1、 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13层 邮政编码：518001 电话：（ +86 755）2216 2800 传真：（ +86 755）2216 2900 http:/ 【世联楼市新评】（ 2011）之三十七 开发商融资方式在严厉的调控下转变 2011-6-28 在紧缩的货币政策背景下，开发商的融资方式受到房地产行业宏观调控的严重影响。自调控14个月来，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。截止5月底，2011年银行贷款增幅不到10，而2010年银行贷款增幅最高曾达到46.1%。预收账款增幅相比2010年也同样出现了下降。楼市成交量下滑，开发商销售
2、资金回笼压力正明显加大以及银监会、证券会等有关部门对房地产企业信托、IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式，大举向海外资本市场融资。 自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特色。 第一、利率高。瑞安房地产有限公司今年融资35亿元人民币，利率都维持在9.25%-13%。碧桂园2 月发行优先票据9亿美元，利率1
3、1.13%。高盛置地4月发行2亿美元优先票据，利率13.50%。合生创展发行的3亿优先票据，利率11.75%。 第二、年限长。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后。如碧桂园今年2月宣布发行9亿美元优先票据，到期时间为2018年；华南城年限为6年，中骏置业、合景泰富、龙湖地产、高盛置地、雅居乐等年限都为5年。可以看出开发商为资金链安全做长期的打算。 第三、合成债。所谓的人民币合成债券，指的是以人民币标价，但以美元结算的债券。目前来说是一种最适合的方式将内地融资需求与海外投资需求联结起来。在人民币升值预期之下，以人民币标价、美元交割对投资者较有吸引力。恒大地产在今年1月19
4、日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。还有碧桂园发行的9亿美元债券，中骏置业和佳兆业发行各发行的20亿人民币债券，华南城年初发行的2.5亿美元票据，龙湖地产最近发行的7.5亿美元债券，均属合成式债券。 以下是2011年来主要上市开发商的融资情况： 公司名称 日期 融资方式 融资金额 利率 年限 华南城 1月4日 优先票据 2.5亿美元 13.50% 6年期 中骏置业 1月7日 债券融资 20亿人民币 10.50% 5年期 复地地产 1月12日 信托基金 0.4亿美元 恒大地产 1月14日 债券融资 92.5
5、亿人民币 7.5%和9.25% 3/5年期 合生创展 1月17日 优先票据 3亿美元 11.75% 6年期 佳兆业 1月19日 债券融资 20亿人民币 8.50% 3年期 碧桂园 2月7日 优先票据 9亿美元 11.13% 7年期 华侨城 2月10日 债券融资 20亿人民币 4.30% 1年期 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13层 邮政编码：518001 电话：（ +86 755）2216 2800 传真：（ +86 755）2216 2900 http:/ 【世联楼市新评】（ 2011）之三十七 首创置业 2月15日 债券融资 11.5亿人民币 4.75% 3年期 路
6、劲基建 2月18日 债券融资 12.8亿人民币 6% 3年期 世茂房地产 3月3日 优先票据 3.5亿美元 11% 7年期 嘉凯城 3月9日 信托融资 7亿人民币 2年期 厦门建发 3月9日 优先票据 6亿人民币 5年期 宝龙地产 3月10日 优先债券 7.5亿人民币 11.50% 3年期 合景泰富 3月24日 优先票据 3.5亿美元 12.75% 5年期 龙湖地产 3月31日 优先票据 7.5亿美元 9.50% 5年期 盛高置地 4月4日 优先票据 2亿美元 13.50% 5年期 雅居乐 4月7日 可换股债券 5亿美元 4.00% 5年期 万科地产 4月8日 合作融资 44.2亿人民币 香港
7、新鸿基 4月8日 贷款 167.5亿港元 5年期 方兴地产 4月11日 优先票据 5亿美元 6.75% 10年期 江苏新城 4月20日 信托融资 4.5亿人民币 富力地产 4月21日 优先票据 5.5亿美元 7%和10.875% 3/5年期 建业地产 4月29日 股权信托融资 1012亿人民币 湖北保利 34月 信托贷款 45亿人民币 8.79.2 绿地 4月 信托 投资门槛100万人民币 9.5 1年期 远洋地产 5月9日 永久性次级债券 4亿美元 5年期 汇泰房地产 5月13日 信托 5亿人民币 华润置地 5月13日 优先票据 7.5亿美元 4.625% 5年期 金科地产 5月28日 股权
8、融资 1.88亿人民币 荣腾置业 6月8日 信托 不超过4亿人民币 10.513.5 2年期 万科 6月22日 股权融资 10亿人民币 数据来源：世联数据平台 截至目前，上市开发商通过优先票据和债券融资的方式融得620亿资金，另外，开发商（包括非上市开发商）在全国共发行了156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。2008年至今，多数开发商都经历了资金链由紧到松再收紧的过程。根据公司的类型选择不同的融资方式，有利于公司财务杠杆的良好运用。房地产公司的债务一般为短期债务融资，短期债务中占大比例的是银行贷款。开发商为降低紧缩货币政策对资金链的影响为未来的发展做好资金储备，企业债券和中期票据将成为企业发债融资的重要手段。从融资方式不难看出大型开发商青睐海外债权融资方式，而信托基金则成为中小房企的主要资金来源。这标志着开发商债务结构转型的开始。伴随着融资模式改变和资金链的调整，开发商的运营模式也将带来革新。 【撰写 世联地产市场研究部】
