连云港项目定位.doc

1、爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 838196001目 录 1、前言1.1、定位基本原则1.2、定位核心问题的提出1.3、定位逻辑推导思路1.4、定位关键词2、定位推导基础分析2.1、市场竞争状况2.2、市场需求状况2.3、房地产发展态势2.4、项目自身条件2.5、市场空白点机会点分析3、项目评价3.1、项目概况3.2、技术指标3.3、四周景致3.4、配套设施3.5、交通条件3.6、片区规划爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有

2、限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960024、项目 SWOT 分析及对策4.1、S 优势因素分析4.2、W 劣势因素分析4.3、O 机会因素分析4.4、T 市场威胁分析4.5、矩阵组合分析5、项目总体发展战略5.1、整体定位策略5.2、产品定位策略5.3、建筑风格与景观5.4、整体开发档次5.5、地块价值等级分析5.6、总体规划构思5.7、分期发展实施5.8、市场形象定位5.9、文化定位5.10、案名推介6、第一阶段的定位细分6.1、客户定位6.2、功能定位6.3、开发档次6.4、户型定位6.5、价格定位6.6、形象定位爱地时代 地产顾问 连

3、云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960037、第一阶段项目发展策略7.1、整体规划建议7.2、户型功能建议7.3、项目配套设施7.4、物业管理模式7.5、智能化设施建议8、产品核心竞争力分析8.1、产品自身素质8.2、卖点营造8.3、卖点附加值分析爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960041、定位前言 1.1、定位基本原则由于市场的不断细分决定了任何产

4、品有多样或多元性的发展可能，在以下定位内容中将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造大盘开发对市场的号召力；强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间最安全限度内得以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品提升项目本身的品牌效应并带动公司品牌效益；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案；指导开发建设

5、：制定详细的整体开发战略以便指导项目开发过程。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960051.2、定位核心与难点问题的提出本项目产品企划工作思考的重点方向和核心所在，也是项目定位工作的难点所在：NO：1 需解决如何规避地块不利因素，合理利用土地资源的问题。城市边缘农贸市场城市旧村城市旧村商业中心规划道路爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 838

6、196006NO：2需解决项目如何启动，如何分期开发的战略问题。NO：3需解决客户梯队的设计问题，如何准确寻找客户层面。 NO：4需解决项目开发过程中的商业功能定位问题。客户梯队一客户梯队二客户梯队三 产品类型一产品类型二产品类型三 对接项目如何启动开发节奏如何控制 以服务片区为主以服务都市圈为主商业形态一商业形态二爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 838196007NO：5需解决项目在整个开发期内如何贯穿定位主线的问题。项目品牌定位主线开发阶段第 N 阶段第三阶段第二阶

7、段第一阶段爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960081.3、定位逻辑推导思路定位分析强调专业、严谨的推论过程，以便得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：第一阶段项目发展策略项目核心竞争力分析CCTI推导模型 SWOT矩阵分析空白点机会点项目发展核心问题的提出第一阶段开发的定位细分客户定位 功能定位 开发档次 户型定位 价格定位 形象定位项目总体发展策略客户策略 案名推介产品策略 建筑风格 开发档次 地

8、块价值 总体规划 分期实施 市场形象 文化定位爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960091.4、定位关键词 新浦区、解放路、商业中心区北新浦区、解放路、商业中心区北 大浦河、旧城改造、新区大浦河、旧城改造、新区 泛客户阶层、社会中坚泛客户阶层、社会中坚 整体规划、分期发展、品牌塑造、弹性发展、招商先行整体规划、分期发展、品牌塑造、弹性发展、招商先行 泛国际化、新城市主义、文化内涵泛国际化、新城市主义、文化内涵 城市服务、片区服务、社区服务、必备型、引导型城市服务

9、、片区服务、社区服务、必备型、引导型 多层庭院洋房、叠层别墅、高层景观洋房多层庭院洋房、叠层别墅、高层景观洋房 步入式凸窗步入式凸窗 /花台、入户花园、露台花园、错层结构花台、入户花园、露台花园、错层结构 新派建筑、新现代主义、国际风尚新派建筑、新现代主义、国际风尚 国际化居住潮流、复合地产模式、郊区小镇国际化居住潮流、复合地产模式、郊区小镇 邻里交往、多元需求、交通主导、步行尺度邻里交往、多元需求、交通主导、步行尺度 城市中央城市中央 80 万万 滨水现代城滨水现代城 中高品质高品质洋房社区、经济性、高品质、高性价比中高品质高品质洋房社区、经济性、高品质、高性价比 新港国际、风和日丽、格林春

10、晓、塞纳左岸、水印长滩新港国际、风和日丽、格林春晓、塞纳左岸、水印长滩 德意志风情、法兰西盛景、北美水岸生活意境德意志风情、法兰西盛景、北美水岸生活意境 模糊定价、综合考虑、参考价格模糊定价、综合考虑、参考价格 生活会所、商业中心、幼儿园生活会所、商业中心、幼儿园 物业顾问、智能化设施物业顾问、智能化设施爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600102、定位推导基础分析 根据市场定位的现代理论，房地产项目的定位推导主要通过如下四个因素层面进行分析： 市场竞争状况(

11、Market COMPETITION)； 市场需求状况(Market COMSUMER)； 行业动态(Trade Trend); 项目自身(Itemself)。结合市场空白点与机会点分析，本项目定位更高层次将会从未来几年内连云港房地产发展趋势和对客户潜在需求特征的挖掘和引导上，制定项目开发路线。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600112.1、市场竞争状况竞争者是差异竞争的参照，更是创新的起点；从连云港房地产市场供应状况来看： 房地产市场板块特征明显，目前住宅

12、开发已基本形成新区、老城两个板块，未来城市发展中心东移和老城区改造将影响不同区域的开发热度。 住宅市场产品供应不合理，供应的产品类型基本为三房，所占比例超过70%，小户型住宅和投资型公寓占据一定比例，两房供应量明显过少。三房户型面积基本在 120160，平均面积超过 135，户型内部存在一定程度的功能浪费。 建筑形式以多层住宅为主，小高层和高层比例逐步上升，目前市场上在售的万润怡景园总建筑面积 20 万，全部为小高层或高层；未来新区的修建性规划方案中，小高层、高层住宅占据比例亦较大。 小户型住宅及酒店式公寓供应量较多一方面与港城旅游城市的性质有关，同时也是市场供应结构不合理的直接反映，满足城市

13、多数居民居住需求的住宅供应明显不足。 楼盘规模普遍不大，超过 20 万的楼盘数量极少，与本地房地产发展商规模普遍不大、市场规模较小有直接关系。 楼盘的建筑风格吸取了一些现代风格元素或者欧式元素，但是建筑立面细节把握水平有待提高，整体规划水平不高，在社区景观营造方面水平不高。 从项目包装来看，多数楼盘的推广逐步不明确，营销水平较低，产品内涵与主题包装相矛盾。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960012 商业项目供应量较小，基本以专业市场和社区街铺的形式出现，专业市

14、场销售和招商业绩普遍不佳。【定位思考】：基于产品差异化和市场空白点角度，定位将作如下考虑： 注重大盘模式的演绎，通过分期开发战略，将项目不断推向高潮，注重项目的品牌效应；初期产品供应以提供高品质、高性价比的多层洋房为主，以贴近市场； 适度面积的理性回归是本项目核心竞争力的重要组成部分，本项目在户型面积的控制上充分体现出实用性的原则，在项目开发初期，经济性高品质是本项目的核心竞争要素之一； 以国际流行的新派风格为产品风格定位；注重建筑风格细节的营造；同时更加强调社区环境、景观营造； “洋房社区”和“国际化居住潮流”楼盘将填补连云港市场的空白； 基于不同面积区间的产品，考虑不同程度的差异化策略和产

15、品创新。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600132.2、市场需求状况房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究；从客户需求和居住发展趋势来看： 调研显示，整体市场需求的主力户型为三房两厅，面积区间在 110120为主，新区板块成为高尚产品的代名词，客户对新区发展和项目本身素质都较为看好。 多层住宅凭借其较低的价格、使用成本，较高的得房率，依然受到大多数购房客户尤其是中低端购房客户的偏好。 购房客户对教育配套、交通设施、片区环境和升值潜力等方面关注较多。

16、旧城改造的不断推进、地产持续升温以及外来人口的迁入使得连云港房地产需求持续走旺，2004 年市区房地产销售量 99 万，同比增长29%。 调研显示，港城社会中坚阶层的购房并未得到有效满足，小面积户型的市场需求空间极大。 商业项目需求相对不足，服务于城市层面功能的商业开发量大，经营不佳。【定位思考】： 客户定位的核心思想：关注社会中坚阶层的居住需求；爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960014 产品定位于国际风格的“花园洋房” ，注重产品细节创新；合理组织不同区域

17、产品的面积和户型配比；两房面积控制在 8590，小三房面积控制在 105115，大三房面积控制在 120125； 注重对居住文化和新生活方式的引导，关注客户的价值取向和风格偏好：舒适、安逸、温馨、健康、享受生活、对新生产品形态和建筑风格的追崇；经济型多层洋房客户内心价值极点。 商业开发以满足街区生活服务为主要目的，合理利用市政街区功能进行规划。2.3、房地产发展态势 横向比较，连云港市房地产发展水平不高，产品开发水平有待提高，产品供应类型单一；产品创新的空间较大，入户花园、空中花园、大露台、步入式窗台、花台等产品细节的设计将深受市场欢迎。 市场供应结构不合理，满足社会中坚阶层的经济型住宅供应量

18、过少，市场需求尚未得到有效满足，存在较大的市场空间和操作空间。 城市经济的发展和市场的不断细分必将产生大量的新兴中产阶级，对产品形式的需求更趋多元化，退台洋房、花园洋房、情景洋房、叠层洋房的市场需求前景广阔。 随着大部分中高端客户的不断消化和中高端产品供应量增大，竞争增加，适度面积的理性回归和更深层次的市场细分将会引导普通产品更趋多元化，产品更丰富。 国际化的新派建筑风格和户内使用空间的创新，已成为国内近年地产发展的主流方向，也将逐步成为港城市民的心中挚爱和形象象征。【定位思考】： 爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755）

19、 83819800 FAX：（+86755） 8381960015 避开强势竞争，实现产品与服务的创新，建立项目核心竞争力； 国际风格的新派建筑是差异化策略也是创新策略； 强调“新都市主义” 、 “邻里中心” 、 “街区功能”的项目规划理念； 产品类型上，情景洋房、花园洋房是项目赢得市场的关键点，后期的“高层水岸洋房” 、 “叠层别墅”是提升项目整体品质和形象的关键点；“洋房”生活模式是项目要营造的生活情趣； 入户花园、步入式阳台花台、退台花园、步入式衣物间是产品细节营造关键。2.4、项目自身条件 地块区位：地块位于老城中心区北侧，属于港城老区，南临商业中心区，北部为城市边缘地带，与港城新区的

20、距离约 4 公里。地理位置较佳，同时与城市的发展方向相背离。 地块规模：项目建设用地面积 801 亩，其中代征公共用地 125.2 亩，实际开发用地面积 675.8 亩。 外部环境：项目位于老城区，外部多数为旧有建筑和商业区，整体外部环境质量较差，但是具备良好的区位条件。 内部资源：地块相对平整，部分市政道路必须保留扩建，项目内部有三处地块内建筑需要保留，对项目开发建设造成一定不利影响。 市政配套：项目所在区域生活、教育、交通、休闲等市政配套设施较为完善。【定位思考】： 整体规划、分期开发的战略模式，通过对不同开发阶段产品形式的演绎将项爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告

21、深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960016目开发品牌塑造和开发建设推向高潮； 合理的利用地块现状，注重项目开发与市场需求的对接，先期阶段的开发以贴近市场，塑造品牌为指导思想，后期开发以品牌号召力和产品引领为指导； 地块的先天资源决定了地块产品开发路线， “经济型” 、 “高品质” 、 “大配套”是合理利用地块现状，实现土地资源最大化的可行途径。 合理利用地块内外的现有资源，注重“街区功能”和“新都市主义”开发理念的应用，通过街铺、商业中心等完善配套功能，实现项目价值最大化。2.5、市场空白点机会点分析市场空白点与机会

22、点的把握基于对市场现状的理性认识、对地产趋势的敏锐判断和对客户潜在需求的深层次挖掘，在项目的产品定位中起到关键的作用。【市场空白点】：住宅市场供应结构不合理，有效需求并未得到真正满足。 港城地产市场发展迅速，客户购房主体逐步多样化；大量处于金字塔中端的客户购买需求并未得到真正的满足，高性价比的经济型多层洋房供应严重不足，市场需求极旺。 一直以来良好的销售势头，使得发展商过少的关注客户需求情感；处于中低价位的经济型产品更是如此，产品品质不高、配套设施不完善，本项目洋房的推出改善这一市场状况。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+867

23、55） 83819800 FAX：（+86755） 8381960017 伴随着城市发展的进程，新区开发和旧城改造产生的客户购房群体将会有很大差异，老城区项目将会以其优越的区位和配套，更贴近于传统港城市民生活。【市场机会点】：整体开发水平不高给产品营造和创新带来很大空间 供需两旺的市场背景下，发展商对于产品创新的研究明显滞后，产品细节的适度创新将使得项目独具魅力。 老城区传统供应项目规模小、品质低，供应结构不合理，传统的港城中坚市民的居住需求难以得到满足，发展商对市场的研究程度和水平都较低。社会中坚客户的居住需求受到长久的压抑。 经济发展和市场细分的更加深入，客户需求更趋多元化，大盘开发将具有

24、更广阔的产品营造空间。 旧城改造的不断深入，将会使得旧城区的购房需求量更大。 受到居住文化、居住情感、生活便捷程度等方面的影响，旧城改造项目一直具备较强的客户基础。 本地中高端项目的营建水平和开发水平都较低，购房客户的高品质居住潜能并未得到有效挖掘和满足。 旧城改造和大盘开发为本项目的商业开发创造了良好的先天条件，伴随着开发建设的不断深入，街区商铺和商业中心将具备较强的可操作空间。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600183、项目评价 3.1、项目概况 本项目

25、位于连云港市新浦区老城中区北侧，属于旧城区，目前多数建筑陈旧，已经跟不上城市发展步伐；基地内为老居住区，内部有数条商业街道，主要以经营日用百货、便民设施为主； 项目西北侧为大浦河，河水污染严重，未来将会进行河道治理和改造，东侧为旧城居住区，也属于未来旧城改造的一部分，南侧临近商业中心区，具备较为浓厚的商业氛围； 项目距离市政府所在的新区距离约 4 公里，新区是目前房地产开发的重点区域，定位基本为中高档居住区；爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960019 地块内部

26、未来规划将保留数条市政主干道，给项目开发和整体规划带来一定不利因素，但同时也为社区街铺的开发创造了有利的条件。3.2、技术指标依据市规划局连规条【2002】075 号文件规划用地条件限定通知： 项目建设用地总面积 53.407 公顷（801.01 亩） ；其中建设基地面积45.054 公顷（ 675.81 亩） ，代征公共用地面积（125.296 亩） ，代征公共用地部分基本为市政道路用地，要求有发展商代征代建； 用地性质：居住用地，可兼容公共设施用地； 建筑强度：容积率不超过 2.0，建筑密度35%，日照间距1.35； 绿地率30%，人均集中公共绿地 1 平方米； 社区出入口要求：按组团设计

27、，每组团出入口不低于 2 个； 四邻用地条件及退让要求：南极路道路红线宽 30m，多层建筑退让不小于 5m，高层建筑退让不小于 10m；人民路道路红线宽 60m，解放路道路红线宽 40m，建国路道路红线宽 30m，其他道路红线基本为 12m，不属于市政主干线； 其它对建筑层数、停车数量、城市设计、配套功能要求详见通知书。3.3、四周景致地块内部地势相对平坦，基地内部目前为旧城居住区，多条市政现状道路和规划道路贯穿其中，给地块规划整体性带来一定难度。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86

28、755） 8381960020基地现状条件及市政道路示意图地块东 面：市民路，目前道路状况及环境不是很理想，具备一定的商业氛围；爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960021地块 南面：繁华热闹的解放中路，沿街 诸多专卖店进行经营 ；地块 西面：正在改造建设中的大浦河，改造后，穿越项目地块的大浦河将作为一道景观为项目的价值提升创造条件。地块 北面：人民路，未来属于政府重点建 设的市政主干道；爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地

29、产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960022东西 贯穿的道路之一民主路，具备一定的商业经营氛围 ，未来项目开发建设可以加以利用，保留现有的业态开发社区服务功能的街铺；东西 贯穿的道路之二建国路，属于市政 规划的主干道，未来承担城市交通功能的一部分，也将项目南北一分为二，对其有利条件要加以利用，不利条件合理规避；南北 贯穿的道路之一南极北路，未来也将成 为市政主干道之一，连接人民路与老城中心的交通；爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：

30、（+86755） 8381960023南北 贯穿道路之二新新路，未来属于附属市政路，街道内目前具备较好的商业氛围，商品类型以社区服务、建筑材料、食品加工等为主，北侧尽端为农贸市场，围墙内为已经开始建设的项目一期。3.4、配套设施情况南极北路项目位于连云港城区的中心位置，项目周边学校、银行、超市、医院、综合市场等设施一应俱全，完善的配套设施为今后在此居住的人们生活提供了便利。项目建成后，通过对目前街道的改造，将会提供足够的社区服务设施已方便社区生活，部分商业设施的服务层面将会面向整个港城。市政管线、电力电信等基础设施将直接从周边进行接驳。银行 幼儿园爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策

31、略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960024学校 农贸市场商铺批发市场 药房3.5、交通条件片区临近老城区中心，目前解放路、人民路等市政主干道近在咫尺，可连接市区各主要区域。项目地块内部规划的建国路、南极北路等建成后将会使得项目与外部的交通更趋便利。作为老城区中心位置，交通便利程度已不是本项目的主要问题，本项目在规划过程中居住区如何规避交通拥挤带来的不利影响，沿街商铺和商业中心如何利用现有及爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83

32、819800 FAX：（+86755） 8381960025未来的街区进行开发建设是项目着重考虑的问题之一。另外，新浦区所在的老城建成区面积较小，本项目到达建成区最远新区距离也仅仅 4 公里，自行车、摩托车等依然是市民主要使用的交通工具。3.6、片区规划依据连云港市城市总体规划文本及图件说明，项目建设基地所处的“浦中北居住片区”占地 342 公顷，具体界限为西盐河以东，海连路以北。该片区建设控制要点为“逐步实施改造老城区，整合铁路以北居住用地，严格控制居民自建房” 。片区为连云港新海城区 8 个大型居住片区之一，未来的开发建设和功能定位以居住功能为主。“市级商业中心位于民主路、解放路、南极路、

33、海连路、通灌路和龙河广场一带，结合陇海商业步行街及原市政府地块的综合改造和开发” ， “形成功能完备、设施齐全的现代化商业中心” 。从规划文本可以看出，本项目基地位置南侧的功能定位是商业中心，文本中提及的解放路、民主路、南极路均与本地块有直接或间接的联系。总体来看本地块的市政规划功能为以居住功能为主，以商业配套功能为辅的大型居住区。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381960026新海城区近期建设规划图（20032007）总体评价：基地具备较好的区位优势，位于老城区中

34、心北侧，商业氛围较为浓郁；基地四周目前为旧有住宅，建设年代较为久远；基地内已有和规划了数条市政道路，给项目整体规划带来不利影响，同时为街铺开发带来有利条件。因此如何处理好地块内部与周边环境的关系、地块内部被道路分割开来的地块之间的相互关系、合理布置产品类型和配套设施、合理进行商业规划显得至关重要。基地位置爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600274、项目 SWOT 分析 4.1、S 优势因素分析 项目位于老城区中心北侧，具备良好的区位优势，是众多城市居民工作、

35、生活、消费、休闲难以割舍的区域，具备较强的市场认知基础。 项目规模较大，规模优势明显。大盘开发可实现区内完善的社区配套，对于港城市民而言，完善的社区配套对于客户将具有相当大的吸引力，并可达到实现规模效益的目的。 项目周边具备完善的生活配套设施和市政服务设施，南侧临近商业中心区，地块周边教育、医疗、文化、休闲配套设施齐全，是较为理想的居住生活用地。 改造后的大浦河将具备良好的景观水系资源，为项目居住品质提升和景观营造创造良好的外部条件。 地块内部目前的商业街道具备浓郁的商业氛围，为未来的社区街铺开发创造了良好的条件。 临近商业中心区，为部分地块开发商业项目创造了有利的先天条件。 发展商和策划商的

36、强强联合，实现项目的优势互补。产品企划定位方案将系统解决市场需求与产品设计的对接问题，真正实现“以客户为本”开发理念，差异化和创新策略的应用将会引导产品进入“无竞争”状态。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600284.2、W 劣势因素分析 项目所在区域属于旧城区，目前周边的环境质量和居住景观都较差，难以形成高档社区的形象，对项目开发提出了更高的要求，同时也制约了项目的开发策略。 项目所在的区域目前开发量较少，新海城区目前开发热点和客户关注热点都在新区，新区具备

37、了良好的市场形象和客户基础。 规划限定的数条市政主干线给项目整体规划带来一定难度，将项目分割成数个相对独立的区域，不利于项目规划的连续性和社区景观、居住氛围的营造。 地块内部有三处保留建筑，给项目规划带来一定程度的影响，同时降低了临近其周边项目的开发价值。 项目拆迁工作量大，拆迁难度大，旧城建筑密度较高，容积率达到 0.8。 作为外来发展商，在品牌方面存在一定不足；尤其在开发初期，产品尚未形成样板区之前，客户的购房信心会受到影响。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 8381

38、9600294.3、O 机会因素分析 宏观经济运行稳定，居民消费能力逐渐增强，房地产发展处于迅速上升时期，市场前景广阔。 城市化进程加快，旧城改造力度继续加大，大量被拆迁户给房地产市场带来新活力；二、三级市场同时趋向活跃。旧城改造的推进也提升了片区居住质量。 房地产发展处于初级阶段，整体开发水平和项目运作水平不高，产品形式单一，质素较低，给项目开发理念提升和产品创新带来了很大的市场空间。 目前的市场供应结构不合理，大部分开发商将开发的居住产品定位于中高端客户，大量城市中坚阶层的居住需求难以达到满足，经过数年的发展，这种需求量得到了积蓄。 人民路的改造建设，宝安商业广场、上海服饰城等项目的建设将

39、提升该片区的城市功能，为项目市场形象提高有较大的促进作用。 临近项目如中房新天地等相继开发建设，大大改善了片区的市场形象和环境质量，为项目开发创造了有利条件。爱地时代 地产顾问 连云港利玛项目 项目发展策略及定位报告深圳市爱地时代地产顾问有限公司TEL：（+86755） 83819800 FAX：（+86755） 83819600304.4、T 市场威胁分析 城市发展的中心是往东北侧，新区建设的中心位于东南侧，北项目位于的中区北侧于城市新区发展方向相背离，新区开发热点不断，大大吸引了市民的注意力。 宏观调控的不断进行，国家对土地、金融等一系列政策调整仍在继续，对行业的发展造成不可估量的影响，尤其是金融政策，对百姓的购房支付能力形成一定程度的制约。 旧城改造短期内将在一定程度上对目前地块内市政街道的经营氛围造成一定程度的不利影响，容易导致客户流失，加大了项目未来的社区街铺开发风险。 项目所在区域旧城改造工作量大，未来潜在的项目供应量加大，易形成直接的市场竞争。