1、1苏州(2004)06 号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概况1、地块位置：金鸡湖东，两面环水本项目位于苏州金鸡湖东南方向斜塘镇政府附近（如下图的 6 号地块），西邻星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，东面紧贴斜塘河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。A、B、C、D 是东湖大郡 1、2、3、4 期，E 是建屋房产储备用地，F 是栖霞IALA 国际，G 是建屋发展储备地块，H 是顺驰湖畔天成，I 是东湖春之韵，J 是仁恒金湖湾，K 是栖霞枫情水岸，L 是南都建屋玲珑湾，M 是南山地产储备地块，N 是安居回迁多层住宅，O 是金鸡墩别墅，P 是金水湾花园，Q 是中海储备地块。-指（2004）1-6 号地块
2、，详见下页列表。指（2005）1-4 号地块，详见附录。图 1、06 号地块周边楼盘及地块示意图凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路6ABDIK J HLEMGF邻里中心N1 6A N代表（2004）1-6号地块代表 6 号地块周边楼盘或地块OPC7 （2005）1-4号地块所在7Q2地块目前为生地状态，无拆迁顾虑，周 边市政道路通畅，河道也 经过整治，水质良好；地块北面离斜塘河还有 50M 宽绿化带，河 对岸则是南山地产储备地块（图 1 中 M 处，有个卸沙码头），再往北就是湖东最早大盘湖东大郡一期（图1 中 A 处，已交付， B、C、D 分别为湖东大郡二、三、四期）；其南面有一排低品质
3、的多层回迁房（N，好东公寓等），再向南为东岸绿洲半岛别墅与研究生城；东面为未建设土地；西面与金鸡湖之间还隔有金鸡墩别墅（O ）、金水湾花园（ P）、中海（Q）等三个高品质低层楼盘。2、经济指标：楼面价高了四五百本项目是上海?企业有限公司于 2004 年 4 月 21 日通 过土地竟拍的方式取得的，同时竟拍的 5 块地块详细情况列表如下：表 1、苏州工业园区 2004 年 4 月 21 日拍卖的地块资料编号 地块编号 地块坐落土地面积（平方米） 用途 容积率 日期起拍价（亿元）成交价（亿元） 楼面价(元/M2) 竞得公司1苏园土拍(2004)01金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南130066.36
4、 居住 1.8 2004.4.21 5.5 亿 8.05 亿 3438.4中国海外兴业有限公司2苏园土拍(2004)02金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南76576.2 居住 1.8 2004.4.21 2.95 亿 4.6 亿 3337.2上海顺景投资有限公司3苏园土拍(2004)03金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南，华池街西97969.39 居住 2.0 2004.4.21 3.9 亿 6.02 亿 3072.3宁波雅戈尔置业有限公司4苏园土拍(2004)04金鸡湖湖边，沈浒路北 79074.88 居住 2.0 2004.4.21 2.62 亿 4.11 亿 2598.1宁波雅戈尔置业有限公
5、司5苏园土拍(2004)05金鸡湖湖边，沈浒路南，华池街西78495.12 居住 2.0 2004.4.21 2.47 亿 4.12 亿 2624.4宁波雅戈尔置业有限公司*6苏园土拍(2004)06星湖街东，斜塘河南 58688.74 居住 1.8-2.0 2004.4.21 2 亿 3.01 亿2564.4(容积率 2)上海?企业有限公司注：上述地块位置如图 1 中- 位置所示其中 6 号地块的经济指标如下： 用地性质：居住 宗地面积： 58688.74 平米 （88.03 亩） 容积率：1.8-2.0 绿地率：40%3 建筑密度：25% 建筑高度：住宅不超过 80 米（不超过 25 层）
6、 商业面积：5%当时正处于地价顶峰时期，最后上海?公司以 30100 万元的价格拍得该地块（总价包括净地价和住宅配套代建费、白蚁防治费、有线电视配套设施费），相当于 341.9 万/亩；以 2.0 的容 积率计算，楼面价为 2564.4 元/M 2，土地成本较高。2005 年 4 月 6 日园区新出让的 4 块宗地（位置见上图的号标志所在）其交成楼面价只有 2065-2169 元/M2，比 6 号地块便宜 400-500 元/M2（详见附录 1）。3、合作机会：四两拨千金内容删除二、苏州市场调研1、宏观形势：供大于求，买方市场苏州位于长江三角洲中部，东临上海（有上海后花园之称），南接浙江，西抱
7、太湖，北依长江（图略）。全市面积 8488 平方公里，城市人口 598.85 万（市区人口220.75 万）。苏州与上海、杭州的部分综合性指标比较如下（从比较中可以较为清楚的看出苏州市的相对规模）：表 2、2004 年苏州与上海、杭州的部分指标比较苏州 上海 杭州 备注人口基数（万） 598.85 1352.39 651.68 全市人口人均 GDP（元） 57992 55306 38858人均可支配收入（元） 14451 16683 1456504 土地供应量（万方） 492.17 1939.5 183.73 经营性用地施工面积（万方） 3843.9 9481.61 3381.86竣工面积（万
8、方） 1129.1 3443.02 679.2 园区 262.67 万方销售面积（万方） 633.79 3488.75 605.14网上可售面积（万方） 512.1 1527.00 296.195目前平均房价（元/M2）5560 中外环间 7909 6971取自 2005-06-25 网上统计数据4评价分析 供大于求，进入买方市场房价收入比高，泡沫明显土地供量少，支持高房价从中可以看出，苏州有较高的人均可支配收入（14451 元），支持近年来房价的快速上涨；但由于 04 年来供给（竣工面积 1129.1 万方）较大程度的超出了需求（销售面积 633 万方），表明 苏州已经进入买方市场；目前苏州
9、市批准预售且可售的面积为 512.1 万方，接近 苏州市去年整年的销售量。七部委“八条 铁规” 出台后，伴随着暑季到来，苏州楼盘也进入了观望期与销售淡季（目前工作日成交 40-45 套/天，周末成交 90-100 套/ 天）。2、中观市场：工业园区成为富人区苏州市规则为“ 一城两翼”的发展格区，主城区西面是高新区，东面则是新加坡规划，政府与新加坡共同开发的苏州工业园区。目前苏州全市房价均价约为 5500 多元/M2，呈 现“ 东高西低，南高北低”的格局，其中三大板块的价格梯度如下：（1）新区（高新区）是 Office 办公楼的聚集地，老房子相对较多，高档住宅不多，均价在 4000-4500 之
10、间（楼盘价格详见附 2）；（2）市区（老城区）均价在 4500-5000 之间（楼盘价格详见附 2）； （3）工业园区：世界 500 强集中入驻地，均价 6000 元左右（楼盘价格详见附2）；，已是名符其实的“富人区” ，港、日、温、台等地的顾客都是园区的重要客户群。园区规划为新加坡模式，起点高且较为科学。住宅以容积率 1.8-2.0 的高屋、小高层为主；商业则以邻里中心为核心（邻里中心里有超市，麦当劳，菜市场、幼儿园等），辐射周边住宅小区，小区中也以配以少量配套商业，商业所占比重不大，纯商 业项目较少。园区 1994-2004 年的 10 年间 房地产供地总共在 1315.70 万方左右，其
11、中 2004 年供地 262.67 万方， 2005 年上半年供地 55.09 万方。在园区内的商品房租售比也比较合理，7000-8000 元/M2 的精装高档住宅其月租可达 1万元，4000-5000 元/M2 的普通住宅精装后月租也可达 6000-7000 元。工业园区近年来的房价走势如图 2 所示：51997年 以 来 苏 州 工 业 园 区 房 地 产 均 价 图100020003000400050006000均 价 1556 1694 1899 2045 2555 3535 4300 52421997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004图 2、199
12、7-2004 年苏州工业园区房地产均价走势图园区以金鸡湖为界可分为湖东与湖西两个板块，两个板块的房地产形势比较如下：湖西：经过十年的发展已经初具规模与人气，均价 6000-7000 元/M2， “富人区”主要就是指这一块（中茵皇冠国际即为其中的典范，1.3-1.9 万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前 5000-6000 元住宅的面积一般在 110M2 左右，7000-8000 元住宅的面积一般在 120-140M2 左右。湖东：约滞后湖西 5 年左右，市政道路已基本齐备，但交通、配套还不完善，人气较差（公交车仅 219 线与新干 2 线，夜间人烟稀少）。湖东楼盘基本为毛坯房，均价
13、5300 元/M2，以高层、小高层公寓为主，根据楼层不同价格区间在4900-5900 左右。3、微观竞争：湖东咬定 5300 均价目前湖东已有（南都）建屋、顺驰、栖霞、中海等大开 发商入驻，其中以建屋土地储备最大。湖东最早的楼 盘是建屋房产开发的湖东大郡，目前已开发到 3、4 期，其中 3 期自由都市已预售， 4 期将定向销售给政府公务员，不对外预售；顺驰湖畔天成紧随其次， 2 期已开始预售。从图 1 中可以看到，6 号地块北面的东湖大郡、栖霞 枫情水岸、顺驰湖畔天成、东湖 春之韵、仁恒金湖湾等楼盘都以邻里中心为核心分布，受其辐射较强，商业气氛较易形成；而 6 号地块离邻里中心已有一段距离，周
14、边也已待开发荒地居多，暂时还缺乏商业气氛与配套。通过实地调研，整理出湖东目前预售各楼盘的价格情况如下：表 3、苏州工业园湖东板块楼 盘序号 项目名称 类型 容积率 户型面积 销售价格 商业及车库情况 备注6C （建屋）东湖大郡3 期自由都市全高层、小高层，毛坯2.0 89-130 5200-5900，均价5300车库 12 万/个配比1：0.8；无商业1 次性 98 折，按揭不打折K 栖霞枫情水岸 高层+叠拼 1.8 95-243 4900-5900，均价5300 车库配比 1：1，价格未定，估 8-12 万/个H 顺驰湖畔天成2 期全高层住宅+商业中心2.0 100-170 均价 5300，
15、 车库 10 万/个，配比 1：1；商业底层1.1-1.4 万/M2 已售馨，2 层 8000-9000/M2 尾盘I 东湖春之韵 高层、小高层120-137 4900-5700，均价5300车库配比 1：1，L 南都玲珑湾 全高层 2.2 110-260 5000-10000，均价5300车库配比 1：1，价格未定，无商业；99折F （栖霞）IALA 国际自由水岸高层、小高层2.0 70-120 均价 5000 车库配比 1：1，价格未定P 金水湾花园 别墅、多层 1 180-350 多层 5800，别墅9000尾盘J 仁恒金湖湾 高层、小高层未开盘从楼盘调研情况来看，湖东的楼盘大都是规划容
16、积率在 2 左右的高层、小高层（从在售楼盘来看可能实际容积率调高过了），所报均价基本都锁定在 5300 元/M2，且折扣都比较少；其主要客户群则以在工业园区工作的白 领阶层为主。2004 年后苏州工业园区内规划的住宅其车库配比基本都在 1:1 左右，一般都是人防地下室兼车位；园区是不必缴人防费的，但必须配备 3%的人防地下室。湖东的地下车位一般售价为 8-12 万/个，顺驰湖畔天成的车位售价为 10 万/个。园区内的商铺由于比重小，规划合理，价格一直比 较高。 顺驰所开发的商业中心其底商均价在 1.1-1.4 万/M2，2 层则在 8000-9000 元/M2 左右，都已基本售馨。枫情水岸等一
17、些新开楼 盘的商铺还没有定价，是租是售还不确定。 这说明工业园区的商铺还是比较稀缺的，价格坚挺且租金收益较高。从湖东目前的楼盘格局来看，如果没有特别的吸引眼球的卖点，只是纯概念的炒作，公寓的均价很难突破 5300 的市场竞争价格。4、开发环境在前期方面，苏州工业园区管委会在国际大厦二楼设立一站式服务大厅,简化了办事程序，并大大减少了建设规费项目，与此同时降低收费。在银行贷款方面，苏州不是省会城市，据同行介 绍，通过公关与操作，还是有操作空间的。苏州的报纸媒体较少，只有苏州日报与姑苏晚报， 费用偏高：苏州日报整版硬广 7-8 万（折后），姑苏晚报整版硬广 4-5 万（折后）。7苏州目前契税为 4
18、%，144M2 以上为高档房的面积区分标准。三、经济可行性分析1、成本利润估算如上所述，由于苏州湖东供地量较大，保守估 计（不考虑增值，也不考 虑价格战），本 项目住宅的初步销 售均价暂定为 5300 元/平方米，商铺均价暂定为 9000元/M2 ，地下车位价格定为 10 万元/个。一般来讲地下车位的可售收入大于车库建造成本，为方便计算故将其收入与成本抵冲（不进入估算表）。其利润估算如表 4：8表 4、项目总体利润估算表项目名称：苏州 6 号地块 地块面积：58688.74M2 建筑面积：117377.48M2项目 均价(元/M2)面积（M2）总价（万）单价(元/M2) 备注住宅 5300 1
19、10000 58300.00 暂以全小高层预估，不考虑增值商铺 9000 5500 4950.00 5%销售收入收入合计 115500 63250.00 5476.19 以 115500M2 可售面积计算的单价项目 子项目面积（M2）总价（万）单价(元/M2) 备注土地出让金 117377.48 30100.00 2564.38 契税 117377.48 0.00 0.00 4%，地价已含契税？（一）土地费用小计 117377.48 30100.00 2564.38 楼面价规划设计费用 117377.48 469.51 40.00 建筑、景观、电力、施工图三通一平费 117377.48 117
20、.38 10.00 包括临时水、电、路、临时围墙招标监理费用 117377.48 140.85 12.00 勘探费用 117377.48 58.69 5.00 （二）前期工程费小计 117377.48 786.43 67.00 预估电力 117377.48 1291.15 110.00 供水 117377.48 117.38 10.00 电信 117377.48 58.69 5.00 煤气 117377.48 352.13 30.00 排水排污 117377.48 117.38 10.00 智能化配套 117377.48 586.89 50.00 景观环境工程 117377.48 1760.6
21、6 150.00 道路，景观，照明（三）基础设施配套费小计 117377.48 4284.28 365.00 预估住宅（高层） 110000 16500.00 1500.00 商业 5500 825.00 1500.00 底商售楼处 1500 300.00 2000.00 项目开发完毕后改作会所幼儿园 2200 242.00 1100.00 另造多层非经营用房 1877.48 206.52 1100.00 不入公摊面积部分架空层成本 2454 208.59 850.00 以高层落地面积的 30%估算架空层（四）建筑安装工程费用小计 117377.48 18282.11 1557.55 地下室收
22、入与成本冲抵，不计入（五）各项规费 117377.48 704.26 60.00 苏州工业园规费较少，暂估不可预计费用 117377.48 1069.06 91.08 (一+二+三+四+五)2%直接费直接费合计 117377.48 55226.14 4705.00 营销费用 117377.48 1581.25 134.71 以销售收入的 2.5%估算管理费用 117377.48 1265.00 107.77 以销售收入的 2%估算财务费用 117377.48 1707.48 145.47 (1 亿+7000 万)*1.5 年*(5.58*1.2)间接费间接费合计 117377.48 4553.
23、73 387.96 营业税及附加 117377.48 3795.00 323.32 以销售收入的 6%预估所得税 0.00 0.00 暂不计税费税费合计 117377.48 3795.00 323.32 成本支出成本总计 63574.87 5416.28 以可售面积算成本则为 5504 元/M29利润 117377.48 -324.87 -27.68 亏损，销售利润率约为-0.5%注： 地下车库不计入建筑面积；车库收入与成本抵冲，不在估算表中反映； 幼儿园、会所计入公摊， 为全体业主共有； 假定 4%契税已含（按? 提供资料中的信息），规费为 60 元/M2（有待进一步确认）； 宏观调控形势下
24、，营销费用 2 个点略嫌不够，故给予 2.5 个点的额度； 财务费用以一期、二期土地分别贷两次款预估，假定评估后贷款额度分别为 1 亿为 7000 万，期限为 1 年半，利率 为 5.58%再上浮 20%，并不考虑短期资金拆借过桥费用。 高层、小高层强制必须全架空。如上表所示，住宅与商铺价格均价约为 5476 元/M2（不含车库），除车库外的单方可销售面积成本为 5504 元/M2， 亏损 27.68 万， 销售利润率约为-0.5%， 没有赢利。除非销售形势好转，销售均价上扬，或者通 过楼盘差异化突破市场均价，或者通过运作提高容积率，才能有明显的利润空间。2、敏感性分析假如容积率有上调操作的空
25、间，湖东房地产售价上下波动，则在不同容积率与房价情况下对项目利润的敏感性分析如下：表 5、项目敏感性分析85% 90% 95% 100% 105% 110% 120% 售价变化容积率住宅 4505商铺 7650住宅 4770商铺 8100住宅 5035商铺 8550住宅 5300商铺 9000住宅 5556商铺 9450住宅 5830商铺 9900住宅 6360商铺 108002.0 -9812.11 -6649.61 -3487.11 -324.61 2837.89 6000.39 12325.392.2 -7783.33 -4304.58 -825.83 2652.92 6131.67 9
26、610.42 16567.922.4 -5754.56 -1959.56 1835.44 5630.44 9425.44 13220.44 20810.442.6 -3725.78 385.47 4496.72 8607.97 12719.22 16830.47 25052.972.8 -1697.00 2730.50 7158.00 11585.50 16013.00 20440.50 29295.50如表 5 所示，在容积率上调到 2.2 时，如果市 场价格不变， 项目将有 2653 万元的利润。但此行苏州实地 调研的结果为：不可能调高容积率，故此法不可取！则在 2.0 的容积率下，当市场
27、价格上涨 5%时将有 2837 万利润（4.5%的销售利润率）；当市场价格下降 5%或因项目自身促销、折扣、团购因素消耗 5%收入时，项目将亏损 3487 万。1011四、项目开发计划项目计划分两期，总开发周期为 3 年半，其 进度安排如下：事项 时间 05.3季05.4季06.1季06.2季06.3季06.4季07.1季07.2季07.3 季 07.4季2008年成立项目公司，资金到位拿一期土地证一期方案设计，报批施工图设计专项报建，取得四证齐全一期土地抵押贷款招招标试桩，桩基工程一期项目施工一期预售（年后开盘）归还?借款补二期土地款 1.21 亿二期土地抵押贷款二期开发（略）二期预售（年后
28、开盘）还贷物业交付五、资金使用计划事项 时间 05.3季05.4季06.1季06.2季06.3季06.4季07.1季07.2季07.3 季 07.4季2008年总计（一）现金收入预售款 6000 7000 6000 7000 6000 7000 5000 6000 19000 69000注册资本 1500 1500银行贷款(1 年半) 10000 7000 17000合计 1500 0 16000 7000 6000 14000 6000 7000 5000 6000 19000 87500（二）现金支出土地款 12100 12100建设、工程支出 300 1500 5000 3000 300
29、0 3000 7000 2000 3000 3000 8000 38800管理、营销费用支出 200 200 150 200 150 200 200 200 150 150 500 2300还贷支出 4000 6000 7000 17000还?共 15720 万 3000 1000 3000 2000 3000 3720 15720合计 500 1700 8150 4200 15250 6200 11200 8200 5150 6150 19220 85920（三）净现金流量 1000 -1700 7850 2800 -9250 7800 -5200 -1200 -150 -150 -220
30、1580（四）期初现金余额 0 1000 -700 7150 9950 700 8500 3300 2100 1950 180012（五）期末现金余额 1000 -700 7150 9950 700 8500 3300 2100 1950 1800 1580备注 缺口 瓶颈如上表所示，项目一期土地贷款前出现资金缺口，可能需要集团短期资金拆借，在预 售回笼后归还；另外，二期土地款支付也是资金瓶颈。六、操盘思路删除合作的主要风险在于： 苏州工业园湖东区块土地供给过大，市场价格前景堪忧； 合作风险；控股、操作分离或控投、操作、销售三方分离的风险； 楼面价成本高出类似地块 400-500 元/M2，打
31、价格战吃亏；从战略角度考虑，只有做高档楼盘才能创高端品牌。与泰州安居房项目比起来，将苏州该项目做成高品质住宅更有利于?品牌的积累与扩张。六、待明确的问题1 建筑面积是否要建筑红线内面积乘于容积率？2 1.8 亿土地款是否包括契税（？提供报告的经济测算中是注明包括契税的，但此土地拍卖条款中未提及）？取部分土地证前还要缴纳多少？ 3 周边有哪些其它地块待开发或正在开发？4 1.8 亿借款是否无息，时间多长（还款期限）？5 ？费用及业绩体现？是否转让给项目公司地价会比拍卖价抬高；6 剩余土地款政府要求何时付清？13附录1、房产地价下降了- 园区 5 宗湖东地块拍卖2005 年度苏州工业园区首场土地拍
32、卖会 4 月 26 日下午举行。一个小时后，此次土地拍卖拿出的 5 宗湖东住宅地块全部找到买家。5 宗地块总面积约 51.4 万平方米。除一宗低密度住宅外， 其余 4 宗地块楼面地价均为每平方米 2000 元出头，与去年 11 月份湖东 5 宗地块拍出的均价 2878元平方米相比，存在一定差距。拿到地块的开发商表示，他们用很理想的价格拿到了地。拍卖会仅进行了一个小时，所拍卖的 5 宗湖东地块中，除 5 号地块位于星湖街西、机场路北外，其余 4 宗地块均集中在沈浒路南、万盛街西、华池街东的这个区域里面（如图 1 的号位置所在），沈 浒路南、星湖街西以及华池街东、沈浒路南的 2 号和 1 号两块地
33、均被大连发兴房地产开发有限公司竞得，两块地楼面地价都仅高出起拍价 100 多元平方米。星湖街东、沈浒路南以及沈浒路南、万盛街西的 3 号和 4 号两块地被园区建屋以起拍价拿走。竞争相对激烈的地块为 5 号地块，该地块紧邻“ 金水湾”。经过二十几个回合，被上海中金房地产开发公司竞得，楼面地价为 3895 元平方米。上海中金的有关负责人表示，他们一直很看好苏州的经济发展，此番拿地也是志在必得。苏州日报2005 年 4 月 27 日记者 叶辉142、楼盘价格调研汇总列表园区物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 售楼电话湖左岸 园区园区星汉街 108号湖左岸会馆 公寓 6000 元/平方米
34、均 中新苏州工业园区置地有限公司 67619090师惠乐章 园区苏惠路 99 号 公寓 4800 元/平方米 均 建兴房产 62525888澜韵园二期（售完） 园区芙蓉街 9 号 别墅7500 元/平方米 均中新苏州工业园区置地有限公司 0512-67618562发现之旅（四季家园） 园区工业园区苏惠路、星汉街口 公寓 5500 元/平方米 起 苏州新馨置地有限公司 62523118/62526118和乔丽晶 园区机场路南星港街延伸段东 公寓 7500 元/平方米 均 68011116金水湾二期 园区金鸡湖东南岸 别墅 9000 元/平方米 均 园区国信置业 67622999锦丰泰盛生活广场园
35、区跨塘葑亭路(镇政府中央公园南面) 商住楼6000 元/平方米 均苏州工业园区锦丰置业有限公司 85185588 85188688中茵皇冠国际 园区星港街 178 号 高尚住宅16000 元/平方米 均苏州中茵置业有限公司 0512-62999999中天湖畔广场园区园区现代大道与星海街交叉口 其它12000 元/平方米 起苏州中天房地产开发有限公司 67603288、67603088都市花园天域 园区星汉街 188 号 公寓8500 元/平方米 均工业园区华新国际城市发展有限公司 62999888东岸绿洲半岛园区中新路 8 号贵都邻里中心 B1-B2 别墅8400 元/平方米 均苏州工业园区名
36、人房地产有限公司 65939466星海国际广场园区星海街与苏绣路交界处 写字楼8000 元/平方米 均宇龙房地产开发有限公司 62578999.62577999新区物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 售楼电话今日家园二期新区何山路何山大桥西堍 公寓5000 元/平方米 均苏州今日置业有限公司 68092888百合花公寓 新区苏州市新区狮山路 47 号 普通住宅 3500 元/平方米 起 浙江温州开发商 0512-68243151佳林花苑 新区新区塔园路华山路口 普通住宅 3850 元/平方米 均 中外合资苏州寒山房产有限公司 0512-66617717，66617727学府花苑 新
37、区苏州国际教育园北区学府路 189 号 普通住宅 3500 元/平方米 均 苏州高新中锐科教发展有限公司 68133333/68136666新区芳邻 新区新区金屋路南、鑫苑路东 公寓 3800 元/平方米 均 苏州市崎佳房地产有限公司 68131766 68131866金河国际华庭新区新区滨河路 1088号 普通住宅5700 元/平方米 均苏州金河置业有限公司 68099999金河国际华 新区新区滨河路 1088 普通住宅 5700 元/平方 苏州金河置业有限公 6809999915庭 号 米 均 司 尚层建筑 新区狮山路 89 号 公寓 5500 元/平方米 均 苏州文中房地产经营公司 68
38、412987、68412986灏景天下新区玉山路汾湖路口（苏州乐园水上世界南）公寓 4900 元/平方米 均苏州新创建设发展有限公司、苏州新港建设集团有限公司 68252555主城区物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 售楼电话胥江华庭 沧浪胥江水畔，北临劳动路，西接桐泾路 普通住宅 4900 元/平方米 起 华成房地产开发有限公司 68656688/68656988锦亭大厦 沧浪阊胥路、三香路交汇处 普通住宅 4600 元/平方米 起 苏州市华亭房地产开发有限责任公司 0512-68297628福星新城 沧浪友新路与永生路交界以西 普通住宅 4380 元/平方米 起 苏州东港集团有
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