1、日本房地产泡沫对当前中国的启示姓 名 学 号 指导教师 日 期 2012.6.2 内容摘要本文主要基于中日两国的比较，来思考中国经济发展的现实问题。主要分为三部分，首先是对上个世纪 80 年代末的日本经济危机进行回顾，并对其产生原因进行简要分析。第二部分是对中国房地产业的高房价进行分析。最后提出一些从日本经济危机中所得到的启示以期中国能够避免重蹈覆辙，实现国民经济又好又快发展。关键字 日本；中国；房地产；泡沫世界经济概论课程论文1引言自 2003 年以来，中国房价开始出现大幅上涨，面对中国过热的房地产业，国外不少经济学家认为中国的房地产业像上个世界 80 年代的日本一样，正在发展成泡沫经济，并
2、对中国经济表示了担忧和警告。早在 2005 年 4 月份，美国华尔街日报就直言不讳地指出中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。而近日著名诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼也认为中国目前的经济状况酷似上个世纪 80 年代的日本。这些权威的警示不能不引发我们的思考。世界经济概论课程论文21 上个世纪日本房地产泡沫的回顾1.1 日元升值的背景1979 年世界第二次石油危机爆发，导致美国能源价格大幅上升，消费物价指数随之不断攀升，出现了严重的通货膨胀。1980 年美国的通胀率已高达 13.5%。为治理严重的通货膨胀，美国联邦储备委员实施紧缩的货币政策，连续提高联邦基金利率，使美国的市场利率高达 20%
3、，短期实际利率（扣除通货膨胀后的实际收益率）从 1978 年间平均接近零的水平，上升到 1980 年至 1984 年间的 3%至5%，美国的利率水平明显高于当时大多数工业化国家。高利率增加了美元对国外投资者的吸引力，大量资金流入美国市场，导致美元连续升值。在这种背景下，美国寄希望以美元贬值来增强本国产品的对外竞争力，以降低贸易赤字。1985 年 9 月，美、日、德、法、英五国财政部长及五国央行行长在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对世界主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议” 。协议中规定日元应大幅升值以降低被
4、过分高估的美元价格。 “广场协议”拉开了日元急速升值的序幕。从 1985 年 9 月的“广场协议”至 1987 年底，日元兑美元的汇率从协议前的 1 美元兑 240 日元上升到 1 美元兑 120 日元，正好比广场协议之前的汇率上升了一倍。1.2 日元升值对地产的影响日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进日本对外投资大幅度增加，也促进了日本产业结构调整，为日本企业在海外进行大规模扩张提供了良机。但与此同时，它也成了日本泡沫经济的起点。1985 年“广场协议”之后，日元开始升值。由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导世界经济概
5、论课程论文3经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续 5 次下调利率，利率水平由 1985 年的 5降至 1987 年 3 月以后的 2.5。然而，原有产业结构下的日本经济增长已趋饱和，迅速增大的货币供应无法被产业吸收。由于日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为宝贵的财富。结果大量资金流向了股市和房地产。由于贷款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫产生了。从 1985 年到 1990 年 5 年间地价在已经很高的水平上又上涨了 4 倍。上个世纪 90 年代初，随着日本经济泡
6、沫的破灭，日本地产价格大幅下挫，全国名义平均地价 1997 年比 1991 年下降 21.8%，商业地价下降 34.1%，全国土地市值缩水了 30%以上。其中六大都市的平均地价降幅高达 56.4%，商业地价更是下降了72.4%，而且这种下滑趋势一直持续了十几年。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10 多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。1.3 日本房地产泡沫的原因引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。其中我们可以看出主要有一下几个原因。1.3.1“广场协议”1985 年 9 月，五国财长签订的“广场协议” ，决定同意美元贬值
7、，日本央行被迫放弃了对外汇市场的干预。自此，日元大幅升值，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。日元兑美元汇率在 1985 年 9 月是240：1，年底突破 200：1，1986 年底 152：1，1987 年最高达到 120：1。从日元对美元名义汇率看，1985 年 2 月至 1988 年 11 月，日元升值了 111%。从时间顺序来看， “广场协议”与日本的泡沫经济确有某种联系。世界经济概论课程论文4但从国际比较来看， “广场协议”后，主要发达国家的货币均对美元升值。而这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济。这说明， “广场协议”与日本的泡沫经济并无必然联系。可以说，日
8、本泡沫经济形成的根源在其内部。这些原因包括：在追赶型经济增长结束后，未能主动向自主开拓型经济增长转变，制度和体制老化；宏观经济政策失误，原有结构下的经济发展已趋饱和，但却人为刺激景气，造成经济虚涨；金融体制不健全，在金融自由化风潮中，银行监管缺位；对剩余资本的流向缺乏引导，致使大量资金流向投机市场等等。1.3.2 宏观经济政策的转变“广场协议”签订后，由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制，在金融方面采取非常宽松的宏观经济政策。日本央行连续 5 次下调利率，利率水平由 1985 年的 5%降至 198
9、7 年 3 月以后的 2.5%。此外还通过增加政策性贷款，扩大公共投资规模等手段扩大内需。然而，由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机使资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。巨额虚拟资产的存在导致泡沫经济产生。1990 年日本六大城市中心的地价比 1985 年上涨了约 90%。到 1989 年末，日经平均股价高达 38915.87 日元，相当于 1984 年的 3.68 倍。1990 年 9 月日本地价达到最高点，但 1991 年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外
10、来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。可见， “广场协议”促成了日本宏观经济政策的转变，成为改变日本经济增长基调的一个重要转折点。这一转折点恰恰也是日本泡沫经济的起始点。1.3.3 非理性预期和投机非理性预期和对房地产的投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的世界经济概论课程论文5作用。和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。受房价骤涨的诱惑，许多日本
11、人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。同时，银行为了扩大营业份额，使贷款利率如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，这样，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992 年 3 月末已达到 150 万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上！在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的银行信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，起到了推波助澜的作用。为了追逐高额利润，日本各大银行纷纷将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。甚至在 1990 年危机已经一触即发的时候，银行仍在继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的 12 家日
12、本最大银行向房地产发放贷款总额达到 50 万亿日元，占贷款总额的 1/4，5 年间猛增 2.5 倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991 年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国当年仅为 37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达 40 万亿日元。这都造成了股价扶摇直上，地价暴涨。1.4 日本政府对房地产泡沫的调控泡沫破灭的导火索是银行利率的提高。由于地价过度上
13、涨，个人无法买房，住宅建筑业前途暗淡。建筑用地价格过高，则使许多工厂企业难以扩大规模。过高的地价还给中央和地方政府的城市再开发及道路建设设置了严重障碍。为了世界经济概论课程论文6抑制这种状况，日本政府不得不决定提高利率，进行宏观调控。自 1989 年 5 月始，日本央行 3 次上调贴现率。1990 年 8 月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从 425一次性上调到 60。政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990 年，提高利率 3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。 泡沫破裂后，许多日本居民家庭资产大幅度缩水，长期
14、背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达 100 万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994 年合同金额不足高峰期的 1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢世界经济概论课程论文72 中国高房价的原因分析十多年来，随着房地产市场的繁荣，中国住房价格一路飙升。如图 2-1 所示，19972008 年之间，房地产价格几乎翻了一番，这个幅度远远高于十年间的 CPI
15、指数的上涨幅度 27.31%。2008 年，受全球金融危机的影响，房地产市场一度处于观望阶段；随着刺激计划的相继出台实施，房价下跌的预期开始转变；2009 年下半年开始，房地产市场出现了“报复性上涨” ，全国住宅平均价格涨幅达 25.1%，为 2001 年以来最高水平。2010 年 1 季度，全国房地产销售面积同比增长 35.8%，而房地产销售额同比增加高达 57.7%。 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080100020003000400050006000价 格调 控 次数图 2-1 中国房价走势2.1 高房价
16、的原因分析2.1.1 我国商品房的供需结构失衡房价的持续升高让我们首先想到的是房子的供不应求。中国是世界第一人口大国，而中国人的一些传统的观念和思想也对房屋的需求产生了一定的影响。从而我国对商品房的需求自然是很旺盛的。根据中国统计年鉴 2009的数据显示，从 19992008 十年间，我国房地产市场住宅总供给为 3322.16 万套，而121086420世界经济概论课程论文8这十年间，城镇人口以平均每年约 1906 万的速度递增，按照平均每个家庭 3 个人一套住房，每个家庭用 5 年的收入来实现住房需求的愿望计算的话，那么，这十年间的住房需求量应为 3176 万套。表面上看，房地产市场的总供求
17、应该是基本均衡的。但是，这十年间经济适用房的供给套数仅为 451.27 万套，仅占总市场需求的 14%。此外,在 19972008 年之间，经济适用房占总商品房面积的比例和经济适用房投资占总投资的比例总体上呈不断下降的趋势，如图 2-2 所示，面积占比最高仅为 20.83%(1998 年)，此后不断下降，到 2005 年之后，仅维持在 6%左右；投资占比最高仅为 16.56%(1999 年)，此后也不断下降，到2005 年之后，仅维持在 4%5%之间。1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080510152025经 适
18、 房 占 总 住 宅 开 发 面 积 的 比 例 经 适 房 投 资 占 总 住 宅 投 资 的 比 例图 2-2 中国经济适用房的面积占比和投资占比由此可见，使中国房价一路飙升的原因不在于供求数量上的不平衡，而在于供求结构上的问题。供求结构上的不匹配的另一个表现就是大城市的房价普遍要远远高于中小城市。从这个角度说，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。中国人均耕地面积 1.4 亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为 0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，
19、人口没有出现向少数大城市拥挤的现象。在一个区域内，世界经济概论课程论文9如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，中国城市发展的不平衡以及由此而引起的大城市人口过于密集是我国房价大城市房价过高的重要因素。2.1.2 中国的土地制度房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就
20、垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。土地是最基本的生产要素,经济增长所需要的各类生产要素投入物,都会随经济增长所产生的需求拉动而不断提升。一方面城市用地本来就紧张，另一方面城市人口越来越多，导致对商品房的需求上涨。因此随着城市化高峰的到来房价上涨成为必然。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。
21、2.1.3 中国的贫富差距过大仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起，至少他们不是买房的主力军。显然，推高房价的只有富人了。而由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，所以只有他们才可以把房价拉高。世界经济概论课程论文10另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘
22、让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高。2011 年的胡润财富报告显示，中国千万富豪已达 96 万人，相比 2010 年增长 9.7%，其中包括 6 万多个亿万富豪，比 2010 年增长 9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过 1/3 的受访富豪选择了投资房地产。2007年到 2010 年出售的新房当中，高达 50%到 70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010 年商品房销售 10.4 亿平方米，按照每套 100 平方米计算则 2010 年新增空房 500-700 万套。(三)房地产泡沫的产生和加剧多年来中国对外贸易
23、积累了巨额顺差，这导致的人民币升值预期，流动性过剩带来的购买力预期，以及中国经济长期向好的增长预期，直接推动了资产收益预期高估。而泡沫产生的主要原因就是收益预期的高估。而这种资产价格的上涨最直接的表现就是房地产价格和股票价格的上涨。近年来在北京、上海等一线城市都出现了房屋租金相对同一时期房价下降的现象。房价和房屋租金互逆的走势说明已经有越来越多的人买房不是为了自己居住,而是为了投资。社科院调查数据显示，2009 年我国房地产平均毛利润率为 55%，赚取的利润高达 1 万多亿元。这一方面会拉高房价,同时又造成租房市场的供过于求,导致租金下降。2010 年上半年数据显示，北京新增商品房空置率为 3
24、1%，广州为 30%以上，深圳为 28%，而上海竟高达 80%。如果空置住房安排住人，可解决 2 亿人的住房问题！按照国际公认的标准，商品房空置率在 5%到 10%之间为合理区；空置率在 10%到 20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房的销售；空置房在 20%以上为商品房的严重积压区。所有上述现象都说明中国的房地产业目前存在着严重的泡沫。世界经济概论课程论文113 对中国未来经济发展的几点建议泡沫破灭之后，日本开始了漫长的经济衰退期。回顾这次历史上影响最大的房地产泡沫的前前后后，它带给我们的是深深的启示。虽然我们已经知道目前中国的房地产业存在较严重的泡沫经济，但由于该产业与一国的金
25、融体系联系密切，如果强行打压后果将不堪设想，甚至有可能导致经济金融崩溃。所以，妥善处理房地产泡沫既是迫切的现实问题，也是复杂的系统治理工程。(一)调整商品房供给结构，以适应中国住房需求经过上面的分析我们得知，中国的商品房在总供求数量上是基本平衡的，造成目前高房价的原因在于住房供需结构的不协调。这就要求针对我国总体的住房需求，对供给进行有计划的调整。使供给更好的适应需求，减少空置房。(二)继续努力促进区域经济协调发展中国的住房需求在北京、上海、广州等一线城市需求量明显高于一般的二三线城市，需求分布明显不均匀。这就要求国家继续加大推动区域经济协调发展的力度，包括西部大开发，中部崛起和振兴东北老工业
26、基地等在内，增加二三线城市及中西部地区的基础设施投入，创造更多的就业机会和更好的薪酬福利待遇以增加这些地区的购房需求，从而相对的缓解北上广等城市和地区的购房压力。(三)推进发展思维和管理体制的变革在中国城市化加速阶段，房地产加快发展并成为拉动经济的支柱性产业是必然现象，历史上一些国家和地区在一定时期确实也依靠房地产市场的一度繁荣带来了国家经济快速增长和居民国民财富的积累，但是，这种高速发展和繁荣是有条件和时空限制的，并不意味着房地产可以永远高速发展并可作为经济持续繁荣的可靠引擎。依靠房地产业拉动经济增长本身不具有长久的可持续性，过分夸大房地产的作用，只会伤害经济健康持续发展。目前房地产过度繁荣
27、是政府反危机、保增长目标下房地产被当作刺激内需的重要抓手和城市政绩工程与加速城市化的引擎，导致放贷输血过度引发的。世界经济概论课程论文12因此要真正遏制房地产泡沫，还需要放弃过分依赖地产、金融来实现经济高增长的发展路数。政府不仅要注重房地产的经济增长拉动功能，还应重视其社会保障与稳定功能，要适当增加政府公共支出以提高社会保障住房水平,以更统筹、更宏观、更长远的视角制定房地产政策和调控房地产。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力
28、发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。(四)防范银行信贷资金违规流入股市和投机房地产市场对中国来说，应从国情出发，正确处理金融创新与金融监管的关系，从制度上抑制银行等金融机构参与泡沫经济的利益冲动，增强金融对实体经济的服务功能。当前中国银行业在满足经济社会发展合理资金需要，支持经济发展方式转变和经济平稳较快发展的同时，应切实做好银行业风险防控工作，防范银行信贷资金违规流入股市和投机房地产市场，不断提升管理能力和服务水平促进银行业稳健运行、科学发展。世界经济概论课程论文13参考文献1. 靳草， 关于高房价的思考 ， 经济问题探索2011 年第 3 期2. 宿玉海，宋凡， 日元升值、经济泡沫破灭及对中国的启示 ， 宏观经济研究 ，2010年第 6 期3. 葛扬，陈崇， 中国房地产市场供给结构与价格泡沫关系研究基于 var 模型的脉冲影响分析4. 王建， 流动性过剩与地产、股市泡沫问题 ， 中国经贸导刊 ，2007 年第 5 期5. 林跃勤， 房价失控与政府调控 ， 宏观经济研究 ，2010 年第 5 期6. 杜敏杰，刘霞辉， 人民币升值预期与房地产价格变动 ， 世界经济2007 年第 1 期7. 包宗华，房地产先导产业与泡沫经济M，中国财政经济出版社，19948. 铃木淑，日本的金融政策M，中国人民大学出版社，1995
