1、重庆铭鼎养老护理院建设项目可 行 性 研 究 报 告重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 I页目 录1 总论 .11.1 项目概况 .11.2 业主概况 .21.3 编制依据 .21.4 编制原则 .21.5 主要研究内容 .21.6 项目主要技术经济指标 .31.7 简要结论 .42 项目建设背景及必要性 .52.1 项目建设背景 .52.2 项目建设的必要性 .93 建设规模和建设内容 .123.1 建设规模 .123.2 建设内容 .134 项目选址及建设条件 .144.1 项目选址 .144.2 建设条件 .155 建设方案设计 .175.1 建筑设计
2、的指导思想与原则 .175.2 建筑方案 .175.3 室内装修 .225.4 给排水设计 .235.5 电器设计 .245.6 绿化部分 .255.7 其它零星工程部分 .26重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 II页6 消防 .276.1 设计依据 .276.2 消防给水排水 .276.3 化学消防 .276.4 消防评价 .287 节能分析 .297.1 设计依据 .297.2 项目能源消耗种类及数量分析 .307.3 项目所在地能源供应状况分析 .317.4 建筑节能设计 .317.5 节能节水措施 .327.6 电气节能措施 .328 项目实施计划
3、 .338.1 实施原则及步骤 .338.2 运营模式 .338.3 机构设置及定员 .348.4 项目建设周期 .348.5 项目实施进度安排 .358.6 项目管理机构 .358.7 项目建设各方关系 .368.8 项目的招标方式和招标组织形式 .379 投资估算 .399.1 投资估算依据及范围 .399.2 投资估算说明 .399.3 估算结果 .409.4 资金筹措 .409.5 投资计划 .41重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 III页10 财务评价 .4210.1 评价依据、原则和假设 条件 .4210.2 基础数据及测算 .4310.3 现
4、金流量分析 .4510.4 盈利能力分析 .4510.5 财务分析 .4510.6 财务评价结论 .4611 社会影响评价 .4711.1 社会影响分析 .4711.2 互适性分析 .4811.3 社会风险分析 .4912 环境影响评价 .5012.1 环境保护标准 .5012.2 拟建项目对环境的影响分析 .5012.3 环境管理 .5313 风险分析 .5413.1 主要风险因素的识别 .5413.2 风险程度分析 .5513.3 风险评估 .5613.4 敏感性分析 .5613.5 防范和降低风险措施 .5714 结论及建议 .5814.1 结论 .5814.2 建议 .58附表 1：总
5、投资估算表 .59附表 2：投资计划与资金筹措表 .59附表 3：建设期利息估算表 .59重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 IV页附表 4：贷款偿还计划表 .59附表 5 销售收入、销售税金及附加估算表 .59附表 6：总成本费用估算表 .59附表 5：流动资金估算表 .59附表 7：利润测算表 .59附表 8：项目投资现金流量表 .59重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 1页1 总论1.1 项目概况1 项目名称：重庆铭鼎养老护理院建设项目2 项目业主：重庆铭鼎房地产开发有限公司3 项目地址：重庆市南岸区南山脚下峡口镇西
6、流村4 建设性质：新建5 建设内容及规模本项目总用地面积约 667000 平方米，建筑用地面积约 70000 平方米，建筑面积约 13340 平方米，整个养老护理院容积率约为 0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目。建设内容主要包括：餐厅（大 500 平方米、小 100 平方米、另设若干单间）、活 动室（250 平方米）、游泳池（1500 平方米）、护理院大门、医务室（含 10 个病床 300 平方米）、老人居住室（单间 150 个*20 平方/间、双人间 600 个*30 平方/间、三人间 500 个*40 平方/ 间、寓居别墅 20 栋*250-300 平方米/栋）、资料室（2
7、50 平方米）、会议室（1000 平方米多功能厅，小型会 议室 2*100 平方米）、办公大楼、洗衣房（200 平方米）、健身房 350 平方米、运动场（20000 平方米含篮球场 1、网球场 2、门球场1、乒乓球台 6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场 、野生蜂蜜养殖场、 烧烤场、农家 乐饭店等。6 项目总投资项目总投资为 60000.55 万元。重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 2页1.2 业主概况于 2012 年 3 月组建成立，注册资金 2096 万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员 56 人。公司通过不断探
8、索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结 出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以“ 不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“ 时时努力、事事关心“ 为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、 创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的”铭鼎 江山水岸“ 小区占地 200 余亩，计入容积率的面积为 47 万多平方米。铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文
9、明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。1.3 编制依据1 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）2 老年人建筑设计规范JGJ 122993 老年人居住建筑设计标准GBT 50340-20034 老年公寓和养老院设计指南重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 3页5 中国老龄事业发展十二五规划6 重庆市老龄事业发展“十二五” 规划 7 重庆市社会养老服务体系建设规划（20112015 年）8 重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划9 其它相关基础数据和材料10 编制人员调查的有关资料、数据和材料1.4 编制原则1 符合南岸区茶园新城区总
10、体发展规划；2 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；3 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。1.5 主要研究内容1 项目建设背景及必要性研究；2 项目场址和建设条件分析；3 建设规模和建设方案4 组织机构与项目管理；5 投资估算和资金筹措方案；6 财务分析和项目效益评价；7 项目风险性分析8 可行性研究结论9 项目建设中需要注意的其他问题重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 4页1.6 项目主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号 项 目 计量单位 数值 所占比重(%)一 项目概况 1 总用地面积 亩 1000
11、.00 2 总建筑面积 m2 133400.00 4 容积率 0.20 5 绿地率 39.99% 二 投资数据 总投资 万元 60000.55 1 工程费用 万元 39050.23 2 工程建设其他费用 16264.59 3 预备费 万元 2765.74 4 建设期利息 万元 1920.00 三 筹资数据 1 业主自筹 万元 32400.42 54.00%2 银行贷款 万元 10000.00 16.67%3 民政补贴 万元 1200.00 2.00%4 滚动资金 万元 12000.00 20.00%5 贷款利率（年） 6.40% 四 收入与成本数据 1 总成本费用 万元 169939.37 重
12、庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 5页2 经营收入 万元 323503.90 3 经营税金及附加 万元 24928.96 4 经营成本 万元 112726.87 5 利润总额 万元 258289.08 6 所得税 万元 64572.27 7 税后利润 万元 193716.81 五 财务评价指标 1 税后财务内部收益率 18.83% 2 税后财务净现值 万元 35219.50 年折现率 103 税后静态投资回收期 年 7.67 4 税前财务内部收益率 24.08% 5 税前财务净现值 万元 58266.43 6 投资利润率 16.14% 7 投资利税率 21.52% 8 盈亏平衡点 31.30% 9 盈亏平衡点 万元 141888.07 1.7 简要结论本项目的建设符合重庆市以及南岸区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水
