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类型建设用地管理法规与政策(二)土地估价师考试复习.doc

  • 上传人:gnk289057
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  • 上传时间:2019-05-14
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    建设用地管理法规与政策(二)土地估价师考试复习.doc
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    1、1 页五、拆迁安置对于拆除租赁房屋, 拆迁条例规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前,已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置,根据拆迁条例的规定,对所有人进行补偿、安置;对于出租人与承租人达不成协议的,为了保障承租人的权益不受损害, 拆迁条例规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。例题 1:甲的房屋出租给乙,租期 5 年。一年后甲又将该房屋抵押给银行,期限 3 年,并办理了抵押登记。因城市改造的需要,该房屋属拆迁范围,将被拆除。下列表述中,正确的有( )。(20

    2、05 年房地产经纪人制度试题)A若甲与乙未达成解除租赁关系协议,该房屋不能拆除B若甲与乙未达成解除租赁关系协议,应当采取产权调换方式补偿C若甲与银行未达成解除抵押关系协议,甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务D若甲与银行未达成解除抵押关系协议,该房屋不能拆除E若甲与乙未达成解除租赁关系协议,拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行答案:BC解析:对于出租人与承租人达不成协议的,为了保障承租人的权益不受损害, 拆迁条例规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。例题 2:拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是( )。 (2003 年房地产估价师制

    3、度试题)A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换答案:C解析:对于出租人与承租人达不成协议的,为了保障承租人的权益不受损害, 城市房屋拆迁管理条例规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。六、安置房屋的质量要求拆迁条例增加了相关内容,明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责,分头把关,确保安置房符合城市规划,符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与2 页构配件等的国家、行业标准或规范,并经竣工验收,取得工程质量合格证书;属住宅小区内的商品房,还须通过有关部门进行的综合验收。七、特殊情况的拆迁补偿与安置(一)产权不明确房屋的补偿

    4、、安置产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性,补偿安置的主体也就不能确定。但是,拆迁实施中不能因为其主体不明确,就降低或不对此类房屋进行补偿。 拆迁条例规定:“由拆迁人提出补偿方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁” 。产权不明确的房屋在被拆除前,拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。所谓“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的,证明一切法律行为或事件的证据,依法收集、保管和固定,以保持其真实性和证明力的一种措施。(二)抵押房屋的补偿、安置设有抵押权的房屋被拆迁时,应当按以下程序进行

    5、补偿和安置:一是要认定抵押的有效性。按照中华人民共和国担保法(以下简称担保法)的规定,当事人以房地产进行抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。因此,未进行抵押登记的,视为无效抵押,拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;二是应当及时通知抵押权人,抵押权人一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必须经抵押权人认可;四是不能解除抵押关系的,按照法律规定的清偿顺序进行清偿,不足清偿的,抵押权人按照担保法及其他有关担保方面的法律规定,向抵押人进行追偿。例题:拆迁已抵押的房屋,能解除抵押合同的,经征得抵押权人同意,补偿款付给被拆迁人。( ) (2004 年

    6、房地产估价师制度试题)答案:解析:设有抵押权的房屋被拆迁时,应当按以下程序进行补偿和安置:一是要认定抵押的有效性二是应当及时通知抵押权人,一般是接受抵押的银行:三是能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必须经抵押权人认可。 (三)公益事业房屋的补偿公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定,一是要根据其服务对象,是3 页为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的,是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否以营利为目的。如学校大多数应认定为公益事业,但经营性私立学校则不在此列。公益事业房屋的数量、位置,

    7、应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求,进行总体安排,拆除此类房屋时,应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。对拆除公益事业用房的货币补偿,通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例,通常无收益或收益较少,因此,通常采用成本法评估。例题:拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为( )。(2003 年房地产估价师制度试题) A产权调换 B货币补偿 C产权调换或货币补偿 D不予补偿答案:B解析:拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。(四)临时建筑的补偿、安置及违章建筑临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施

    8、,临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑,不予补偿是符合法律规定的,也是符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑,是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,因此,应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。违章建筑是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。在拆迁过程中,拆迁人对必须拆除的违章建筑,不予补偿;对经城

    9、市规划行政主管部门处罚,允许保留的,待补办手续后按合法建筑给予补偿。例题 1:房屋拆迁实施过程中,违法建筑应由( )认定。 (2008 年房地产经纪人制度试题)A拆迁人 B拆迁主管部门C房地产登记机构 D规划行政主管部门4 页答案:D解析:违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违法建筑,必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。例题 2:城市房屋拆迁中,拆除( )不予补偿。 (2007 年房地产经纪人制度试题)A产权不明确的房屋 B超过批准期限的临时建筑C产权有争议的房屋 D未售的公有住房答案:B解析:超过批准期限的临时建筑在拆迁时,依法不予补偿。未超过批准期限的

    10、临时建筑,是合法建筑。例题 3:建筑物是否属违章建筑,应由该建筑物所在地的( )认定。 (2006 年房地产估价师制度试题)A房屋权属登记机关 B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门答案:D解析:违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。例题 4:城市房屋拆迁过程中,拆迁人对被拆迁的( )应依法予以补偿。 (2004 年房地产经纪人制度试题)A、必须拆除的违章建筑 B、已抵押的房屋C产权不明的房屋 D未超过批准期限的临时建筑E产权有纠纷的房屋答案:BCDE 解析:在拆迁过程中,拆迁人对必须拆除的

    11、违章建筑,不予补偿;对经城市规划行政主管部门5 页处罚,允许保留的,待补办手续后按合法建筑给予补偿。例题 5:在城市房屋拆迁补偿安置中,( )。 (2006 年房地产估价师制度试题)A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋,补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋,暂不补偿D未超过使用期限的,临时建筑,应给予适当补偿答案:D解析:未超过批准期限的临时建筑,是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,因此,应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 例题 6:在城市房屋拆迁中,被拆迁房屋是否属于违章建筑应由( )认定。(2005 年房地产经纪人制度

    12、试题)A拆迁人 B房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D法院 答案:C解析:违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违法建筑,必须由房屋所有地城市规划行政主管部门出具证明。例题 7:在城市房屋拆迁中,不予补偿的有( )。(2005 年房地产经纪人制度试题)A简易建筑 B违法建筑 C危险房屋 D公益事业房屋 E超过批准期限的临时建筑答案:BE解析:超过批准期限的临时建筑在拆迁时,依法不予补偿。在拆迁过程中,拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑,不予补偿;对影响城市规划,但可采取改正措施的违法建筑,所有人依法履行相关义务后,按合法建筑给予补偿。例题 8:甲房地产开发公司

    13、(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地,委托拆迁后形成6 页净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构代理该楼盘的销售。在预售过程中,甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中,甲公司因资金紧张,将该项目部分用地转让给丙公司。(2006 年房地产经纪人制度试题)1被拆迁人李某向乙机构咨询有关拆迁问题,下列回答中,不正确的为( )。A城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证B房屋拆迁货币补偿金额,按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定C拆除违章建筑不予补偿D拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿答案:

    14、AC解析:不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为,如自拆自建行为,不属于拆迁条例所调整的行为,不需要申领房屋拆迁许可证。在拆迁过程中,拆迁人对必须拆除的违章建筑,不予补偿;对经城市规划行政主管部门处罚,允许保留的,待补办手续后按合法建筑给予补偿。例题 9:房屋拆迁实施过程中,违章建筑应由( )认定。 (2004 年房地产估价师制度试题) A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门答案:D解析:判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。也就是违章建筑的认定权属于规划行政主管部门。第五部分 廉租住房保障办法原建设部、国家发展和改革委员

    15、会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第 162 号。 第一章 总则第二条 城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理,适用本办法。本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、7 页住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 第四条 国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设(住房保障) 主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。 县级以上人民政府发展改革(价格) 、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、

    16、统计等部门按照职责分工,负责廉租住房保障的相关工作。 例题:政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。 (2007 年房地产估价师试题)A商品住房 B限价商品住房C经济适用住房 D廉租住房答案:D解析:廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道,要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。第二章 保障方式第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。 实施廉租住房保

    17、障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市,应当通过新建和收购等方式,增加廉租住房实物配租的房源。 第六条 市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素,以户为单位确定廉租住房保障面积标准。 第七条 采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭,可以按照当地市场平均租金

    18、确定租赁住房补贴标准;对其他城市低收入住房困难家庭,可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。 8 页第八条 采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金,按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区,对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。 第三章 保障资金及房屋来源第九条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括: (一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金; (二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额; (三

    19、)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 ; (四)政府的廉租住房租金收入; (五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。 例题 1:廉租住房保障资金的来源有( )等。 (2009 年房地产估价师制度试题)A地方财政预算安排 B中央财政专项补助C住房公积金增值收益 D土地出让净收益E住宅专项维修资金答案:ABCD解析:廉租住房保障办法第九条规定,廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括:(一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;(二) 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;(三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;(四)政府的廉租住房租金收入;五)社会捐赠及其他

    20、方式筹集的资金。例题 2:政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。 (2007 年房地产估价师制度试题)A商品住房 B限价商品住房C经济适用住房 9 页D廉租住房答案:CD解析:经济适用住房、廉租住房都是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。第十条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额,应当全部用于廉租住房建设。 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例,不得低于 10%。政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定,实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。 第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括:(一)政府新建、收购的住房;(二)腾退

    21、的公有住房;(三)社会捐赠的住房;(四)其他渠道筹集的住房。例题:廉租住房保障资金的来源有( )。 (2007 年房地产估价师制度试题)A财政预算资金 B房屋维修资金C土地出让净收益 D住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金答案:ACD解析:廉租住房保障办法第九条规定,廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括:(一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;(二) 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;(三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;(四)政府的廉租住房租金收入;五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。第十三条 廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安

    22、排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。 第十四条 新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。 新建廉租住房,应当将单套的建筑面积控制在 50 平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭10 页的居住需要,合理确定套型结构。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。 第十五条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。 鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用

    23、于廉租住房的资金。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房,社会捐赠廉租住房房源、资金,按照国家规定的有关税收政策执行。 第四章 申请与核准第十六条 申请廉租住房保障,应当提供下列材料: (一)家庭收入情况的证明材料; (二)家庭住房状况的证明材料; (三)家庭成员身份证和户口簿; (四)市、县人民政府规定的其他证明材料。 第十七条 申请廉租住房保障,按照下列程序办理: (一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请; (二)街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起 30 日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核

    24、,提出初审意见并张榜公布,将初审意见和申请材料一并报送市(区) 、县人民政府 建设(住房保障)主管部门; (三)建设(住房保障)主管部门应当自收到申请材料之日起 15 日内,就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见,并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门; (四)民政部门应当自收到申请材料之日起 15 日内,就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)主管部门; (五)经审核,家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,由建设(住房保障)主管部门予以公示,公示期限为 15 日;对经公示无异议或者异议不成立的,作为廉租住房保障对象予以登记,书面通知申请人,

    25、并向社会公开登记结果。 经审核,不符合规定条件的, 建设(住房保障)主管部门应当书面通知申请人,说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向建设(住房保障)主管部门申诉。 11 页第十八条 建设(住房保障)主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府,可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合,如实提供有关情况。 第十九条 建设(住房保障)主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。对已经登记为廉租住房保障对

    26、象的城市居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,要优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。 实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。 第二十条 对轮候到位的城市低收入住房困难家庭,建设(住房保障)主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式,与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同,予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果,应当予以公布。 第二十一条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。第五章 监督管理第二十四条 已领取租赁

    27、住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭,应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。 街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布,并将申报情况及核实结果报建设(住房保障)主管部门。 建设(住房保障)主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况,调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等;对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。第二十五条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。 城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按

    28、照合同约定退回廉租住房:(一)无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的;(二)无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。12 页例题:城市低收入住房困难家庭无正当理由连续( ) 个月以上未在所承租的廉租住房居住的,应当按照合同约定退回廉租住房。 A3 B4 C5 D6答案: D解析:城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按照合同约定退回廉租住房:(一)无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的;(二)无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。第二十七条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准,实行动态

    29、管理,由市、县人民政府每年向社会公布一次。 第六章 法律责任第三十一条 廉租住房保障实施机构违反本办法规定,不执行政府规定的廉租住房租金标准的,由价格主管部门依法查处。第三十二条 违反本办法规定,建设(住房保障)主管部门及有关部门的工作人员或者市、县人民政府确定的实施机构的工作人员,在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第七章 附 则第三十三条 对承租直管公房的城市低收入家庭,可以参照本办法有关规定,对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。第三十四条 本办法自 2007 年 12 月 1 日起施行。2003 年 12 月 31 日发

    30、布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 (建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第 120 号)同时废止。第六部分 财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知(财综200625 号)13 页一、切实做好城镇廉租住房保障资金落实工作。建立健全城镇廉租住房保障制度,是完善住房保障制度的一项重要内容。切实解决好城镇最低收入家庭基本住房需求问题,是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要,是市场经济体制下各级政府的重要职责。落实城镇廉租住房保障资金,是做好城镇廉租住房保障工作的基础和前提条件之一。二、财政预算安排要加大对城镇廉租住房保障资金的支持力度。目前,中央财政在对省级

    31、财政安排一般性转移支付时,已经考虑了城镇廉租住房标准支出因素。同时,市、县财政每年在预算安排时,应根据本地区城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力,安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。三、严格按照规定将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设。各地要严格按照住房公积金管理条例 (国务院令第 350 号)以及城镇最低收入家庭廉租住房管理方法 (建设部财政部民政部国土资源部国家税务总局令第 120 号)的规定,将住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额用作城镇廉租住房保障补充资金,任何部门、单位和个人都不得截挤占和挪作他用。四、从土地出让净收益中安

    32、排一定资金用于城镇廉租住房建设。根据国发办200637 号文件中将土地出让收益金的一定比例用于城镇廉租住房建设的规定,各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金,可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费(含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费) 、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的 5%左右核定,具体安排资金数额由市、县财政部门商同同级房产主管部门确定。五、鼓励社会多渠道筹集用于城镇廉租住房保障资金。除上述各项资金来源以外,各地要通过加强宣传和舆论引导,鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式,多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。

    33、对于社会各界自愿向市、县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金实行税收优惠政策。市、县人民政府及有关部门接受社会各界自愿捐献用于城镇廉租住房保障的资金,应当按照规定缴入地方同级国库。六、加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督。按照国发办200637 号文件以及城镇最低收入家庭廉租住房管理方法 (建设部财政部民政部国土资源部国家税务总局令第 120 号)的规定,城镇廉租住房保障资金应当专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理,市、县人民政府房产主管部门安排城镇廉租住房保障资金,14 页必须按照同级财政部门的规定编制项目支出预算,并

    34、按照同级财政部门批复的预算和财政国库管理的有关规定,加强预算执行管理。其中:用于城镇廉租住房建设的,还应当编制政府采购预算,将城镇廉租住房建设工程统一纳入政府采购范围,实行公开招标,降低城镇廉租住房建设成本。城镇廉租住房保障资金年终结余,可继续结转下年滚存安排使用。各级财政、审计部门要加强对城镇廉租住房保障资金的使用监督,确保城镇廉租住房保障资金专款专用。对于违反规定截留、挤占、挪用城镇廉租住房保障资金的,要严格按照审计法和财政违法行为处罚处分条例 (国务院令第427 号)等有关规定进行处理,并依法追究有关责任人的责任。例题 1:财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知

    35、 (财综200625 号)规定,各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金,可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的( ) 左右核定,具体安排资金数额由市、县财政部门商同同级房产主管部门确定。 A1% B3% C5% D7%答案: C解析:各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金,可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的 5%左右核定,具体安排资金数额由市、县财政部门商同同级房产主管部门

    36、确定。 第七部分 关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发2004234 号)一、严格实施规划,从严控制村镇建设用地规模 (一)抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作,抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划,按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则,合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划,应当予以公告。 15 页(二)按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施,引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设,应当集中兴建农民住宅

    37、小区,防止在城市建设中形成新的“城中村” ,避免“二次拆迁” 。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设,按照城镇化和集约用地的要求,鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内,除危房改造外,停止审批新建、重建、改建住宅。 (三)加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后,应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人

    38、民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查,不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。 二、改革和完善宅基地审批制度,规范审批程序 (四)改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省(区、市)要适应农民住宅建设的特点,按照严格管理,提高效率,便民利民的原则,改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要,于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续,经依法批准后由县(市)按户逐

    39、宗批准供应宅基地。 对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的,由村、乡(镇)逐级审核,批量报县(市)批准后,由乡(镇)逐宗落实到户。 (五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。 (六)规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经

    40、乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。16 页各地要规范审批行为,健全公开办事制度,提供优质服务。县(市) 、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。 (七)健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中,乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场” 。即:受理宅基地申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地

    41、有偿使用费。 (八)加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作,做到宅基地土地登记发证到户,内容规范清楚,切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作,变更一宗,登记一宗,充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用,切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议,维护社会稳定。 三、积极推进农村建设用地整理,促进土地集约利用 (九)积极推进农村建设用地整理。县市和乡(镇)要根据土地利用总体规划,结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程,科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划,积极推进农村建设用地整理,提高城镇化水平和村镇土

    42、地集约利用水平,努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理,要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则,按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。 (十)加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、 “一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施,加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的,不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的,也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅,各地要制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地。凡新

    43、建住宅后应退出旧宅基地的,要采取签订合同等措施,确保按期拆除旧房,交出旧宅基地。 (十一)加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地,县(市) 、乡(镇)应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省(区、市)及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金,用于增加耕地面积的农村建设用地整理,确保耕地面积不减少。 四、加强法制宣传教育,严格执法 17 页(十二)加强土地法制和国策的宣传教育。 (十三)严格日常监管制度。例题:关于加强农村宅基地管理的意见 (国土资发2004234 号)规定,各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行

    44、情况报( ) 备案。 A市级人民政府 B市级人民政府国土资源管理部门 C省级人民政府 D省级人民政府国土资源管理部门答案: D解析:各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。第六部分 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发200771 号)一、严格执行土地用途管制制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。 中华人民共和国土地管理法规定:“国家实行土地用途管制制度” , “使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地” 。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何

    45、涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理,更要重点加强土地用途管制。二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设中华人民共和国土地管理法规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,必须严格执行。按照中华人民共和国乡镇企业法规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业” 、 “乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体所有土地

    46、进行非农业建设。按照中华人民共和国土地管理法等法律法规的规定,任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的,都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划(以下简称乡(镇) 、村规划) ,纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建18 页设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的,必须符合土地利用总体规划和乡(镇) 、村规划,并纳入建设用地年

    47、度计划管理;涉及占用农用地的,必须先依法办理农用地转用审批手续,用地规模必须符合有关企业用地标准。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡(镇) 、村规划,没有土地利用年度计划指标的,不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未

    48、利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,要依法追究刑事责任。三、严格控制农村集体建设用地规模地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡(镇) 、村规划,对农村集体建设用地实行总量控制。严禁以各种名义,擅自扩大农村集体建设用地规模,以及通过“村改居”等方式,非法将农民集体所有土地转为国有土地。严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依

    49、法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。依照中华人民共和国土地管理法实施条例 ,土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿,不得折抵为建设用地指标,扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点,必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡(镇) 、村规划,必须确保城乡建设用地总量不增加,农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁,侵害农民权益。四、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查,并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准“以租代

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