1、两梯四户电梯公寓考察简报,考察项目产品结构及销售状况分析,绿地世纪城 绿地圣路易名邸 中粮祥云国际 万科金色领域 万科二十四城 保利心语花园 首创国际城,销售数据采集以透明房产网公示数据为蓝本,绿地 世纪城,规划指标,容积率：4.5,2梯4户刚需小高层电梯公寓 清水房,北新干线入口旁，20分钟可直达1环路均价：6500,绿地世纪城,销售状况,从上表可以看出：4到5号楼主打刚需户型，开盘正值金九银十，去化率较高；而最晚推出 的12号楼开盘加春交会达到了35.5的月去化和57%的去化率说明客户对两梯四户的产品较 认可再加入合适的优惠其持币观望态度得到释放；相反8号楼推出较12号楼更早，只经历房 交
2、会优惠后去化率依旧不高，根据实地考察其户型虽为金奖户型但本身存在硬伤导致客户 接受度低；公摊率为15-16%；,绿地 圣路易名邸,规划指标,容积率：2.8,绿化率：31%,两梯四户小高层电梯 公寓 清水房,三环外 15分钟直达空港基地均价：6800,绿地 圣路易名邸,从上表可以看出：两梯四户小户型更受欢迎，在地理位置较为优越的状况下去化率较高； 但由于使用了类似世纪城带有硬伤的金奖户型设计导致此类户型滞销。公摊率为17-18%；,销售状况,中粮 祥云国际,规划指标,容积率：3.6,两梯四户17层小高层电梯公寓 清水房,三环内，别墅/住宅/商业,中粮 祥云国际,销售状况,从资料得出：由于单价在一
3、万左右，本身大面积带赠送后总价堪比2环项目，并且所有户型 都将生活阳台纳入入户花园导致客户接受度大低；公摊率为18%；,万科 金色领域,容积率：4.98,两梯四户24层电梯公寓 精装修,规划指标,光华大道上、临近树德中学 住宅/商业均价：9000,万科 金色领域,销售状况,从资料可得出：万科品牌的号召力相当强势，由于所处地理位置较好靠近学校并且加入精装 得到非常高的性价比；根据销售人员介绍此案87-120的户型消化最快；公摊率为18%-20%；,华润 二十四城,规划指标,容积率：3.85,2梯4户高层电梯公寓 清水房,东二环万年场外双庆路、成熟大盘均价10000,华润二十四城,从资料可得出：二
4、环上，成熟小区使得此案名声很好，但大户型+刚需户型的组合导致 大户型滞销，小户型方面除去楼层因素消化速度非常快；公摊率为18%-20%；,销售请况与分析,保利 心语花园,规划指标,容积率：3.22,2梯4户高层电梯公寓 清水房,大源组团 别墅/住宅 市政公园均价：7500,保利心语花园,保利心语花园主打别墅+电梯公寓+商业街+市政公园，利用已经完成的别墅区和 公园区进行深层次的宣传，并且在价格非常优惠的情况下主打刚需，再加上本身的品牌 号召力、不错的口碑和无明显劣势的地理位置，得到了大量客户追捧；公摊率18%；,销售请况与分析,首创 国际城,规划指标,容积率：4.99,2梯4户高层电梯公寓 清
5、水房,东三环 成渝立交 新东客站 地铁4号线均价：7000,保利心语花园,此案紧靠万科魅力之城和新东客站，城东客运站，是未来成都通往川东北和出川的必经之 路；地理位置好，地铁4号线交通方便，但容积率高导致月均去化较低；公摊率18%；,销售请况与分析,两梯四户电梯公寓考察分析及建议,销售分析项目共性分析结论及建议,销售概况分析,从各个楼盘的销售概况表可得知，除中粮祥云国际、首创国际外各个考察楼盘的月均去化均在50套以上，说明现在主流市场上客户对两梯四户的认可度是很高的； 品牌优势和良好的营销手段在目前市场上起到的作用越来越明显；保利心语花园在被曝出周边将建立大型变电站的情况下通过品牌号召力与房交
6、会的小阳春结合加大优惠逆势而上，月均去化超过100套； 价格方面，产品除去自身品质外，地段和周边对价格的影响也非常大；例如万科金色领域三环外临近树德中学，加上精装可以卖到2环外的价格，并且市场认可度高；中粮自身产品品质较好，但是三环外的地段与周边并不完善的配套导致项目有缺失，在此 基础上定价接近9000，市场反应非常冷淡；根据目前的调控、房贷政策，越来越多人持币观望态度已经有所松动。此时合理的价格、适当的产品加上有力度的优惠，对客户的吸引力非常大。,项目共性分析,两梯四户的楼层较低,此次考察项目楼层多数低于30层，绿地世纪城、圣路易名邸、祥云国际因当地限高，分别只做出24层、17层、12层高的
7、产品；万科金色领域则在33层的限高下做出24层高的产品；华润24城、保利心语花园、首创国际则将产品限制在33层以内；两梯四户的产品在电梯公寓里是以中等偏高的档次出现，降低其楼层或与周边两梯五户产品形成差异化可凸显其品质；,项目共性分析,楼层结构布局为坐北朝南，双向通透 楼层面积多为400左右,此次考察的楼盘均为坐北朝南，通透的户型设计； 热销户型配比一般以90左右2套加100-120两套为主； 以圣路易名邸去化率67%的13号楼为例： 02、03号房为84两房，01为1082+1，04为125三房； 中间连接部位为电梯间、电井、楼梯间等公用设施面积； 客厅和主卧设在外向处，01、04面对中庭；
8、02、03对小区路，厨房、次卧、生活阳台书房等朝向X轴线处；做到南北通透；总楼层面积为401；,此类设计最为节约空间做到南北通透、高效采光和景观效果；而且可控、可调整；,项目共性分析,基本以刚需型户型为主，强调实用性和性价比,因是刚需型住房，一般户型以两房、2+1、三房为主流，并且强调其实用性与性价比；2房或者2+1去化率较高且月均去化较大，代表楼盘为：世纪城，万科金色领域、圣路易名邸、保利心语花园；刚需客户对户型实用性和性价比要求较高，对户型的选择相对更加仔细；世纪城、圣路易名邸采用同种空间利用率大无浪费的户型设计，但由于2房和2+1设计时次卧出门正对洗漱台而且因功能问题无法封闭作为套房，导致该户型和类似的户型完全滞销； 中粮国际 所有带入户花园的户型都未设计生活阳台，将生活阳台功能并入入户花园，导致此类户型滞销； 保利心语花园 136户型赠送大面积阳台和飘窗，实得面积为172，深受客户欢迎；综上所述，刚需户型不仅仅是面积达标、售价达标，更重要的是实用性和性价比,项目共性分析,公摊规避,此次考察7个楼盘，公摊率均来自销售人员告知，具体数据如下：对于公摊的计算方式均为公摊面积/（建筑面积+赠送面积），用赠送面积对公摊率进行稀释，规避客户对产品公摊过大的抗拒；,
