1、高房价问题浅析姜雁鸿 3090101409 社会科学试验班近几年，中国住房市场房价节节攀升，地王频现，似乎房价的走势是“一条永远走不到尽头的路” 。在中国这样一个贫富差距较大，低消费群体居多的人口大国，高房价无疑成为了人民苦难的深渊。对于房价问题的讨论也是众说纷纭：流动性泛滥，需求过剩，土地价格过高下面就从经济角度，政策角度和政治角度来浅析一下中国的高房价问题。一 经济角度 我认为从经济角度来说，高房价问题可以从流动性过剩和刚性需求两方面来分析。1） 流动性过剩。2008 年席卷全球经济危机对中国的影响虽然没有西方世界那么严重，但是对于我国这样一个靠出口来带动 GDP 的国家来说，无疑拉动本国
2、内需是非常重要的。于是，面对这样一个前所未见的经济危机，我国政府果断采取了宽松的财政和货币政策:利率下调，四万亿的政府投资从之后的几年我国的物价上涨，股市活跃等方面看，政府的四万亿投资是不是投多了呢？于是在这样一个比较悲观的经济背景下，人们手中多余的“流动性”最保障的保值方式便是投资房地产，各地的富商，国企等群众组织及私人手中的“流动性”一大部分涌便进了房地产市场。2） 刚性需求。在我国这样一个有着安土重迁的民族文化的国家，有了房子，才算是有了家，人们的心才不会觉得漂泊无依。像住房这样一种商品绝对是属于保持着刚性需求的，加之其是建立在土地这种有限的不可再生的经济资源的基础之上，人们面对逐日飞涨
3、的房价，排除购房投机者的获利之心，便是为了自己、为了下一代的生活而不顾做房奴的无奈之情。二 政策角度虽然很多人把高房价问题归咎于经济原因，但是政策上的缺失是不能掩盖的。1） 土地制度缺失。自20世纪80年代，我国土地制度历经土地使用权“从无偿、无期限、不可流通”向“有偿、有期限、可流通”的改革。2002年依据国土发11号文，将“招拍挂出让制度”引入经营性土地使用权出让，2006年依据国土资发307号文要求工业用地采取“招拍挂”方式，但是由于我国在经济方面的其他制度，如分税制等协调中央政府和地方政府之间的财政收入分配的政策，导致地方政府对工业用地，市政基础设施用地方面多采用协议出让方式和成本价，
4、所以在工业用地上的“招拍挂”制度在实际执行中力度甚微。因此我国土地出让制度仍延续“二元”的价格。一方面是以划拨、协议等非市场化方式出让的土地，导致许多工业、市政用地使用效率低下，地毯式的厂房占用了大量土地；而另一方面，与百姓生活密切相关的普通住宅用地却只有“招拍挂”竞标一条路，加之政府是唯一的提供源，更加剧了竞争的激烈性，因此不断拍出天价地。在2011年的十一届全国人大四次会议举行“财政政策和有关问题”记者会上，财政部长谢旭人透露，去年全国土地出让金收入达到2.9万亿，接近地方财政收入的三分之一。而这2.9万亿土地出让收入，同比前年增长106.2%，有三分之二来自东部。我们可以看到，天价的地确
5、实是房价高涨的一个重要原因。对于像土地这样的特殊资源，它的价值不仅仅是建在上面的住房，更不能说是地方政府获得的土地财富，它是有限的不可再生的经济资源；它能作为稳定的、不受通货膨胀甚至是经济动荡影响的保值资产；由于前面两种其它资源无法媲美的优越性，它是最佳抵押品，价值上百亿元的土地可以使企业从多家银行获得巨额的信贷支持。土地“资源、资产、资本”三位一体的特点是土地金融的魅力所在和房地产企业获得“暴利”的秘诀。因而人们才会前仆后继的冲向房地产行业。这样一来，土地制度不健全加之房地产行业的不断膨胀会人为地加剧土地供给的稀缺性、垄断性和供需矛盾，从而给人们一种预期，似乎房价的上涨没有尽头，投资者的盲从
6、、痴迷，人们对房价上涨的惧怕而提前购房，会推动房价偏离其实际价值，这就为泡沫的生成提供了前提条件。2） 住房供给体制缺失。在我国，保障性住房(廉租房、经济适用房)是指政府为中低收入住房困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租房、经济适用房、和政策性租赁住房构成。其中，“廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，它是一种游离于市场机制之外的特殊性保障；经济适用房虽由政府组织兴建出售给中低收入家庭，但其需求仍以购房者可支付能力、有偿出售为基础，它可视为一种政府与市场的混合保障机制。可是从近几年的市场情况及经常有的新闻报道和相关的调查报告可以看出，我国的保障性住房建设一直是雷
7、声大雨点小。保障性住房不仅申请条件较高，而且投资规模也非常有限。新建的商品房还是以高档化住宅居多。保障性住房政策的“高门槛”使得我国的普通老百姓的住房问题并不能得到完全的解决。那么比保障性住房高一层次的是市场上的普通的商品房，可是依照现在的房价，城市的平均房价为2万元一平米，100200万元的房子已经是“普通住房”了，但是这样的价格老百姓根本负担不起，普通住房其实并不普通。增加保障性住房建设故然重要，但市场上真正缺少的是一般百姓和“夹心层”能负担起的普通住房，即百姓用以往的资产积累支付首付后，月还贷额应控制在家庭收入的50以内的住房。三 政治角度政治是众人之事，如今的高房价已经损害了众人的利益
8、，那么其政治影响一定是巨大的。1）高房价的政治根源。我认为一件影响国家经济的大事的背后必定是政治利益集团博弈的结果。自1998年住房改革以来，房地产商受益于国家的政策逐渐强大起来走向联合，形成庞大的利益集团。壮大起来以后的房地产商利益集团力图通过争取有利的政策支持，来实现利益的最大化。政府受益于土地财政，也有意识地将这一利益集团纳入到政策内部中，例如给与其人大代表、政协委员、党代表等身份，赋予其政治参与渠道，使其利益诉求可以通过更加正当和有力的途径得以表达和实现。而与房地产商的利益相悖的广大自助购房者却势单力薄，人数众多，相对分散，没有能力也没有实力实现自己的利益诉求，在政治领域，他们参与渠道
9、狭窄，对于政策影响力很小。近年来，借助网上舆论形式，广大群众的呼声似乎节节高，但群体的弱势地位是没有改变的。区域房地产行业的垄断房地产商和具有土地垄断行的地方政府联合形成的垄断房地产寡头所代表的利益集团参与政治博弈进而参与到政策制定和实施过程中来是高房价的政治根源。2）高房价的非经济型后果。高房价具有非经济性的后果，突出表现为高房价可能会影响到社会阶层结构的优化。我国的两极分化较为严重，在现代化进程中，迫切要求的就是伴随着经济的迅猛发展，塑造一个庞大的中产阶层。世界各国的历史表明，茶壶状的财富分配体系是社会稳定的重要因素。高房价使得我国中等收入阶层的生存环境恶化。“房奴”就是它的一个极端表现。高房价把两极分化的特征明显的暴露出来，这不利于社会的稳定，会使得激进主义滋生，甚至产生对我国政治民主化的质疑。从经济角度、制度角度、政治角度分析了高房价问题后会发现，一个问题的产生是很多因素结合在一起导致的，所以寻找解决办法不能单纯从一个角度出发。例如2010年面对如此高的房价和通货膨胀的预期，政府对于利率和准备金率的大幅度调整会显得有些偏颇，因为我们要解决需求而不是抑制需求。当前，大幅度推行保障房政策，调整地方政府对于土地财政的依赖才是环节住房问题的必要措施。
