1、3高新区（1）面积分析项目户型海信顺峰兰郡翰林新城（一期）东城 新海枫景清荷园小区SOHU 新E 城圣荣都市新城怡和星国际2 房()92 -104、105-11091 85-110 99-120 102-105 1003 房() 119-136 127 96-140 120-156 115 1504 房()164-167、171-175 182 170房( ) 190复式() 185-350 160-220 240-250 180230200 以上商务公寓() 43、5060-80 分析：1）据调查分析，该区域内 2 房面积在集中在 92-110，面积处在潍城与奎文区之间，主要由刚工作不久或新
2、婚年轻人群购买。2）3 房面积集中在 115-150，属于适中水平，其中有很大一部分为变相集资房。多为事业单位公务员所购买。3）复式面积集中在 160-250，并有少数迷你（如翰林）或超大（清荷园）复式，主要为少数人口较多的家庭所准备。（2）总体户型配比分析项目户型海信 顺峰兰郡翰林新城（一期）东城 新海枫景清荷园小区SOHU新 E城圣荣 都市新城怡和 星国际2 房 39% 44% 30% 30% 77.4% 127%3 房 48% 44% 70% 50% 17.2% 755%4 房 10% 8% 24%房 38%复式 3% 12% 12% 5.4% 56%商务公寓 100% 分析：1）据统计
3、分析，该区域内户型设计以 2 房和 3 房为主，一般占到项目总户数的 85%以上。2）3 房的总量占据比率最大，一般在 45%左右，有个 别甚至达到70%（如 东城 新海枫景），而商务公寓、4 房以上大户型很少，可见区域内以三口之家居住为主。（3）组团的户型配比分析海信 顺峰兰郡 清荷园小区 翰林新城（一期） SOHU 新 E 城东城 新海枫景项目户型 高层 小高 多层高层 小高 多层高层 小高多层高层 小高多层高层小高多层2 房 21% 79% 60% 40% 100% 100%3 房 31% 69% 30% 70% 100% 100%4 房 100% 100% 复式 17% 83% 15%
4、 85% 100% 商务公寓 100% 圣荣都市新城 项目户型 高层 小高 多层2 房 100% 3 房 100% 4 房 5 房 复式 100% 商务公寓 分析：1）据调查分析，区域内建筑形态以小高层和多层为主，其中多层占到项目总数的 70%左右，符合潍坊市民的 传统居住需要。2）就户型分布来看，2 房和 3 房主要分布在多层上，占到户型总套数的 70%左右；小高层一般只占到 2030%左右。3）大面积的 3 房以上户型主要集中在多层上，小高层户型则以 2房和 3 房为主，形成区内整体价格比较平均。第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析【要点】 目前潍坊市场上与本项目开发形态相近，且相对销售比较
5、出色的楼盘为“嘉日花园”、 “怡和星国际”、 “领秀华城”。 列举出以上三个项目的基本销售情况、各个户型的详细情况进行分析，找出每个热销楼盘中最畅销的户型。 对通过分析得出的畅销户型就户型功能、面积、开间进深、厨卫、户型动线 5 个方面进行分析，找出其内在联系。一、嘉日花园1、项目基本情况地理位置：东风街与新华路交汇处所属区域：奎文区销售周期：04 年 2 月至今价格波动：平均上涨约 620 元/2、项目各户型详细情况项目户型 三房 四房 复式套数 117 套 32 套 7 套格局 两厅两卫两厅两卫 四房三厅四卫五房三厅四卫七房三厅四卫面积（） 135.89 171.88 156.62 206
6、.84 239.03 246.05 266.51 359.67销售率 100% 87% 90% 80% 100%3、畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积 135.89的三房二厅二卫户型，以下就该户型做出 5 点分析： 户型功能分析该户型为三房二厅二卫设计，餐厅的独立分离使娱乐和用餐互不干涉，房间、卫生间的数量都符合普通三口之家的要求。主卧卫生间和厨房均为明房，通气卫生；厨房工作台为“L” 设计，实用大方，遗憾的是公共卫生间为暗房，略 显不足。卧室带飘窗（外飘 60），客卧（3.31.5m）和客厅（3.30.6m）分带景观阳台，所有房间采光良好，空气流畅。 户型面积分析
7、该户型面积在奎文区显得相对紧凑，造成总价相对较低，符合该区域中等收入水品人群的需要。 户型开间进深分析该户型开间 6.9m，进深 14.7m，其中主卧开间 3.9m，进深 5.9，使用面积逾 20，客厅开间 6.9m，进深 6.6m，横跨整个单位，实用大方，这都符合北方人大气的个性。 户型厨卫分析厨房开间 3.3m，进深 2.4m，卫生间开间 1.9m，进深 2.2m，小卫生间大厨房设计，通过祛除浴缸等中等收入家庭不必要的设备空间，缩减了卫生间面积，降低了一定总价；而厨房设计宽敞，符合中等收入人群在家用餐时间多的需要。 户型动线分析厨房设计在入户门的北边，且面对餐厅，入厨作业通过路线短且远离卧
8、室和客厅，符合人群活动线需要。而北向的卧室却冲着餐厅开门，以及公共卫生间开门也是正对餐厅， 这点不太符合人群生活习惯。二、怡和星国际1、项目基本情况地理位置：胜利东街和北海路路口北 100 米所属区域：高新区销售周期：一期 03 年 12 月开盘，二期 04 年 12 月开盘，均已交付。 价格波动：平均上涨约 800 元/2项目各户型详细情况项目户型二房 三房 四房套数 54 套 320 套 10 套格局 二厅一卫 二厅一卫 二厅二卫 二厅二卫面积（） 100.7 102.78 105.17 114-140.61 128-173.8173.88销售率 65% 6% 60% 95% 97% 10
9、0%项目户型五房 复式套数 16 套 24 套格局 二厅二卫 四房三厅二卫 五房三厅三卫 六房三厅四卫面积（） 192 241.8 155-190.2 188-250.12销售率 93% 92%3. 畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积 128-173.8的三房二厅二卫户型，其中以 151的尤其受到欢迎，以下就该户型做出 5 点分析： 户型功能分析三房二厅二卫设计，符合中等收入家庭的需要。卧室集中在房间东面，客厅和餐厅集中在西面，动静分离，互不干扰。该户型设计方正，坐北朝南，客厅和餐厅呈直线设计，客厅带有景观阳台，采光良好，空气对流。厨房及公共卫生间为明房设计，明亮卫
10、生；厨房工作台为“L”型设计， 实用大方。卫生间 与洗手间分开设计，干湿分离，实用卫生。 户型面积分析该户型面积在奎文区属于中等水平，但在该楼盘内面积仍旧偏小，总价相对并不算太高，符合中上等收入人群对总价的需求。 户型开间进深分析户型开间 11.1m，进深 11.5m，整体户型非常方正，符合人群普遍需求。卧室开间 3.6m，进深 6.9m，实用面积近 20；客厅开间 4.5m，进深 11.5m，实 用面积逾 30，大客厅小卧室 设计，符合现代居家以休闲娱乐为主的潮流。 户型厨卫分析厨房开间 2.1m，进深 4.2m，实用面积近 9，宽敞实用；工作台为“L”型设计 且加长，厨房作业更加方便。卫生
11、间开间 1.7m，进深 2.4m，面积纤小，符合北方人喜欢小卫生间的需要；公共卫生间里隔出洗手室，干湿分离，卫生方便。 户型动线分析该户型客厅和餐厅、各个卧室之间，都预留有公共空间，饮食起居都可以互不干扰，动静、干湿自然区分，整个户型动线脉络非常清晰。三、领秀华城 1、项目基本情况地理位置：健康东街 442 号所属区域：奎文区销售周期：2005 年 6 月开盘，销售至今；06 年 7 月交付。价格波动：平均上涨约 700 元/2、项目各户型详细情况项目户型二房 三房 复式套数 370 套 165 套 115 套格局 二厅一卫 二厅一卫 二厅二卫四房三厅二卫六房三厅四卫面积（） 96-99.6
12、102-107.13 114.43 129-152.96 194-306销售率 66% 64% 69% 70% 40%3.畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积 129-152.96的三房二厅二卫户型，其中以129.69的尤其受到欢迎，以下就该户型做出 5 点分析： 户型功能分析该户型为三房二厅二卫设计，整体房间设计符合三口之家的生活需要。卧室统一设计在西向，东面为客厅和餐厅，整体动静划分明晰；厨房、卫生 间分离较远，且都是明房，通 风卫 生；厨房工作台为“ 】”型设计，比“L”型工作台更实用。客厅和餐厅呈直线设计，贯通南北，加上双阳台设计，客厅及餐厅采光、通 风良好，
13、明亮大方。卧室均带有外飘窗（外飘 60），其中主卧为转角飘窗，增大了使用空间的同时还能更好的欣赏景观。 户型面积分析单位总面积 129.69，在奎文区内属于比较紧凑的三房，符合普通三口对低总价三房的需要。 户型开间进深分析该户型总开间 11.1m，进深 10.1m，开间稍显宽阔，户型比较方正。客厅开间 4.2m，进深 10.1m，实用面积逾 30，符合北方对大客厅的需要；主卧开间 3.9m，进深 6.9m，实用面积逾 20；客卧开间3m，进深 3.9m，实用面 积近 10，略 显狭窄，却正好体 现出主人的珍贵。 户型厨卫分析厨房开间约 2m，进深 3.9m，实用面积近 8，充分满足厨房活动需要
14、；主卧卫生间开间约 2m，进深 2.4m；公共卫生间开间约 1.5m，进深 3.9m，实 用面积都在 4-5，符合北方人对小卫生间的需求。 户型动线分析户型留出公共空间，把餐厅和客厅、卧室和活动区间自然分割，人群活动互不干涉，动线划分清晰。其中，厨房离大门和餐厅直线距离很近，卫生间设在房屋中部的公共通道上，起居方便。小结：1）整体户型以紧凑三房二厅二卫最好销售。从数据归纳总结中可以发现，以上畅销个案的不论是户型配比还是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面积在 125-135左右的三房二厅二卫最受市场欢迎。2）大客厅、大主卧设计，适当减小客卧及卫生间面积，以迎合市场需求。从分析可得出，客厅
15、面积设计在 30左右，主卧设计在 20左右，客卧设计 在 10左右，卫生间设计在 5左右，符合北方对使用率高的客厅和主卧重视，而对使用率相对低的客卧及卫生间不太重视的心理需求。3）外飘窗、景观阳台可为户型加分，但要酌情使用。就以上三个项目来说，基本上都用到了飘窗和景观阳台，而且都为户型增色不少，这是由于以上三个项目区内景观和周边城市景观都较好的缘故，如果景观窗外看不到景观，效果只会适得其反。4）方正户型受到消费者欢迎，但经济实用才是首要考虑因素。方正的户型符合思想传统的北方人对户型的需求，而真正决定消费者购买行为的仍旧是总价和实用率，潍坊购房多以自住为主，且按揭客户占绝大多数，首付和起居方便是
16、该类型消费者首要考虑因素。第三节：本章总结及启示【要点】 通过以上两节的归纳分析，得出适合高新区的户型规划数据并汇总成表。 就总结提出适合本项目发展的启示要点，并给予阐述。一、高新区域理想户型规划数据汇总通过以上二个小节的归纳分析，可总结得出适合本区域的系列户型设计参考数据，如下表：户型 二房（半） 标准三房 三房半 四房及以上基本要求（M 2） 90-110 110-130 130-138 150-200户型面积主力户型（M 2） 100 125 135 160面积（M 2） 18 20 20 20主卧开间（M） 3.5 4.0 4.0 4.2面积（M 2） 10 13 13 14次卧开间（
17、M） 3.0 3.0 3.0 3.3面积（M 2） 18 20 20 30客厅开间（M） 4.0 4.2 4.5 5.0面积（M 2） 5 8 10 10餐厅开间（M） 3.0 3.0 3.2 3.2面积（M 2） 5 6 8 9厨房开间（M） 2.0 2.1 2.3 2.5面积（M 2） 7 8 8 10观景阳台进深（M） 1.5 1.8 1.8 2.0二、启示1、中上收入家庭为市场购买中坚，价格及实用仍是他们考虑的首要因素。潍坊市购房者多以自住为主，且按揭客户占绝大多数，首付和起居方便是该类型消费者首要考虑因素。2、市场剩余空间较大，项目存在机遇。市场内相对比较成熟的项目及设计出色的户型都
18、集中在奎文区，高新区域内暂时没有特别出色的项目及户型产品。3、户型面积紧凑的三房单位因性价比高而被市场接受。数据归纳总结中可以发现，以上畅销个案的不论是户型配比还是售出率，三房的比例都占到很大，其中又尤以面积在 100-125的三房二厅二卫最受市场欢迎。第五部分 商业地产调查 一、商圈概况分析1、地理位置本项目地处潍坊高新区与奎文区交汇处，胜利街与北海路交接口，地属奎文区，是东区的核心区域，是未来城市发展的重心，距市政府仅 800 米距离；原是城中村“梨园村”的集体用地，根据潍坊市的有关政策，实行村企合作开发的旧城改造项目。未来的 2-5 年内迎来大规模的商品住宅开发，最 终发展成潍坊市的“新
19、城市居住中心”2、商业环境A、区位环境 项 目整体偏北，可以通过较好的通勤性来弥补。项目处于城市东北方向，地理位置相对比较偏僻，但项目通勤性很高，离城市商务中心直线距离近，加上区域内道路比较通畅，可在项目落定后跟市政要求开通公交车，弥补区位偏远的劣势。 整体区位环境东部较好，其它三个方向相对较次。项目东靠北海路，东北方向为北海路大转盘，转盘中建有标志性建筑，周边辅 以花圃，形态优美；北海路为潍坊市迎宾路，6 车道设计，中心、左右三条绿化带围衬，具有一定景观性，为潍坊市相对最有特色的形象路之一。然而项目东、南、西三个方向均为城中村和比较残破的道路，相对景观较差。 项目周边配套较少，且近几年内市政
20、不会有太多生活配套规划进驻。根据到潍坊市规划局的现场走访调查，了解到本项目周边区域除有少部分商业用地已在近段市政规划之内以外，其他生活配套（如医院、学校等）都离本项目有较远距离。B、竞 争环境 潍 坊市内以奎文区的楼盘对本项目较有竞争力。从整个潍坊市出发，针对本项目的占地规模、建筑形态等开发总体素质而言，奎文区的部分项目与本项目有较强的类似性（如领秀华城、盛世豪庭），会造成对本项目客户的一定分流。 高新区内近段不会出现类似的大型楼盘。高新区内开发楼盘主要集中在占地不足 100 亩，总建筑面积 10万平方米左右的中小型楼盘为主，在综合开发素质上与本项目有较大差距。4、交通情况整个区域交通道路通畅
21、，但出行仍存在一定困难。高新区内共修建有总长 56 公里的公路 14 条，整体交通环境尚可。而直接通达项目门口的公交车目前还没有联通。5、周边环境A东边项目东边为高新技术开发区主要园区，内有不少大型企业项目，如丰潍工艺、天德化工、中国联通潍坊分公司等，聚集有不少购买实力强劲的客户。项目东南边为目前高新区住宅项目聚集地，有翰林新城、清荷园、金马小区等住宅项目。B南 边项目南边和西南方向为奎文区主要城市生活配套及商业区域，其中包括潍坊职业学院、潍坊广播电视报社、市博物馆等。离项目南向较近的住宅项目，如圣荣广场、怡和 星国际等。C西边项目西边比较荒凉，主要为“城中村”和待拆迁建筑，如刘家庄等。D北边
22、项目北边为城市快速环线。3、商圈经营状况项目所在区域为界，商业经营向西、向北走旺，东面、南面没有商业设施。新华路：距离项目地最近的新华路，经营状况以东风街胜利街、东风街福寿街最好，胜利街-健康街的餐饮生意教好，其他一般。北海路：北海路与健康街以北以大型酒店、餐饮、娱乐为主。其中胜利街以北福寿街以南段为北海路精华路段，分布了，富华酒店、富华游乐园、财富广场、怡和星国际以及其他特色餐饮和娱乐场所。经营状况教好。胜利街：新华路以东，延伸到北海路段，商业氛围较差，商业实施稀少。健康街：新华路延伸到北海路段基本没有商业设施。4、交通状况项目所在交通状况相对理想。交通健康街（公共巴士为主 81、12、6、
23、33 路，通往市内） 、北海路（公共巴士 30、32、20、18、22路，通往市内。各类交通车均可通往济青高速） 。公交客运以普通公共汽车为主，以小公共客车、出租汽车为辅。公园 人民广场、九龙植物园 九龙植物园相对距离教远。5、商圈业态分布本项目周边配套设施统计表（半径 2000 米范围为主）：商业网酒店：云海酒店、海天大酒店、凯和大酒店、华苑宾馆、富华大酒店、东方大酒店、新华酒店等；专业店/便利店： 民康药店、家乐佳超市、全利来蛋糕店等。专业市场：酒水批发市场等。以本地块为中心，日常消费，步行较远。教育/金融/医院/居住小区教育：畜牧学校、潍坊信息技术学院、新华幼儿园、新华中学、实验中学、日
24、向友好学校、美术学院、水利科技培训中心、潍坊学院等； 医院：中医院、26 军部团部医院、妇幼保健医院、和平医院、哮喘病医院等；金融：农业银行、工商银行、交通银行、农村信用社等。居住小区：利和豪宅、泛海花园、怡和星国际、农行职工宿舍、太平洋职工宿舍、南胡住居住小区等。周边配套相对完善。娱乐/休闲/餐饮娱乐：海天夜总会、新东方美容美发、都市名流美容美发等；餐饮：丽华粥店、丽湾渔港、泛海渔村、八仙庄、避风塘等；休闲：富华游乐园、博物馆等。休闲、娱乐、餐饮分布密度高。行政机构/公司政府机构：市政府、电视台、公安局、公路局、劳动局、环保局、司法局、海关、教育局、国土局、交通局、法院、交通警察大队、工商管
25、理局等；公司：中国人民保险公司、国际海陆运输集团、龙脉信息产业公司、进出口公司、山东泰佳轮胎等。政府机构、行政事业单位比较齐全并相对集中数据来源(实测时间)：2004 年 5 月 25 日 上午 7：30（天气：晴）数据来源(实测时间)：2004 年 5 月 25 日 上午 11：00（天气：晴）6、商圈人流分析一、胜利街、北海路车流、人流 调查及统计表胜利街、北海路车流、人流调查记录表（1）类 别路 段车 流 人 流胜利街 138 辆/5 分 137 人次/5 分北海路 154 辆/5 分 231 人次/5 分胜利街、北海路车流、人流调查记录表（2）类 别路 段 车 流 人 流胜利街 133
26、 辆/5 分62 人次/5分北海路 102 辆/5 分63 人次/5分胜利街、北海路车流、人流调查记录表（3）类 别 车 流 人 流数据来源(实测时间)：2004 年 5 月 26 日 下午 3：00（天气：阴）数据来源(实测时间)：2004 年 5 月 27 日 下午 5：00（天气：小雨）数据来源(实测时间)：2004 年 5 月 27 日 晚 8：30（天气：小雨）胜利街、北海路车流、人流调查记录表（4）类 别路 段 车 流 人 流胜利街 101 辆/5 分 45 人次/5 分北海路 128 辆/5 分 35 人次/5 分胜利街、北海路车流、人流调查记录表（5）类 别路 段 车 流 人
27、流胜利街 59 辆/5 分 9 人次/5 分北海路 37 辆/5 分 9 人次/5 分从上表可以看出，周边人流以北海路为主，人流稀少。基本没有停住人流。基本以车流为主。二、 商铺调查1、区域大型商业物业调查路 段胜利街 118 辆/5 分 54 人次/5 分北海路 98 辆/5 分 35 人次/5 分2、区域临街铺面调查新华路：东风街胜利街段以大型超市、服装、小百货、音像、首饰店、美容、美发等为主，租金在 1.6-2.8 /天左右；东风街福寿街以餐饮、五金、装饰公司等为主，租金在 1-1.4/天；胜利街-健康街以餐饮、金融服务、美容、美发为主，租金在 0.6-0.8/天。商铺面积以：60-10
28、0、 100-200 为主，餐饮一般在 200 以上到 300 平米北海路：北海路与健康街以北以大型酒店、餐饮、娱乐为主。主力租金在 0.8-1.2 左右，面积一般在 60-140 左右。餐饮、娱乐面积在 300-400 左右。个 别商铺应行业及特殊用途面 积较大在 500-1000（如中型超市，会所、大型酒店等）区域重点楼盘底商情况：财富广场：负一层 930014000 元；一层 1240015600 元；二层 1000013000 元；沿街福寿街两层商业，价格 4700 元/平米，面积 260400 平米（商业房不可以贷款）怡和星国际：沿街北海路三层商业 7500 元/平米，面积 2806
29、00 平米。3、区域内在建商业项目调查目前周边近距离内没有再建商业项目，距离最近的和丰城市广场一到三层商业约 1.3 晚方，规划为大型超市。其他商业项目距离本案 3000KM 内的有：龙泽名都：沿东风街三层商业 1.2 层独立商铺（面积 190500 平米不等，售价11.1 万/平米；共 12 套）3 层为办公写字间，价格未定上东国际：沿街四层商业约 5700 元/平米（返租） ，面积 330410 平米（带负一储藏室） ，高层公寓楼下沿北宫街商业层高 6 米约 8200 元/平米。小区东侧西侧商业街开始整体招商租赁。新邻里中心步行街总建筑面积约 3 万平米， 街南侧商业 5 层、街北 3 层
30、，可自由分隔。单层 100 平左右，单价约 8000 元，两层 6800 元/平米。 三、 片区在售商业项目调查分析1、商业体量2、业态选择3、面积分割4、功能布局5、销售价格6、租金水平7、促销策略8、销售情况及存在的问题四、商圈主力消费群调查分析1、主力消费群体背景分析 调查对象（消费者）现状概述1、性别分布：性 别 比 例男47.87%女52.13%0.00%男 女分析：本次调查中男性对象占 47.87%，女性对象占 52.13%。总体分布平衡，符合调查要求。2、职业比例：职 业 比 例公 司 职 员19.15%自 由 职 业 者19.15%私 营 业 主52.13%事 业 单 位 人
31、员6.38%公 务 员3.19%0.00% 公 务 员事 业 单 位 人 员私 营 业 主公 司 职 员自 由 职 业 者分析：购买商铺的对象私营业主占了绝大部分，为 52.13%；其次，公司职员和事业单位人员也占相当比例，均为 19.15%；建议在今后的宣传中，把私营业主作为公关重点。 3、文化程度： 分析：进行商铺投资的客户文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，为 48.84%；大专次之，为 38.37%；4、家庭收入状况：家 庭 月 收 入40.23%16.09%24.14%10.34% 9.20% 20003000元30014000元40015000元50018000元800
32、110000元分析：1、被调查者高收入者较多，家庭月收入在 5000 元以上的占19.54%；30005000 元的占 40.23%；2、被调查者大多为私营业主，所以高收入者偏多理所当然，这也反映了商铺投资市场前景乐观。5、消费能力潍坊 2003-2006 城镇人均消费性支出情况2006 年，全市居民消费价格总指数 101.0%，同比上涨 1.0 个百分点。其中消费品价格上涨 0.9%，服务项目价格比上年上涨 1.3%。分类别看，食品类、居住类、家庭设备及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别上涨2.7%、1.9%、1.4%和 0.9%，衣着类、烟酒类、交通通讯类分别下降1.0%、1.3
33、%、2.0%。扣除食品涨价影响，非食品价格指数上涨 0.1%。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨 2.0%和 1.1%。房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数分别上涨 6.6%、 5.2%和 2.1%。固定资产投资价格指数上涨 0.8%。图示：2003-2006 潍坊城镇人均消费性支出6、消费结构6123 6821766388160100020003000400050006000700080009000100002003年 2004年 2005年 2006年单位（元）您 平 常 最 喜 欢 购 买 的 商 品 主 要 是 哪 几 类58.51% 61.70%69.15
34、%27.66%18.09% 11.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%日 用 百 货 服 装 食 品 鞋 帽 家 居 饰 品 其 他您 平 常 最 喜 欢 购 买 的 商 品 主要 是 哪 几 类分析：消费者平常最喜欢购买的商品主要为食品、服装和日用百货，在所调查的消费者中它们分别占 69.15%、61.70%和 58.51%。而鞋帽、家居饰品相对来说需求较小，仅占 27.66%和 18.09%。建议在商场规划中，以食品、服装和日用百货为重点，鞋帽和家居饰品为辅。2、消费者对购买房屋时的消费习惯1) 针对消费者a) 对
35、潍坊中百的认同度 零售行业中，当地人都比较认同中百，潍坊中百的物业形态主要分为三种，大型百货、超市、便利店，基本分布情况为：大体量百货 1 个在胜利东街和和平路交汇处，超市 4 个，便利店 100 多个分布在人流集会处和住宅附近的网点。 由于当年中百是第一个提出无理由退货口号，一举成为当地人的口碑，深受当地人的称赞。 中百的消费卡发行量非常之大，特别是在过年和过节时，由于潍坊属于制造也发达的城市，厂矿比较集中，消费卡主要集中在厂矿企业节假日奖金形式，发行卡另一消费人群为本地的公务员和机关领导。由于大量发行消费卡容易形成一种消费惯性，通过惯性消费造成很多人习惯性的来中百消费，从而带动其热场的景象
36、。b) 对专业商场（大卖场）的看法 潍坊的家电大卖场有三个，国美、苏宁和三联。三个家电卖场中以三联最为火爆，由于三联进入潍坊市场比较早，且三联在山东的大型国企形象及优质服务承诺已深入民心，再加上价格优势比较明显，货量比较全，一举成为当地家电卖场领头羊。国美和苏宁后期的进入并未对本地人形成较大冲击，综合来看，重要有以下几点：一、当地人对三联家电比较信任，市场口碑也比较好，虽然国美和苏宁为国内家电行业排行第一和第二位，但当地人对此并不敏感。二、价格方面国美和苏宁的价格与三联相比，并没有价格方面的优势（尤其在电讯产品手提电话方面） 。三、货量、卖场体量和位置方面，虽然苏宁位于潍坊百货对面，但一楼为新
37、郎服饰专卖店给人业态感觉较乱。国美直接与三联相邻，周边却让一批低档电讯零售小店包围着。两者在经营面积上都不如三联大，货量也没有三联足，皆没有适合促销活动的户外场地。c) 关于超市的消费习惯 本地超市的竞争比较激烈，竞争主要集中在经营体量和市场知名度两方面，而消费者购买力主要集中在普通生活消耗品上（如饮料、小食品、粮油、日用品等） ，因为该部分的超市售价相比便利店便宜。生鲜蔬菜类相对价格比较高昂，而本地的大众消费还未能与之相适应，因此该部分产品的消费者主要集中在收入相对较高人群。超市的服装、鞋帽、电子产品类等产品的经营状况不容乐观，因为本地市场普遍认可以上百货或专营店购买的消费模式。这些地点无论
38、是产品款式概念上，还是产品种类和数量上都比超市更具有竞争力，这也从侧面上说明本地人的消费概念相对比较成熟。d) 日常商品的消费习惯 本地普通工薪阶层的消费购买力较低，大部分工薪阶层日常购买中心更倾向于中低档次的农贸市场和小商品城。e) 娱乐消遣习惯 本地人的消费娱乐存在以下习惯：由于当地的文化习惯，请人办事前一般都会先请吃饭，然后去 KTV 或洗浴中心及演艺吧等高档消费场所。由于消费能力及年龄的限制，一般 1825 岁左右的年轻人夜间消费集中在“男孩女孩”此类相对消费水平较低的迪厅，2540 岁左右的中、青年人集中在哈雷（迪厅） 、尊华一派（演艺吧） 、罗马（KTV）或洗浴中心等相对消费较高的
39、娱乐场所。 娱乐场所经营的好坏，很大程度上依赖于装饰装修及相关女性服务人员素质方面，而潍坊娱乐行业的综合素质在这两方面相对比较薄弱。2) 针对投资者经营者a) 当地人对物业的占有欲望很强，都喜欢拥有独立的商业物业b) 目前暂时还比较认同返租销售方式 本地人对有商业实体支撑的返租销售还是比较认同的，尤其是有银座这样的大商户进驻通过风筝广场和财富广场就可以看出。 从当地商业地产市场的整体营销和租赁情况分析得出，大部分人购买商铺的主要目的是投资，其次才是自主经营。 被访问的大部分经营者中表示有意向购买自用营业房的这类经营者，目前主要经营行业是餐饮、服饰类。c) 经营者投资者对营业商铺的要求类别需求比
40、较集中的面积（平方米）总价（万） 回报/租金要求投资者 2080 20100 10 年租金回笼经营者 1550 2060 租金高于月供租户 1550 10005000 元/月通过我司与营业商铺投资者、经营者、租户的深度访谈和沿街走访可以看出，目前当地营业商铺的消费者在选择营业商铺的时候，通常会关注地段、客流量、营业商铺本身的素质等，归结起来他们主要考虑的问题有以下几个方面： 营业商铺的区位状况很多潜在买家购买营业商铺时，首先考虑问题就是营业商铺所在地段的商业价值、投资前景和经营前景，商业商铺的区位条件是影响他们投资决策的重要因素。 营业商铺的层数二层或三层的联体营业商铺已经越来越不被投资者、租
41、户所喜爱二层或三层的联体营业商铺已经越来越不被投资者、租户所喜爱，主要因为在实际的经营使用中，一层已经充当所有的用途，而二层、三层的联体只能作为他们无可奈何的选择，一般作为办公室或仓储空间。大部分客户喜欢购买的营业商铺种类如下：喜欢程度 营业商铺种类最喜欢 一层临街营业商铺其次 一层、二层连卖的临街营业商铺最不喜欢 商场铺 营业商铺的面积对于商铺面积，被访问者普遍认同把营业商铺间隔得小点，最好是在2050 平方米之间，且进深不要超过 8 米。3、消费者对房屋产品购买的倾向（一）需求趋势房地产市场供给量受到土地、金融政策影响的同时，市场需求情况也正在悄然发生变化。潍坊居民住房消费正处于升级换代阶
42、段，需求不断上升的态势短期内不会改变。虽然这些年来潍坊人均住房面积有了迅速增长，但仍需继续改善。随着居民收入水平的不断提高，经济的迅速发展，以及城市基础设施建设等因素的综合影响，今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。1、阶梯置业消费带动升级置业从潍坊市的情况看，“以旧换新”、“以小换大”和拥有两套、三套住房，已成为潍坊房地产消费的新趋势。潍坊的住宅消费在经历了最近三、四年的快速发展之后，相当一部分市民已解决了最原始的“住”的问题。随着经济实力增加，这部分人开始追求居住的舒适性，采取以旧换新、先小后大、地段上先远后近、品质上先低后高、先实用后舒适的模式来改善居住条件。住房消费是一种阶
43、梯消费。改善居住条件不是一步就能到位的，而是根据经济能力的逐步增长，一步一个台阶逐级完成的。升级置业是实现住房阶梯消费的一种方式，升级置业群体的购买需求是潍坊房地产市场一个长期、稳定的支撑力量。 2、商品住宅需求结构将发生改变目前潍坊土地市场价格涨幅、区域供应矛盾升级的情况，使上半年小高层、高层市场集中供应，如恒易星河的熙园、盛世豪庭、帝景湾以及许多项目的沿街高层，使购房者在市中心多层价高难求的情况下，被动接受。沿街高层住宅对该类住宅产品形象的扭曲，市场认可程度低导致的价格扭曲，将随着这部分顾客的亲身体验和口碑效应得到一定程度的改观，在多层住宅供不应求的市场现实环境中，小高层、高层的市场价值得到真实回归，需求量将逐步取代消费者对多层的需求。
