1、 邹城项目价格预估新领地房地产营销策划有限公司2011 年 5 月2一、邹城楼市概述本案城东新区3800-4200 元/物流贸易集中区均价：3300-3600 元/商业中心4500-5000 元/ 老城区31、城市结构：邹城市区发展主要依托于两纵两横这一交通脉络进行的，分别为以平阳西路为核心的老城区及城市老商圈；太平西路和岗山北路为核心的城市商业集中区；峄山路以东的城东新区；峄山南路和 104 国道为交叉口为中轴的物流贸易集中区。而本案地块位于物流贸易集中区。2、邹城未来发展将坚持东扩西进，北优南控这一方针。城东新区、钢山以及护驾山风景区是城市未来发展的主要方向。而本案所处的物流商贸集中区将立
2、足于现实基础，更多的依托于旧城改造来实现整体区域的提升和发展，并没有足够的空间用于南扩。3、城东新区房地产特征： 城东新区作为新生力量，除了在供应体量领先各大板块之外，其项目档次和销售价格也正不断凸显。受益于城市规划所带来的发展预期，城东新区成为邹城房产开发的集中地，目前已经明确的项目近十余个，体量近 150 万平米，占到市区供应体量的 80%以上；而同时，各项目在规划、施工建设、景观绿化、营销模式等方面都取得了长足的进步，根据市场了解，随着世纪国宏、爱家豪庭以及雍景苑等项目的开盘，区域均价将会取得进一步提升，一改目前板块参差不齐的局面。4、商业核心区楼盘优势短期之内不可动摇，但受限于开发空间
3、，该板块项目将不断成为绝版。以太平西路和岗山北路为核心的邹城商业中心，目前在售的项目有鑫源国际城，该楼盘整体呈现以下特点：建筑地标性、区位绝版性、规划凸显性以及价格领先性，目前在售产品均价在 4800元/平米左右，预计其二期销售均价将突破 5000 元/平米。该区域凭借完善的配套、便捷的交通、浓厚的居住氛围都是其他区域不可比拟的，在未来较长一段时间内，其他板块在价格上都不可能撼动它。5、物流商贸集中区。 该区域扼守城市南大门，区域发展依托汽车站、完善的交通网络所带来的强大的区域外延性，同时义乌商贸城、钢材市场和即将面世的五金机电城都加重了本板块的商贸性。该区域住宅项目相对稀缺，目前在售的有两个
4、项目，分别是田园小区和五金机电城的配套住4宅，其中田园小区小高层销售均价在 3400 元/ 平米（带简装） ，五金机电城住宅将于月底开盘，销售价格预计在 3500 元/ 平米。不管从楼盘规模和楼盘影响力而言，该区域对邹城整体住宅市场起不到大的影响。总结：1、邹城房产起步晚，近两年呈现突飞猛进的发展，随着城市结构的不断调整，房地产供应在两年内将达到峰值。2、受限于邹城城市结构、城区规模和人口分布特点，邹城城市内聚力不足，更多的呈现散点的局面，这对于房地产的发展不能很好的做到集中突破，这使得区域房地产价格将保持温和上涨态势，阶段内大跨度上涨情况出现可能性弱。3、邹城房地产项目在规划理念以及项目的后
5、续服务等环节都需要极大的提升。特别是现在小高层、高层成为主流形态，项目体量基本达到中等规模，以及销售价格的不断上涨，对于项目配套的营造以及物业服务等环节的提升显得极为迫切。4、区域房地产开发在整体上并没有很好的呈现科学有序的局面，众多楼盘开盘存在很大的盲目性，项目整体规划、户型设计等都存在很强的同质化倾向，这对于行业市场的健康发展都是不利的。5、本案所处的物流商贸集中区，商业气氛浓，生活氛围受到较大影响，住宅项目的开发需要从整体入手，再需要在某些细节进行深化，方能很好凸显出项目的独特性，才能让客户摆脱区域印象。5二、市场类比法分析根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购房因素作为衡量数值标
6、准，结合在售的重点个案进行打分（把数值 100 分作为等同数值） 。本案综合因素优于它案，数值高于 100 分；本案劣于它案的，数值则低于 100 分，根据市场比较法得出本案预估价格。田园小区细化因素 权重 本案打分 本案得分 备注自然景观 6% 90 5.4 本案临近十字路口，较为杂乱环境污染 5% 90 4.5区域印象 8% 100 8.0生活气氛 7% 110 7.7 周边众多的安置小区助于生活氛围提升人文环境 2% 100 2.0升值潜力 6% 110 6.6 受益于周边几大市场，提升空间较大公共交通 3% 110 3.3 临近十字路口，公交路线较多顺畅情况 3% 110 3.3 峄山
7、路、104 国道为城市主干道外部因素 60教育配套 8% 110 8.8 实验中学、市五中6生活配套 7% 110 7.7 义乌商贸城、项目内蔬菜市场商业配套 5% 110 5.5 中低端商业存在优势，零售略显不足规模 10% 110 11.0 项目在规模上将引领邹城建筑品质 12% 105 12.6项目形象 10% 110 11.0 大盘形象优势自身因素 40开发商实力 8% 100 8合计 100% 105.4项目销售价格 起价 3200 元/平米左右，层差 30-40 元/平米，均价 3400 元/平米左右，另送简装。一次性付款 98 折，按揭 99 折本案比较价格 3580 元/ 平米
8、7机电五金城配套住宅细化因素 权重 本案打分 本案得分 备注自然景观 6% 105 6.3环境污染 5% 100 5.0区域印象 8% 100 8.0生活气氛 7% 105 7.35人文环境 2% 100 2.0升值潜力 6% 105 6.3公共交通 3% 100 3.0顺畅情况 3% 100 3.0教育配套 8% 100 8.8生活配套 7% 110 7.7外部因素 60商业配套 5% 110 5.5规模 12% 105 12.68建筑品质 12% 100 13.2项目形象 8% 120 9.6自身因素 40开发商实力 8% 100 8合计 100% 106.35项目销售价格 目前尚未开盘，
9、预计于月底推出，推出均价在 3500 元/平米左右，扣除开盘优惠，其均价预计在 3400 元/平米本案比较价格 3615 元/ 平米9鑫琦福邸细化因素 权重 本案打分 本案得分 备注自然景观 6% 90 5.4环境污染 5% 90 4.5区域印象 8% 90 7.2生活气氛 7% 100 7.0人文环境 2% 90 1.8升值潜力 6% 90 5.4公共交通 3% 100 3.0顺畅情况 3% 100 3.0教育配套 8% 100 8.0生活配套 7% 110 7.7外部因素 60商业配套 5% 110 5.5规模 12% 100 12.010建筑品质 12% 100 12 0项目形象 8%
10、100 8.0自身因素 40开发商实力 8% 100 8.0合计 100% 98.5合同签约价 该项目即将推出二期高层住宅，该部门产品根据业务员口述以及市场行情预估，销售均价预计在 3800 元/平米左右，开盘之后一段时间，均价可达 4000 元/平米本案比较价格 3743 元/平米11【小结】：经过甄选，对 3 个具有参考价值的个案进行市场比较，得出本案均价为：市场比较法结果参考项目 田园小区 机电五金城配套住宅 鑫琦福邸销售均价 3400 3400 3800比较价格 3580 3615 3743比较权重 30% 50% 20%加权平均 3630权重说明 机电五金城位于项目东面，同属一个区域
11、，同时物业形态也存在一定类似，参考价值最大，故取 50%的权重；田园小区位于铁道西侧，位于 104 沿线，相隔较近，故取 30%的权重；而鑫琦福邸，在未来可与本案匹敌的大盘，建筑形态多样，小区配套完善，整体开发具有参考价值，但因不属于一个区域，故取 20%的权重。12（二）价格异动 邹城楼市处于快速发展期，开发量，开发水平以及需求等环节都呈现迸发态势，接下去几年邹城房价会保持稳步增长态势。 本案处于物流商贸集中区，区域住宅项目整体上涨会比较缓慢，但由于城东新区的价格爬升态势迅猛，对于城市整体房价促动明显，而本案也将受益于城东新区房价上涨。 根据目前周边价格比较，本案目前住宅销售价格可达 3600 元/平米，而考虑到本案的推出时间，以及届时城东爱家豪庭等“相对高价”楼盘的推出，会带动周边区域的价格上涨，对于本案是一大利好。如果本案年底推出，预计将在现有基础上，呈现 5%-8%的价格上涨空间，整体销售均价可达3700-3900 元/平米。【结论】：综合上述分析，以及根据我司多年的操作经验，本案存在很大的突破空间，不管是项目的营造还是未来价格的上涨，本案年底可售价格在 3700-3900 元/平米，但具体前提是本案在周边现在项目基本上，针对项目整体规划形成一定的突破。
