1、- 1 -綦江县房地产2010 年第一期（总第一期）綦江县房地产行业协会主办（内部刊物） 二一年七月目录：政策法规重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 2解读“渝十条” 4 上海重庆房产税暂未获批 对楼市形成围而不攻之势 4 市建委市开发办关于加强房地产开发行业信用体系建设的实施意见 6 市场信息2010 年 1-5 月重庆房地产行业运行数据分析 9 数据分析：房价若跌三成 对银行不良资产影响小 11重庆市 6 月主城区商品房成交数据 11綦江县 2010 年一季度房地产市场分析报告 12业界观点新政加重购房成本 渝房租显涨价端倪 14南方集团董事长孙甚林：重庆房
2、价不会大调 16民企老板聊民生话题 重庆楼市有升值空间 16经济学家成思危：房价一直下跌没有任何好处 17会员风采綦江河上千帆竞发赛龙舟 普惠龙舟队勇夺第一 18新綦江感怀 18扎根綦江，爱在綦江 19浅析“ 宜居城市 ”. 21轻松一刻可怜的医生 23住房紧张 23小幽默 5 则 23提示：綦江县房地产为綦江县房地产协会主办的期刊，欢迎协会各位会员单位积极投稿，投稿联系电话：48622447 地址：原开发办三楼协会秘书处。- 2 -政策法规重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见今年以来，为贯彻落实国家和相关部委的一系列调控房地产市场的政策，加强和改善房地产市场调控
3、，解决中低收入群体住房 问题，重庆 市按照“ 低端有保障、中端有市场、高端有遏制” 的调控思路，重庆市人民政府办公厅 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见， 提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。 一是构建多层次住房供应体系。第一，加快保障性住房建设，明确 2010 年完成主城区危旧房拆迁 362 万平方米， “城中村”拆迁 420 万平方米，棚户区拆迁 70 万平方米，建成廉租住房 220 万平方米，开工建设公共租赁房 500 万平方米。第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于 70%，涉及征用农民集体土地的，落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标，加快征用土地进程，
4、及 时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。第三，严格控制大套型住房建设用地， 严禁向别墅供地，并将高档住房土地增 值税预征率上调到 2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。二是实施差别化引导政策。- 3 -政策法规第一，支持保障性住房建设，保障性住房 项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税 费优惠， 试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。第二，鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交
5、易契税按 1%征收，住房交易手续费减半收取。对 在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。第三，限制高档住房和投机型购房消费，重申 严格执行国家税费及信贷政策。个人 购买普通商品住房超过 5 年（含 5 年）转让的，免征营业税;不足 5 年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过 5 年（含 5 年）转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足 5 年转让的，按其转让收入全额征收营业税。高档住房交易契税按 3%征收。三是引导房地产企业合理发展。第一，明确政府引导方向，
6、促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范。第二，发挥政策引导作用，引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求。引导房地产企业集约节约用地，多利用地下空间， 对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金和配套费。引 导房地产企业参与“ 森林重庆”建设，搞好小区绿- 4 -政策法规化，房地产开发企业为小区绿化而购买的林木、苗圃不计入绿化施工企业的营业收入计征营业税及附加。四是强化房地产市场监管。第一，加强土地供应管理，保障划拨土地供应，规 范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容，建立健全房地产开发企业诚信档案，限制拖欠土地价款、 违反合同约定的单位和个人参与土
7、地出让活动，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从 严控制商品住房项目单宗土地出让面积。第二，整顿房地产市场秩序，完善商品房预售管理制度，已取得预售许可的房地产开发企业，要按照信息公开的原则，在 规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。明确各职能部门在房地产 市场监管中的责任。解读“渝十条”“重庆有别于部分房价上涨过快的一线城市，不属于国家此次调控政策的重点调控城市，所以重庆细则也结合了本地实际情况，以保障房作为重点。”昨天，市国土房管局有关负责人说。 意见：2010 年我市将建成廉租住房 220 万平方米，开工建设公共租赁房 500 万平方米。 解读：我市还将试点
8、把住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。 意见：严禁向别墅供地。高档住房土地增值税预征率上调到 2%。高档住房交易契税按 3%征收。 解读：此前，高档住房土地增值税预征率是 1%，预征比例提高 1 个百分点，直接影响开- 5 -政策法规发商的“腰包”。而高档住房的交易契税则是1.5%，此次提高可直接抑制需求。 意见：个人购买普通商品住房超过 5 年(含 5 年)转让的，免征营业税；不足 5 年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。 解读：此前，个人转让商品住房减免营业税的时限是 2 年，为抑制投机性住房消费
9、，此次恢复到 5 年。上海重庆房产税暂未获批 对楼市形成围而不攻之势 来源：人民网 作者：胥会房产税是否开征，目前似乎很“纠结”。 昨日财新网有报道称，全国目前有上海、重庆两市向国务院上报了对居民住房征收房产税的方案，但这两个城市的申请还没有获批。 此报道还引用国家发改委一位专家的表态说，房地产调控政策不会松动，预计也不会再加码。 不能成为调控工具 对于目前还没有获批的原因，财新网采访的一位参与房产税改革研究的专家称，是因为上海和重庆的方案，不是一个全盘考虑的方案，更多是应对房地产价格的暴涨，侧重于调控。 而财政部和国家税务总局的思路，则是从完善整个税制的角度出发，目标是合法、合理、公平地筹措
10、财政资金，给地方政府培植财源。这是财税部门推进改革的第一个动力，不是短期为了房地产调控。 杨红旭在接受第一财经日报记者采访时认为，随着时间的推移，房产税出台的可能性在降低，“市场已经发生变化，市场降温很快，既然如此，有没有必要采取如此严厉的措施，值得思量。” - 6 -政策法规中国房地产信息集团分析师薛建雄对记者也表示，上海和重庆版本的房产税方案至今尚未获批，主要是时机的问题，因为房地产市场已处于调整阶段，没有必要再出过重的措施逼迫市场，就像当年的海南，政策过重的话就会出现“烂尾楼”。 杨红旭认为，现在已经进入了房地产调控政策的稳定期，目前要做的是让地方政府落实“国十条”的措施，但应该不会出台
11、新的措施。“从国家层面看，有可能到第四季度还会出现政策松动，尤其是二套房贷。” 佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（6 月 28 日7 月 4 日）上海市商品住宅成交面积为 11.2 万平方米，环比前周小幅上升 5%，但依然不及年均水平的一半；商品住宅成交均价为19083 元/平方米，环比前周微跌 0.4%，连续第四周低于 2 万元。 而成交面积前十的楼盘中，有不少楼盘的实际成交价格明显低于报价，如汇锦城、绿地松江名邸、新城悠活城等。新开盘的华丽家族汇景天地，上周售出 17 套大户型公寓，跻身成交面积榜前十，均价却只有 4.9 万元，与 7 万元的报价相去甚远。 只是暂停？ 今年初，国家
12、税务总局按照国务院的要求，在全国各省均选择一个城市，进行房地产模拟评税试点。在税制改革方面，主要研究对房产税和城镇土地使用税如何进行改革。 房产税并不会停止，“现在只是暂停，形成围而不攻之势，等到市场重新出现上涨苗头的时候再出。”薛建雄表示。此前广泛流传的上海房产税版本是：从新房开始征收,起征点为人均 70 平方米,暂不涵盖存量房。薛建雄对本报记者透露，不管上海还是重庆，都很希望第一个出方案。也因此会在方案中出现一个新老房子的缓冲期。 薛建雄称，也正是因为对房产税的预期，导致了现在上海房产市场上形成了一个趋势：大家把外环外的多套房子卖掉到市中心去买一套好房子。“一是为了抗跌，二是为了应对房产税
13、。”而在考虑单套总价的同时，薛建雄表示，还需要按照内环、中环、外环来分层次考虑。 财新网的报道也称，接近财税部门的人士透露，财政部、国家税务总局的相关工作一直没有停顿，按照国务院的要求，在加快研究如何改革税制，评税试点也同时在全国进行，但改革何时出台，最后要由国务院作出决策。市建委市开发办关于加强房地产开发行业信用体系建设的实施意见- 7 -政策法规各区县(自治县)建委、开发办：根据重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见（渝府发【2009】9 号）中提出的要“建立和完善房地产开发企业信用档案体系以及失信惩戒机制”的要求，结合我市房地产行业信用建设情况，现就我市加强房地产开发行
14、业信用体系建设提出如下实施意见：一、进一步完善房地产开发企业信用档案（一）全面建立企业信用档案。房地产开发企业在取得暂定资质证书后日内，在市开发办获取用于在重庆房地产开发网上建立企业信用档案的用户名和序列号，日内建立企业信用档案。各区县(自治县) 建委、开发办要督促辖区内企业及时、全面建立企业信用档案。（二）定期更新和完善企业信用档案内容。已在重庆房地产开发网上建立企业信用档案的企业，必须及时更新企业信用档案内容，保证信用档案信息客观、及时、准确。如果发生企业法人营业执照登记内容和资质证书登记内容变更，主要技术、经济负责人、信用管理员变更，企业股东或股权变更等情况，须在变更后日内在信用档案中变
15、更。须经相关管理部门审批或备案的按相关规定办理手续。项目建设信息和统计报表按管理部门要求从网上报送。（三）建立信用管理员制度。每个企业必须确定一名信用管理员，专门负责企业信用管理和信用档案的建立与管理工作；按要求参加企业信用管理和信用档案管理培训,其取得的培训合格证纳入企业资质核定、晋级、延续审查中人员资格考核的内容。信用管理员应保持相对稳定，如果发生人员变更，应在完成工作交接后日内报企业所在地建委、开发办备案并在信用档案中变更。信用管理员应具备以下基本条件：1、遵纪守法，诚实守信，具有良好的职业道德品质和协调沟通能力；2、具有大专以上学历或同等学历；3、能够完成本企业信用信息的收集、整理、分
16、析工作；4、熟练掌握计算机文档处理技术和网络技术；5、了解掌握财务、统计、营销、法律等多方面专业知识；6、通过信用管理和信用档案管理业务培训和考试，并取得相应的合格证书。二、建立信用信息披露制度(四)房地产企业信用信息披露的内容。包括：企业基本信息、人员基本信息、项目基本信息、项目相关证件、开发经营业绩、良好行为记录、不良行为记录、企业月报信息等。- 8 -政策法规企业通过计算机网络自行填报上述除不良行为外的所有信息。(五)区县(自治县)建委、开发办的职责。各区县(自治县)建委、开发办要加强对辖区内房地产开发企业信用信息的核定。每季度首月 15 日以前对上季度企业信用档案建立和更新情况进行检查
17、核定，每月日以前对上月企业月报信息进行检查核定。核定后的信息应及时上传市开发办，由市开发办在重庆市房地产开发网上披露。(六)不良行为的披露内容。企业有下列行为之一者可作为不良行为由市开发办在重庆市房地产开发网上予以披露：1、违反资质管理规定、项目管理规定及其它不按规定从事房地产开发经营活动，受到行政处罚或行政处分的行为；2、企业因失信、违约、欺诈、弄虚作假、不正当竞争等情况，被建设、开发、规划、国土房管、工商、税务、金融等部门认定的不良行为；3、不按要求建立、更新或完善企业信用档案的行为；4、不按要求向管理部门报送资料和统计数据，或报送资料和统计数据时有弄虚作假的行为；5、违反法律法规的其它行
18、为。(七)良好行为的披露内容。企业下列情况可作为良好行为由企业在重庆房地产开发网上予以披露：、企业获得市级及市级以上行政管理部门表彰奖励的内容、表彰部门及时间；、企业获得市级及市级以上行业协会表彰奖励的内容、表彰单位及时间。（八）不良行为信息的公布期限和变更、撤销。不良行为信息的公布期限自公布之日起计算，一般为个月至年。但对整改确有实效的，由企业提出申请，经批准可缩短其不良行为信息的公布期限。不良行为信息公布期限最短不得少于个月。对于拒不整改或整改不力的，可视情况延长其不良行为信息公布期限。不良行为信息公布期限已满的，在信用档案系统中撤销记录。三、建立企业失信惩戒机制（九）对企业失信行为的惩戒
19、方式。包括：1、约见企业法人代表或总经理（总裁），进行惩戒谈话；2、将企业失信行为记入企业信用档案，并在重庆市房地产开发网或新闻媒体上予以公示曝光；3、将企业失信行为通报相关管理部门，并建议冻结其相关手续；4、取消企业已获得的相关荣誉称号，并取消其参加当年由政府管理部门和行业协会- 9 -市场信息组织的相关评比活动的资格；5、降低资质等级，或在资质证书换证时不予换证，或限制其在本市从事房地产开发经营活动；6、对违反法律法规的企业失信行为按照相关法律法规的规定予以处罚。四、建立守信激励机制（十）对诚信企业予以鼓励。凡建立和完善了企业信用档案、遵守相关管理部门的规定、无不良行为记录，并在本届市级及
20、市级以上行业协会企业信用等级评价活动中被评为 A 级及 A 级以上的企业或本届五十强企业享受以下优惠：、减缴农民工工资保证金：被评为 AAA 级的企业可按 75%扣除后缴存；被评为 AA 级的企业可按 70%扣除后缴存；被评为 A 级的企业可按 65%扣除后缴存；、减缴项目资本金：被评为 AAA 级的企业可按 75%扣除后缴存；被评为 AA 级的企业可按 70%抵扣后缴存；被评为A 级的企业可按 65%抵扣后缴存；、纳入企业资质核定、延续、晋级考核的重要内容；、在经营业绩符合资质管理相关规定的前提下，企业资质证书换证时可免审换证；、纳入市级及市级以上政府管理部门和行业协会组织的房地产开发企业评
21、优、评强活动和驰名商标认定推选考核的重要内容；企业负责人可推荐参加劳动模范、优秀企业家等各种评选。五、加强信用体系建设的组织领导（十一）加强领导，落实责任。、市开发办负责全市房地产开发行业的信用体系建设工作；各区县（自治县）建委、开发办要明确分管领导和承办机构，明确信用管理和信用档案管理责任人员，落实责任，加强对辖区内企业信用信息记录的监督检查，负责对企业不良行为事实证据资料的收集、整理、归档，并将不良行为记录信息真实、完整、及时地报市开发办；、市和各区县（自治县）建委、开发办工作人员在企业信用信息采集、审核、汇总、移送、发布中，应遵循法律和程序，认真履行职责，不得玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊
22、，保证发布的信用信息客观、及时、准确；、市和各区县（自治县）建委、开发办相关工作人员在办理建设项目手续及企业资质手续时，应通过重庆市房地产开发网查验企业基本情况及信用记录，并以其作为办理相关手续的重要参考依据。（十二）加强对信用档案建设的考核。市城乡建委、市- 10 -开发办将信用档案建设情况纳入对各区县（自治县）建委、开发办年度目标考核指标体系，并进行综合考核。本实施意见自印发之日起执行。请各区县（自治县）建委、开发办将其转发至辖区内各房地产开发企业。2010 年 1-5 月重庆房地产行业运行数据分析【报告来源:】中国市场调查网整理【释放日期:】2010 年 6 月数据2010 年 1-5
23、月重庆市房地产开发投资完成总额 465.02 亿元，同比增长 44.1%，其中建筑工程投资 306.06 亿元，增长 44.0%，安装工程投资 26.78 亿元，增长 50.6%，建安投资占比 71.6%，房地产开发项目建设稳步推进。 一、开发投资平稳增长 2010 年以来，重庆市房地产开发投资除 1、2 月份受春节长假影响外，3、4、5 各月完成投资分别为 105.08 亿元、114.09 亿元、119.36 亿元，呈现出平稳中略有增长的发展态势。1-5 月房地产开发投资中商品住宅投资 312.33 亿元，同比增长 48.2%，占全部房地产开发投资的比重为 67.2%；办公楼完成投资 8.4
24、4 亿元，增长 146.3%，占比 1.8%；商业营业用房完成投资 46.11 亿元，增长42.2%，占比 9.9%；其他房屋完成投资 98.14 亿元，增长 28.9%，占比 21.1%。 二、施工、新开工、竣工面积全面增长 2010 年 1-5 月，重庆市房地产施工面积 11842.12 万平方米，同比增长 21.1%，其中新开工面积 1958.12 万平方米，增长 55.5%。住宅施工面积 9313.48 万平方米，增长 21.1%，其中新开工住宅 1619.43 万平方米，增长 60.6%；办公楼施工面积 185.46 万平方米，增长 16.9%，其中新开工办公楼 16.33 万平方米
25、，增长 84.2%；商业营业用房 1198.84 万平方米，增长 13.5%，其中新开工商业营业用房 147.17 万平方米，增长 60.9%；其他房屋施工面积 1144.35 万平方米，增长 30.6%，其中新开工其他房屋 175.20 万平方米，增长 16.0%。 - 11 -市场信息市场信息同期，重庆市商品房竣工面积 932.98 万平方米，同比增长 7.2%。其中，住宅竣工面积 768.11万平方米，增长 4.8%；办公楼竣工面积 11.42 万平方米，增长 34.4%；商业营业用房竣工面积89.61 万平方米，增长 16.2%；其他房屋竣工面积 63.84 万平方米，增长 22.7%
26、。三、房地产开发企业资金保障有力截至 2010 年 5 月底，重庆市房地产开发累计到位资金 1464.87 亿元，同比增长 71.4%。其中本年到位资金 940.65 亿元，增长 72.8%。资金的充足为房地产开发业稳步发展提供了保障。本年到位资金中三大主要资金来源增速较快，其中国内贷款 214.61 亿元，增长 116.2%；自筹资金225.50 亿元，增长 24.4%；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金 496.74 亿元，增长97.5%，为重庆市房地产项目建设提供了充裕的资金保障。 四、商品房销售面积增速持续回落 2010 年 1-5 月，重庆市累计商品房销售面积 1338.35
27、 万平方米，同比增长 9.2%，较去年同期回落 20.4 个百分点，较一季度回落 13.6 个百分点。重庆市商品房销售面积增速已连续 5 个月持续走低。其中，住宅销售面积 1272.93 万平方米，增长 8.2%，较去年同期回落 25.3 个百分点，较一季度回落 14.3 个百分点。数据分析：房价若跌三成 对银行不良资产影响小来源：京华时报 自 4 月中旬房地产调控新政出台后，多数地区楼市成交明显下滑，价格也有所松动。尽管交行、工行、建行、招行、民生银行公布的压力测试结果显示，各银行可容忍的房价跌幅均在 30%至 40%之间，但一些投资者仍忧虑房价下跌会导致银行不良资产增加，而这也是导致近期股
28、市骤跌的重要原因。那么，房价下跌到底会给银行资产带来多大的风险？对一些公开的数据进行分析后，我们基本可以得出这样的结论即使房价下跌三成，对银行的不良资产影响也非常小。从个人房贷来看，首先，我国较高的首付成数给房贷上了第一道保险。与美国零首付的次贷不同，我国所有银行发放的房贷至少要求 20%的首付，而目前对于 90 平方米以上的首套房已要求 30%首付。这样，只有房价下跌20%-30%，房产才可能成为业主的负资产。其次，业主按月还贷也逐渐降低了房贷风险。一套价值100 万元的房产，首付 30 万元，贷款 20 年，则每年业主的还款相当于提高了 3.5%的首付，银行的风险敞口因此不断减小。只有房产
29、价格下跌值超过了首付与业主还款额之和，房产才会成为负资产。由于我国未12市场信息来不大可能对家庭唯一的住宅征收物业税，因此不会削弱业主的还款能力。此外，“无债一身轻”是中国人的传统观念。多数业主借了长期房贷后，一旦有了较多的储蓄，都会积极提前还贷，这实际上也减少了银行的房贷总量与风险。重庆市 6 月主城区商品房成交数据数据来源：重庆网上房地产日期 成交套数（套） 成交建筑面积 （平方米） 成交总金额（万 元） 成交建筑面积均 价（元）2010-6-30 974 97346.16 59561.86 61192010-6-29 836 82698.11 47563.23 57512010-6-28
30、 702 68140.05 36088.47 52962010-6-27 544 52435.65 32025.45 61082010-6-24 523 61989.88 35120.23 56652010-6-23 555 55124.96 30662.06 55622010-6-22 580 53761.36 31017.25 57692010-6-21 499 42935.45 22650.28 52752010-6-20 321 28999.22 14339.15 49452010-6-17 491 43681.9 21163.44 48452010-6-16 205 18598.96
31、 9611.32 51682010-6-12 343 30371.23 17674.87 58202010-6-11 353 34893.64 18374.05 52662010-6-10 395 33724.04 19932.73 59112010-6-9 478 40840.98 17814.31 43622010-6-8 446 39447.48 19077.62 48362010-6-7 476 43593.05 216743.98 49722010-6-6 290 26892.57 17428.95 64812010-6-3 499 44242.9 23183.02 52402010
32、-6-2 493 44428.15 27776.05 62522010-6-1 467 48788.64 22012.62 4512綦江县 2010 年一季度房地产市场分析报告- 13 -市场信息信息来源：綦江县建委2010 年是綦江县委、县政府确定的“城市建设攻坚年”，随着綦江县城镇化水平的逐渐提高，县城基础设施建设的不断完善，城市形象的总体提升，2010 年一季度綦江县房地产业得到健康稳定的发展。现就綦江县房地产市场现状及发展情况分析如下：一、房地产开发情况2010 年，綦江县房地产开发企业已发展到 38 家，其中：二级资质企业 7 家，三级资质企业 23 家，四级资质企业 8 家，外地进
33、驻綦江县的房地产开发企业已达 8 家，共计 45 家。一季度，全县在建开发项目 23 个，施工面积 119.2 万平方米，新开工房地产开发项目共 6 个，开工面积 23.53 万平方米。一季度，房地产开发完成投资 22017 万元，同比增长 9.69%，施工面积 119.2 万平方米，同比下降22.62%，新开工面积 23.52 万平方米，同比增长 135.67%，竣工面积 11.19 万平方米，同比下降54.97%，销售面积 16.41 万平方米，同比增长 27.36%，销售额 44487 万元，同比增长 56.58%，土地开发投资 3374 万元，商品房建设投资 18618 万元。二、房地
34、产市场发展中的主要问题（一）受城市空间发展和土地政策等制约，房地产土地储备有限。县城由于地理条件限制，210 国道、川黔铁路穿城而过，綦江河纵贯全城，城市上空高压走廊星罗网布，渝黔、綦万高速两条高速公路紧靠建成区，加上 25%以上坡地较多，另外国家宏观调控，严格建设用地审批等诸多原因，给城市空间拓展带来了一定压力，在很大程度上影响了房地产开发土地储备。（二）房地产开发企业总体水平不高。綦江县已有的 37 家房地产开发企业中没有一级开发企业，二级以下资质企业占多数，但从历年的开发业绩来看，不尽如人意，房地产开发企业有待进一步整合、做大做强。（三）房地产开发企业专门负责统计报表、信用档案建立等工作
35、的人员调整过于频繁、流动性较大，以致于开发企业在这一工作环节上出现不会报、忘记报等现象，从而不利于我县及时、准确地掌握整个房地产行业的统计信息。三、几点建议（一）努力打通“两道闸门”，增加项目储备。“两道闸门”即土地供应和资金投入。在房地产市场环境中，土地和资金两个要素尤为重要。当前乃至“十一五”期间，国家仍将实行严格的土地政策。我县要充分用好、用活、用够现有土地政策，盘活现有建设用地存量，积极争取用地指标，坚持实行土地出让金征收前移制度，先缴土地出让金，再办理相应行政审批手续。坚持土地有形市场这一平台，采取招标拍卖挂牌出让等公开方式，集中统一供应土地，企业以自身的实力参与竞标，建立公平、公正
36、、透明和依法运作的土地市场，使土地资源优化配置。与此同时，积- 14 -市场信息极争取商业银行等金融机构对房地产市场的资金投放量，吸引民间资本和民营资金，解决房地产开发项目资金供应不足的矛盾。（二）制定房地产业扶优扶强相关优惠政策。房地产开发企业资质等级较高，实力较强，综合管理水平较高，这些开发企业政府应重点扶持，区别对待。建议对二级以上的开发企业、或住宅小区开发面积在 10 万平方米以上的项目，或者年度缴纳税收在 200 万元以上的企业，或者单体建筑在 20 层以上的高层建设，实行鼓励政策，支持开发企业做大做强，以推动城市建设，提升城市形象。（三）针对开发企业统计人员流动大的现象，一方面开发
37、企业本身应尽可能地采取措施用好人、留住人，若有人员调整应及时做好工作交接、业务学习以及备案，避免工作脱节；另一方面房地产开发管理部门可根据实际情况采取定期或不定期等形式组织人员加强相关业务知识培训。四、房地产市场二季度基本走势预测（一）房地产投资继续增大，开发量继续增加。2010 年主城的拓展全面进入“外环时代”，綦江是距“二环”最近的城市，渝黔快速铁路的开发建设也标志着与主城的时空距离大大缩短了，綦江县区位优势日益凸现。目前，入驻綦江从事房地产开发活动的几大楼盘，均是市里较有实力的开发企业，如：重庆恒都房地产开发公司开发的世纪花城项目，总建筑面积 60 万平方米，重庆银鹰集团开发的银海新城总
38、建筑面积 45 万平方米；重庆枫丹实业公司开发的枫丹新城印象和圣堤亚纳，总建筑面积 22.5 万平方米等。同时，投资环境的不断改善，基础设施的配套完善，也成了吸引外来投资的主要原因。预测分析，2010 年二季度全县的房地产开发投资和开发量仍将呈现增长态势。（二）房地产市场活跃，交易价格稳中有升。2010 年伊始，中央政府出台一系列金融政策对全国各大城市的房价进行调控，但就一季度我县房地产开发市场的活跃程度而言，我县房地产开发市场受到中央政策的影响较小。2010 年作为我县的“建设攻坚年”，主要做好三方面的工作：一是打造以古剑山森林运动公园为代表的养生、休闲、旅游、度假圣地，为主城提供“后花园”
39、和“负氧离子库”；二是加快推进山水园林城市的建设，将綦城打造为城在山中、水在城中、山城特色、水城神韵的山水园林城市，分流主城居民，实现部分主城居民的回归，推进城镇化的发展；三是加快法院片区旧城改造，打造最具綦江特色的商业步行街，使其成为綦江的 CBD。2010 年一季度，我县商品住房成交均价 3047 元/平方米（建面），同比（2300 元/平方米）增长 32.47%；非住宅成交均价 5935 元/平方米，同比（4510 元/平方米）增长 31.59%。（三）消费结构趋于合理，房地产市场规范有序2010 年一季度，綦江县商品住房成交面积中，本县居民购买商品住房占总销售面积的 87.91%，县外
40、购房者购房面积占 12.09%；购房者成交价格低于 2000 元/平方米的占总成交量的 12.48%，成交价格在 20002500 元/平方米的占 3.11%，成交价格在 25003000 元/平方米的占 29.70%，成交价格在 30003500 元/平方米的占 49.07%，成交价格高于 3500 元/平方米的占 5.64%；成交面积小于 90的占总成交面积的 53.20%，成交面积在 90120的占 45.26%，成交面积在 120144的占 1.54%。与此同时，2010 年一季度全县发放的住房公积金个人住房贷款中商品住房占89.77%，二手住房占 10.23%，与去年相比有所增长。由
41、此看出，低利率住房公积金贷款受到购房- 15 -业界观点者普遍欢迎，消费者理性消费意识明显增强，房价升中趋稳，房地产市场仍然持续稳定健康发展。新政加重购房成本 渝房租显涨价端倪来源: 重庆晨报 栾玉树北京、上海、广州、深圳房租暴涨最近，关于国内一些大城市房租上涨的消息备受关注。据称，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过 10%，部分地段好的房屋租赁价格涨幅甚至达到 20%。有市民感叹，房价的问题还没有完全解决，房租的问题又出来了。那么，最近重庆房屋租赁价格有无明显上涨现象？重庆人已感受到房租攀升记者采访江北某中介店负责人，她说最近一个时期，自己中介店租赁业务如常，租金价格没有明
42、显变化。而钢运房产二手房部总经理秦文蒸则称，据自己观察，近期重庆房租还是明显有所上涨，估计上涨的幅度在 10%-20%。他说，很多客户也反映，最近一套房的租金大概有每月 100-200 元的涨幅。自己的朋友租房住，原来的租金每月 800 元，现在涨到了 1000 元。之所以出现这种状况，秦文蒸认为一是人们心理的因素。不少业主表示，银行利率在上调，各种物价都在上涨，加上“外地租金在大幅上涨，我为啥不能涨？”还有一个原因，确实房屋租赁供求也发生了一定变化。据分析，受房产新政影响，更多的投资客为了规避未来政策的风险，而去集中抛售房源，使得可出租的房源减少。同时随着商品房市场的低迷，不少购房者推迟了购
43、房计划，而选择了租房过渡。这从两个方向加大了租房需求减少了租房供应，从而推高了租金的上涨。另外，拆迁以及毕业生大量增加，也是租赁需求大量增加所不可忽视的因素。住宅租金上涨幅度不能脱离实际- 16 -业界观点针对重庆房租上涨的趋势，中原公司副总经理何伟坚有自己的看法。他认为目前并不明显。他说，北京等城市房租大幅上涨是因为北京外来人口众多，租房量巨大。而对于重庆而言，除了解放碑等少数地区，外来人口相对较少，加上重庆房屋租赁市场并不活跃，租金在短期内很难有明显上涨。然而，他不排除外地房租上涨引发重庆租金上涨的可能。他说，最近很多市民看了外地房租上涨的消息，已受到较大影响。很多业主很关心这件事情，不少
44、人跃跃欲试要涨房租。然而，他认为，涨房租也并非能脱离市场实际，如果不顾市场需求任意提高房租，长期租不出去，最后还是要跌下来。商铺租金受税收拉动上升较猛分别在渝中、江北、南岸有多套门面的白小姐始终主张要重点投资门面。她说，这两年重庆门面价格一直在稳步上涨。她手中的门面每年租金上涨 5%10%。她说，“我算是温柔的了，我周边门面的单位租金都比我的高很多。”中原公司副总何伟坚也认为，重庆房屋租金上涨最明显的是商业铺面。他说，中原在重庆的30 多个门面所付的租金都增长了。他说，这是缘于政府新出台的税收政策。过去，对个人出租房屋征税一直难度较大，然而对于出租给需要发票的单位，缴税是不可避免的。据了解，地
45、税部门最近将个人出租非住宅的综合征税率调整为 18.2%，比以前一下子上涨了约 11%。这一税率的上涨，极大提升了门面出租成本，带来门面租金的大幅上调。他说，非住宅综合征税率为 18.2%，在全国只有上海和重庆两地才这么高。可以说，它的出台将拉动商业物业租金的上调。由此可以判断，重庆商业门面租金在整体上会有一定幅度的上升。南方集团董事长孙甚林：重庆房价不会大调来源: 重庆晨报下一步重庆的房价走势将如何？对此，昨日市政协副主席、市工商联主席、南方集团董事长孙甚林在接受记者采访时说，“ 关于楼市宏观调控政策，中央主要是遏制部分地区房价上涨而出台的。而重庆不在过快上涨的地区之列，因此接下来重庆房价出
46、现大幅度下调的可能性也不大。” 孙甚林说，“我对全国主要城市的房价也有一定的了解，目前北京三环的房价已经达到了 4-5 万元一平米，4-5 环之间也达到了 3 万一平米左右。三亚凤凰岛的一家楼盘开盘之后，最低价格也达到了 5 万多元一平米。在这些城市买一套 100 平米的房子，要几百万元。不要说是普通的工薪阶层，就连一些小富翁买房也感到吃力。”“重庆的房价也有一波涨幅，但目前的情况来看仅有北京的 1/8，在主城的一些地17业界观点区 5000-6000 元现在还能买到房子，重庆的房价泡沫不大，即使有调整，大幅度下跌的可能性也不大。”民企老板聊民生话题 重庆楼市有升值空间来源: 重庆商报参加民营
47、经济论坛的业界大腕，谈的并非都是高端话题，普通市民关心的物价房价民生话题，大腕们照样很关注。本报记者特地专访了部分民企老板，请他们就近期热点话题楼市、物价、能源发表了见解。楼市福建煌华国际集团总裁汪志煌：重庆楼市值得投资“国家这一阶段对房地产的调控政策，虽然对房地产产生了阶段性的影响，但从长远来看，对规范中国的房地产市场和促进房地产市场的良性和稳步发展是有必要的。”汪志煌说，因为调控政策打击的对象主要是泡沫成分，受影响较大的是房价上涨过猛的地区。从煌华集团在重庆的投资发展经历来看，我们认为重庆的房地产是呈现良性、健康发展的状态。同时，两江新区的成立也将极大提升重庆的城市价值。从中长期来看，重庆楼市不论是商铺还是住宅都具备合理上涨空间。“我认为重庆的房地产具有持续发展潜力，值得投资。”汪志煌说，煌华集团除了在沙坪坝三峡广场中心投资建设有大型商业复合项目和在江北区观音桥商圈建设五星酒店和商业街区外，目前正在布局新的扩张战略，对重庆的投资将会继续加大。海南现代科技集团有限公司董事长邢诒川：看好重庆二级市场楼市昨日上午，海南现代科技集团有限公司董事长邢诒川表示，该公司将考虑在重庆投资包装材料项目，此外，地产类投资已启动前期筹备工作。“国家针对楼市出台了一系列宏观调控政策，未来一段时间内，国内很多城市的房价可能会继续下行
