1、盛世绿园小区规划之策划分析课程名称：盛世绿园小区规划之策划分析任课教师: 周园学生姓名：周洁 年 级：2010 届一班专 业：建筑学时 间：2012 年 10 月 07 日成绩1盛世绿园小区规划之策划分析【内容摘要】 建筑策划活动是以建筑师的行为为主体，以市场需求为依据，对小区自身和周边资源进行有效地开发利用，以求发挥资源的最大效益。盛世绿园小区的策划设计从土地价值、地块优劣、规划指导思想等方面全面考虑。正是希望通过本案的成功策划,完成小区销售目标,树立小区本身在竞争楼盘中的知名度与美誉度,树立小区开发商在金华市场的知名度。随着国家从土地、资金等方面加大对整个房地产行业的调控与规范,对房地产市
2、场进行结构性调整与优化,对于中小型（略）言,无疑预示着行业的重新洗牌.如何在竞争中求得生存,如何满足消费者挑剔的目光,如何在众多楼盘中独树一帜,如何令策划方案更具可操作性,如何通过楼盘向消费者传递开发商的开发理念,正是本案要着力解决的。【关 键 词 】 建筑策划；土地价值；规划思想；放大优势；价值评估。【正 文】引言小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素：随着时间的推移，土地价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。1 项目地块土地价值评估1.1 项目地块本身状况调
3、查分析项目地块位于金华市东莱路以北.丹溪路以南. 八一南街以东，呈东西短，南北长的梯形状（南边宽于北边） ；分析地块可得知：可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区的规划，使小区具有自然的层次感。沿项目地块内东部边缘道路生长着密集树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用，而且给居民营造了绿意连连。地块除周边六层居民楼外。中间为几栋高层住宅盛世绿园户型分布 1 室 50-50 1.06% 2 室 92-110 31.91% 3 室 80-156 47.87%1.2 项目地块周边状况调查分析东面：项目地块向东依次为中国人寿，文荣医院，东苑小学。南面：地块南面为赞佳酒店，新开发酒店。和一片旧居住楼
4、。西面：项目地块向东依次为中国银行，顺旺基餐厅。北面：项目地块北面紧邻长乐路东路，对面是金华工商城。地块北面紧靠城市主干道丹溪路，为西郊进入新城区的“脸面“，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感受。该地块与一所小学和一所初中靠近，方便小区内学生上下学，适合家长们当做学区房。地块紧靠刚建成的酒店赞佳酒店，方便小区内居民餐饮娱乐办理酒席。因地块与文荣医院相连，项目地块的规划到位可与医院共同提升彼此的形象 ，从而实现共同升值。 周边小区状况分析名称 地址 直线距离2名称 地址 直线距离和苑
5、小区 丹溪路 795 68 米百合嘉苑 八一南街 126 米永乐苑 八一南街 164 米丹溪景苑 丹溪路 179 米安居苑 何宅路 230 米盛世绿园周边环境及配套设施类型 名称 地址 直线距离金华商城 八一南街 567 米金发颐高数码广场 八一南街 934 米银泰百货福泰隆店 宾虹路 1,112 米中洋购物中心 宾虹路 1,183 米商业(5)第一百货江南店 宾虹路 1,220 米金华市文荣医院 东莱路 768 号 148 米何宅社区卫生服务站 丹文街 255 米阳光社区卫生服务站 八一南街 719 号 420 米寺前皇社区卫生服务站 丹南街 709 米江滨社区卫生服务中心 明伦街 802
6、米三江街道社区卫生服务中心 义乌街 333 号 826 米医疗(7)雅苑社区卫生服务站 雅苑街 1,145 米盛世绿园幼儿园 丹溪路 733 号 71 米东苑小学 义乌街 676 号 301 米何宅幼儿园 何宅路 66 号 390 米婺江新村幼儿园 义乌街 661 号 451 米金华市第十五中学 东莱路 1066 号 481 米莱福幼儿园 东莱路 488 米丫丫幼儿园 兰溪街 517 号 532 米如意幼儿园 何宅路 21 号 640 米今日嘉园幼儿园 义乌街 655 米南滨幼儿园 宾虹路 599 号 810 米江滨小学附属幼儿园 宾虹路 359 号 815 米信华丁丁幼儿园 宾虹路 822
7、米三木幼儿园 宾虹路 946 米朱贤桥幼儿园 东莱路 972 米金厦花园幼儿园 义乌街 1059 号 978 米当代江南幼儿园 兰溪街 818 号 993 米南苑中学 兴学路 181 号 1,180 米教育(19)月亮湾城市花园幼儿园 东阳街 89 号 1,211 米3类型 名称 地址 直线距离南苑第二幼儿园 广苑路 1,297 米金华索菲亚皇嘉宾馆 八一南街 836 号 215 米赞佳酒店 八一南街 999 号 298 米莫泰 168 阳光路店 阳光路 58 号 514 米天鸿宾馆 李渔路 565 米申华商务酒店 丹溪路 1113 号 581 米金华悦华大酒店 兰溪街 299 号 582 米
8、汇金门商务酒店 双龙南街 811 号 791 米如家快捷酒店八一南街店 八一南街 458 号 885 米金华紫阳豪庭大酒店 宾虹路 572 号 1,077 米三兴大酒店 宾虹路 678 号 1,143 米宾馆(11)四季瑞丽大酒店 宾虹路 700 号 1,187 米金华市体育馆 双溪西路 259 米市民广场 双龙南街 790 米城南公园 李渔路 793 米公共场所(4)三姑殿 景行街 927 米金华市公安局江南分局 李渔路 666 米婺城区人民法院 兰溪街 742 米金华市市政府 双龙南街 874 米金华市国土资源管理局 双龙南街 1,053 米服务(5)金华市人民检察院 兰溪街 1,093
9、米金华市电信公司 环城南路 663 米其他(2)中国联通金华分公司 环城南路 822 米1.3 项目地块土地价值评估1.3.1 基础设施地块是城市向郊区扩张的例子，是城市文脉的延续。与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、配套状况相当完善。该地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、超市等生活服务机构网点较多，日常生活较为方便。地块紧靠主干道丹溪路，路面平坦，交通畅通。总之，项目地块为婺城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道连接城市与郊区。周边为多个生后居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。1.3.2 交通状况丹溪路路路况良好，可快速直达市中心，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅。
10、目前有 4路公交车经过此小区（306.322,k12,27 路等），通行车辆较多。项目地块距离省际长途汽车站汽车南站较近，距火车站车程 35 分钟左右。综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，省内、省外出行较为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。1.3.3商业服务地块西面区域的购物、餐饮等居家生活服务网络发达，具备较为成熟的商业服务配套。4周边公司、单位数量少，档次和科技含量相对较低。由于地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。畅达的交通往西走就有大型的乐天玛特超市，金华商城，申华大厦，金华市世贸中心
11、，福泰隆超市江南店，金华一百江南店1.3.4文教卫体地块周边东苑小学和金华市第十五中学的聚集及文化气息的辐射为区域的文化品位提升不少，如能因势利导，必将成为大大丰富项目的利好因素。1.3.5人文情况因原居住人口的地域性，江南人口有一定的“水乡情节“，居民风俗爱好日照多，不喜西晒。1.3.6市政医疗设施 婺江新村口腔诊所、金华市焕春诊所、金华仁爱妇女医院、金华市南苑医院银都诊所、丹溪佳苑社区卫生站、文荣医院、赛那动物医院金华店,中国邮政,中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行。1.3.7宾馆酒店附近有金华索菲亚皇嘉宾馆、金华申华商务酒店、金华香格里拉酒店、江南会商务大酒店、金华汇金门商务酒店莫
12、泰 168（金华阳光路店）意凯商务宾馆。1.3.8娱乐餐饮金鼎豪门娱乐会所，红宝石国际娱乐会所。综上所述，对项目地块基础设施、交通状况、商业服务、文教卫体、人文情况、市政医疗设施、宾馆酒店、娱乐餐饮八六个方面的评估，可以看出，项目地块存在一定的开发潜力。随着市政基础设施的不断完善，特别是“市民广场“的总体规划实施后，还有金华市世贸中心商务圈的进一包成熟后，该地块的整体居住环境优势将会凸显无疑。2 项目地块优劣势分析2.1 区域远景规划优势项目地块位于金华市婺城区的边缘地带，从未来开发空间来看，城内地段的开发空间日趋缩小，而城郊聚集了大量的郊区农民，这部分人需要购房、置业，固有的区域情感、工作方
13、便性、生意便捷性需要在这买房。其次，城郊有著名的施光南音乐广场；同时也集中了金华第一中学和金华艾青中学两所重点高中，另外，随着城内人口的外迁、郊外人口内迁、金华市世贸中心的建成，盛世绿园的房价将不断走俏。所以要突出小区规划的核心价值，让更多的市民了解该小区，且通过不断的传播该区域的远景规划优势等方面的信息，迅速提高该小区品牌的认知度、提升该物业知名度、塑造良好的形象等都有重要的意义。2.1.1 区位优势项目地块位于金华市区通往金东区的门户位置，有主干道贯通城内与郊野，离城内不远，离自然很近，交通便利，路网发达；同时可直达高速公路，保证了人流、物流的通顺、便捷。相对城内的狭窄的人居空间环境，空气
14、清爽；相对郊外的小区，购物、逛街方便。2.1.2 生活配套优势项目地块紧邻东苑小学和文荣医院，生活配套、公建配套较为齐全、完善。今后项目地块要做的仅是内部配套档次的提高。室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场、室外健身场所等。小区停车位以机动车停车位 20%停在地面车位上，80%停在独5立式地下车库内。2.1.3 唯一性优势地块周边一定范围内教育设施完善，银行网点设施齐全，商业设施发达，使得该小区竞争优势更为凸显。2.1.4物业优势小区物业由东莱社区负责，绿化清洁都相当到位，物业人员也相当尽责尽力。综上，项目地块具备以上五大优势，潜在的升值“势在必行” ，绝对房有所值。2.2 项
15、目地块劣势分析该小区东南面有两栋高层建筑阻碍了小区内两栋多层住宅的光照，减少了光照时长。该地块与市中心相距甚远，也就是说远离了城市最繁华的中心地带。2.2.1 自然景观劣势项目地块视野范围内无山景可借，此为劣势（虽然较远有市民广场和施光南音乐广场等） ，无水可借景，导致虽有水池，却不洁净。再则地块本身面积不是很大（约 119 亩） ，因而小区内部人造景观的营造显得较为重要，必须精致、趣味、实用，同时，在小区的规划设计和营销推广时应尽量避免自然环境说法上的劣势。2.2.2 地块周边居户购买力劣势地块周边主要是居民区、普通城镇居民区，虽有强烈的购房意向，但消费水平相对较弱，所以项目的档次定位及目标
16、客户的确定至为重要，避免规划成“叫好不叫座”的小区。3 小区规划设计指导思想3.1小区规划设计指导原则满足 21 世纪居住生活水平的日益提高，促进我国环境景观设计尽早达到国际先进水平。让广大城乡居民在更舒适、更优美、更健康的环境中安居乐业。3.1.1 市政总体规划整体性原则与金华市规划综合工程相协调，融合建筑艺术的传承特征营造城市生态共生区。3.1.2 强调居住需求的重要性人在生命的全过程中，需要外部环境的生态因子的输入，并在外部环境因子的作用下，自身产生内力和内因，外因通过内因起作用，使人满足生存需求，满足不断进化的需求。 美国心理学家马斯洛在人的动机理论中指出：人类生活有五种层次的需求。1
17、生理需求：饥渴；2安全的需求：安全、秩序、脱离痛苦、自力；3友爱的需求：爱、性、柔情、友谊、自力；4尊重的需求：名誉、成败、褒奖和成功（自尊和来自他人的尊敬） ；5自我实现的需求：人的自我满足， “成为任何能成为的角色” 。3.1.3 市场接受度原则极具时代潮流，个性色彩鲜明的住宅产品，市场将高度接受。针对项目地块的特性，从差异和创新中寻求突破，并以市场接受为准则，营建时尚、文化、差异相结合的产品，最大化的获得市场认可。3.1.4 可持续发展原则公平性原则：本代人之间的公平、代际间的公平和资源分配与利用的公平；持续性原则：人类经济和社会的发展不能超越资源和环境的承载能力。即在满足需要的同时必须
18、有限制因素，即发展的概念中包含着制约的因素；共同性原则：各国可持续发展的模式虽然不同，但公平性和持续性原则是共同的。地球的整体性和相互依存性决定全球必须联合起来，认知我们的家园。63.2 小区规划设计目标通过科学合理、创新式的建筑规划设计，在金华市江南区域营造一个既弘扬“新人居”文化，又引领开发“新风尚”的拥有“新体验、新空间、新意境”的新生活社区。整体设计效果上不仅满足其居住使用功能，更追求其合理性、实用性、先进性和创新理念。在创造优美的生活居住环境之余，满足业主的起居舒适性和城市区域环境的改观，形成区域环境改造样本与亮点，确立“领跑者”身份。用现代的建筑元素及外立面风格营造现代的居住生活气
19、息及理念。3.3小区产品建筑规划布局建议小区南路口 小区中心地带绿化综合考虑小区容积率要求和市场运作空间的大小，并考虑小区规划投入成本与经济效益的关系，设定小区以多层为主，少部分小高层为辅，并在能满足容积率情况下，设置绿化带。小区规划布局建议如下：基于地块原有的地形地貌特征，建议尊重已有的自然构架，依形就势，进行规划布局。沿文荣医院一线，布置 14-16 层高层建筑，沿路的住宅下设两层商铺，立面简洁新颖，既起到小区与交通干道的隔离作用，又可形成沿途视觉亮点。住宅区中间可考虑设中心广场绿地。可适当借水营造水景，除此之外曲折的回廊引人驻足小憩。3.4小区规划布局意义小区一般是具有被居住区级道路或自
20、然分界线所围合，地界明确、地段完整、不被城市干道分割的地段，并与居住人口规模（500015000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。对配有一套基本的生活设施的要求是指小学、粮油店、综合副食店等。居住小区是城市居住区规划的一种基本结构单元。若干个居住小区组成居住区。居住小区用地大于居住街坊，把它作为居住区规划的基本单元，能使规划布局具有较多的灵活性。不仅能保证居住生活的方便、安全和宁静，而且有利于城市交通的组织，减少城市交通对居民生活的干扰。根据小区整体构思将规划设计的要素，诸如各类住宅、配套的公共服务设施、各级道路、各级绿地等，通过不同
21、的空间布局组合方式和规划手法，将其全面、系统、完整地组织、安排、落实到规划总用地的空间范围内，使小区成为一个和谐的有机整体，为居民创造出良好的居住环境的全过程。规划布局中应注重考虑充分合理有效地利用土地，处理好四项用地指标之间的平衡关系，要充分考虑地域的气候特点和地方特色，还要创建有特色的小区和深入细致地处理好空间与环境设计，更要在协调的前提下求多样，求丰富，求变7化，增加识别性，创造空间层次协调丰富的群体。4 结语我们认为策划是为完成某一任务或为达到预期的目标，根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕活动的任务或目标这个中心，对所采取的方法、途径、程序等进行周密而系统的全面构思、设
22、计选择合理可行的行动方式，从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见，策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然，策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划，能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效。总之，精心的策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。 【参考文献】1 庄惟敏.建筑策划导论M .北京：中国水利水电出版社，20002 兰峰.房地产项目策划M .陕西：西安交通大学出版社，20093王晓川，张晓娜.城乡规划中的项目策划与行动计划论经济开发策划与行动规划研究 J .规划师，
23、2009， （07）：24274杨昑天，刘卉，王法. 影响建筑项目策划的客观因素J .科技创新导报，2002， （01）：6769Planning analysis of the community of Elaeagnus Oriental pearl【Abstract 】 The Programming take the architect as a main body,take the market demand as the basis,make it as the basis for the project and its surrounding resources to effectively develop and utilize resources in order to gain maximum benefits. Elaeagnus Oriental pearl in the planning from the land value,plot,planning idelogy such as fully taken into account.【Keywords】Architectural planning; Land value; Planning ideas
