1、蔡家坡经济技术开发区限价商品房 D 区建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况 .11.1 项目简介 .11.2 编制依据 .11.3 项目主要技术经济指标表 .21.4 研究结论及建议 .3第二章 项目建设背景及区域现状和规划 .42.1 项目建设背景 .42.2 蔡家坡经济技术开发区概况 .52.3 高家崖村概况 .72.4 项目周边概况 .8第三章 项目需求分析与政策保障 .93.1 项目政策影响 .93.2 项目目标市场分析 .10第四章 项目建设条件 .154.1 开发建设的用地情况 .154.2 项目周边配套设施 .154.3 项目建设的市政配套条件 .15第五章 项目规划、设
2、计方案 .175.1 项目总体规划方案 .175.2 建筑设计方案 .185.3 环境艺术设计建议 .19第六章 建设方案 .216.1 总平面布置 .216.2 建筑方案 .226.3 建筑结构 .266.4 给排水 .306.5 消防 .336.6 景观及绿化 .366.7 卫生防疫 .376.8 安全防护 .37第七章 项目管理与实施进度安排 .387.1 项目管理 .387.2 项目监理 .397.3 项目实施进度安排 .40第八章 建设项目招投标 .418.1 招标范围及招标组织形式 .418.2 招标方式 .418.3 招投标相关要求 .428.4 项目招标事项核准表 .43第九章
3、 环境影响及评价 .449.1 概况 .449.2 法律法规 .449.3 环境影响分析评价 .459.4 结论及建议 .49第十章 项目分析的假设前提 .5110.1 项目的顺利开展 .5110.2 产品市场平稳发展 .5110.3 国家经济发展平稳 .51第十一章 项目投资估算 .5311.1 估算依据与说明 .5311.2 投资估算 .54第十二章 项目财务评价 .5612.1 财务评价基础数据的测算 .5612.2 盈利能力分析 .5712.3 评价结论 .58第十三章 社会效益综合评价 .6013.1 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定 .6013.2 项目能够适应当地基础设施
4、发展的水平 .60第十四章 项目投资风险分析 .6214.1 主要风险因素的识别 .6214.2 风险程度分析 .6214.3 防范和降低风险措施 .63第十五章 结论与建议 .6515.1 对项目的结论性意见 .6515.2 对项目中尚未解决问题的修改意见和建议 .66附件：1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、现金流量表5、项目位置平面图6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件第一章 项目概况1.1 项目简介1、项目名称蔡家坡经济技术开发区限价商
5、品房 D 区建设项目2、项目性质：限价商品房3、项目承建单位：宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司4、建设地点：本项目位于蔡家坡开发区，西邻西一路北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。5、项目用地：项目用地性质为商业开发用地。工程占地面积 89 亩，其中代征道路用地 18759 平方米，合 28.2 亩；居住用地 160448 平方米。1.2 编制依据1、蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划；2、关中天水经济区发展规划；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002 年试用版）；5、
6、国土资源部国土资发（2008）24 号关于发布和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知；6、国家现行的财税政策及相关法规；7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。1.3 项目主要技术经济指标表表 1-1 项目主要技术经济指标表序号 技术指标名称 单位 指标数值1 总规划用地 万 m2 5.974572 总建设用地 万 m2 4.296673 代征道路用地 万 m2 1.87594 总建筑面积 万 m2 17.35285 建筑基地面积 万 m2 1.28286 构筑物基地面积 万 m2 0.327 住宅建筑面积 万 m2 16.04488 公共建筑面积 万 m2 0.76769 容积率
7、% 2.9010 绿化面积 万 m2 1.41011 绿化率 3312 道路面积 万 m2 1.17213 建筑密度 % 20.714 行政服务设施基地面积 万 m2 0.158315 行政服务设施面积比 % 7.8216 居住总户数 户 198417 停车位 量 8001.4 研究结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题，将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增
8、加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。综上所述，项目建设十分必要且可行。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第二章 项目建设背景及区域现状和规划2.1 项
9、目建设背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，蔡家坡的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。2010 年，开发区完成生产总值 80 亿元，比 2005 年的 16.3 亿元增 长了 3.9 倍, 年均增长 37.09%,完成规 划目标的 160%；营业收入、税收总额大幅增加，地方留存财政收入达到 3000 万元，比 2005 年的744 万元增 长了 3 倍, 年均增长 36%；全社会固定 资产投资额达到 28.5 亿元，比 2005 年的 3.6 亿元增 长了 6.8 倍，年均增速 44.9%，完成规划目 标的 149%。为此，蔡家坡提出加快
10、城乡一体化进程，按照城乡发展规划一体化的要求，确立开放式、全覆盖、开发区发展和多规叠合的规划理念，形成城乡一体的规划体系，建立集中统一的规划管理体制。促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“ 四规” 有机融合，实现 城乡一体的规划全覆盖。以全开发区为空间单元，以蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、专业专项规划等。突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。随着城乡一体化规划的逐步实施，蔡家坡开发区发展迅速，本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施
11、，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足居民的需要，促进蔡家坡城乡一体化进展。为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间，本项目是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的和谐统一。按照蔡家坡的总体规划，将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所，以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人们提供一个理想的高档居住场所。满足本项目经营业主的需求通过本项目的建设，可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营平台，为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。2.2 蔡家坡经济技术开发区概况陕西省蔡家坡经济技术开发区是 1995 年 3 月经陕西省政府批准设立的宝鸡地区唯一的省级经济技术开发区。开发区党工委、管委会是中共宝鸡市委、市政府的派出机构，负责管理岐山县蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇 208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。目前区内人口 20.76 万人，其中城镇人口 10.94 万人。2010年，开发区完成固定资产投资 28.5 亿元，同比增长 57%；实
