1、如何设计畅销好卖的户型上一篇 / 下一篇 2008-08-19 08:57:33 查看( 420 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) 没有人否认，户型设计是楼盘销售成功的重要因素之一，好的房型已成为楼盘畅销的最有力卖点与实力聚焦。可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度满足消费者现在与将来的生活需求呢？户型需要策划户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的设计技术才有意义，也只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此
2、户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。可能永远都没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好户型” 。户型策划的主要内容有以下几点:1、户型类别配置。想吸引所有消费者的
3、项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将 70做成三房，而北方地区二房的面积也大多超过 100。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在 100左右，有的希望三房能做到 130以上甚至 17
4、0；有的喜欢 70的二房，有的中意二房超过 90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。3、户型类别分布。如果单纯从设计角度看堪称优秀的户型就有可能沦为库存，其原因在于发展商会将它们放在错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。违背了各类户型在项目中位置分布的基本原则，收获的就可能是积压或低价低利润。4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂
5、物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。好户型的标准好房型是消费者和开发商开发共同追求的目标。好户型，也许没有统一的标准，但好户型应该能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型;能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。“好房型”的设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、经济性和美观性。唯有
6、如此，才能使楼盘在楼市海洋中脱颖而出。房型设计应遵循“以人为本”的指导思想与设计宗旨，住宅是人们在繁重的工作学习之后提供的一个放松；休闲、温馨的私密休息场所，使人们回归后获得生活上的适逸和心理上的舒展，有归属感和安全感。具体来讲，好房型设计要体现五大特性。好房型特性一：规范性房型的规范性是物业永恒的基础、设计和主旋律。国家对于房型的规范设计要求日益提高，无论是大小房均有严格的采用要求。如层高问题，也有市场约定，再如管线安排，业内有详细规定。好的房型首先要合乎规范性。而出在市场上的不少物业依旧有随意设计的迹象，不少发展商把物业设计交付给一个人操作，背离了房型设计规范性要求。这种现象在高层住宅设计
7、中尤为突出。其主要表现为不少房型依旧存在严重采光不足，日照不足，甚至出现暗间，对于有些厅室布局，设计线路混乱，功能区域划分不当等等。房产产品是难以进行更换、调整的一次成型物品，特别是高层住宅，一旦施工建设就难以进行修改，否则设计不良则会导致楼盘空置现象。好房型特性二：经济性房型的经济性并不是说小房型，除了以得房率作为主体的衡定指标外，使购房者投资总额与使用产出相协调是个关键点。经济性原则主要体现在以下三点:一是相对高得房率的保证体系。公用空间与单套面积是一对矛盾，既要体现现代住宅的居住氛围，又要让每户业主能最大程度体现其购房的总价经济性能，高需要合理设置公共空间，以尽量减少分摊面积，以求相对高
8、的得房率。二是厅室厨卫配比的合理。对于厅室面积配比，本身就是不定式。在大厅小卧同行多年以后，适当进行厅室比修正，直接在市场供求过程得以体现。从近期的市场需求层次分析，大厅概念基础上，放大卧室面积、适应减少客厅面积总量，对一部分中及中偏低高品房来说，应以安排卧室面积为主，兼顾其他面积的合理。三是平面表现的经济特性。不少房型由于进深太大，平面表面状态不够合理，以南北长条状为风格，特别是出现“面积不小，跨度太小”的房型平面表现，直接影响到房型设计的经济性。好房型特性三:实用性当房型设计在市场销售中日益显出其重要作用来，房型又体现回归自然、强调实用的市场风格。过于作品化、艺术化的房型常常在楼书上非常具
9、有诱惑力，而在实际销售中却往往显得市场冲击不足。因此，如何适从本土特色和人们的居住习惯，以实用性为切入口来勾勒商品住宅的市场卖点，成为房型设计的一大问题。房型设计的实用性，可以从以下设计思路作体现：一是避免人为障碍。如市场上出现的一些三角形房型、小圆弦房型，尽管在造型上艺术性强，但在实居住时却难以被市场接受，特别是卧室设计，大部分市场依旧习惯于方正布置，难以接受过于夸张的格局设计。二是切忌硬性搭配。不少设计师常常硬性设计了壁橱等功能，而破坏了整体的完整性。三是克服片面强调时髦。有些发展商为追求时尚，将一些中等房型均以二卫设计，如有些才 70多平方米的二客户，也布置有双卫生，仅卫生间就近 10平
10、方米，显然不尽合理，反而导致整套房源难以适应市场需求。好房型特性四：超前性房型设计在强调平面组合基础上，如何安排单套厅室的布置和剪裁，是市场对房型超前性设计的新要求。房产消费是短暂的，但使用却是长期的，换句话说，要使物业不会被淘汰，需要赋予楼盘以超前性能的房型。首先要有房型的内外呼应。如近年来出现的房型的阳光室，使厅的活运空间幅度扩大，而这种居住观念正如迎合了消费观念的超前。其次要有房型的中心思想。厅是房型设计的中的重心，按照传统眼光来判别厅的布局已经被楼市所淘汰。如近期热销的楼盘中，不少以 4.5米左右的大间距来体现房型设计中“客厅效应” ，强调中心、重心，然后分解出卧室的市场卖点。第三是要
11、有合理的空间剪裁。动静区域的分离或融合，表述了设计者的某种意图，反复剪裁研究出最佳的厅室比例。超前性还在于要考虑到现代住宅产业新技术的涌入，开阔的视野住宅理念和销售者观念的更新、更改、 “房型”设计必须作为一个可变量，留有调整和一定更新的空间，避免“房型”设计的“未老先衰” 。在卖点潮流的促动下，住宅产品必须有叫得响的卖点，房型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为许多发展商的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的房型，满足实际的需求。如适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型，由于针对性强，出现了热销好势头。好房型特性五：功能性房型的功能发展主要在三个方面表现出来
12、:一是融购住闲于一体的功能组合物业受人欢迎，如不少物业在底层和二层采用跃层设计，安排独用私家车位，底楼外设休闲单元花园，使居住跳出平面私家停车、休闲独用等功能组合。二是复式跃层呈多样化。向上复式、向下复式、三层复式、顶楼跃层等复式房型结构呈现百花齐放局面，丰富了房型设计的功能。三是固定设计和自由分割相嫁接的设计。提供了想象空间和功能适应性。如少企业以 2+1+1楼式设计的房型，即两个卧室、一个固定客厅，一个自由组合式空间，提供住户自由组合的功能间。一套好的户型，必须做到以下几个功能分区：1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休
13、息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观） 、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭
14、成员的房间有所分离。4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。另外，好的房型还应注意以下设计要点。一个好的客厅设计，至少应保证有两面完整的墙围合，不能为了节约2-3平方米的面积而把厅变成大过道，得不偿失！客厅的面积应适中，并非越大越好。一般三口之家有独立 15平方米左右的客厅足矣。客厅要有充足的光照、良好的通风及景观，才能达到休闲、娱乐的目的，成为现代人生活的主要起居空间。卧室的面积不必太大，能摆得下家具和舒适地行走就行。卧室要注意隐密性，窗户不宜开在邻居的阳台过，否则会在别人的监视下生活；门的方向不宜朝向内，也要避免几个门的位置挤在一起，出入不便。厨房
15、要有秩序地组织储物、清洗、配餐、烹饪、洗涮等全部炊务，而且要与餐厅有机地联系起来。不仅客厅、卧室和厨房要有明窗，就连每个卫生间都应有直接对外的窗户，能让居室保持良好的通风、永远充满阳光。另外，还要考虑洗衣机位置，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。而随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入变通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。立体户型面面观目前市场上的立体户型主要有两种：错层式、复式和跃层式。
16、所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层） 。显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则
17、宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于 80厘米，否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂的角落，以避免占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。复式住宅面积一般都很大，动辄 200以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受，它能带给业主与众不
18、同的心理优越感。而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既增加了乐趣，又不太影响交流沟通，其面积也与平面户型相差不大，因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型;进门的第一层面为公共活动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间，向里上数级楼梯形成第二区
19、域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。1999年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式;进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先 30年” ，而且“使用面积大于建筑面积” ，凭借这一创新户型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出 80%以上，不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰。用一句通俗的话来形容跃式户型的特点，跃式其实就是用阶梯将一个传统的室内地平面划分成高低不同的两个空间来营造错落的视觉
20、效果，而且一定是在公共区与休息区之间。跃式户型最大的优势是在一个层次感不强的空间内实现了功能分区，而在营造视觉效果上的层次感则不如错层丰富。为了让跃式房间内的视觉空间开扬，除了在大面积基础上设计跃式之外，另一种方式就是增加客厅的面积。因为不论上跃式还是下跃式，客厅的层高都比其他功能区域大，如果再让客厅的面积稍大一些，那跃式内的空间局促感就被抵消了。建筑专家的意见为 30平方米最适宜。以前的跃式住宅都是大面积，大约在 130-150平方米，现在，市场上出现了许多精巧的小跃式单位，面积在 80平方左右，两房两厅设计，价格却只要 20-30多万。另外，由于受到跃式户型楼上楼下在建筑上的承接关系，市场
21、上的跃式户型大多以形向上排列，所以客厅的高度仍然在 2.8米左右。对此，设计师认为客厅的天花最好与卫卧一致。由于建筑设计相对错层简单，所以跃式的款式类型不如错层那样多样。如在广州流行的跃式类型有两种，即上跃式和下跃式，它们是经过将客厅地面抬高或是降低六到九十厘米来衔接餐厅和厨房的，而且以上跃式居多。上跃式是在整体平面的基础上将卧室、厨房、餐厅等空间抬高，室内有一个向上的阶梯，如白云高尔夫花园、南国奥林匹克花园、侨力大厦等。下跃式是在整体平面的基础上将客厅、餐厅等空间降低，室内有一个向下的台阶，如保利白云山庄。另外，还有一些创新的跃式，如 96年深圳金地海景花园的南北全跃式以及世纪花园的东西全是
22、跃式，被誉为立体空间布局的革命性户型。相对而言，跃式户型虽然比标准单位增高了几层台阶，但这实际占用了室内的一部分空间，实用率稍有所降低。所以，中小户型一般很难做到舒适的跃式户型，买家若想享受跃式户型，那只有购买大面积的单位，这样就增加购楼的金额。其次，不论是跃式还是错层，由于有楼梯，其装修成本也要比标准单位多一些。大户型与小户型的选择由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功
23、能配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件” ，功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房） 、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭。但目前市场供应实际情况是只有三房
24、以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分” ，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有
25、类别消费者一网打尽，于是从 3040的单身公寓到二房、三房、四房直至 200以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉-开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点
26、又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。户型面积如何确定在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在 30岁以下、未婚或刚刚结婚的
27、年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过 50。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做 70还是 100？三房是做
28、100还是 130？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或 150以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则
29、又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以 4.5米为宜最大不应超过 5米最小不应小于 3.5米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个 90甚至 100，而在深圳，恐怕就很少有人能
30、理解 90以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在 105-115之间，而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。另外，有人士提出了一个关于总面积与房价的“设计定理” ，不妨探讨一下，具体步骤是：第一步，认定购房群体不以职业而以购房总价划分，先根据房屋档次确定购买对象；第二步，确定想赚多少钱，即确定最终的单价定在多少；第三步，确定总面积上限，即以总价除以最终的单价得出的数字。举例说明:某开发商确定购房对象为 60万元户，假如确定最终单价为6000元/平方米，那么，房屋总面积的上限就是 100平方米。这一例子意味着什么？意味着：那套房屋必须是 100平方米以下的三房
31、，因为 60万元还买不到三房，客户分明亏了。假如开发商觉得面对 60万元的客户，100 平方米的设计太局促，要放到 120平方米，或者更大，那么，它的选择有两种；要么把终单价定在 5000元/平方米，或者再低，要么放弃 60万元。这个定理揭示，当客户，即总价确定之后，总面积与单价的满足不能两全;假如开发商预期的最终单价为 5000元/平方米，同时又精心设计了一个总面积为 100平方米的功能齐全、款式新颖的三房，同时，假如它依旧面对 60万元的客户群，那就等于为自己设计的房屋预留了单价为 1000元/平方米，总价为 10万元的升值空间。关于客厅的设计毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位
32、。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。视总面积的大小，客厅的开间应在 3.8-5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过 1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，当然应让全家人都得到这种享受，
33、因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又如何？这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的
34、实际情况统筹安排。客厅与餐厅的连接也是个问题。在南方多数都是直接联通，而北方有些地区则有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧） ”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？对于时尚、
35、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群 SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分 IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。主卧的设计主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。它还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、
36、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。主卧设计的要点如下：卫生间：主卧一定要有独立卫生间，不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备-在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了-尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向
37、、 “观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费） ，二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。例如，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在 18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在 25-30平方米左右。窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何
38、等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗） 、弧形落地窗也已被大量运用。辅助功能:在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。厨房的设计关于厨房的设计可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。
39、位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风” ；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一:1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门;2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应
40、与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。舒适度：无论南北方，目前多数厨房的面积在 6-7平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L 型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，
41、而且更方便清洁，改善卫生状况;我们还认为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。创新：一是在 200平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明-不仅极大地拓宽了工作面
42、积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。洗手间的设计自 80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。事实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能，使用面积不应少于 6平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂，为业主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异，目前消费者希望的洗手间面积集中于 6-7平方米和1
43、0-12平方米两个区间，发展商因根据项目定位作恰当选择。洗手间是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出现潮湿阴凉，从而滋生细菌病毒的地方，因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光，但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局，上推式窗户是最适合洗手间的。根据新的住宅设计规范征求意见稿提议，80 平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。公共洗手间通常不是业主装修的重点，因此由发展
44、商提供统一装修较为合理，但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得发展商注意。长方形洗手间的宽度不能太窄，否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向，因此推拉门是值得考虑的设计。为安全起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。深圳有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上，大受客户欢迎，预计类似概念将迅速得到普及。只要真正心存“以人为本”的想法，真正想让洗手间成为业主的享受空间，您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。阳台的设计在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫
45、情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家封闭起来，并被改造成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交流的天性。近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复，而且得到很大的发展，在设计上不断出新出彩。双阳台:目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，
46、将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。内阳台:即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地，只要生态环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素） ，另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体，不仅可引入充足阳光，而且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区，北京现代城是这方面的典型代表。观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公
47、园、小区中心庭园优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景，而且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因而不仅需要上佳的角度，而且需要较大的面积。景观阳台:阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，基本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了，阳台造型也一改过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L 形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风景” 。
