1、- 1 -鄂尔多斯市达拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究报告- 2 -第一章 总论一、项目概述项目名称：XX 市 XX 旗 XX 老年公寓建设项目项目地址：XX 市 XX 旗 XX 镇项目单位：XX 市 XX 区 XX 老年公寓法定代表人：可研编制单位：XX 市基本建设咨询投资有限公司二、项目编制原则、依据及范围编制原则1、项目是在严格按照国家有关法律、行政法规和地方有关政策，在 XX 旗总体城市规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合 XX旗经济情况又符合当地居民生活水准而开发建设的。2、项目充分利用 XX 旗 X
2、X 镇的经济、地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化、消- 3 -费结构合理化方向发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。 3、该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年公寓项目。4、该项目尽量采用效率高、耗能低的先进设施，在经济合理的情况下积极使用新产品、新技术，提高整体系统的智能化和环保性。5、对该项目的建设条件是
3、否具备，在技术上、经济上是否合理可行，本着实事求是的原则进行分析论证。6、项目设计方案的选择在确保功能、质量的前提下，贯彻勤俭节约的方针，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入、多产出、工期短、见效快”。7、项目总体设计上采用一次性规划，分布实施，除满足本次建设生产需要，充分考虑远景扩建的可能。8、项目严格按照国家环境保护及劳动保护的有关法律、规定，采用先进的设备和顺畅的工艺，提高自动化控制程度，减少手工岗位，注重环境保护和劳动安全卫生。9、项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及心理需要。- 4 -10、项目总体布局本着合理分区、生活方便的原则进行设计。编制依据1、中华人民共和国
4、建筑法2、民用建筑设计通则（JG3738）3、建筑物抗震设计规范（GB50191）4、建筑给排水设计规范（JBJ1588）5、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）6、城市房地产管理法7、建筑设计防火规范（GBl687）8、建筑物电路设计规范9、XX 旗 XX 镇城市总体规划10、XX 区 XX 老年公寓提供的基础资料(包括厂址、投资、规模、远景规划等)11、二九年有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价12、二九年有关建筑工程预算定额13、国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求14、老年人社会福利机构基本规范15、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化
5、意见的通知(国办发200019 号)- 5 -16、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097 号)17、内蒙古自治区老龄事业发展“十一五“规划纲要18、自治区人民政府批转民政厅等 15 个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262 号)19、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200089 号)编制范围XX 市 XX 区 XX 老年公寓在现有公寓基础上，决定扩大业务范围，在 XX 市 XX 旗 XX 镇开发建设新的集老年人生活、娱乐、休闲、锻炼、养老为一体的综合性建筑物，项目位于 XX 旗 XX 镇。项目占地面积 74570
6、 平方米，总建筑面积40000 平方米。本可行性研究报告主要包括以下内容：l、项目概况2、市场分析3、项目建设条件评价4、消防及环境保护5、总体规划设计6、项目实施进度计划- 6 -7、项目建设及管理服务方案8、公用工程设计9、节水与节能措施10、环境保护、职业卫生与劳动保护11、组织机构、劳动定员及项目实施进度12、投资估算及资金筹措13、经济评论14、总评价三、项目概况本项目总占地面积 74570 平方米，总建筑面积 40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数 2600 张。负责开发建设 XX 旗子 XX 老年公寓项目业主单位为 XX市 XX 区 XX
7、老年公寓，属民营企业，经济实力较为雄厚，经营管理老年公寓具有多年经验，具备该项目开发的多种客观优势，该项目建设条件已经形成。项目建设期两年，建筑物内外设计、规划及物业管理在 XX 旗力求体现地方特色，具有较强的竞争能力和竞争优势。- 7 -项目建设工程总投资为 4800 万元，其中：建筑工程投资 4000 万元；安装工程费 200 万元；设备购置费 400 万元；项目前期费 200 万元。本项目建设期投资回收期短，具有较强的经济效益和社会效益，本可研认为项目在操作上稳健，定位上明确，技术上可行，经济上有利。四、项目承建单位概况XX 市 XX 区 XX 老年公寓创办于 2006 年 9 月，占地
8、面积3000 平方米，建筑面积 1500 平方米，总投资 730 余万元，公寓集饮食起居、医疗护理、文体娱乐、健身保健于一体，目前拥有床位 120 张，员工 20 多人，公寓经过两年多的运营，已达到了良好的经济效益和社会效益。随着 XX 经济的快速发展，特别是随着 XX 城乡一体化进程的推进，老年公寓面临着前所未有的发展机遇。XX 区XX 老年公寓成立后始终以推动地方经济发展，逐步改善居民居住环境，共建富裕、祥和、文明的 XX 为己任，虚心学习外市兄弟公寓的先进经验，结合自身具体实际，从而形成了独特的管理文化和经营理念。- 8 -公寓始终坚持“以质量求生存，凭信誉求发展”经营宗旨，大力发扬“团
9、结、奉献、务实、创新”的精神，凭借信誉和实力在 XX 地区建立了良好的口碑效应。公寓成立几年来，积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良好。今后公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将“以人为本、追求卓越“作为永恒不变的理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以郝占海总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，以“务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标、扎实奋进的经营战略”不断创造辉煌的业绩。第二章 项目建设的背景、必要性及重要性- 9 -一
10、、项目提出的背景XX 市随着改革开放的不断深入，已形成了羊绒、化工、煤炭、建材等四大集团为支柱的工业经济基础体系。2007年全市地区生产总值达到 1151 亿元，是 2000 年的 6 倍，年均增长 30%以上；人均 GDP 达到 10290 美元，五年累计创造 GDP 总量是前 50 年总和的两倍。财政收入达到 200 亿元，是 2000 年的 6 倍，年均增长 42.8%；五年累计实现财政收入 500 亿元，是前 51 年总和的 2.6 倍。经济总量进入西部145 个地级市前 15 位，综合实力列中国百强市第 53 位，综合经济指标进入自治区前三位，部分指标居全自治区第一、二位，实现了从全
11、区中游位次向与呼包二市交替领先的跨越。乘着 XX 市二次创业的东风，XX 旗正在进一步壮大工业经济实力，加大基础设施建设力度，创造良好的投资环境，大力发展第三产业，把该旗建设成为我国重要的电力能源基地和农业示范基地。与之相适应，XX 旗在经济发展的过程中，常住人口、流动人口也在不断地增加，每年都有大批的中外游客来 XX 旗参观游览，投资者不断涌入，对 XX旗的投资环境、住宿、餐饮、娱乐条件也提出了更高的要- 10 -求。为了迎合客户和居民的消费需求心里，XX 市 XX 旗建设XX 老年公寓项目，能满足不同客户的消费需求。二、项目建设的必要性据国家统计局统计，中国人口的老龄化年轮又加重了一圈。2
12、006 年 8 月 25 日，国家统计局在对全国 1%人口抽样调查后发布的数据称，2005 年末我国总人口为 130756 万人。其中 65 岁以上(含 65 岁)的老龄人口首次超过 1 亿，达到 10045 万人，占总人口的 7.69%。清华大学公共管理学院教授、清华大学社会政策研究所所长杨燕绥指出，中国老龄化人口比重达到 7%，西方国家用了 20 多年，中国才仅仅数年时间。这也意味着中国老龄化程度在加深，相应的各种社会问题也会加重。按照国际标准，一个国家或者一个地区，65 岁以上的人口占到总人口的 7%(或者 60 岁以上的老年人口达到总人口的 10%)就是老龄化社会了。中国 65岁以上人口的比例 5 年来上升了 0.73 个百分点。我国将进入国家老龄化的快速发展期，14 年当中，我们老年人口平均每年将以总人口 3.28%的速度增长。和全国相比，内蒙古自治区 60 岁以上老年人口已达 255.8 万人，占总人口的10.76%，到 2025 年将占总人口的 20%左右。与西部其它省区相比，内蒙古自治区人口老龄化来得早，来得快，老龄
