1、浅从小区被盗案例分析安全防范中的几个常见误区关键词：小区，被盗，物业管理，安全防范，人防，技防，电子巡逻管理系统随住宅市场发展，物业管理成为一个新兴行业。物业管理公司主要提供三种服务，即安全防范服务，物业设施维修保养服务，环境保洁服务。物业服务问题引发的物业纠纷这几年变得常见起来，其中安全防范服务问题引起的物业纠纷是最尖锐的，也容易成为社会关注的焦点。引用案例，分析认识误区案例 1，小区住宅被盗 物业管理公司应不应该赔？新华网杭州 3 月 1日电（方益波、潘蔚）家住高档小区，保安室“近在咫尺”，红外线报警系统和闭路电视监控系统等一应俱全，结果还是遭小偷“光顾” 。物管公司责任究竟有多大？近日，
2、杭州市下城区法院开庭审理了这样一起住户状告物管的诉讼。记者发现，类似的纠纷近年来多次发生，已成为我国物业管理这一新兴行业面临的焦点问题。家住杭州金庆公寓 3 幢 202 室的原告陈鸿旭称，他居住的单元楼道口外侧就装有闭路电视监控的探头。而且小区保安室就面对着这幢楼，从保安室望过去尽收眼底。他一直以为自己家是小区里最安全的。谁料想去年 7 月 27 日凌晨，他所住的 202 室与对门 201 室均遭窃。原告共计损失财物价值人民币 12610 元。原告称，是由于被告一系列的疏忽大意，才导致盗窃案的发生，而且迟迟没有任何整改措施，对责任含糊推诿，缺乏起码的认识和诚意，已违反和业委会签订的合同中“安全
3、防范”的规定，要求赔偿原告由此造成的经济损失。（引用自http:/ 2，私家轿车小区内被盗 物业自称无责任向小区物业交纳了停车费，但 25 万元的私家车被盗后，物业公司认为自己没有责任。洪山区的洪女士对此束手无策，她准备将物业告上法庭讨回公道。（物业公司）陈主任解释，小区车主所交的停车费特指场地占用费，含场地使用费、清洁卫生和道路养护费等，停车场对车辆被盗被损事件不负任何责任，如有特殊停车要求，要与物业另定协议。金鹤园小区公选的业主委员会主任严权开认为，既然物业已和业主签订了“服务协议”，他们有责任保证小区居民的人身和车辆安全，所以物业应负一定责任。湖北正义行律师事务所的刘律师说，根据国家物业
4、管理条例第 36 条规定，物业管理企业应按物业服务合同的约定提供相应的服务，如未能履行合同约定，导致人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。（引用自 http:/ 1 看到认识误区一：物业公司和业主容易高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，忽视人防工作的作用。由于电子技防设备在中国应用的比较晚，推广得比较慢，所以国内还有一个比较普遍的误解就是认为技防是高级货，是贵重设备，是安防关键。而中国的底端劳动力供应充分，所以保安是不太要紧的。其实安防体系中人的成本和功效才是最大的，技防设备只是为了节省人工成本而产生的高价工具而已。技防单独存在的时候防范的功效是很弱的，技防也有自身明显的
5、先天缺陷。拿监控系统说，它的主要作用是记录和回放，是为了事故发生后方便公安取证用。人们容易误以为总有保安在通过监控系统对各个地区时时观察，又或以为监控可以使得保安的观察视角变得非常全面，小偷从哪个位置入侵都可能被看到。事实上保安并不一定在盯监控屏幕（视觉容易疲劳，实际操作难） ，而监控探头也不大可能做成全方位安装（监控目标不大可能对准住户的阳台和窗户，那不是安防而是偷窥，所以监控是看不到已经在撬窗户的小偷的） ，监控头也难以监控到自身所在位置的所有角度（立体 360 度转角不大容易做到） 。所以监控系统有其重要的功能和效用，但人们往往会忽视监控的局限，对之抱过高的期待。案例 1 里的苦主被盗的
6、关键原因是小偷的入侵整个过程中保安一直没有看到，即没有通过监控看到，也没有通过窗户看到，更没有在巡逻时中看到。由案例 1 看到认识误区二：业主认为在保安室视线以内的物业一定是安全的。其实这么想也没什么大错。只是在实际中，保安在保安室以内主要是为了看守交通路口及等待接警。保安不可能持续地从保安室的窗户中向外观察视线以内的物业，只要小偷不是从外墙花相当长的时间进入物业，保安从保安室看到小偷的几率很低。保安室也是给保安休息的地方，并不具备军营里瞭望塔一般的守望功能，也不可能守望到很大的范围。所以保安要频繁地离开保安室在社区里巡逻，才能更好地抑制小偷的作案意图(有多少小偷敢跟保安照面？有多少小偷敢在保
7、安巡逻视线内作案？有多少小偷敢在作案的时候看到保安不逃跑或躲避？ ) 。由案例 2 看到认识误区三：物业管理公司往往认为有保安人员，有安装技防设备就算提供了安全防范服务，忽视了因提供了不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。物业必须提供比较完整周到的安防服务，否则物业公司有赔偿业主损失的责任。物业管理普遍成立时间短，还没有对安全防范服务形成完整的认识。安全防范是个系统工程，应该是保安（人防）利用几种技防设备，结合一些物防措施，进行的安全防范工作。人防、技防、物防结合的好，发生安全事故的概率才会小。我们现在看到小区里装的监控，电子门控等设备属于技防范畴；看到阳台上装的防盗网之类的属于物防范畴，技
8、防设备和物防设施这些没有生命的死物单独存在时安防功效是很弱的（职业小偷懂得如何躲避技防设备，知道如何打开物防缺口） ，它们都需要和人防结合才能发挥出安防功效来。使三防紧密结合以提供周到有效的安全防范服务是物业管理公司的责任。案例 3，蜘蛛贼攀 31 层楼连盗十多住户，事发海珠区某高档小区 不少业主表示物管不让装防盗网家里被盗后谁来埋单凌晨 5 时 45 分，A6 栋 2 楼到 31 楼的十几家住户向小区管理处报称家中被盗。凌晨 5 时 50 分，小区管理处监控中心 A6 栋天台门警报装置启动。小偷在通往天台时触动了警报装置。几分钟内，小区 12 名保安人员封锁小区各出入口。多名保安到达出事住宅
9、楼，自上而下开始地毯式搜索。6 时 10 分，小区附近的滨江街派出所多名警员到达现场，加入搜查行列，但始终未发现可疑人物。记者调查：防盗网不能装 保安又守不住除了上述治安隐患外，市区内不少高尚住宅都不允许安装防盗网，如出事的楼盘，物业管理处就曾经要求业主不能装防盗网，大门不能装防盗门。不过，出事后，已经有数名业主安装了防盗门，物业管理处还是建议业主不要装防盗门。同样被要求不能装防盗网的番禺钟村某楼盘业主刘先生说，不仅阳台不能装防盗网，连大门的防盗门也不能装。如果保安守不住，家里财物岂不是遭殃？（引用自：http:/ 4，窃贼黑手伸向中高档小区（不锈钢防盗网被撬得变了形）本报讯 （记者李欣欣摄影
10、报道）昨日上午记者接到报料，禅城区玫瑰大街一户人家被窃贼撬开防盗网入屋，家中电脑和值钱财物全部被盗，损失上万元！如今窃贼的“眼光”已不再限于老楼和防盗措施不健全的居民户，刚刚失窃的这类有物业管理、有防盗门窗的中高档小区似乎也已挡不住他们的“黑手”。 不锈钢防盗网被撬得变了形（如下图）（引用自：http:/ 3 看到认识误区四：高层住宅不易被盗。人们认为住得高小偷就不大容易爬上来，事实上小偷通过一些悬吊装置在楼面上移动并进入住户并不是太困难，功夫更好的还可以沿窗沿和水罐移动。高层住宅一样有必要安装防盗窗和阳台防盗网（也很少有监控头的监控目标对着高层楼面，保安在巡逻的时候也很少抬头看高层的楼面，毕
11、竟头仰得太高脖子难受不是？晚上的时候更是想看也看不清。 ） 。若高层住户夜晚开窗睡觉，小偷从窗户进入室内行窃成功可并不算意外。另外，即便楼下已经装了对讲和电子门控设备，但也不能杜绝小偷骗取某住户信任后通过电子门控进入楼内，所以高层住户也应该安装防盗门来阻止小偷。由案例 4 看到认识误区五：物业公司和业主往往将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑。认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。其实光靠保安来进行安全防范，以一个小区的保安人数是不可能防住这么多家的生命财产安全的。但是家里装了防盗网还是需要保安，因为防盗网的作用是拖延小偷入室的时间好让保安巡逻时发现小偷的机会增大
12、，不是绝对地抵御小偷的入侵。如案例四所见，小偷在整个撬开防盗网的过程中没有被保安发现，所以盗窃成功。说到底还是人防和物防没有结合好，或人防方面缺乏作为。由案例 4 看到认识误区六：人们往往认为高档小区里的物业公司提供的安全防范服务会比较好，出安全事故的概率小。单纯地这样认为是非常片面的，小区高档并不一定代表这个小区的物业管理就作得好。前面已经说了安全防范服务是一个系统化的有难度的工作，一些内部管理不善的物业公司在这方面是难以及格的。另外而高档小区里的住户也更有财富，是被小偷惦记的重点对象。其实还有不少专门偷窃高档小区的案例，这里就不再引用了。所以高档小区事实上更需要高品质的安全防范服务。总结教
13、训经验，理清问题根结，提出整改建议从物业管理公司的角度确实是非常想把安防服务做好的，我们只要针对认识误区不断进行修正，就一定可以一步步提高安全防范的服务品质，最后拿出让大家都满意的安全防范服务来。首先，要明白物防是业主家居的最后防线，因该支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。还应该提高业主自身的安防意识。这些装备能拖延窃贼入侵的时间，增加窃贼入侵的难度，降低小偷的盗窃意愿。物业公司还可以鼓励业主在家里安装感应报警装置，这些装置往往能在窃贼作案过程中发出警报，将窃贼惊走，或将保安呼到现场。在提高业主自身的安防意识方面，物业公司可以拿一些实际案例出黑板报告诉业主，让业主以人度己。再如，我国古代是有人
14、“打更”的，晚上敲着锣经过城区，还会喊一些“天干物燥，小心火烛”的话，可见我国在宣传安防意识是有优良传统的。其次，正确看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。除了上文中提到的监控和电子门控，常见技防设备还有联网报警系统，周界报警系统，电子巡逻（巡更）管理系统。联网报警系统和医院里的医护呼叫系统有些类似，为的是呼叫保安到出了状况的现场；周界报警系统的作用是在有物体触发周界感应的时候，呼叫保安到现场察看是否有人翻越围墙；电子（巡逻）巡更管理系统的作用是记录和考勤保安的巡逻工作，对保安的巡逻工作起督促和监督的作用。可
15、以看出这些设备都是围着保安转，为保安服务，提高保安工作效率和防范能力的。第三，正视保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，走精兵路线，充分挖掘保安人员的防范能效。这也是物业管理公司在安防服务方面最重要也是最难做的工作。也是提高安防服务整体品质的重点。保安其实才是安防系统中最贵的部分。给大家算个简单的经济帐，物防是一次性投入，日常使用的损耗很低；技防是周期性投入（一定年限后技防设备该报废或升级换代，但周期比较长） ，日常损耗的是电，损耗也不算高；保安是常备工作人员，物业必须保证有一定数目的保安人员，要给保安发放月工资及其他劳动福利。所以保安才是安防体系中成本最高的，但保安同
16、时也是安防体系中效用最好的，是对抗犯罪的关键（我们看美国总统出行就知道了：要加强安防程度的最有效最直接的方法就是增加保安人数及人员素质，给人配备先进的武器）保安的素质决定了保安的安全防范能力，要是保安不会使用技防设备，再昂贵的技防设备也使摆设；要是保安都是身体虚弱的人，看到小偷也追不上；要是保安抡不动警棍，可能还会被小偷殴打；要是保安都是怠工懒惰的人，该巡逻却在偷懒睡觉，接到报警也不出去，那所以建议物业管理公司加强对保安的工作技能培训，精简保安的人数，提高保安的工资待遇，吸引有职业素质和敬业精神的优秀保安工作者；另外也需要通过管理手段加强对保安工作的监督管理，如安装电子巡逻管理系统监督管理保安
17、的巡逻工作，对不符合巡逻考勤要求的保安进行处罚，对在巡逻中发现状况阻止了安全事故的保安给予奖励；定时考核保安对技防设备的掌握程度，对不能正常使用技防设备的保安进行处罚；定时检查保安的体能，将体能过弱的保安辞退等等。最后，重点建议物业公司科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查因为巡逻工作可以将保安的防范能力提到最大，也是保安最主要的工作。只有在巡逻的时候，保安才能看到更多的区域，能防范的空间范围才能覆盖整个社区，才能不给小偷充分的作案时间，减小小偷成功作案的机会。巡逻中的保安比在保安室值班的保安防范能效大得多，也给业主更大的安全感。给保安安排了有效的巡逻规则才能合理的减少保安的人数，节省昂
18、贵的人工成本。所以最后要重点提一下电子巡逻管理系统这个技防设备，这种设备的作用就是督促和考勤保安的巡逻工作，将保安巡逻工具电子记录并量化。它是提高人防效能的非常好的管理工具，所以它的使用者其实是物业管理公司，它解决了物业公司难以记录和考勤保安巡逻工作的大问题。而且这种设备的投入只占整个技防体系的几十分之一，却能明显提高整个安防服务的效能，是物业管理公司在选择技防设备时可以首先尝试的项目。当然，和其他电子设备一样，电子巡逻管理系统的种类和品牌很多，性能差异非常大。因为这种管理设备管理的是保安，必须重点考虑人为破坏的因素，所以物业管理公司要注意采购软件设计合理，硬件稳定且坚固耐用的巡逻管理系统。陈志刚 执笔
