1、福鼎市鼎融国际广场项目可 行 性 研 究 报 告福建省闽咨投资咨询中心二一一年五月编 制 人 员叶森鑫 工 程 师梅顺启 高级经济师黄继才 高级工程师杨东升 高级工程师陈 榕 高级经济师吕佳娜 工 程 师钱 丹 助理工程师审核：黄继才 总工审定：陈 琳 主任目 录第一章 总 论 .1第一节 项目概况 .1第二节 编制依据 .2第三节 主要结论 .2第二章 项目建设的必要性 .6第一节 项目背景 .6第二节 项目建设的必要性 .8第三章 项目功能定位和目标市场预测 .10第一节 房地产市场调研分析 .10第二节 本项目市场分析 .12第三节 市场定位 .13第四章 项目建设场址条件 .14第一节
2、 区域自然条件 .14第二节 气候水文特征 .14第三节 社会经济概况 .15第四节 配套基础设施条件 .16第五节 项目建设的政策支持 .17第六节 基地及地质状况 .17第五章 工程建设方案与建设内容 .18第一节 设计依据 .18第二节 工程建设方案 .18第三节 工程建设内容 .23第六章 环境保护与节能 .25第一节 环境保护 .25第二节 节 能 .27第七章 项目组织机构与实施进度安排 .28第一节 组织机构 .28第二节 进度安排 .28第八章 项目招投标 .30第九章 投资估算与资金筹措 .32第一节 投资估算 .32第二节 资金筹措 .35第十章 经济评价 .36第一节 编
3、制说明 .36第二节 费用与效益估算 .36第三节 财务分析 .错误！未定义书签。第四节 不确定性分析 .38第五节 评价结论 .391第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：福鼎市鼎融国际广场项目二、项目建设单位：宁德市鼎融置业有限公司三、项目负责人：四、项目建设地点：项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条 18 米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。五、项目主要建设内容为：总用地面积 13335.7，沿中央大道和北侧分别设置了一幢 26 层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反 L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心
4、花园。总建筑面积 63294.16,其中计容积率建筑面积 56009.04：不计容积率建筑面积 7285.12（含地下室建筑面积 7054.75，配套建筑面积230.37） 。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。六、项目建设单位情况：宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积 20 万平方米以下的开发建设项目，注册资本 2000 万元人民币。七、项目前期工作进展情况说明：本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书 ，各项规划指标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步2将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，
5、建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节 编制依据一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同 ；二、福鼎市建设局鼎建规201040 号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函 ；三、 投资项目可行性研究指南 （试用版） ；四、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；六、业主单位提供的其它材料；七、业主单位委托编制可研报告的合同书。第三节 主要结论一、 宏观环境分析总结（一） 国内写字楼市场概况从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达
6、城市 GDP 呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也3随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。（二）福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂
7、金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。二、市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结
8、构设计成二幢 26 层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。4三、项目总投资及资金筹措方案项目总投资为 45446.66 万元，项目所需资金由建设单位自筹 28000万元，其余 17446.66 万元由销售收入再投入解决。四、综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选
9、址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重要的意义。项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为 25.78，项目资本金净利润率 41.84，项目投资财务税前内部收益率为 21.1，项目投资财务税后内部收益率为 15.8，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。项目主要经济
10、指标表序号 工程或项目名称 单位 数量 备注1 总用地面积 13335.72 总建筑面积 63294.163 计容总建筑面积 56009.043.1 办公建筑面积 39833.463.2 商业建筑面积 16091.3753.3 配套建筑面积 84.214 不计容总建筑面积 7285.124.1 地下室面积 7054.754.1.1 人防面积 3999.84.1.2 停车场面积 3054.954.2 配套建筑面积 230.375 建筑占地面积 4260.556 绿地面积 33347 容积率 4.207 建筑密度 % 31.958 绿地率 % 25.09 实际停车数9.1 机动车停车数 辆 224
11、9.1.1 地面停车数 辆 369.1.2 地下车库停车数 辆 1889.2 摩托车停车数 辆 74 换算为 222 辆非机动车9.3 非机动车停车数 辆 16819.3.1 地面停车数 辆 14599.3.2摩托车换算为非机动车停车数辆 22210 建设项目总投资 万元 44769.366第二章 项目建设的必要性第一节 项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的“ 北大门 ”。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积 200 平方公里，现辖 16 个乡镇（街道）、1 个开发区，共有 250 个村、29 个居委会，
12、其中沿海乡镇有 12 个。全市陆地面积 1526 平方公里，海域面积 14960 平方公里，是陆地面积的近10 倍，其中滩涂面积 6670 公顷，020 米等深线浅海面积 7 万公顷。总人口 56 万人，老区基点村 231 个，老区人口占全市总面积的 86%，少数民族乡 1 个、民族村 25 个，少数民族人口占全市总人口的 7.5%。福鼎市南距省会福州 230 公里，北邻浙江温州 84 公里，东至台湾基隆 142 海里，104 国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接” 的时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县（市），2004 年边界贸易额 50.7 亿元，增长 10.7%。福鼎市拥有海岸线长 432.7 公里，占全省的十分之一，有大小港湾41 个，岛屿 81 个。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在 3.7 公里长的岸线上可建510 万吨泊位 8 个，1 万吨泊位 10 个，是国家二类口岸和国家一级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。“海
