城乡建设用地增减挂钩参考提纲.doc

1、XX 市 XX 县 XX 镇等 X 个乡镇城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（封面扉页参考格式）项目申报单位：XX 县（区）人民政府规划编制单位：XXXXXXXX编 制 日 期 ：X XXX 年 X 月 XX 市 XX 县 XX 镇等 X 个乡镇城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划项目申报单位：XX 县（区）人民政府项目承担单位：项目负责人：联系方式：单位地址：规划编制单位：项目负责人：联系方式：单位地址： 规划编制单位参与编制人员姓 名 职 称 签 名 机构法定代表 张 三 工 程 师 机构技术负责人 李 四 高级工程师 部门负责人 XXX XXXXX 项目负责人 XXX XXXXX 规划编制

2、人员：XXX XXXXX XXX XXXXX 校对： XXX XXXXX 审核： XXX XXXXX 规划编制单位：XXXXXXX（盖章）土地规划资质证书：1目 录1 总则 11.1 项目由来 11.2 规划原则 11.3 编制依据 12 项目建设的必要性 13 项目区概况 13.1 项目区组成 13.2 区域概况 24 拆旧区规划 34.1 拆旧区现状 34.2 拆旧区复垦适宜性 44.3 拆旧区复垦规划设计 65 农民集中居住区规划 85.1 农民集中居住区选址 85.2 农民集中居住区用地规模 85.3 农民集中居住区规划设计 96 城镇建新区规划 96.1 城镇建新区规模 96.2 城

3、镇建新区选址 106.3 城镇建新区开发建设方案 107 土地权属调整 118 投资估算 118.1 估算依据 118.2 投资估算 128.3 资金筹措 1229 项目实施计划 139.1 项目实施年限 139.2 项目管理制度 149.3 保障措施 1410 项目可行性评价 1410.1 合法合规性 1410.2 规划方案合理性 1410.3 用地平衡情况 1410.4 资金平衡情况 1710.5 项目实施效益评价 1710.6 结论 1810.7 建议 1811 附件 1811.1 附图 1811.2 附表 1811.3 其他 201增减挂钩试点项目区基本情况单位：亩、万元、人、户项目区

4、编号 城镇改革发展中 心 项 目项目区名称所在省、市、县组织实施单位基本信息 项目建设工期（年） 项目计划开始时间 项目计划结束 时间周转指标规模第一年 第一年第二年 第二年周转指标使用计划第三年归还计划第三年拆旧地块（逐地块填写，地块较多的项目可填报汇总数据，逐地块填写表格附文本后面）位置 权属（单位、个人） 地类面积 复垦后地块名称 县 乡（镇） 村 所有权 使用权 农村居民点工 矿废弃地其他建设用地 合计 复垦为农用地 复垦为耕地拆旧地块面积总计 分类合计建新地块（逐地块填写，地块较多的项目可填报汇总数据，逐地块填写表格附文本后面）位置 农村建新面积 城镇建新面积 城镇和农村建新 占用耕

5、地地块名称 县 乡（镇） 村 农民安置住房农村基础设施和公共服务配套设施非农产业发展用地其他建设用地商业用地住宅用地工业用地其他建设用地 面积质量等级分类合计 建新总面积 其 中： 土地利用总体规划村镇建设规划土地整治规划符合规划情况其他规划安置补偿 财政资金土地复垦 社会资金设施建设 信贷资金资金预算总额(万元)资金投资其他资金筹集渠道其他资金拆旧涉及户数住房安置新居户数征为国有面积项目区实施涉及总户数进城镇安置农村独户安置农村楼房安置土地所有权权属调整 集体换地面积 征求意见户数楼房总高 3-5层其中其中 楼房总高 5 层以上安置情况货币安置户数权属调整土地使用权权属调整面积征求意见情况同

6、意户数备 注 1城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划大纲1 总则1.1 项目由来阐述项目背景及规划编制任务、由来。1.2 规划原则从项目区实际出发，提出规划编制必须坚持的基本原则，回答项目建设的宗旨和底线问题。1.3 编制依据列举国家和自治区开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的主要法律、法规与政策文件，回答依据什么编的问题。2 项目建设的必要性紧密结合项目实际，从保障发展、保护资源和统筹城乡发展等主要方面阐述项目建设的必要性，回答为什么立项和建设该项目的问题。3 项目区概况3.1 项目区组成3.1.1 拆旧区分布、规模及各地块四至范围。3.1.2 建新区（含新建农民集中居住区和城镇建新区）分布、规

7、模及地块四至范围等。2拆旧区地块基本情况汇总表单位：公 顷，保留两位小数拆旧地块土地利用现状地类所在乡镇所在行政村所在权 属、单位拆旧地块编号所在图幅号中心点及主要拐点坐标图斑号 面积 城镇用地农村居民点用地采矿用地独立建设用地交通水利用地其他建设用地合计建新区地块基本情况汇总表单位：公顷，保留两位小数建新地块土地利用现状农用地所在乡镇所在行政村所在权属、单位建新地块编号所在图幅号中心点及主要拐点坐标图斑号 总面积建设用地 小计 耕地合计33.2 区域概况3.2.1 项目区社会经济状况阐明项目所在市或县经济社会发展主要指标概况，包括 GDP、可支配财政收入、城镇居民可支配收入、农民纯收入；总人

8、口及城镇化水平、人口迁入迁出情况；城镇、工矿、农村等低效地、闲置地情况；增减挂钩试点工作开展情况等。4 拆旧区规划4.1 拆旧区现状以拆旧地块为单元，阐明拆旧地块自然条件、交通与水利等基础设施条件、地上建（构）筑物情况、土地权属及地上附着物、土壤肥力和水土污染等情况。4.1.1 拆旧区自然条件阐明地形坡度、土壤类型、土层厚度、土壤肥力、土壤理化性状、植被覆盖情况等自然条件。委托有资质单位出具土壤养分监测报告。项目区土壤养分含量情况表地块 全氮（% ） 全磷（克/千克） 全钾(克/千克)PH 值 有机质（克/千克）4.1.2 拆旧区土地利用情况阐明拆旧地块原用途、土地利用现状及周边区域土地利用主

9、导方向4等情况。4.1.3 拆旧区基础设施条件阐明拆旧区农业灌溉水源，以及排灌、交通、电力供应等基础设施条件。4.1.4 拆旧区地上建（构）筑物情况阐明拆旧地块地上建构筑物的建筑结构、层数、建筑面积、使用年限、物权归属、现有用途和使用权益者等情况。属于采矿用地的，还要简明矿权设置、矿产开采进度、矿山地质环境恢复治理、土地复垦法定责任履行情况等。阐明是否列入历史文化遗产及文物保护范围。4.1.5 拆旧区土地权属及权益者意愿简明拆旧区土地权属（包括土地所有权、使用权、承包权、经营权等）和地上附着物情况，以及权益者对实施土地复垦的意愿。拆旧区是农村居民点的，应阐明所在农村集体经济组织的户均及人均用地

10、、户均及人均居住面积、人均收入及主要来源、主导产业等。4.1.6 拆旧区土壤污染情况委托具备检测资质单位出具的拆旧地块土壤和水源受重金属等污染检测报告，若需要客土，应对客土源进行土壤养分含量及污染检测。项目区重金属含量情况表地块 镉（毫克/千克）汞（毫克/千克）砷（毫克/千克）铅（毫克/千克）铜（毫克/千克）锌（毫克/千克）54.2 拆旧区复垦适宜性阐明拆旧区土地复垦适宜性评价方法、过程及评价结果，明确各地块复垦适宜性，确定各拆旧地块适宜复垦主导方向以及土壤改良重点及措施。拆旧区土地适宜性情况表适宜性评价指标 适宜等级拆旧地块编号 地形坡度有效土层厚度土壤肥力灌溉条件污染程度 水田 旱地 其他

11、农用地备注：适宜性评价指标根据评价体系确定。拆旧区整理复垦地类统计表 单位：公顷，保留两位小数 整理复垦前 整理复垦后地类地类拆旧区地块 面积 城镇用地农村居民点用地采矿用地独立建设用地交通水利用地其他建设用地面积水田 旱地其他农用地64.3 拆旧区复垦规划设计4.3.1 复垦设计依据阐明土地复垦工程规划设计所依据的政策文件、技术规范、定额标准等。主要包括：土地复垦技术标准 （试行） ，2007； 土地复垦方案编制规程 （TD/T1031-2011） ；灌溉与排水工程设计规范 （GB50288-1999） ；渠道防渗工程设计规范 （SL 18-2004） ；农田灌溉水质标准 （GB 5084-

12、1992） ；水土保持综合治理、技术规范、小型蓄排水工程 （GB/T164531996） ；输水管道工程技术 （水利部农村水利司中国灌溉排水技术开发培训中心） ；土壤环境质量标准 （GB 15618-1995） ；广西壮族自治区土地整治工程建设标准 （桂国土资发201180 号） ；广西壮族自治区土地整治项目规划设计审查细则 （桂国土资发201129 号） ；广西壮族自治区城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划编制技术规程（试行） 。广西壮族自治区国土资源厅关于规范城乡建设用地增减挂钩试点7项目立项和规划设计的通知 （桂国土资发2011109 号） 。4.3.2 建设标准阐明土地平整、灌溉与排水、

13、田间道路、农田防护与生态环境保护等各项工程的建设标准。4.3.3 拆旧区总体布局阐明项目区土地平整、道路、农田水利等工程的总体布局方案，以及项目区外接的路网、排灌设施连接节点控制要求。4.3.4 建（构）筑物拆除工程按砖混、砖木和简易结构等类型分别阐明拆除数量、拆除方式、拆除物处理方法和工程量。4.3.5 土地平整工程阐明土地平整方案与主要技术指标、填方与挖方数量、土方平衡情况、填挖方案优化比选。4.3.6 农田水利工程阐明水源工程、输配水工程、排水工程和渠系建筑物的位置、走向和配置关系及工程量。主要包括：灌溉水源选择和灌溉工程类型、灌溉渠道及其他水工建（构）筑物的主要技术参数、结构尺寸和建设

14、材料等；排水系统类型和排水渠道及其他水工建（构）筑物的主要技术参数、结构尺寸和建设材料等；变电设备型号、输配电线路规格和型号；工程量及其列表。4.3.7 田间道路工程8阐明拆旧区道路选线、走向和配置关系，以及道路断面结构型式和主要技术参数、路基处理措施，建设材料及来源，工程量及其列表。4.3.8 农田防护工程阐明农田防护工程类型、位置、布局选址、主要技术参数、建设材料及来源，岸坡防护工程和坡面防护的类型和位置、主要技术参数、建设材料及来源，工程量及其列表。4.3.9 其他工程阐明土壤污染治理工程、土壤培肥工程等安排及工程量。4.3.10 工程管护阐明以上各类工程设施投入使用的管护要求、措施以及

15、复垦新增耕地使用及管护要求、措施。5 农民集中居住区规划5.1 农民集中居住区选址紧密结合项目区的实际情况，阐明农民集中居住区选址的原则、选址要求，以及选址多方案比选，回答为什么在那选址的问题。5.2 农民集中居住区用地规模简明农民集中居住区用地规模及其适用的依据，回答为什么要那么多地的问题。挂钩周转指标应优先保障农民集中居住区、农村基础设施、公共设施、村办产业，其中安排用于农村基础设施、公共设施、村办产业的周转指标不能低于 10%。9农民集中居住区土地利用现状统计表单位：公顷，保留两位小数总面积农用地耕地所在乡镇所在行政村所在权属、 单位地块编号所在图幅号中心点及主要拐点坐标图斑号总面积建设

16、用地小计 水田旱地其他农用地合计5.3 农民集中居住区规划设计阐明农民集中安置方式以及住宅楼、配套基础设施和公共设施设计方案等，设计方案优化及农民选择情况，工程量及其列表。6 城镇建新区规划6.1 城镇建新区规模阐明城镇建新区新增建设用地、建设占用耕地、建设占用水田等用地控制规模。10即：城镇建新区新增建设用地规模拆旧区整理复垦的农用地面积农民集中居住区新增建设用地面积；城镇建新区占用耕地面积的通知 （桂国土资发 201119 号） ；广西壮族自治区财政厅国土资源厅关于调整我区土地整治项目预算费用定额有关费率的通知 （桂财建2011193 号） 。8.2 投资估算阐明项目立项前期工作费、项目拆

17、旧区投资、农民集中居住区投资等的估算方法、过程、结果。项目前期工作费用包括项目区实施规划编制、项目区勘察测量、项目立项材料组织申报等工作费用。拆旧区投资包括拆旧区复垦工程费、其他费和不可预见费。拆旧区复垦工程费用包括拆迁房屋及其他建（构）筑物补偿费、土地平整工程费、农田水利工程费、道路工程费、挡土墙、土壤改良及培肥等工程费；13其他费用包括拆旧复垦前期工作费、勘查设计费、工程监理费、竣工验收费、业主单位管理费等；不可预见费指在施工过程中因自然灾害、设计变更及不可预计因素的变化而增加的费用。农民集中居住区建设投资包括农民集中区建设工程费、通达周边农村的道路改善，以及排污沟、垃圾池等基础设施与公共

18、设施等建设费。8.3 资金筹措阐明资金筹措渠道、筹措方式、具体资金数量及其相关来源证明。资金筹措渠道主要包括城镇建新区土地出让收益、市县政府整合的其他资金、农民自筹资金和社会资金等。城镇建新区土地出让收益=城镇建新区土地出让面积出让价格城镇建新区投资额五项计提基金，其中：（1）城镇建新区地块出让面积应扣除规划路网等不纳入出让范围面积，地块出让地价应参照基准地价，地价的确定应科学合理、切合实际，努力保障项目资金收支平衡。（2）城镇建新区投资额应包括城镇建新区三通一平费用、征地拆迁补偿费、其他费用、征地管理费等。（3）五项计提基金指根据财综200449 号、财综201162 号、财综201148

19、号、桂财综200762 号、桂财综 200762 号等文件要求，土地出让成交价款应计提五项基金（五项基金：农业土地开发基金、国有土地收益基金、城镇廉租住房保障基金、教育资金和农田水利建设资金） ，在土地出让收入中应扣减上述五项计提。149 项目实施计划9.1 项目实施年限9.1.1 农民集中居住区建设工期。阐明选址确定、规划方案设计和审定、施工图设计和审定、预算审定、工程招投标、竣工与验收、农户迁入新居等日期。确需分期实施的，阐明分期计划。9.1.2 拆迁复垦工期。阐明规划设计批复、预算批复、招投标及工程竣工、工程验收日期。9.1.3 周转指标及归还计划阐明与拆迁、复垦工期相对应的周转指标归还

20、计划。9.2 项目管理制度阐明项目实施过程中落实项目公告制、项目法人责任制、项目招投标制、工程监理制、项目竣工验收制和工程资金审批制等的要求，保障项目顺利实施。9.3 保障措施阐明项目实施的组织领导、部门职责分工、工作协调机制、检查指导监管措施、考核办法等。10 项目可行性评价10.1 合法合规性阐明项目实施是否符合法律法规政策要求，拆旧建新地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否依法履行征求农民意愿、听证、论15证与公示等规定程序。10.2 规划方案合理性阐明规划目标、工程布局与设计、周转指标使用、实施计划安排和资金平衡情况的合理性。10.3 用地平衡情况阐明项目实施前后拆旧区、农民集中

21、居住区、城镇建新区各地类变化平衡情况，尤其是耕地数量和质量变化情况。整个项目区建设用地应有所减少，城镇建新区新增建设用地指标不得超出拆旧区面积，城镇建新区地块中耕地面积不得超出拆旧复垦耕地面积，城镇建新区地块中水田面积应不超过拆旧复垦水田面积，同时结合耕地质量分等成果，对实施前后耕地质量进行按等折算，确保耕地质量不降低。广西补充耕地等级算系数表（参考）补充占用2等3等4等5等6等7等8等9等10等11等12等13等14等15等2 等 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 13 等 1.08 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 14 等 1.18 1.09 1 1 1

22、1 1 1 1 1 1 1 1 15 等 1.28 1.19 1.09 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16 等 1.38 1.28 1.17 1.08 1 1 1 1 1 1 1 1 1 17 等 1.49 1.38 1.26 1.16 1.08 1 1 1 1 1 1 1 1 18 等 1.61 1.49 1.37 1.26 1.16 1.08 1 1 1 1 1 1 1 19 等 1.71 1.59 1.45 1.34 1.24 1.15 1.06 1 1 1 1 1 1 110 等 1.81 1.68 1.54 1.42 1.31 1.22 1.13 1.06 1 1 1 1

23、1 111 等 1.92 1.78 1.63 1.50 1.39 1.29 1.19 1.12 1.06 1 1 1 1 112 等 2.02 1.87 1.72 1.58 1.46 1.36 1.26 1.18 1.11 1.05 1 1 1 113 等 2.13 1.98 1.81 1.67 1.54 1.44 1.33 1.25 1.18 1.11 1.06 1 1 114 等 2.29 2.13 1.95 1.79 1.66 1.54 1.43 1.34 1.26 1.20 1.13 1.07 1 11615 等 2.39 2.22 2.03 1.87 1.73 1.61 1.49 1

24、.40 1.32 1.25 1.18 1.12 1.04 1表格来源：广西补充耕地数量质量实行按等级折算基础工作技术报告 。项目区地类平衡表单位：公顷区分 项目实施前 项目实施后 地类变化（+/-）农用地水田旱地耕地小计其中其他农用地建设用地拆旧区未利用地农用地水田旱地耕地小计其中其他农用地建设用地农民集中居住区未利用地农用地水田旱地耕地小计城镇建新区 其中其他农用地17建设用地未利用地农用地水田旱地耕地小计其中其他农用地建设用地项目区合计未利用地10.4 资金平衡情况阐明项目资金平衡情况。项目资金有结余的，应明确结余资金用途、使用计划等；项目资金有缺口的，应明确缺口资金的解决办法。项目区资金

25、平衡表单位：万元资金投入 金额拆旧区农民集中居住区城镇建新区贷款利息资金投入合计来源渠道 金额城镇建新区出让收入资金筹措18合计资金盈余10.5 项目实施效益评价从社会效益、经济效益和环境效益等方面阐明项目实施的效益。主要从以下几方面进行定性和定量评价：（1）保护耕地、增加有效耕地面积、提高耕地质量；（2）促进建设用地节约集约利用；（3）优化城乡建设用地结构和布局；（4）改善农民生产生活条件；（5）提升项目区土地价值；（6）推动农业产业化和规模化发展；（7）改善生态环境和景观。10.6 结论阐明是否必要立项实施、主要实施什么、能否立项实施、怎样实施及实施后有何效益等问题的最终答案。结论要重点突

26、出、观点明确。10.7 建议阐明项目实施可能存在的主要矛盾和问题，提出化解矛盾，解决问题的可操作性建议。11 附件11.1 附图包括基于二调的项目区影像图、土地利用现状图、土地利用规划图、19基于地形图绘制的拆旧区复垦工程布局图、项目实施效果图、与土地利用总体规划衔接图、与城镇规划衔接图等主要图件，视情增加其他专题图。11.2 附表主要包括项目区地块拐点坐标、表格资金估算表格等。项目区关键拐点坐标地块编号 序号 X Y总预算汇总表预算金额序号 工程或费用名称拆旧区 农民集中居住区 城镇建新区 合计一 工程施工费 二 设备购置费 三 其它费用 四 不可预见费 五 总投资 工程施工费预算表 序号

27、单项名称 直接费 间接费 利润 税金 合计20直接工程费 措施费12345总计备注：拆旧区、农民集中居住区、城镇建新区分开罗列。设备购置费表 序号 设备名称及规 格 单位 数量 单价(元) 合计(万元) 说明1 2 总 计 备注：拆旧区、农民集中居住区、城镇建新区分开罗列。其它费用表 序号 费用名称 费率() 费基(万元) 金额(万元)1 前期工作费2 工程监理费3 竣工验收费4 业主管理费总计备注：拆旧区、农民集中居住区、城镇建新区分开罗列。11.3 其他包括已出台的开展城乡建设用地增减挂钩试点工作实施方案、试点项目资金管理办法，以及土地权属情况说明、土地权益人意见书、城镇21建新区项目选址意见书、土壤肥力和重金属检测报告、实施规划听证会议纪要和所在市、县评审论证意见等材料。