1、上海别墅策划全案【第一章 上海房地产市场综述】一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001 年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001 年，上海完成国内生产总值 4950.84 亿元，比上年增长 10.2%，高于全国 2.9 个百分点，并连续第 10 年实现两位数增长。上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均 gdp 达到 4500 美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产
2、业增长的领头羊。全年房地产业增加值 308.58 亿元，增长 17.8%，增幅比上年提高 2.4 个百分点，其对经济增长的贡献率达到 9.7%，比上年提高 2.9 个百分点。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001 年 3 月上海市人民代表大会通过了“十五”社会经济发展计划 ，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001 年完成全社会
3、固定资产投资 1984.31 亿元，比上年增长 6.1%，增幅比上年提高 5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资 712.49 亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资 436.83 亿元，增长 10.2%；完成房地产开发投资 620.31 亿元，增长 9.6%。城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资 510.78 亿元，比上年增长 13.5%。市区 2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这
4、样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。二、2001 年上海房地产市场20 世纪 90 年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在 90 年代中期二三年的回调整理后，在 90 年代末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001 年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 1831.8 万平方米，存量房销售面积 1422.4 万平
5、方米，二、三级房地产市场总体产生 3254.2 万平方米的销量，表现出新的市场行情特征。1、市场供求两旺，交易再创新高2001 年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中：供应全年批准预售面积 1660 万平方米，比 2000 年增加 7.1%成交全年预售登记面积 1832 万平方米，比 2000 年增加 26.1%2、供不应求局面全面形成2001 年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到 1：1.104，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋
6、缓2001 年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由 1999 年 9.73 万套，2000年 11.94 万套增加到 2001 年的 14.98 万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是，2001 年的单套面积比总面积增长偏慢。1999 年 2000 年 2001 年总面积（万/平方米） 1075 1453 1832总套数（万套） 9.73 11.94 14.98单套面积（平方米） 110.46 121.66 122.274、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场的威胁：2001 年全年新增经营性项目土地出让面积为 1050 万平方米，而 84%的量集
7、中在 1012 月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达 886 万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应，可以预见，2002 年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。【第二章 上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；19921998进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上
8、海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有 30%左右。第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；19982000从 1998 年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着“金融风暴“ 所带来的萧条时，中国却
9、保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998 年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，从 2000 年开始，1999 年-2000 年，排屋、联体别墅等“ 经济型“别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味
10、着“别墅年”的到来；2001至今一方面，别墅投资放出巨量。截止 2001 年低，上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近 1/3。另外，从 2001 年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，1-9 月容积率为 1.32，第三季度为 1.16，而 2000 年同期分别为 1.87 和 1.83。这也反映出 2002 年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。另一方面，市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。关键词：1
11、/3、高市场接受度2、2001 年上海别墅市场2001 年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的够“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹。总体上，2001 上海别墅市场出现了如下新特征：独栋 333.4 平方米/套 物管费 3 元/平方米.月总套数 一期联排 26 栋(104 套 ),独栋 84 套,另有少许双拼 ;二期联体二栋(8 套),独栋 54 栋价格 一期均价 6500 元,二期均价 7500 元,剩余房源独栋 219 万,双拼 90 万销售情况 一期销售 95%以上主要卖点及概念 4.4 万平方米新概念户外休闲运动公园和 2.2 万平方米新湖
12、水景备注 一期 2000-11 开盘, 2001-12 交房;浅水湾花园一期二期位置 上海莘淞路 990 号发展商 上海新世纪万润置业有限公司建筑设计 华东建筑设计研究院环境设计 美国 JY 建筑规划设计事务所技术经济指标 基地面积 m2 建筑总面积 m2 容积率 绿化率178000 100000 0.56 62%建筑面积 272-446 平方米 物管费 2.48 元/平方米.月总套数 一期独栋 106 套,双拼 7 栋 14 套,联排 94 套(22 栋);二期独栋 63 栋价格 联体 3900-5200 独栋 6300-7500 总价 150-350 万销售情况 独栋一期 99%去化 双拼
13、联排去化速度较慢主要卖点及概念 房型规划设计：水、树、草、桥 香港富人区浅水湾的原版移植备注 2000-9 一期开盘, 2001 年 12 月2、基准竞争研究对本案的启示地理位置基准分析：本案较九亭、新桥传统别墅区的别墅距离市中心更远，如绿洲比华利，这要求本案：碧波滢漾天朗地阔水畔浪漫传承亚热带风情的自然生态水景纯独栋美墅之城1、 亚热带风情：从建筑风格上多种国度多样类型别墅演绎完全亚热带风情2、 自然生态：本案对面是 3600 亩超大型生态林（青青旅游世界） ，别墅处在生态城中3、 水景：小区边上的“通波塘”自然河流以及引入社区曲折环绕穿透的水流，真正做到户户有水4、 纯独栋：完全纯独立别墅
14、缔造高尚别墅之城5、 美墅之城：总规模达 1500 亩，一期就达 304 亩，规模宏大的美墅城邦二、本项目的市场竞争定位：总价竞争与同品质物业竞争并存针对同类型的别墅物业水景、生态，没有明显的区域特征。代表楼盘是：九州大唐花园、东方夏威夷、云间水庄、威尼斯花园、阳光爱琴海等。竞争优势（1）自然资源与后天整合优势真正的户户有水。（2）产品的品质与创新亚热带风情。（3）板块发展前景与别墅特区概念。针对同总价的别墅物业高档别墅区定位，单价在 6000 元/平方米以上，面积在 280 平方米以上。代表楼盘：云顶别墅、浅水湾花园、绿洲比华利等竞争优势以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念，从发展前景、物业
15、档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。【第九章 营销概念构想】思考方向一：（主推）从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点：“山”与“水”从本案的地块资源和目前的现状分析，做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新同时将生态、人文（松江新城、大学城） 、地段发展前景等方面作为其它支撑点（一）概念创意：寻求水概念的升华和突破成为我们的重点独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”1、跳出被广泛沿用而显得滥调的“岛居
16、” 、 “亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。以水为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅” “水岸生活” “环岛别墅”等，这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵，但是，在这些概念被越来越多地沿用后，就显得苍白和无力。因此本案对于“水”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。2、我们努力将水的概念做到极至自由之水是自然景观中的奇丽角色。从汩汩清泉和山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水对所有人都有着不可抗拒的吸引力。要将水的概念做到极至，我们必须从多个
17、角度进行思考、落实。从深度来讲，水可以从深到浅得仅有表面一层水膜；从动态来讲，水有急流、涌落、跌落、喷射、溢漫、水雾和渗流；从声音来讲，从猛烈到潺潺细语水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考：从景观上可以营造溪流、湖塘、水湾等；从组团上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；从小品上可以有跌落式水幕、水桥、水带、喷泉、水舞广场；从水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊、水上桥、水边岸等延伸组合。3、独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念“桥居时代”的独特创新（桥桥居桥生活）我们希望通过谈“桥”来说“水”以“桥居时代”转化“岛居” “亲水”等概念倡导新水景别墅的新时尚、新概
18、念，引领别墅生活新潮流桥的存在使我们的水活了！样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨。古今中外，桥文化带给我们无限得遐想。从美国旧金山的历史之桥（金门大桥）到日本东京的爱情桥（彩虹桥） ，从南斯拉夫的自由之桥（卡桑德拉大桥）到美国的浪漫之桥（麦迪逊桥） ，从杭州西湖的断桥到周庄的双桥，从上海外滩的外白渡桥到扬州瘦西湖的二十四桥桥文化在别墅社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水”概念，更将为本案塑造更深层次的产品概念和新的卖点。从多样的桥的设计和巧妙布置，到“步入桥，进家门”的桥居，到“廊桥别墅”的别墅建筑创新和以“桥”的概念进行配置的景观所营造的桥生活，一个真正的“桥居时代”从这
19、里升腾！4、独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”“水化率”的新概念避“绿化率”不谈而创新性地提出“水化率”强调水的概念，同时暗含“绿化太好无须多谈”之妙以“水化率”改写别墅豪宅的历史在我们的别墅社区里， “生态走廊” 、 “生态的绿”和“奢侈的绿”让我们的“绿化率”成为多余的赘述。“水化率”概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的考虑。我们的产品要拔高必然要求我们做足水文章，因此我们将“通波塘”的活水引入小区，营造出“户户有水” 、 “处处是水景” 。在提高“水化率”的基础之上，我们将水做出组团（中式水系、日式水系、西式水系） 、做出系列（水湾、水道、水池、石上清泉；水之桥、水中廊、
20、水边堤、水广场、水公园） 、做出主题（垂钓、水幕电影、喷泉冒泉、小瀑布、绿波廊桥） 。水与景的相融、水与人的亲近、水与建筑的结合；动水与静景、静水与雕塑，此情种种，意想无穷！（二）项目命名构想：在思考方向一上，我们对案名建议如下：n 重点推荐案名：水印廊桥Watermark Bridgen 参考案名：水印长岛 水印长堤 水印长桥碧水华庭 冠华流水别墅 冠华水云别墅水榭丽舍 依林水都/绿郡水榭 水中央（三）营销概念传播：n 广告总精神：桥居时代，水景别墅n 推广主口号：水印廊桥，缔造 GRAND VILLA 的颠峰时代（四）产品设计的思考n 对环境的思考：依托于我们的“水景概念”为中心，结合生态
21、绿化造景，在别墅城中缔造非同一般的景观。以水造景，以桥串景1、水概念在环境中的落实：水是本案可以塑造的一大特色。外水，内水，既能娱目，更能传情。引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水的文化意义和精神感召力为核心，将水文章“做透” 、 “做精” 、 “做细” 。内部主景观水带可“变细” 、“变长” 、 “变曲” ，实现“户户有水流” “处处是水景” 。从通波塘引活水入社区，在小区内通过水湾、水道、溪流、水池等手法将水景围绕建筑，形成水上桥、水中廊、水边堤、水广场和水公园，独创跌落式水幕、喷泉、小瀑布等水景小品，另外，建议在水之岸设置挑台台阶、屏蔽墙，使人与水有一个最适关系，以便赏景、放松、钓鱼或划
22、船等。2、桥概念在产品中的落实：围绕水主题而深化水主题。在小区岛与岛之间、水与水之间设计主题桥，以“水印廊桥”为中心将古今中外的文化名桥引入社区，缔造独特的桥居生活和桥文化。主题桥建议：历史之桥（美国旧金山的金门大桥） 、爱情桥（日本东京的彩虹桥） 、自由之桥（南斯拉夫的卡桑德拉大桥）、浪漫之桥（美国的麦迪逊桥） 、断桥（杭州西湖） 、双桥（周庄） 、外白渡桥（上海外滩） 、二十四桥（扬州瘦西湖）桥的形式形态创新和多样化：在别墅小区内，桥的设计重视的远不应只是其基本功能，应尽可能地提供一种另人兴奋的穿越体验，从各个方向和角度，赋予桥以雕塑感。每座桥用简单的设计最清晰地表述其材料、结构和使用方式
23、，每座桥力求从地方的自然特征中获得个性。在桥的形态上建议以拱桥、连桥、双桥、廊桥等交叉设计布置，以桥的变幻使水景活跃，更使整个小区灵动而富有生机和活力。n 对建筑的思考：1、水景别墅的组团：以水景环境构筑建筑组团，在营造水系景观的基础上进行别墅产品的创意（1）中式水系组团：尊重自然，要求有私密性，建筑同地块和整体景观相连系，是中国居住文化的要求。因此，我们在中式水系建筑组团中要以“小桥、流水、人家”为意境，该组团的别墅以低楼层（一层半或二层）形态出现，在建筑风格上秉承中国文化为概念。（2）日式水系组团：以“石上清泉”为意境，该组团的别墅以日本流行的形态出现，在建筑风格上应用一些日本流行别墅的元
24、素，在小品创新上用“石磨、冒泉”等概念营造日式水系建筑组团气氛。（3）西式水系组团：“室内空间室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此该组团的别墅要注重室内空间的户外延伸比如入口道路通向入口庭院，厨房通向待客区，餐厅室通向露台，卧室通向桑拿浴房，游戏室通向娱乐庭院，明堂通向花园等等，经过巧妙的规划，实现室内室外空间的相通互融。2、水景别墅的创新：流水别墅沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。岛居别墅借水的引进建临水型、半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。廊桥别墅专为度身定造的休闲别墅，将
25、别墅的很大部分架空于水面，形成廊桥居住形态，产生居廊桥居室坐看波光粼粼，卧听水之细语，闲时垂钓、划水，尽享绿荫之翠华、碧波之滢漾，天朗地阔，水畔浪漫，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。对细部的思考基于“水概念”的发想和思考，我们对会所等细部提出如下建议：（1）关于会所：作为别墅社区的精神集中反映地，会所的设计显得尤为重要。A、 会所与水景的互生相融：会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所，或者会所内温泉、室内游泳池的设计都可以体现会所与水景的互生相融。B、 水幕电影：充分发挥水的想象空间和层次感，在会所中设计独特的“水幕电影”将是一大创新。C、 水舞广场：在会所
26、外设计水舞广场不仅能凸现整个小区的“水概念” ，同时也能成为一大景点。（2）关于居住文化：中国人传统的居住文化三部曲：“登堂” “入室” “后花园” 。我们对本案“水概念”的思考有意在该居住文化中进行融会贯通。A、 “登堂入室”水与桥的巧妙运用：在每幢别墅主入口，用“小桥”来做文章，主人要通过几个台阶的“断桥” （半截桥）登上入口平台（即把入口台阶设计成桥的形态与意境） ，桥的两边设计小的水景（可以是细流的上下循环、或者是小喷泉） ；或者直接设计别墅有“护家河” ，经过造型典雅的小桥直接进入室内。B、 “后花园”中的水景运用：在控制成本的前提下进行小水景在花园中的运用，比如水花飞溅的小喷泉、兴
27、趣盎然的鱼池等小品。从 HONGKONG、TOKYO、SYDNEY 到 CALIFORNIA 的 ORANGECOUNTRY，富有的身价总在天然水岸边显山露水。地球其实是蓝色的，陆地之于海洋只是星星点点，人类对这片蔚蓝，有着与生俱来、不可割舍的眷恋。依水而筑、临水而居更是前百年来贵族精英与建筑师之间不变的心灵默契。无数水岸名宅，如同维纳斯般，从水的幻梦中诞生而后永恒。思考方向二：从“亚热带风情”的方面畅想，寻求概念的支撑与创新。主要从亚热带风情建筑与景观以及亚热带人文、文化方面进行概念的发想同时将生态、人文（松江新城、大学城） 、地段发展前景等方面作为其它支撑点项目命名构想：在思考方向二上，我
28、们对案名建议如下：n 重点推荐案名：加勒比岛Caribbean Islandn 参考案名：巴黎岛 威尼斯别墅思考方向三：从“别墅庄园”方向进行发想和挖掘。主要是基于本地块所处的丰富资源着手以“建造低密度大面积豪华别墅”为假想进行“庄园”概念的包装（0.15 左右的容积率要求、5-6 亩/幢的庄园别墅）同时将生态、人文（松江新城、大学城） 、地段发展前景等方面作为其它支撑点本方向仅作思考的方向，在实际*作中有一定难度。项目命名构想：在思考方向三上，我们对案名建议如下：n 重点推荐案名：冠华庄园Guanhua Manorn 参考案名：蓝堡 碧水庄园【第十章 整体开发推广的思考】一、整体开发理念的思
29、考理念之一：围绕市场，赚足利润作为一个发展商，赚钱是本能和动力；只有赚钱，才能生存，才有发展；卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。理念之二：做精品，树品牌作为一个有远大发展规划的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌；先天的自然资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件；不是顶级价格，但必须抢占高档概念，塑造顶级品质理念之三：尊重共性，突出个性别墅的特性和消费者消费偏好要尊重，但上海的客户可教育；只有突出个性，才能形成差异，才能在激烈的别墅竞争中脱颖而出。二、关于项目整体推广的思考我们根据经验认为本案的推广应该遵循以下原则。1、 前期蓄势要充分。高台蓄水
30、，概念传播无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们可以通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。2、初期推广要谨慎。少量面市，试探市场在本项目所在地块的特性，虽然地块资源丰富，但是由于目前松江新城尚处于规划发展的初期，周边市政配套、交通配套、生活配套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推
31、出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。2、正式推广要层次清晰、组团性强。分期推出，滚动开发别墅尤其是独栋别墅作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强。三、分批推案思考我们建议本项目一期 304 亩（按 0。28 容积率估算，一期总建面为 5。67 万方）按三阶段分批推出，具体分期如下：第一阶段：以小区主入口、会所以及部分别墅作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分；第一阶段体量为1.2 万方（40-50 栋单体别墅，含 1-2 栋豪华别墅） ，树立高档形象，拨高地价，塑造本案大型高档纯水景别墅社区概念，抢占定位制高点，打响品牌；第二阶段：在第一
32、阶段品牌基本树立、去化达 80%情况下，加推项目右下侧地带的 60-70 栋别墅（含 1-2 栋豪华别墅） ；在本阶段，力求实现资金的迅速回笼；第三阶段：在前两阶段整体去化达 80%以上时，推出剩余房源，实现本盘的完全去化。【第十一章 相关建议和思考】一、 对单体面积的思考单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力。我们的建议本案独栋别墅的主力面积为：280-350m2；少量（控制在 5 套左右）豪宅面积控制在 5-6 亩/幢。二、 对房型设计的思考空间是别墅的灵魂。必须从房型上对本案的别墅房型进行一场“空间革命”！房型建议：两层半或三层为主，层
33、高三米以上户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧。客厅：所有的客厅必须挑高（4.5 米，5.4 米以上） ；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等都可考虑主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于 10 平方米（根据总面积作适当调整） ，次卫 6-8 平方米厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三）充分利用水景和水系：可设计出有创新的别墅房型或生活型态（如：廊桥别墅）充分考虑别墅居家的特性，
34、把握好具体各房间的尺度功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化创新型别墅少量可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，首先为炒作概念，用大手笔体现实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升打下伏笔。特别的豪宅：本案的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。三、 建筑立面及风格的思考整个社区建筑单体结合不同组
35、团主题采用相应的建筑风格。组团内各幢别墅间各有特色，但总体协调。高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验。建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化。四、 开发时机选择的思考A、开发总体战略后发先至，产品取胜B、入市基础：松江新城规划落实进入实质性阶段；基础配套建设进入实质性阶段；本案产品规划完善五、 对会所功能设置的思考本案会所的功能设置可从以下各项考虑：服务性：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心；提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等；运动型：室内温水游泳
36、池、桑拿浴室、影音室（水幕电影） 、健身房、韵律*房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室；餐饮类：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等其 它：阅览室、保健诊疗室等。六、 智能化系统思考建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。1、信息网络系统：由 Internet 宽带网接入（每户要求 10M 带宽） 。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和 VOD 点播。2、安全防范系统（1）门禁系统 （2）周边防范系统 （3）电子巡更系统 （4）可视对讲及家庭安防系统3、物业管理系统（1）停车场管理系统 （2）耗能自动接收系统 （3）一卡通系统（4）背景
37、音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 （5）综合物业管理系统（6）物业服务：提供许多个性化的服务、24 小时物业服务七、 新材料、新技术的应用对于别墅这种高档次、高价值、高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料、新技术的应用十分必要。根据对上海别墅市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在盛唐艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料、新技术的应用：新型保温、隔热材料 防渗漏、噪音材料 新型门窗、新型板材集中供暖、变频直供水 绿色环保建材建议按照国家康居示范工程十大标准、参照国家商品住宅性能评定方法和指标体系之 3A 级标准和绿色生态住宅九大指标的相关规定。八、其中部分涉及运作核心、企业机密等内容不好公布，请方家谅解。
