1、商业物业的供求与商圈理论在计划经济生产方式中，社会个体的 经济行为实际上是由于政权力来决定的，所以在这种生产方式中，社会经济的运行由一个看得见的手，制成了一个固定的轨道，社会经济个体被 强制在这个轨道中运行，盈利还是亏损都由这只看得见的手通包，所以，经济规律在计划经济的生产方式中几科不能明显直接地起作用。在市场经济生产方式中， 资源的配置权力属于市场，经营者根据市场自己决定自己的行为，经济规 律现实地充当大家的游 戏规则，谁好谁干，谁生谁死，一切都由市场来决定，经济规 律十分直接显现地起作用。例如：我国改革开放以后，商业物业在我国的 变化就显示了经济规律的作用，无论是北京的亚细亚等大型商场的倒
2、闭和难以为继，还是我们福州市一些商 场的关门、冷清、不停地更换经营项目等，种种 现象都蕴涵着经济规律。在目前这种市场供求状况下，面 对不停推出的商业物业和正在开发的商业物业，我们向大家介绍一种判断商 业物业供求状况的理 论商圈理论。商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分 为核心商圉、次给商圈和边缘商圈。一磐在核心商圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般占据 该经济区域顾 客总数的，每个顾客平均购买额的也最高。当然，一个城市可以拥有一
3、个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定 时间内拥有西单和王府井两个核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈，这也许是福州市除了东街口商业区域以外，其它区域客观上属于次级商圈，即使 这个区域的大型商 场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消 费者的数量和消 费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较商级的经营环境。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域左右的顾客，顾客较分散； 边缘商圈是指痊于次级商圈外 围的商业区，其拥有
4、顾客的比例低于次级商圈，一般来 说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相 对较低的商业 物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，例如北京的燕莎商业城，周围聚集了大量的外国人、白领等阶层，经营者善于 经营，入市的时机也好，北京的公交系统发达，是成功的典型。十分清楚，核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的，其商业特业的价格必然由高到底。例如：福州市以东街口百货市场为中心由西向东延伸，东街、东大路的商业物业就比较典型，商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线，如果在东大路上开设较高级的百货商店，客 观的困难就
5、会相 应增大。在进行商业物业的房地产开发中，商圈的 饱和，意味这个商圈内竞争达到了白热，顾客被严重分流，资源的利用效能相对下降，经营环境欠佳，商业物业的收益也欠佳，从而使商 业物业的价格也相应 下降。测量商圈饱和度，使用比 较广泛的是饱和度指数，其公式为：（ * ）其中：为饱 和度指数；为顾客 总数；为每一位顾客的平均购买额；为商圈内商场的营业面积。假设某年福州某商圈的商场每平方米平均营业额元， 顾客为万人，全年人平均购买元，现有商业物业为万平方米，那么该商圈的饱和指数：（*）元平方米那么，该商圈每平方米的 营业额与正常水平相差近元，说明该商圈的商业物业已经饱和了，商 业物业的价格不一定只升不
6、降。当然，福州市和我国大多数城市一样，就 业压力巨大，开办商业是一个在技术、资金等方面比较容易的 经济活动，使我国许多城市的商业物业，特别是治街的一楼小型店面形成了一种特殊供求关系，即使在很多商 业物业门可罗雀的情况下，仍然具有一个特别的需求支撑，购买新开发的商业物业，以使自己就业，常常是一个新开发 的小区，其入住率很低的时候，其沿街店面已经热热闹闹地全部开张了，相信 这种需求也是有一个度的。另外，由于我国城市建 设方面还不够完善，使一个商圈内可以密密麻麻地开发商业物业，没有顾客的休息区域，没有绿化区，也没有美化设施，这是使核心商圈内商业物业超过饱和指数的重要原因；一条商 业街的长度也是有要求的，一条商业街超越了人 劳累的程度，也会影响商业物业的经营效果。
