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类型重庆龙湖地产公司商业规划及建筑规划设计导则(42页).doc

  • 上传人:无敌
  • 文档编号:719079
  • 上传时间:2018-04-19
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    1、 第 1 页,共 42商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司目 录文件名称 重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则 版号:编 制 邓滨 审 核 曹海瑛、黄世轩 批准人 周德康生效日期 页数 共 42 页第 2 页,共 42一、商业类型 -4购物中心 -4百货公司 -4大型生活超市 -5建材超市 -5酒店 -5社区商业 -5其它 -5二、各种类型商业物业选址要点 -5购物中心选址要点 -5生活超市选址要点 -6建材超市选址要点 -6社区商业选址要点 -6酒店选址要点 -6其它选址要点 -7三、各种类型商业物业建设规模指引 -7购物中心 -7生活超市 -7建材超市 -8

    2、社区商业 -8第 3 页,共 42酒店 -8百货公司 -8其它 -9四、地产商投资收益分析 -9购物中心 -9百货公司 -9生活超市 -9建材超市 -10酒店 -10社区商业 -10其它 -10概述 -10规划设计 -11购物中心设计概要 -11主力百货设计概要 -17生活超市设计概要 -18建材超市设计概要 -19主体餐厅设计概要 -19电影院设计概要 -19移交标准及施工准则 -21六、各种类型商业物业合作商家要求 -22第 4 页,共 42主力百货 -22生活超市 -25建材超市 -30主体餐厅 -36其它 -40七、经验积累 -40八、优秀项目资料 -42九、专家、 顾问意见 -42一

    3、、商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中,许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。 购物中心必须有停 车场设备。 购物中心无 论是在立地、 规模或结构上,都肩负有改善都市机能的任务,其目的是,为消费者提供多元化及便利性,舒适性及 娱乐性的第 5 页,共 42娱乐场所。购物中心既是对传统综合百货的集成和包容,与传统百货又是相互补充的关系。购物中心是时代的需要,是国民经济发展的产物。百货公司传统商业零售领域的代表,规模 2 万平方米左右的建筑内,以服装、箱包、鞋、化妆品、日常寝居家用等消费品 为交易核心的零售场所。大型生活超市新兴的零售模式,规模 1-2 万平方米的建筑内,以生鲜

    4、、粮油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日杂等家庭日常消耗品为交易核心的零售场所。建材超市新兴的零售模式,规模 1-2 万平方米的建筑内,以建筑装饰材料、 洁具、厨具、园艺用品、修理工具等为交易核心的零售场所。酒店社区商业依附于住宅区,以餐饮、美容、美发、医 疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。第 6 页,共 42其它二、各种类型商业物业选址要点购物中心选址要点1) 国外发达国家(美国、日本)购物中心选址便交通发达的郊区,辐射距离一般在 30 公里左右,最远距离为 100 公里(如日本日本大阪的迈凯乐购物中心,其基础商圈已从当初的周边 50 公里,扩大到 100 公里)。2) 国

    5、内超级城市(北京、上海)购物中心选址可偏离主商圈,但是一般紧临城市圈。3) 国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。生活超市选址要点1) 国外发达国家生活超市一般依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达的区域。2) 国内发达区域(北京、长三角、珠三角区域)生活超市已经可以开设在密集的住宅区,购买力已经能支持经营。3) 重庆地区目前生活超市选址开设在密集的住宅区域是一个发展方向,但尚需要5年左右的时期进行市场消费习惯的培育,辐射区域方可支持单店经营。第 7 页,共 42建材超市选址要点1) 国外发达国家建材超市选址一般在郊区交通发达的区域。2) 国内建材超市的选址一般在主城区交通主干道

    6、旁边。社区商业选址要点1) 国内住区商业一般没有明确的选址要求,几乎都是建设在住宅区周边,但是建设形式在发达地区已经由底商向集中邻里中心发展,以减少对居住的影响。酒店选址要点1) 在交通发达便利的城市,旧点的选址主要考虑的是环境。2) 在重庆因为受交通的制约,商务型酒店适合建设在城市中心区域,如商圈中心或商务中心。1. 百货公司选址要点1) 传统的百货一般选址在核心商圈里面。2) 国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务区。其它选址要点第 8 页,共 42三、各种类型商业物业建设规模指引购物中心1) 一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在 10 万平方米左右,主要以

    7、专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。2) 位于城市边缘的购物中心规模一般较大,规模可达 20-30 万平方米,集合了各种类型主力超市,专业市场(如:家具市场等)。3) 超大规模购物中心的发展在中国应该非常谨慎,在重庆等欠发达地区更甚。生活超市1) 规模一般在 1.5-2 万平方米左右,根据合作方的经营定位有关,建议重视合作方的规模意见。2) 应该警惕合作方里面“二房东” 的倾向,作好规模控制,例如家乐福在一些区域超过自身经营规模提出建设要求,实质是拿去进行转租,并非本身经营需要。建材超市1) 之前建材超市在国内的建设规模一般在 1-2.5 万平方米左右,但是国内品牌有作到 4 万平方米的规模的(例如:

    8、东方家园)。2) 按照目前市场越来越细分的发展趋势,成功的建材超市规模在 1 万平方米左右。第 9 页,共 42社区商业1) 社区商业规模不宜超过人均 2-2.5 平方米(根据目前龙湖已经入驻项目经验数据)。2) 根据社区规模的大小规划的学校另外计算。酒店1) 五星级酒店规模:客房在 400-500 个左右,建筑面积在 50000 平方米左右。2) 四星级酒店规模:客房在 300 个左右,建筑面积在 30000 平方米左右。3) 小型商务酒店规模:客房在 100-120 个左右,建筑面积在 12000 平方米左右。百货公司1) 传统百货的规模一般在 2 万平方米左右。2) 精品高档百货(例如:

    9、SEIBU)的规模一般在 1 万平方米左右。3) 如果传统百货附带超市则规模一般在 2.5-3.0 万平方米。4) 目前以前开传统百货的经营商家在向购物中心转型的过程中提供给合作方的规模一般达到 4-5 万平方米(例如:王府井百货、北京华联)。其它四、地产商投资收益分析购物中心1) 购物中心主力店的租金水见 2、3、4 条。第 10 页,共 422) 重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在 150-200 元/ 月.平方米,主力店太平洋百货的租金水平在 60-70 元/平方米.月左右。3) 北京东方广场目前专卖店的租金水平平均在 50 美金/月.平方米左右,精品服装专卖店的租金水平目前在 15

    10、0 美金/平方米.月左右。百货公司1) 目前国内发达地区(如北京、上海)的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般是 60-80 元/平方米.月的租赁条件。2) 目前重庆的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般是 45 元/平方米.月的租赁条件,有一个每 3-5 年递增 5-8%的涨幅。生活超市1) 目前国内发达地区(如北京、上海)的市场生活超市经营商能够接受的最高合作条件是 60 元/平方米.月的租赁条件。2) 目前重庆的市场生活超市经营商能够接受的合作条件一般是 30 元/平方米.月以下的租赁条件。建材超市1) 目前国内发达地区(如北京、上海)的市场建材超市经营商能够接受的最高合作条件是 60 元/平方米.月的租赁条件。2) 目前重庆的市场建材超市经营商能够接受的合作条件一般是 30 元/平方米.月左右的租赁条件。

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