1、导 言高层建筑，以其宏伟壮丽的形象、超前的规划以及优质现代化的软、硬件配套成为城市的名片。城市，因为一座座矗立的现代化建筑而披上辉煌、绚丽的色彩。建筑因此成为城市风景，城市因为建筑而美丽。无论从纽约到悉尼，抑或从巴黎到香港，因为这些建筑，城市成为人们聚集在一起的地方，城市的繁荣、城市的魅力、城市的性格，都在城市建筑中一一体现。到城市中去，让生命奔腾、让思想焕发光和热。城市化的兴起与发展推进着人类历史文明，难以想象，现代化都市没有这些标志性的建筑会是什么感觉。纵览神州大地，城市化的进程正如火如荼，一场波澜壮阔的城市化运动已经展开，长三角、珠三角、京津地区的城市化已经取得令世界瞩目的成就，但同时，
2、城市高层建筑崛起的数量、速度和高度，也为城市带来一些隐忧，有些高层建筑更成为问题楼、烂尾楼，为社会及开发商带来困惑，高层建筑无疑遭遇到瓶颈，这也是摆在每一个高层建筑开发项目面前的亟待解决的问题之一。孙子曰：国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。项目的成败仰仗诸多因素，提前洞悉高层建筑存在的隐患，参考行业经验，夫未战而庙算胜者，得算多也。战而庙算不胜者，得算少也，多算胜，少算不胜。在新城国际项目规划初期，先探讨如何突破高层项目发展瓶颈，是谓重中之重。旗开得胜公司也欣喜地突破高层建筑发展瓶颈第 1 页 共 34 页 1看到诚祥建设公司高瞻远瞩的战略目光，在此进行初步的交流与探讨，同时以我们公司
3、创意、策划人员曾做过的一些个案为例，请诚祥建设斧正。突破高层建筑发展瓶颈第 2 页 共 34 页 2高层建筑发展扫描高层建筑由来高层建筑源于西欧中世纪的哥特式教堂建筑，普遍开始于 19 世纪下半叶的欧洲，兴起于上世纪两次世界大战之间的美国，繁荣于二战之后的世界，从七十年代走上改良之路，2001 年“911”事件和 2003 年“SARS”事件标志着“高层建筑”步入末路。从宏观上看， “现代建筑”呈现出点的优势，典型标志是高层建筑突现世界。高层建筑成为西方“现代建筑”的“LOGO”有三大成因。一是技术成因：现代高科技、新材料、新设备的开发成功，对中国古建筑框架结构的发扬，是建筑高层化、超高层化的
4、物质基础。二是经济成因：二次世界大战之后，特别是进入 70 年代，西方的经济危机影响巨大，能源、材料供应出现紧缺，城市化增长使城市土地价格猛涨且短缺，建筑工业化使建筑成了规模化制造的产品，集约型的高层建筑市场需求（在人口密集扩增的压力下）空前巨大。三是文化成因：西方的传统文化是基督教宗教文化，摆脱世俗的生存压力使人渴望心灵升腾奔赴上帝，加上哥特式建筑的高尖冲天传统，现代商业新贵的攀高显富心理，更使西方城市成为“高层森林”。与此同时，殖民地半殖民地、经济落后国家地区“崇洋媚外”心理作用，西方借着经济发达的强势推动，“文化突破高层建筑发展瓶颈第 3 页 共 34 页 3侵略”渗透世界各地，“城市地
5、标主义”流行，高层建筑本土化在所难免。高层建筑成为现代建筑的 LOGO“现代建筑”特征是“高大快智”建筑：高层建筑，大跨度建筑，速成建筑，智能化建筑。其中，高层建筑是它的典型代表。关于高层建筑的概念，各国并不统一，过去一般是指 7 层以上的建筑。1972 年“国际高层建筑会议”，规定按建筑层数多少划分为四类：第一类高层：916 层（最高到 50m）；第二类高层：1725 层（最高到 75m）；第三类高层：2640 层（最高到 100m）；第四类高层：超高层建筑，40 层以上（100m 以上）高层建筑的发展是与垂直交通问题的解决分不开的。回顾 19 世纪中叶以前，欧美城市建筑的层数一般都在 6层
6、以内，这就明显地反映了受垂直交通的局限。自从 1853 年奥蒂斯在美国发明了安全载客升降机（蒸汽动力），1887 年发明电梯以后，高层建筑的实现才有了可能。此后，高层建筑的发展过程大致可以分为三个阶段：第一阶段从 19 世纪中叶到 20 世纪中叶，随着电梯系统的发明，新材料新技术新设备的应用，城市高层建筑不断涌现。20 世纪 30 年代后期，高层建筑已开始从单体向群体发展；在高层建筑的造型方面，20 世纪上半叶多半采用“塔式”，二战结束后的巴西“教育卫生部大厦”开创了“板式”高层建筑的先河。突破高层建筑发展瓶颈第 4 页 共 34 页 4第二阶段是从 20 世纪中叶以后，特别是 60 年代以后
7、，随着资本主义经济的上升，以及发展了一系列新的结构体系，使高层建筑的建造又出现了新的高潮，并且在世界范围内逐步开始普及，从欧美到亚洲、非洲都有所发展。高层建筑高度不断增加，数量不断增多，造型新颖，特别是办公楼、旅馆等公共建筑尤为显著。板式高层建筑除了平面为一字形外，还有 T 形、H 形、弧形等等。塔式高层建筑的平面有三角形、方形、矩形、圆形、多瓣形、Y 形、十字形等。第三阶段于 20 世纪 80 年代开始，西方国家的经济逐渐从 70 年代的衰退走向复苏，作为支柱产业的建筑业和房地产相应有了新的发展，表现经济实力的超高层建筑的建造开发成为热点，特别是亚洲一些国家和地区的超高层建筑更是犹如雨后春笋
8、，蓬勃生长。综观其造型特点，大致可分为下列 6 类高层建筑：1、标志性高层建筑属于这一类的高层建筑数量最多，也最普遍。它们的体形多采用超高层的塔式建筑，层数一般在 40 层以上，重点强调塔顶部位的高耸入云处理，以便形成城市的主要标志（“地标建筑”）。如美国费城的“自由之塔”，马来西亚吉隆坡的“双塔大厦”等。2、高技性高层建筑属于这一类的高层建筑虽然数量不多，但在世界上影响却很大。它主要在建筑内外表现了高科技的时代特征，突破高层建筑发展瓶颈第 5 页 共 34 页 5使人们可以在传统艺术王国之外看到一个技术美的新世界。它那震惊人心的工程威力与技术成就，已使它的建筑价值超越了其自身的实用性而具有某
9、种精神的意义。如中国香港的“新汇丰银行大厦”，英国伦敦的 “劳埃德大厦”，日本大阪的“新梅田空中大厦”等。3、纪念性高层建筑这一类的高层建筑常隐喻某一思想，或象征某一典范，以取得永恒的纪念形象。它们并不强调建筑的高度或形式的新颖，而追求建筑比例的严谨，造型的宏伟，使人永远不忘。如日本“东京都厅舍”，德国法兰克福的“商品交易会主楼”等等。4、环境性高层建筑它们都注意把绿化引入楼层，考虑日照、防晒、通风，以及与自然环境有机结合等因素，使建筑重新回到自然中去，成为大自然的一员。如印尼雅加达的“达摩拉高层建筑”，马来西亚槟榔屿的“MPF 大厦”等等。5、装饰性高层建筑目前常见的是，使建筑体形进行有规律
10、的变化，或在建筑顶部进行与众不同的标志性处理，或在建筑基部进行大量丰富的装饰。如德国法兰克福的“商业银行大厦”和“DG 银行总部大厦”等等。6、文化性高层建筑突破高层建筑发展瓶颈第 6 页 共 34 页 6在高层建筑上表现文化历史特征是后现代主义惯用的手法，其中有的表现新哥特式风格，有的表现新古典风格，有的则表现东方风格，使高层建筑的艺术处理又增添了新的文化特征。如美国休斯顿的“共和银行中心大厦”，中国台北的“宏国大厦”等等。突破高层建筑发展瓶颈第 7 页 共 34 页 7高层建筑的发展现状正如建筑的历史性和有限性本质一样，高层建筑作为新生事物，它同样是人类历史阶段的产物，有着不断迎合人类生活
11、、人类审美的发展过程。从现代建筑五位大师级人物（格罗皮厄斯、勒柯比西埃、密斯范德罗、赖特、阿尔托）的代表作品看，“现代建筑”具有“一个方向”“两条道路”的特征。一个方向是：坚决反对复古，要创时代之先的新功能、新技术、新材料、新形式、新艺术。两条道路：一条是“技术经济主义”，代表作是“高大快智”建筑；另一条是“自然人文主义”，追求建筑的人情化和地域性，“尺度宜人”，绅士化的精神享受。高层建筑就是技术经济主义的集大成者。技术经济主义自身生成三大致命伤：一是技术经济主义把技术和功能作为唯一的决定性因素；二是西方中心主义的误导，“普遍主义”地强行推广高层建筑；三是人为地割裂与历史传统的关系，不顾地域人
12、情、文化多样性的现实，使自己沦入虚无主义不能自拔，导致建筑场所性和地方特色的失落，加剧了畸形城市化的危机，被城市建筑文化师批评为“都是高层建筑惹得祸”。建筑上的技术经济主义甚至切断了历史城市文脉，这种现状有时会造成许多无根无缘无脉的“拼贴城市”，使城市气质受到影响。可以预见，“现代建筑”是历史的产物，只有等到它的成熟才能结出文明之果，因为成熟突破高层建筑发展瓶颈第 8 页 共 34 页 8的建筑才能凝固为历史的经典，为各族人民所景仰，才能显现经典建筑的文化魅力。“现代城市”呈现出 6 大建筑主体：公共建筑、交通建筑、商业建筑、工业建筑、住宅建筑、文化建筑。而技术经济主义试图让高层建筑统一这 6
13、 大建筑，成为城市建筑的“世界语”。在西方城市，“黑森林”还是“黑森林”，中世纪和近代是神权的“教堂森林”，而现代是“金钱拜物教”的“大厦森林”，西方市民身心疲惫，这就是他们向往东方风情建筑的原因。高层建筑也常与经济节约型的初衷相背，建筑随着层数的加高，“高度消耗”、“高度加价”、“高度危险”愈益严重。在城市生活中，“楼高欺市”，“高密度压力”，强压市民，西方市民自称为“摩天地狱”。因为“摩天楼”仅仅适用于商务办公，而把它克隆到住宅社区无疑于引狼入室，与虎做伴。而在中国，确实缺乏高层建筑合理性规划和引导。突破高层建筑发展瓶颈第 9 页 共 34 页 9现代高层建筑发展方向好的地段、奢华的室内外
14、装修、个性化的楼体造型仍是现今高档高层建筑仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档高层建筑成功的万能金钥匙，导致许多在产品形象和目标客户等方面均互相雷同的高层建筑在一定区域扎堆出现，恶性竞争不可避免。最近全国 CBD 的泛滥可以从一个侧面说明这个问题，在人们印象中 CBD的高层建筑都是高档高层建筑，所以开发商纷纷投身 CBD，以为身处 CBD 就等于拿到了成功高档高层建筑的身份证。而在自身产品特色方面的研究力度远远不够。随着高档高层建筑开发量的逐年加大，只有具有独特个性和鲜明主题的项目才能在竞争中立于不败之地。 在世界商圈和知识圈内有“传播带”之称的美国麦迪逊大道，是世界上最顶级高层建
15、筑最集中的区域之一，这得益其鲜明的传媒主题的深层挖掘。 对于以租赁和出售为主要开发目的，而非自用的高档高层建筑项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，同时对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、突破高层建筑发展瓶颈第 10 页 共 34 页 10互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。 国内对建筑智能化的研究起步较
16、晚，更缺乏相应的工程实践，许多高档高层建筑都号称是智能建筑达到了 3A或 5A 标准，把 3A 或 5A 理解为智能化的全部，实际上 3A、5A 只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，3A即通讯自动化（CA），办公自动化（OA）和建筑管理自动化（BA），在此基础上派生出火灾消防自动化（FA）和建筑维护自动化（MA）就成了 5A，要达到 3A、5A 有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到 3A、5A，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档高层建筑的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对
17、其实际运行结果并不重视。 生态办公区（EOD）在发达国家十分流行，也有人称之为“逆城市化运动”。这正与住宅中的“新城市主义运动”相反，反映出高档高层建筑产品在不断寻求突破。生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光、通风和绿化，且建筑材料在选择上注重环保，在雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等方面均精心设计，在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座，观景台等非正式交流场所，甚至在高层建筑内部建有绿地或花园。生态办公区也是高档高层建筑的一个重要发展方向，尤其适合大集团，大公司总部办公。其出现大有和 CBD 类型的高档高层建筑分庭抗礼之势。 突破高层建筑发展瓶颈第
18、11 页 共 34 页 11高层建筑内部的交互性和信息资源的价值一直在高层建筑这个中国商业最集中的地方被忽视，一个强大的网络学习平台和全新的附加价值没有被广大的开发商完全认同，这个也是同开发商参差不齐有关。 从国际上来看，目前的高层建筑产品已经出现了改良的趋势，于是一系列的建筑产品应运而生。这其中包括：1、“出雅入俗”的高层建筑：与英雄主义的高层建筑保持距离，汲取通俗的大众建筑文化，开创“拟人形态”建筑，探索出自专业人员之手又使大众简明易懂的后现代设计理想，用建筑去“修补城市”，使历史主义与通俗文化联手。如美国“电话电报公司总部大楼”，美国佛罗里达的“海豚旅馆与天鹅旅馆”等。2、“城市建筑文脉
19、”高层建筑：高层建筑的深层结构存在于由城市历史积淀的集体记忆之中，是一种“集体无意识”，它存在于城市发展的历史逻辑之中，是地域建筑，并重塑新场地。如瑞士卢加诺的“戈塔尔多银行”，德国法兰克福旧宅改建的“建筑博物馆”等。3、“场所新精神”高层建筑：高层建筑总是联系着一个地区的文化与地域特征，应该创造适应和表现地方精神的当代建筑，以抵抗国际式“现代建筑”的无尽蔓延。如西班牙马德里的“银行大楼”，以色列的“最高法院”等。4、“拓扑状态”高层建筑：建筑形式就像是多向度、不规则的几何形体叠合在一起，打破以往建筑造型中均衡、稳定的秩序，形式和功能不再有一一对应的关系，创造表现“场所与现代大都市不断变化的生
20、活本质之间关突破高层建筑发展瓶颈第 12 页 共 34 页 12系”的“公共建筑”。如美国的“哥伦布会议中心”，西班牙巴斯克的“毕尔巴鄂古根汉姆博物馆”等等。5、“适宜高层建筑”：建筑活动是人在自然中建立秩序的一种过程，建筑是人与建筑的对话、建筑与城市生活的对话、建筑与自然的对话。如美国洛杉矶的“格蒂中心”，法国巴黎的“卢浮宫扩建工程”，马来西亚“吉隆坡国际机场”等等。6、“三高派高层建筑”：后现代高层建筑应体现高度技术、高度感人、高度生态的完美建筑。如法国的“欧洲人权法庭”，法国里昂的“萨特拉斯车站”，德国柏林的新“国会大厦”等等。7、“简约高层建筑”：简约是人类生活的本原，建筑如同人一样，
21、“一个人越有修养，装饰就越少出现”。高层建筑应是一个“中性空间”，建筑要与复杂的城市共融，整体的建筑是通过与环境的同构来提升场所的品质。如瑞士巴塞尔市的“沃尔夫信号楼”，西班牙马洛卡岛“新技术中心”等等。这些概念和建筑的出现，无疑对蓬勃发展的中国本土高层建筑（写字间）的发展指明了方向，结合从 2004 年下半年开始的中国“房地产新政”，预示着房地产的“阳光时代”开始到来。在房地产的“阳光时代”，与时俱进的房企，会远离狭义地产概念，做一个专业而专属的房产商，并超越房屋产品，为目标客户提供城市生活平台；结束物业粗放管理模式，发挥新型的“生活运营商”作用，终身专为城市社会某个现实群落（阶层）服务；开
22、发商抢抓楼盘大品牌的时代商机，象裁缝师一样，因人选材，依需定款，突破高层建筑发展瓶颈第 13 页 共 34 页 13量体裁剪。城市生活平台的构建由基本的三个空间构成，一是建筑实体空间，二是商业和服务空间，三是群落人际空间。构建生活平台的步骤：平台需求地块价值平台构想平台构建平台体验平台运营。“商机和人气才是商业置业经营者需要的产品”；“在平台的商业开发中，开发商充其量只是一个配角”；“商业就是为投资经营者提供获利的机会”；“发现商机和引导商机是商业规划的重点”；“回归商业本性，满足有共同需求的人在一定场所相交换的条件。”有了这个前提条件，才能在市场中找准客户定位，遂市场的风起浪涌而勇立潮头，立
23、于市场制高点。可以说，目前的高层建筑市场正处于启动阶段，从中长期的市场趋势看，这个时机出手投资正当时。商务高层建筑是一个前程广阔的事业，一切向精品化、名牌化方向发展的开发商们，都是有着辉煌未来的。另外，由于高层建筑是在城市运营的高度，是城市的形象及名片，所以品牌的累积非常重要，一般来说，开发商在一个城市做出一个比较精品的项目后，就有可能形成品牌链动力，为以后的项目奠定良好的品牌基础，因此注重维护品牌，打造精品项目，也是应当关注的。比如建立客户关系营销资源库，维护客户关系。突破高层建筑发展瓶颈第 14 页 共 34 页 14不可忽视的问题高层建筑项目有几个重要因素，其一是硬件，这也是我们重点要讲
24、到的问题；其二是开发商品牌与物业管理，每个公司都有自己品牌之路，而物业管理也逐渐走向国际化规范化，许多高层建筑引进如戴德梁行这样的国际物管公司进行管理或顾问，有效解决了一些物管方面的问题；其三是运营与营销，这也是高层建筑所面临的重要课题，下面我们也会以案例提到关于这方面的问题。总而言之，高层建筑目前在全国普遍存在着一些值得关注的现象。高层建筑首先是同质化严重。从一个城市到另一个城市，我们看到的许多高层建筑是一个个钢筋混凝土的陌生的复制品，缺乏创意及文化内涵。文化是一种象征、一种特色、一种归依感！并不意味着楼房建得越高越好，而是如何让我们的建筑成为城市的亮点，如何让建筑功能性得到发挥。好的地段、
25、奢华的室内外装修以及个性化的楼体造型仍是现今高档高层建筑仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档高层建筑成功的万能金钥匙。导致许多在产品形象和目标客户等方面均互相雷同的高层建筑在一定区域扎堆出现，恶性竞争不可避免。最近全国 CBD 的泛滥可以从一个侧面说明这个问题，在人们印象中突破高层建筑发展瓶颈第 15 页 共 34 页 15CBD 的高层建筑都是高档高层建筑，所以开发商纷纷投身 CBD，以为身处 CBD 就等于拿到了成功高档高层建筑的身份证。而在自身产品特色方面的研究力度远远不够。随着高档高层建筑开发量的逐年加大，只有具有独特个性和鲜明主题的项目才能在竞争中立于不败之地。 高层建筑
26、也会存在一些环境隐忧。建筑从本质上讲是人的空间，是人们营造的艺术空间。高层建筑也是如此，它既要实用，又要有美化环境的功效。而先于建筑存在的是环境，超高层建筑的数量增多、高度日益增高，首先最令人担心的是它的安全问题。比如抗震性及消防。许多建筑都没有经受过强烈的地震考验，高层建筑在消防问题上也一直是人们关注的焦点。几十层高的楼一旦失火，谁都知道电梯是断不可乘坐的，那么在高层的人要如何下至地面呢？城市安全部门曾做过这样一个试验，让一名身强力壮的消防员从第三十三层跑到第一层，用了十来分钟。这是在正常情况下，倘若发生紧急事件，或身体素质一般的人员或老人、小孩，则所需时间肯定不止这些。而火借风势，30 秒
27、内就可以从第一层到达第三十三层，如此看来，对于处在建筑高层中的人几乎没有逃生的可能。夜晚，高层建筑对航班飞行也会造成一定的干扰。再从成本、能源的角度审视高层建筑。因其体量高大、荷载强度高、地基处理及建筑成本高、电梯垂直爬升的耗能及运转成本也大。有学者还指出，因建筑本身也是一种消耗性产品，日子长了会有磨损，钢筋混凝土也会逐步丧失其强度，其维修、保养将会是一笔不小的开销。突破高层建筑发展瓶颈第 16 页 共 34 页 16再看高层建筑与周围生态环境的关系。首要的一个问题是它会将高空强风引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。在北京 200 米高的京广中心附近就出现过大风中行人行走困难、被风
28、吹倒等现象。除了局部强风，高层建筑还会加剧城市热岛现象。由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧。高层建筑多采用玻璃幕墙，过高过密的高层建筑幕墙会反射阳光、给人一种压抑的感觉。还有一点值得一提，高层建筑多位于城市中心地带，而中心地段寸土寸金，人流及车流严重，交通及停车问题也成为高层项目经常会遇到的难题。另外，有些人们对电梯有过敏反应或有畏高症等，也是高层建筑不容忽视的问题之一。建筑群体的组合关系，景观特色、城市的功能与空间结构以及人的活动环境等愈加成为关注焦点。根据多数建筑和园林设计师们的实践经验，要做到建筑与自然景观相和谐，成功的设计
29、者应该合理运用规划知识，在思想上要做到融建筑于自然景观之中。因为不和谐，就失去了美的前提。有人说建筑学是为人类建立生活环境的综合艺术和科学。一个好的建筑，本体艺术、本体与周围环境的协调、本体的科技含量三方面均要达到高标准。如果说高层建筑项目的硬件可以通过规划、设计、施工等来解决，那么最重要的是项目营销及运营却是需要突破高层建筑发展瓶颈第 17 页 共 34 页 17靠一套成熟系统的体系来完成。高层建筑的风险规避高层建筑商业投资的发展在商业地产投资中的角色不可估量。看好一个区域，看好它的潜力再去投资，意味着有更多的胜算与把握。而一个高层建筑集群的发展潜力是由很多因素决定的，前期规划、地段交通、项
30、目品质、整体商业环境、专业团队建设（包括营销策划）、融资成本以及物业形态等等。高层建筑该如何解决这样的问题？1、凸现城市功能板块，独占区域鳌头地位高层建筑开发应该充分尊重城市规划，依托已经形成的几大片区的不断升温，做出差异化产品。随着高层建筑市场的成长，市场上将会有更多的选择空间。高档高层建筑面对高端市场，商住以及小型项目面对低端市场，出现了高层建筑市场分离层的局面。一方面高档高层建筑凭借其高档次、先进配套、和暂时的市场空缺，走俏市场；另一方面，低端高层建筑因其价格适中，受到处于起步阶段的小型公司的青睐，市场情况也不示弱。但夹在中间的一些中端市场的高层建筑项目，则因为其面市量比较大，同类产品较
31、多，在激烈的竞争中则更需要在产品突破高层建筑发展瓶颈第 18 页 共 34 页 18的差异化上下工夫。而差异化对于高层建筑的开发和企业的选择是关键点，是连接二者的显示屏。因此，高层建筑的发展就必须依托城市功能板块，抢打区位牌，利用高层建筑自身的优势和需求，不强行竞争，相辅相成的为市场服务。2、重视高层建筑的专业化定位现在的企业选择高层建筑，行业氛围是非常重要的因素。由于不同行业的公司需要不同的行业氛围，所以迎合市场需要就要发展专业化的主题高层建筑，针对不同类型企业不同主题的高层建筑，为企业服务塑造最优良的竞争环境。3、关注资金链开发高层建筑项目，往往需要较大的资金，因此国内许多高层建筑会产生一
32、个变种，那就是商务公寓，它实际上是介于标准高层建筑和公寓之间的“产品”，是以公寓立项的所谓第四代高层建筑。开发商选择这种“变种”就是为了解决资金的压力，因为公寓可以期房出售，资金周转快。银行对高层建筑和公寓的个人贷款额度、年限、审查办法及利率制定都有很大差别，高层建筑获得贷款要困难得多。因此，为了突破融资瓶颈，高层建筑的开发商在探索包括降低银行开发贷款要求和期房出售等各种套现的办法。针对现实困境，清华大学教授刘洪玉曾指出，“解决这个问题的最好办法就是借鉴国外的和房地产投资基金结合的方式，这块国家虽然没有开放，但是可以探突破高层建筑发展瓶颈第 19 页 共 34 页 19索、实验运营。”论融资渠
33、道远非基金这一种，在建设方案中实际上有上市、股权融资、信托、债券、基金五种，但其对前四种渠道的评价是：“整体上房地产资金来源和资金运用机构不合理，不论银行还是信托，都属于短期资金来源。尤其目前信托的资金短期内升值压力过大，并不适合房地产这种长期、大资金量投入的风格”。有关信托专家曾表示：中国的金融信托市场正处于培育期，信托公司及其信托资产规模均还较小，信托配套法规还不完善，信托产品的流动性即信托二级市场还未得到充分和有效地解决，信托公司研发的很多信托产品尚处于尝试阶段。虽然，供方和需方都有这种需要，但需要以时间换空间，顺其自然，水到渠成，探寻最佳的融合点。4、高层建筑的设计创新及营销近一两年高
34、层建筑供应量相当的大，其中真正是符合国际潮流或者说引领建筑基础水平的建筑产品比例目前还是偏低，大部分的高层建筑严格讲根本不是完全意义上的现代办公需要的。 一个成功的高层建筑它要提供三种很好的服务。第一种服务是开发商对租户或者说购买者的一个服务。第二种服务是租户到办公楼里来进行商务活动的客户服务，第三种是持有者对来进行洽谈业务第三方的服务。这三方面的服务是互相关联的，而往往很多以前的高层建筑对第三方服务意识并不高。在配置、停车位的处理方面仅仅想到租用办公室的客户提供很大的方便，对前来洽谈业务的人的方便上考虑得不是太多。突破高层建筑发展瓶颈第 20 页 共 34 页 20在设计产品的时候，要以客户
35、为中心，创造客户舒适度的写字间。舒适度提高作为办公空间的第一考核指标，包括温度、湿度、噪音等等。这些在以前高层建筑里面是考虑得比较少的技术指标体系。现在代表着现代高层建筑更多重视这些方向，因为一些传统的工艺、技术解决不了这些问题，可以用一些高科技的手段顺利来解决。同时，因为高层建筑往往体量比较大，它的系统性、集成化比较高，所以它才可以那种比较好的技术，从设计角度也可以达到舒适度的指标。这里，“舒适”涉及建筑声学、光学、热工学、环境心理学、人类工效学等多方面学科；“方便”涉及功能流线分析，人类工效学等方面的内容；“卫生”涉及绿色材料、卫生学、给排水工程等方面的内容；“安全”问题则涉及建筑防灾，装
36、饰构造等方面的内容等等。例如，欧美一些前沿高层建筑产品中越来越多地将私人办公室设置在大楼的中心地带，以使在开敞的公共区域办公的员工能够直接享受到自然光线和风景。住宅有商业，高层建筑有其他休闲文化娱乐设施，这样楼宇之间就应该形成一个共存，互相依附的关系，形成一个较为齐全的生态办公系统。如果说偏商业偏商务的建筑类型在规划阶段过分的集中的话，就要解决办公场所过分集中的问题，可以借鉴酒店和住宅的一些理念，打造成真正的具有生活气息和多功能特点的空间。因为一个人待在高层建筑的时间不亚于待在家里的时候，这么漫长的时间而且又是白天比较好的时段，同时它又是很多经营活动、商务活动集中聚集的场所，涉及到甲方、乙方各
37、方面的互动，它发生的行为除了简单的工作，它也应突破高层建筑发展瓶颈第 21 页 共 34 页 21该有休闲，它也应该有娱乐，它也应该有放松的时候，因此单一枯燥的空间模式，远远不能满足它的需求。现在国际上一些新的理念，绿色的、生态的、高舒适度的，把这种休闲化的场景移植到办公场所，这就代表了一些新的理念，一种新的做法。在营销手段上，还要用富有创意的广告、公关策略，提高写字间自身的知名度、美誉度、信任度使写字间有一个极佳的社会公众形象，对客户的生意促进有好处。5、提高物业管理的水平企业对物业管理是否达到相应的专业程度有相当的挑剔。这种趋势让市场认识到，高层建筑的使用空间对业主来讲已不仅仅局限于建筑钢
38、筋混凝土所围构的空间，而且进驻高层建筑后所能够享受的专业性服务也是非常重要的，所以物业服务的专业性对于高层建筑的成功开发起着良好的保证作用。同时，物业管理是提高高层建筑竞争力的重要手段。作为一个商服物业项目，高层建筑的价值和功能也应该体现在物业管理这一层面上。物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多。为此，与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理水平高低的一个重要标准。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切，成为了物业服务的统一标准。只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足当今物业管理发展的需要。要尽量让客户感觉到，高层建
39、筑提供的不是一般服务，而是突破高层建筑发展瓶颈第 22 页 共 34 页 22国际星级宾馆式的服务。首先是将其服务模式拿来，其次是结合写字间的具体情况改进与完善，主要是提供最先进、最方便、最快捷的通信服务、邮寄速递服务、信息资讯服务、交通服务、法律服务、公证服务这些做好了，客源会大大增加。 事实上，高层建筑项目无论对于个人投资者，还是企业、机构投资者而言，在高层建筑投资上都是可以有所作为的。对于个人投资者来讲，由于高层建筑都是分成小块出让的，一般资金量要求不大，完全可以吸引他们买一两百个平方米的物业作为投资；而机构投资者和一些大的企业由于购买量比较大，常常是整层整块的购买，建议专业的顾问公司做
40、代理是充分考虑市场需求，以减少市场风险。另外，投资建设高层建筑要研究好政策，特别留意“双轨制”现象。历史上曾有因政策性优惠供地造成邻近区域楼价跳低，而使开发商深套其中。同样，低成本楼盘会拉低区域租金，以致套住投资者。每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好项目角色定位工作，理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通
41、过以上突破高层建筑发展瓶颈第 23 页 共 34 页 23的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。 详实了解该城市的风俗人情和生活习性，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的产品策略，才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。“合情合理”的传播途径也是重要因素。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有大城市的完善推广环境，小城市也有
42、小城市推广的优势条件，找出最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择，更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。 突破高层建筑发展瓶颈第 24 页 共 34 页 24两个案例我公司人员运作的高层项目有若干个，包括深圳财富广场、贵州大厦、重庆东和银都、西安世景商务、国际商住豪门等等，下面仅以其中 2 个为例，来讲讲我们如何做高层项目，并如何规避风险，解决问题。我们在深圳做过一些案例。深圳的高层建筑原来主要集中在以国贸为中心的罗湖区，随着城市中心的转移，现在的 CBD 主要以上海宾馆及华强路为中心，环香密湖片区，向西辐射到华侨城附近高科技产业园。以我们做过的一个项目为例，我们来探
43、讨我们是如何突破高层项目发展瓶颈的。我们服务于一个项目，该项目位于深南大道车公庙天安数码城，毗邻高交会馆，地铁在此设站。项目周围高层建筑林立，甲级高层建筑、SOHO、高级酒店星罗棋布，是 CBD 的核心区域。我们从项目前期开始介入，首先我突破高层建筑发展瓶颈第 25 页 共 34 页 25们从项目定位开始与开发商、规划局、设计公司等在一起不分昼夜地进行长达 2 个月的交流，包括调研论证。首先该项目位于 CBD，而 CBD 的特点 一是高盈利产业集中，以第三产业为主；二是商业空间密集度高；三是交通的通达性好；四是城市的最高地价区；五是与城市发源地及目前地理中心有一定关联性；六是良好的社会服务水平
44、、技术设施和城市景观；七是借助信息交换设备维持 CBD 在区域经济中的控制作用；八是集中了信息、科技领域内的特定阶层人群。 深圳作为全国的特区城市，更是众多创业者实现梦想的天堂，作为全国知名的移民城市，深圳的包容性、深圳的创新性及年轻化是城市的主要特点。深圳同时也集中了大量的港商及外商，另有众多的小规模创业者。首先我们考虑的就是该项目的定位问题，我们的项目究竟应该面对的是哪些细分群体。只有抓住这个群体，再进行规划与设计，才有可能使项目在后期运营及营销推广中获得成功。首先，我们考虑到深圳不乏高级甲级高层建筑，项目周边更是甲级高层建筑林立，诚然，我们再做甲级高层建筑也有一定的市场容量，但我们将面临
45、的是激烈的竞争；考虑到项目便利性和人流还有信息流形成的集约性办公环境，加上深圳众多的中、小规模创业者及全国各地在深圳都会设立窗口办公， 我们想到定位为类似于 SOHO或 LOFT 产品，用以规避一定的商业风险。而这种产品同时比住宅又有更高的商业价值，加上中小面积投资金额可接受度较高，可引发市场的投资兴趣，经过考查与论证，我们将项目最终定位为面对中小创意产业集群及各地驻突破高层建筑发展瓶颈第 26 页 共 34 页 26地办公的 SOHO 产品，定位为实现财富的基地，而之后相关的定位及推广也围绕“财富”进行，例如我们提出的口号“财富出发”等。在定位得到确认之后，我们开始着手进行项目硬件方面的思考
46、。深圳的中小创业者年轻化、崇尚个性，而各地驻深办又多为政府及企业在深的窗口，需要相对较为理性的环境，产品品质很关键。 在设计时，我们力求使项目结合地段和需求而不同于常规的高层建筑，进行超前于市场的创新设计。例如目前推出了“智能化办公”和“套房式”产品，具有舒适、自由等以往高层建筑不具备的典型住宅优点，其方式和功能都比较自由：套型配置比较新颖，里面的隔断空间可以用作会议、办公或用于休息的卧室，还有套内卫生间。在产品上，我们尝试比较灵活的模式：单位为 180 至 250 平方米，可以自主选择是否将各个房间打通，可以自主选择是否精装修交工，并选择产品的变化和变更模式等，很多客户对此均表示认可。另外，
47、我们牺牲掉部分可售面积，每隔 3 层设立架空层，设计了一个生态花园，有植物、园林景观，最重要的是有 2-3 个由植物隔开的休闲桌椅，除了提供让人们接近自然、休闲的环境，也是考虑为一些业主在接待处不够的情况下可以在这里进行一些客户接待，这就大大加强了公共场所的实用性，得到众多客户的认同和推崇。另外，管理方面，我们提升了物业管理的力度、扩大了服务范围，提出了“统一管理”、“一站式管理”的模式，是为了给投资者以最大升值空间的回报；同时项目依靠服务升级，延伸了良好的市场预期，使客户信心倍增。 突破高层建筑发展瓶颈第 27 页 共 34 页 27在营销推广方面，由于项目主要是办公型产品，面对的是自用客户和普遍有收益回报的投资型客户，那在这之前如果可以确定稳定的开发方向风险就会降的很低。 高层建筑本身是有行业性和商圈价值的，在特定商业氛围内的他的租金和他的租客都是有着不同的物业需要和空间需要的，而为创意产业集群提供实现财富梦想的核心卖点使我们在营销推广时就有鲜明的方向。项目初期阶段，我们就利用合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的单位进行订作式生产。公关人员积极地与各中小型创意公司联系，为项目累积了一定的意向群体。在项目处于施工初步阶段，鉴于高层建筑买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户
