不能安装浴缸。该业主欲强行施工，后物业服务企业工作人员合力阻止，业主最终没能安装该浴缸。业主将物业服务企业诉至法院，请求法院排除妨碍、赔偿损失。请问：法院会支持业主的诉求吗？案例9-6 业主与物业公司的纠纷属于什么纠纷？2004年6月，董女士在南京某花园小区购得房屋一套，该房屋位于楼房底层。同年8月2日，董女士为做生意，将该房屋南侧阳台墙部分拆除，安装了铝合金门。物业公司认为董女士拆阳台行为破坏了楼房整体结构，影响了房屋安全，要求董女士恢复阳台原状；董女士认为其拥有房屋严权，她有权对房屋拆改，由此发生争议。根据以上事实，回答下列问题：1.
39、董女士与物业公司的纠纷属于什么纠纷？2.该纠纷应如何处理？案例9-8 民事诉讼时效有时间限制吗？2004年,某市居民刘某向所在区人民法院提起民事诉讼，要求法院判决返还被王某侵占达40余年的房屋。同时刘某向法院提交了其父于1957年领取的产权证书和房屋继承的有关证明。经区人民法院审理后查明：刘某房屋三间为其父所有，其父于1964年亡故，房屋由刘某继承。而该处房屋自1954年起，由刘某之父租给王某使用，但从1960牟起，王某即停止支付房租。王某的理由是：刘某父亲于1960年初分两次向其借款人民币共600元，并许诺今后此借款即为购房款，将房屋卖给王某，虽双方未订立买卖合同，但他留有刘某之父两次借款的
40、收据，否则，刘某之父也不会自此之后不再向其收取房租。区法院认为，虽然借款不能作为取得房屋所有权的依据，房屋买卖首先应该由双方订立书面合同，及时办理产权登记，但该案根据民法通则的诉讼时效规定，已超过诉讼时效期间。因此，驳回刘某的诉讼请示。刘某不服区法院的判决，向市中级法院上诉。请问：（1）区人民法院判决是否正确？为什么？（2）如刘某超过诉讼时效，是否可以向法院起诉？案例 9-9 仲裁委员会能否受理该案？某房屋所者人王甲与前妻生有一女王乙。前妻去世后，王甲又与张丙结婚，生有王丁、王戊两个子女。后来王甲购买了他现居住的位于某市大新路25号的房屋，并进行翻建。王乙婚后与丈夫自购房另住。王甲去世后，张丙
41、、王丁、王戍仍住在原房，后因王戊拟将该处房屋中的一间房作为婚房，受到王丁的阻挠，双方发生争执，王戊向某市仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会经审理认定，对该案不予受理。请问：仲裁委员会的审定认定结果正确吗？案例 9-10 房产纠纷案应如何选择法院？孙甲、孙乙二人系兄弟，早先兄弟俩曾共同出资在原籍A市修建住宅一幢，共同居住。以后，兄弟二人先后来到B市工作。甲的家属亦调到B市工作。乙的家属仍在A市工作，并住在原房中。1995年8月，甲想退休回A市养老，要其弟乙腾出一部分房屋，乙不同意胯房，只愿补偿房屋价款。兄弟二人迸发生争议，甲准备诉请法院解决。请问：本案应由哪个法院管辖？案例 9-11 旧物业公司有新
42、的合同关系能否按旧合同收费？原告阳光公司与益友房地产有限公司签订了一份前期物业管理服务合同。双方约定由阳光公司（受益发房地产有限公司的委托）对新城小区实行物业管理，物业费为每平方米建筑面积人民币2.50元，并可根据实际情况调整，委托管理期限为3年。后阳光公司将物业费调整为每平方米建筑面积3. 50元。2012牟8月，新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业服务企业。阳光公司以每平方米建筑面积3.00元中标，但未与业主委员会签订合同。故此，业主丁某其后未再向阳光公司支付物业费。后来众业主要求阳光公司自其中标之月起按投标价每平方米建筑面积3.00元收取物业费。阳光公司诉至法院，要求丁某按照每平方米
43、建筑面积3.50元的标准交纳物业费及滞纳金。请问：旧的物业公司有新的合同关系，能否再按旧合同收费？案例9-12 物业服务企业是否应该为业主财务失窃承担赔偿责任？2011年4月，一诺公司入住人民大道静安固小区Al栋别墅，三友物业是该小区的物业管埋者。根据海南省物业管理服务收费规定，三友物业应收取业主的物业管理费、代扣代缴水电赞及逾期的滞纳金。2011年4月至7月，一诺公司应缴纳水电费1543. 20元，物业管理费2296. 00元，滞纳金115. 10元。然而2011年5月3日，一诺公司总经理李某发现有人在该公司入室偷窃并报案。当三友物业向一诺公司索收物业管理等费用时，一诺公司以三友公司单方违约
44、未履行治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费，双方发生纠纷。三友物业因一诺公司拒付所欠费用，将其诉至法院。请问：物业服务企业是否应该为业主财务失窃承担赔偿责任？案例9-13 业主能否以邻里纠纷迁怒物业公司？某小区业主张某住在老式混合结构楼房的底层，楼上业主宋某安装了一部分离式空调。由于空调机长时间运转，冷凝器出水像雨一样滴下，溅得四处都是，底层院落无法晒衣，同时晚上滴水声扰得张某一家老小无法休息。张某找到宋某，希望解决此问题，却遭到拒绝，张某非常气愤，于是找到物业服务企业，要求其处理，并称其未尽到管理职责，应承担责任。请问：张先生的要求是否合法？案例9-14 业主能否将公用楼梯占有己有？张某住大厦6层，自家大门正对电梯门，每次电梯上下人，尤其是在晚上，对其干扰非常大。为减少干扰，张某请人在电梯与自家大门之间的公用楼道又砌了一道墙并安装了一道防盗门，致使电梯门口公用楼道变窄，行人只好侧身进出电梯。6层其他住户和物业服务企业都劝其恢复原状，但张某以自己的权益受侵害为由不予理会，张某的行为是否正确？
