1、鼎圣国际广场,招商方案,项目平面图,区位优势明显 惠民县是连接华东、华北的交通枢纽，境内有德龙烟铁路经过，距济南国际机场120公里，距天津240公里。境内220国道及省级干线公路纵横交错，交通运输四通八达。东临滨州港，北临黄骅港，境内建有三座黄河浮桥，到北京以及天津、青岛城市均可当日往返。,惠民交通地理位置,项目位置,惠民,惠民县地处鲁西北平原，属环渤海经济圈、黄河三角洲、半岛城市群、济南城市群经济圈四大经济区结合部，版图面积1357平方公里，辖12镇、3个街道办事处和1个省级经济开发区，1163个行政村，63万人口。惠民县历史悠久，文化底蕴深厚，是中国古代著名军事家孙武的故里，辖区内有孙子兵
2、法城、魏氏庄园、武圣园3家国家AAA级旅游景区。,项目背景,惠民县商业显著特点,1：圣豪购物中心 一楼:黄金珠宝 化妆品 时尚女装 名烟酒 超市二楼:男装 男鞋 箱包 超市三楼:女装 内衣 羊毛衫 女性饰品 休闲运动装 运动 器械 四楼:儿童类玩具 家纺 文教用品 图书音像 手机数码 产品 宏图三胞 大家电负一层:为停车场 沿街主要商业 李先生餐饮 肯德基。,2：宝福林购物中心一楼：超市 品牌服饰 名表 珠宝化妆品 数码手机 健身器材 皮具饰品 二楼：超市 名牌服饰 鞋三楼：服饰 儿童鞋类 衣服等目前两个购物中心相比，圣豪比宝福林档次要高、业态要全。,惠民商业存在的机会点,1、萌芽中的商业：惠
3、民县城商业仍以自然的沿街商面为主，城市中部缺少 大型一站式的物业，鼎圣国际广场的形成将有利的整合这方面的资源,2、消费力逐年上升：随着城市化进程，城区人口不断增加、地方经 济水平不断提升，人均消费量不断的增加，城市中部商业体 量缺口巨大,3、娱乐业相对缺乏：惠民城区餐饮业及娱乐业不够发达，相对城市 发展而言相对落后，夜生活不够丰富，城市缺乏活力,4、部分业态缺失：众多行业尚未形成具有竞争力专业市场，如百 货、餐饮、娱乐、小商品等,5、商业物业供应量少：当前主要以东景豪庭（银座商城）项目和城区主要路段沿街商铺为主，投资兴趣有待进一步引导,惠民县城市商业现状,小结,机会,利好,商业供应量小,人口增
4、加,产业不均衡,理念落后,缺乏引导,消费力增强,商业萌芽期,政策导向明显,人均消费量逐年增加,鼎圣国际广场,招商,项目分析,我们在那里？我们去那里？我们要怎么去？,鼎圣国际广场项目分析,1：项目现状,1、项目处于山东省滨州市惠民县，东临环城东路，南临故园南路，西临南门大街（城市主干道），北临东门大街,2、建成后会成为滨州惠民县、以及周边市县最大的商业综合体项目,2：面临问题,1：前期我们招商没有贯彻招商市调思想，需要进一步的招商和加大市调力度，全面展开招商工作，DM单，招商手册的完善2：组建招商团队进行项目各业态招商3：主力店的定位、洽谈；以及主力店进驻的优惠政策,鼎圣国际广场操作目标,核心目
5、标：加大招商宣传力度，盘活城区商业消费群 体，繁荣市场操作重点：以招商时间节点为项目操作主轴线，推广、 销售做相应配合招商范围：主力店招商，例如一站式购物中心，次主力店招 商例如各大品牌商家进驻，餐饮娱乐，专业店， 散户招商,鼎圣国际广场业态定位方向,完善一期招商，借助良好市场口碑，打造全新商业投资模式,打造惠民县最大的城市综合体，填补市场空白，满足消费居民中高端消费,充分发挥项目地理优势，笼络乡镇每日川流不息的消费群,重点发展周围市县经营商户，以带动本土商户,鼎圣国际广场,招商,招商解析,商业地产核心属性：统一规划 统一招商 统一运营 统一服务 （招商工作是持续性，追求质量）,鼎圣国际广场,
6、招商工作的开展,招商政策,租金体系及租赁模式,招商组织架构,招商流程,招商重要时间节点,招商达成目标,招销关系,招商策略,一：招销关系,招商,商,铺,有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。,二：招商原则,在我们眼中,业态比例划分原则,统一形象原则,同业差异，异业互补原则,多元经营方式原则,招商期间租金优惠原则,统一服务，信息化管理原则,鼎圣国际广场运营解析,我们坚持认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱如何建立市场信心，除了品牌效应之外，还必
7、须从商业运营角度下足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。,鼎圣国际广场租金体系及租赁模式,1、返租策略对销售的刺激主要表现在：（1）使业主与经营公司实现了一定程度的分离，通过有商业管理能力的操盘者实现项目的整体良性运营，从而保证了业主的回报，增强业主的投资信心。但经营主体盈利与否是返租实现的基本前提。（2）返租策略可解决业权分散所带来的同样经营问题。使商业项目在统一经经营的前提下，实现商业的最大价值，支持物业的增值能力，也保证了大多数小业主的投资利益。（3）将业主、经营公司、发展商的利益联系在一起，增强了销售信心。 a.返租策略中返租期限、返租回报率的合理界定是关键，建议十年返租，年平均
8、回报6%。 b.返租起止时间的界定：十年。2、一次性返租策略 目的：降低门槛，扩大客户层面。 建议：每年年底返还当年租金回报。 （按6%年计）,鼎圣国际广场租金体系及租赁模式,3、保证回购策略 目的：加强业主家信心，促进资金回收。 由于业主涉及投资，将来项目是否能做旺，成为业主最关心一环，如发展商能保证三年后，业主欲退款，发展商可不含利息退还款项。收回铺位另行出售，这样业主必无后顾之忧，可以加大促销力度。 4、本项目商铺有二种类型：一是开发商自持的，二是业主委托招商的。,鼎圣国际广场招商政策,1、政府：*年*月完成装修、铺货，试运营的商户按上缴地方税务部门所实现地方财政收入的一定比例的扶持，其
9、中，第一年至第二年等额扶持，第三年第五年减半扶持2、开发商： *年*月完成装修、铺货并符合鼎盛国际广场功能定位的商家，根据不同的品牌及经营面积给予12个月的租金优惠。3、运营公司：*年*月完成装修、铺货并符合鼎圣国际广场功能定位的商家，根据不同的品牌及经营面积给予12个月的物业管理服务费优惠。,商管一家奠定繁华未来,四统一，业主甩手当掌柜统一规划：充分考虑市场内部规划的合理性，兼顾外部人流循环系统，使人流，物流，资金流，信息流稳健组合，带来充足人气，带动强大消费热潮。统一招商：项目采用统一招商的手段，将市场统一做旺，对鼎盛国际广场业态进行整体划分，划行规市，发挥各品牌，各业态的联动效应，做到相
10、同业态的不同品牌之间也不会产生恶性竞争，确保有序经营。统一管理：奉行一切为了客户的理念，不断完善服务机制，成立专业的商业运营管理团队，健全服务网络，拓展服务内容，对市场进行统一管理，对经营户做好治安，卫生，维修及商贸等服务管理工作，免除经营的后顾之忧。统一推广：组建专业营销推广团队，市场开启后将联合商家，定期策划组织大型营销推广活动，包括主体性促销宣传，节日营销，抽奖送礼，品牌下乡，定期文娱节目，配合全方位广告及宣传，确保项目迅速兴旺,鼎圣国际广场销售分析,策划在于策略 销售在于狼性,销售分析,鼎圣国际广场,商业销售模式,1,2,3,4,鼎圣国际广场,本项目建议采用返租销售+招销同步的模式，利
11、用返租销售完成有效的主动运营，以确保业态的合理性和可持续性；招商同步中，以招商先行奠定投资人信心，以此实现预期销售计划。,鼎圣国际广场,销售模式解读,10年返租+1：:9红利+十年期回购销售模式,10年返租：平均年回报率6%，一次性10年合约期,前三年一次性返还,1:9红利：租金收益超过约定年回报率6%时，运营公司与投资者1：9分红,十年期回购：十年期按照原价120%回购,鼎圣国际广场,招商步骤,鼎圣国际广场,业态种类,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,鼎圣国际广场业态对比,鼎圣国际广场项目购物中心,物业以及选址要求,选址要素区位：1、中心商业区或城乡结合部
12、的交通要道2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况,鼎圣国际广场,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,鼎圣国际广场主力店购物中心选址要求,鼎圣国际
13、广场,山东购物中心代表品牌,济南银座,青岛家家悦,烟台振华,大润发,家乐福,沃尔玛,鼎圣国际广场超市选址要求,鼎盛国际广场,鼎圣国际广场餐饮选址要求,餐饮娱乐代表品牌：麦当劳，必胜客，德克士，华莱士，面点王，中体倍力，新世纪影院，大地数字影院，鲁新电影城,鼎圣国际广场,鼎圣国际广场影院选址要求,鼎圣国际广场ktv选址要求,鼎圣国际广场专业店电器家居类,代表品牌，国美，苏宁，百安居，宜家，家得宝,鼎圣国际广场专业店,选址要求：,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商
14、业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场,鼎圣国际广场专业电器类,鼎圣国际广场招商部工作职责,1、招商部负责公司项目的招商管理工作。2、招商部负责对公司项目招商管理支持和配合。3、招商部负责对主力店评估，特别是在主力店表达了入驻的意向之后，考察 主力店的经营情况，特别是对主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择主力店决策提供科学的数据及报告。4
15、、招商部负责对公司项目的市场调研分析并提供可行性租金价格体系。 5、招商部负责根据公司项目业态定位对主力店进行合理布局与规划。6、招商部负责配合公司项目按工程进度完成招商任务。7、招商部负责充分利用有关资源将知名品牌主力店引进公司项目。,鼎圣国际广场招商部工作职责,8、招商部负责同大主力店合作谈判的全部过程，并负责督促与跟进。 9、招商部负责配合根据公司项目做好招商计划可行性方案。10、招商部负责及时了解公司项目竞争对手的分析动态。11、招商部负责对重点品牌主力店信息资源要及时跟进。12、招商部负责要围绕配合公司项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工
16、作少投资，高效率13、招商部负责在招商过程中对主力店的选择是关系到项目公司的成败，在招商过程中，有必要配合公司项目招商时对每个主力店进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。对于核心主力店需要设立专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。14、招商部负责根据公司项目业态经营定位保证项目公司的商品种类的完整性及经营项目的多样性与综合性。,鼎圣国际广场,招商流程,招商,开业,蓄客阶段,洽谈阶段,意向阶段,合同审批阶段,签约阶段,商户入驻阶段,鼎圣国际广场主力店分析,诚信购物中心：目前诚信购物中心赵总及其股东已经来本案考察，意向度很大，目前对方要求，合同至少签订十五年到二十年，
17、租金接受在五毛左右，面积需要三万平方，需要开发商自持物业。,鼎圣国际广场利群,购物中心的具体面积以及呈现在平面图间距的大小。仿古式建筑在利群以往的外观设计看来不太合适，想要更加现代化的更加细致的设计感。以大理石为主力面，争取政府部门亲自抓项目，外观尽量现代化，求大同存小异。利群集团打算上市，所以现在需要对全国进行拓展。目前计划准备西进，滨州市是主要考虑地点，针对目前利群购物中心在全国开店的情况进行分析。东营利群购物中心的开店情况不太理想，主要原因在于东营利群介于银座购物中心跟百货大楼之间，形成了竞争性的对比，以及店总的管理相对协调不好，影响了整个大局。滨州目前已经差不多确定签约两家利群，一家在
18、黄河18路渤海12路，项目开发商是金太阳集团。需求体量6-7万，超市、百货、家电等一体的大型商业综合体。董事会已通过其项目。另一家是原乐天玛特超市，目前也正在推进中。所以针对利群拓展惠民县的计划，目前前景还是客观的。郭总希望把一切准备好再与董事会成员沟通。CAD图纸，外立面的效果图。做成KD写真版或者铜板图。商务条件：租金0.5元以上。体量5万平米左右。集合KTV、影院、百货、购物为一体的业态多样化。提供一份可行性的分析报告，尽量具体详细。针对利群购物中心的项目，反对产权分割。楼层尽量可以做到负二层。,鼎圣国际广场利群,楼层需求面积（平米）层高（米）1F1.2-1.5万5.6-5.82F800
19、05.53F80005.1-5.34F80005.15F80005.1,鼎圣国际广场,全客来牛扒 介绍了下项目区位,目前进展情况,并就目前以青岛为中心辐射周边胶东半岛,老板是东北人,吉林长春.目前全客来在李沧区有两家店,黄岛与十月16号正式开业,自己购买的物业,三百六十平,价格12000,目前有意向开惠民,在购物中心沿街,或是美食街做店中店模式,需求面积350平方左右,如果价格合适可以考虑购买,但是想以租赁为主,后期可以在谈.目前在威海,日照,烟台,淄博等地均有分店,属于本土品牌,档次属于中高端,租金价格介绍在一块五到两块左右具体要看区位,项目情况.,鼎圣国际广场,招商重要时间节点,2013年
20、11.9,2013.11.25,2013.12.1,2013.12.31,招商准备,完备招商物料及法律文件，DM单、招商手册、宣传推广,招商开展,8 9 10号签订承租协议,主力店意向协议签订,招商达成目标,达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。第一阶段完成招商任务的10%此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传，每个主力业态实现招商签约；第二阶段完成招商任务的40。此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；第三
21、阶段完成招商任务的20。此阶段由于建筑架构完成，开业前阶段，商户对项目的信任度大大加强；招商标准降低，通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动，对剩余招商起到催化作用；,鼎圣国际广场业态组合,-鼎圣国际广场业态组合-鼎盛国际广场业态分布为餐饮娱乐一条街、酒店式公寓、精品酒店、小商品商贸城、山东土特产市场、品牌购物中心、苏宁电器、家居生活馆、商业风情街、旅游文化一条街、大型广场等十一种业态。其计划一期建设业态为：餐饮娱乐一条街、酒店式公寓、精品酒店、小商品商贸城、山东土特产市场、品牌购物中心、苏宁电器；二期建设业态为：苏宁电器、家居生活馆、商业风情街、旅游文化一条街、大型广场。,鼎圣国际广场物业基础数据表,鼎圣国际广场区域招商数据表,鼎圣国际广场招商来电，来访登记表,谢谢观赏,宋涛呈阅,2013年9月22日,
