1、1理性期待楼市“软着陆”赵曾祺2007 年 9 月，中国人民银行下发了关于加强商业性房贷管理的通知，提高商业性房贷及二次住宅置业首付比例。此后，广州、深圳楼市价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。部分楼盘还打出促销牌，如通过送车库、送物业管理费和额外折扣等措施。同时北京、上海楼市成交量大幅萎缩。一线城市楼市的种种现象引起了房地产业内外的广泛关注。在此背景下，关于中国楼市会否出现拐点的争论一时高涨。笔者认为：有必要理清此次“楼市拐点”之争的实质，认清房地产周期性发展的特征，在此基础上对中国房地产业的发展作出基本判断。要慎言楼市“拐点”
2、，理性期待楼市“软着落” 。一、楼市拐点之争及其实质在这场关于“楼市拐点”的争论中，众多开发商、学者及相关业内人士纷纷发表自己的看法。这其中影响较大的观点如下：1以万科集团董事长王石为代表，强调楼市增长将减缓，涨幅进入理性调整拐点，但不同地区调整幅度不同。王石认为内地房价走势正处在一个拐点上。他表示他所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。在他看来，2007 年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持续，市场必然需要一个调整阶段。他还认为中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同， （房价）调整的幅度也不同，不能一概而论。王石还表示看好住
3、宅行业的发展前景， “从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。 2以华远集团总裁任志强、北京大学房地产研究所所长陈国强、SOHO 中国董事长潘石屹为代表，强调全国范围内长期内房价不会下跌，因此楼市不会进入拐点。任志强认为，第二套房信贷政策的变化与中央工作会议提出的从紧政策，确实让个别城市与地区的房市出现了销量与价格的波动，就全国而言绝不是拐点。 房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场
4、上住房已经满足需求的信号。即使要下跌只是局部的、某个地区，而不可能是大范围的全线下跌。2陈国强认为，房地产市场的发展和整体经济的运行具有很高的关联度，因此我们不能孤立地看待房地产市场，而应该把它放在整体的经济运行环境下分析拐点出现的可能性。除非中国的宏观经济出现了明显的衰退迹象，否则房价不会出现拐点。另外我国城市化进程还会持续 20-30 年，如果这一进程不被打乱的话，房地产行业就不会出现明显的拐点。潘石屹认为，政府的调控目标和手段在不断调整，2007 年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，并且用的是市场经济的手段，它的好处在于受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。
5、3以经济学家易宪容为代表，认为中国房地产市场是一个“政策市场” ，也就是说，政府重大政策的出台决定了房地产“拐点”的出现。从近期出台的政策表明国内房地产市场发展模式将发生根本性的变化。这些政策的基本前提是：保证居民基本居住的天赋性及优先性、房地产土地要素的公有性及房地产市场发展的人民性。在这个基本前提下，明确地规定了中国的房地产市场就是为绝大多数居民提高住房居住条件的市场，就是增加居民住房福利条件的市场，而不是个人投资炒作的市场。无论是建立住房保障体系，还是以中低档价格的住房产品结构及遏制房地产市场炒作与投资，都是围绕着这一目标。总之，房地产政策出现根本性转变，导致房地产市场发展模式发生根本性
6、转变，从这个意义上说，房地产市场出现“拐点” 。纵观上述“拐点”之争，大部分人将房价的变化作为楼市“拐点”的判断标准，也有人将房地产市场发展模式的变化视作“拐点” 。 无论对楼市“拐点”的定义如何，无非就是两个问题：一是房价是否会大幅下降；二是房价的增速是否会下降。这样来看，我们知道房价是房地产市场发展的最终表现，因此目前对楼市“拐点”的争论，实质上是以房价为焦点，对房地产市场发展趋势的争论。二、对中国房地产市场发展趋势的基本判断现代经济学认为，宏观经济发展过程中存在经济周期波动现象，即总体经济活动上升或下降相互交替的周期性变化和发展过程。与宏观经济周期波动相似，房地产发展也会出现周期波动现象
7、，即房地产市场重复交替出现兴盛、衰退的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售、租赁规模的周期性波动；表征是房地产价格以及租金水平的波动。另外，房地产周期性波动中绝对价格呈现长期上升趋势，而且房地产价格大幅波动往往发生在城市化和经济虚拟化之后。由于房地产的周期性波动是不可避免的经济现象，由此带来的房价的波动也是正常的。以此为基础对比分析中国房地产市场的目前情况，我们可以对中3国房地产市场的发展趋势做出基本判断。1我国房地产市场发展将长期向好首先，中国目前正处于工业化、城市化的发展阶段，从整体来说，由于决定我国宏观经济的各项因素并未发生根本逆转，因此我们的房地产市场的发展也不会发生根本逆转。中
8、国目前的经济增长具有体制转型、城市化、人口红利、消费结构升级以及加入 WTO 以后对外贸易增长等基本因素支撑，这些因素均是支撑经济增长的中长期因素，因此，在保持稳定的前提下，中国经济在一个时期里保持较快的增长具有一定的客观必然性。长期来看，推动经济增长的基本因素不会发生根本性的转变，投资、出口仍将会维持较高的增速。正是由于宏观经济面将持续向好，因此可以比较肯定地说，我国房地产市场发展将长期向好。 其次，虽然中国经济虚拟化程度的逐步提高是肯定的，但中国尚未达到上述的虚拟化阶段，房地产的特征很大程度上仍然是商品属性，因此从这一点上说房地产价格的大幅波动的可能性不会太大。另外，引起房地产价格大幅波动
9、的非周期性因素，除去疾病、自然灾害等非经济因素外，其他诸如外资突然进出的冲击、金融危机、投资因素突然增加与消失、产业转移等等，也是需要经济虚拟化达到一定程度才会出现的。限于国内目前的经济发展程度、资本市场的开放度等等，可以认为房地产市场出现这种现象的概率不大。2短期内房地产市场发展面临周期性波动虽然房地产市场长期向好的方向发展，但如前文所述，房地产市场发展的周期性波动也是不可避免的。我们知道，良好的宏观经济管理可以减小经济周期波动幅度，甚至可以在一定范围内改变特定时期的经济稳定周期的长度。 近年来，国家出台了一系列对房地产市场有重大影响的政策，只有充分理解国家出台这些政策，才能对政策以及政策对
10、楼市的影响力做出合理的判断。2004 年以来，由于房地产投资规模的迅猛上涨，导致相关行业如能源、建材甚至交通运输等的价格也在猛涨，致使国家的宏观经济出现了不平衡。在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主，限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。限制供应量的调控结果，是市场上的房子越来越少，房价节节攀升。2007 年受通货膨胀的压力，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，从调节供给转向调节需求。一是
11、分流需求，细4分房地产品种，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同住房品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。可以看出2007 年开始，国家为了防止通货膨胀，同时从供给角度和需求角度给房地产市场“双降温” 。鉴于当前流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头仍然是宏观经济运行中的主要矛盾，中共中央政治局会议已经明确将“防通胀、防过热”确定为 2008 年宏观调控的主基调，尤其是防止通胀成为宏观调控的重点。2008 年央行的货币政策仍然是“适度从紧” 。在此基础上，2008 年
12、及未来几年，政策调控对房价的稳定作用将逐步显现，从全国范围内看房地产价格不会出现过大波动，而是由前期上涨过快变为缓慢上涨。随着宏观调控的政策效应积聚，政府保障性住宅供应的分流，商品住宅的成交量不会十分火爆，楼市总体可呈现“量低价稳”的态势。 3房地产业的地域差别决定各地区调整幅度不同房地产市场有较强的“地域性” ，因此我们在分析宏观态势时还有必要从微观角度对典型城市的房地产市场发展情况作简要分析。 （1） 深圳、广州短期内下调幅度较大自 2007 年 10 月以来，深圳、广州房地产市场出现大幅下调，一二手房量价齐落，地价也同时下滑。从现有数据看，这些城市房价与去年高峰时期相比有 30%的跌幅，
13、无疑是过于旺盛的房产投资和投机需求受到挤压的结果。以深圳为例，2006 年底以来的房价涨幅过猛，投资投机比例上升。有消息称，深圳炒楼最疯狂的时候，二手房交易尚未过户，买卖合同已经倒卖了三四遍。因此，信贷调控政策从严后，引发了房价跳水，这些城市的房价领先全国大幅度下跌，是高速上涨后的一种正常回落。 （2）上海房价稳中有升，区域板块间“涨跌共存”与深圳广州市场相比，上海市场相对平稳，对市场近期发展的简要分析如下：在供应上，根据对上海土地市场及报建工程市场统计研究，未来三年“90/70”等政策对建设工程市场影响显著，普通商品房加速发展，住宅所占份额较 2006-2007 年明显上升。其中，外围大型住
14、宅社区集中开工，闵行、浦东、青浦、奉贤、宝山五区住宅建设量约占全市七成。商品住宅（不含动迁配套）的年供应量约为 2000 万平方米。商办综合类工程建设速度开始放缓，年竣工建筑面积将维系于 1000-1100 万平方米之间。在需求上，受中国整体经济格局变革和将持续的城市化进程及世博经济推5动的影响，上海的人口将会突破 3000 万，使上海房地产刚性需求依旧强劲。同时其柔性需求也在进一步放大。央行上海总部发布的上海货币信贷运行情况显示：上半年上海个人住房贷款呈“V”形走势，由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，今年 6 月份中资银行个人住房贷款增加 27.1 亿元就是有力的佐证。 在房价上，上
15、海房地产的刚性需求使上海房价下跌空间不大，人民币对外趋升、对内趋贬的预期将加快境内外资金向房地产流入的速度。在内环内房源供不应求（尤其是有效供应严重不足）的态势下，上海的房价保持上扬。国家发改委数据显示：上海房价与去年同期相比上涨 8.7%,无论是新房还是二手房，都没有出现实质性下跌，同比房价保持平稳。总之，近几年宏观调控对上海房地产市场土地和资金进行了严格控制，导致投资减缓，这将进一步影响 2008 年市场供应量的下降。从成交价看，2008年上海整体房价将会进一步上扬，但是区域市场将会出现分化，市场供应充足、同质竞争较为激烈的区域，房价有下调的可能。而后续供应匮乏的区域，房价将保持坚挺并可能
16、继续上涨。上海楼市将小幅震荡，整体仍呈缓慢向上态势。 三、慎言楼市“拐点” ，理性期待房地产市场“软着陆”对此次楼市拐点之争，笔者认为单纯地争论楼市拐点，可能会误读政策的真正用意，从而忽略了房地产市场发展的主脉最终是要走向健康平稳。近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，以期楼市回归到健康发展轨道上来，政策的积极效应也正在逐步显现。国家发改委公布的最新数据显示，上半年我国 70 个大中城市房价同比上涨 10.2%,涨幅比上年同期高出 4.2%,但涨幅连续数月回落,二季度房价涨幅比一季度降低了 1.8%。由于房地产市场关乎国计民生，这也在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬
17、着陆” 。调控政策的制订和实施，必然会注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归健康状态。短时间内刺破泡沫的硬着陆不仅是非理性的，也是十分危险的。因此，在当前日趋从紧的宏观调控政策下，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆” 。或许央行货币政策委员会委员樊纲的一句话是房地产市场的点题之语。他认为，房价会稳定在合理区间内， “国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便出现小幅波动，也不会招致泡沫一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现硬着陆 ”。这相当于为房地产市场定性，也为市场各方定下了一个房地产市场预期的准确基调。总而言之，笔者认为，要慎言楼市拐点，多多讨论如何实现楼市“软着陆” ，6使中国楼市步入健康稳步的发展阶段；对于广大购房者来说，与其期待“楼市拐点”的到来，不如理性期待楼市“软着陆” 。（作者单位：上海金外滩(集团)发展有限公司）
