1、龙 港 仪 邦 奥 特 莱 斯 广 场项 目 可 行 性 研 究 报 告仪邦集团有限公司二 零 一 二 年 三 月1目 录摘要 .4第一章 编制依据、项目选址和建设目标 .7一、编制依据 .7二、项目选址 .8三、项目建设目标 .111.项目主体部分 .11（1） “中国礼品城” .11（2）龙港仪邦购物中心 .12（3）浙南新天地 .142. 配套服务设施 .14第二章 项目机遇背景 .161、契合国家现代服务业发展规划 .162、符合区域发展规划 .17（ 1） 有 利 于 浙 南 区 域 现 代 服 务 业 集 群 发 展 .17（2）与苍南县产业发展规划对接 .18（3）契合苍南县发展
2、规划 .19（4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇 .22（5）符合龙港发展规划 .23（6）有利于完善区域商贸业布局 .25第三章 项目产业前景及体量可行性分析 .26一、项目产业前景 .261、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好 .262、区域内消费规模巨大 .273、区域内非购物类消费潜力巨大 .284、相关商业品牌的需求旺盛 .29二、项目体量可行性分析 .302第四章 项目投资运营方背景 .33一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式 .33二 、仪邦集团商业运营能力 .38第五章 项目投资及运营方案 .41一、项目投资建设方案 .411、项目前期投资建设方案 .432、项
3、目建设和招商阶段投资建设方案： .44二、项目组织管理方案 .45三、项目运营方案 .461、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案 .472、礼品城交易市场运营方案 .49四、项目运营成功的市场基础 .491、 “中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持 .492、项目所在区域的坚实市场需求依托 .50第六章 项目社会经济效益 .53一、投资拉动效应 .53二、产业平台效应 .54三、结构优化效应 .54四、城市形象提升和功能完善效应 .55五、税收和民生效应 .56第七章 项目财务评价及资金筹措 .58一、项目销售和运营财务分析 .58二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率 .60三、项目投资
4、额和资金筹措 .61第八章 环境保护分析和节能分析 .64一、环境保护影响综合分析 .64二、项目节能分析 .6531、分析依据 .652、项目及能源供应情况 .663、能源消费量测算 .674、项目节能措施评估及建议 .68第九章 项目风险分析 .70一、微观经营环境风险 .70二、宏观经济波动风险 .71三、过度竞争风险 .71四、风险防范 .72第十章 研究结论及建议 .73一、研究结论 .73二、项目正式实施前的建议 .741、产业政策配套到位 .742、有关规划对接及时 .743、为项目开发运营提供必要支持 .744摘要本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。中国礼品城
5、在龙港开业 10 年来，已经顺利完成了一期和二期的工程建设和一期工程的开业，市场不断繁荣，目前已经发展成为影响全国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转型，以及龙港城市化的提质扩容，为龙港礼品城的发展带来了更大的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方案，计划通过对项目已建成部
6、分的有效改造和后续新建部分的合理规划设计，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础上引入新的商业业态，将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱斯广场” ，使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合业态包括连5锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种新型现代商业
7、业态。龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将主要由“中国礼品城” 、 “龙港仪邦购物中心” 、 “浙南新天地三大部分组成：“中国礼品城”：总建筑面积约 10 万平米，布置在目前的礼品城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中心” 、 “中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。“龙港仪邦购物中心”：总建筑面积约 14 万平米，布置在礼品城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴专卖店等细分商业领域的国内外著名商业品牌，
8、建设和运营一个浙江南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁荣，包罗万象。“浙南新天地”：总建筑面积约 2.3 万平米，布置在礼品城一期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对现有印刷材料交易中心进行改造的基础上进行招商定位优化，以上海“新天地”等经典休闲餐饮复合商业项目为蓝本，聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大型餐饮，运营成为浙南地区的休闲天堂浙南“新天地” 。项目全部投运后，将形成以礼品城龙港大道两侧室外步行街区、和礼品城市场内室内步行街区以及项目中心位置步行景观广场为主6要客流汇聚点，礼品交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体，多元商业业态良性互动，相互融合的新商业格局，年客流量约 1 千万
9、人次，商业交易额约 160 亿元，实现税收约 3-5 亿元，提供就业岗位约 2 万个，社会经济效益明显。项目总投资约 13.5 亿元，其中礼品城一期和二期工程已经投入约 6 亿元，后续需要继续投入约 7.5 亿元。项目建成后每年可创造税收约 3-5 亿元，GDP 约 5-6 亿元。 拟建项目投资强度约 680 万元/亩，项目建成后每年 GDP 贡献约 300 万元/亩，税收贡献为 150-260 万元/ 亩，项目的社会经济效益比较明显。总之，该项目的市场前景比较清晰，社会经济效益比较明显，投资方的经验和资源对项目的成功有有较强的支撑，项目可行性较好，建议在细化方案的基础上狠抓落实，促进项目早日
10、实施和投运。7第一章 编制依据、项目选址和建设目标一、编制依据1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据；5、温州市有关建设规范和标准6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划；7、国内外奥特莱斯商业业态运营情况；8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商业项目规划方案；9、浙江省 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年政府工作报告10、温州市 2011、2010、2009、2008 年政府工作报告11、苍南县 2011 年、2
11、010 年、2009 年、2008 年统计公报12、温州市 2011、2010、2009、2008、2007 年统计公报13、杭州市大型商业综合体项目经营情况14、温州市大型商业综合体项目经营情况15、有关土地出让合同和规划设计条件项目拟建设单位：仪邦集团有限公司项目拟投资方： 仪邦集团有限公司8二、项目选址本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基础上改造和扩建完成。图 1：项目所在的区位示意图龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸,是鳌江流域主要的制造业中心城市，东濒东海,西接 104 国道、同三高速公
12、路和温福铁路，南依经济发达的江南平原，鳌江北岸为平阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上，与平阳、苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区的中心城镇之一。尤其经过 30 多年快速扩展之后，龙港已处在未来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济项目9圈的战略交汇区位，处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增强的前沿区位之上。图 2：龙港城镇化发展现状所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础，又能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期快速发展的宏观战略区位上。微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和城市化提升前景非常良好。总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为
