2012上半年昆山商业地产发展报告(pdf 24页).pdf

1、中国商业地产门户网站1 /2 42012上半年昆山商业地产发展报告目录：一、 昆山城市概述 -2二、 昆山经济概述 -3三、 昆山城市规划发展 -41、城市发展框架2、交通基础设施规划四、 昆山商业零售市场 -101、商业规划2、现有布局3、未来布局4、小结五、 昆山商业地产现状 -151、商业地产类型及分布2、销售运营情况3、小结六、 昆山商业地产成交分析 -19七、 昆山上半年土地市场 -21中国商业地产门户网站2 /2 4一、城市概述昆 山 地 处 江 苏 省 东 南 部 、 上 海 与 苏 州 之 间 ， 北 至 东 北 与 常 熟 、 太 仓 两 市 相 连 ，南 至 东 南 与 上

2、 海 嘉 定 、 青 浦 两 区 交 界 ， 西 与 苏 州 工 业 园 区 、 苏 州 市 吴 江 区 接 壤 ， 目前 是 江 苏 省 3个 试 点 的 省 直 管 县 （ 市 ） 之 一 。 昆 山 是 “ 百 戏 之 祖 ” 昆 曲 的 发 源 地 ，是 中 国 大 陆 经 济 实 力 最 强 的 县 级 市 ， 连 续 多 年 被 国 家 统 计 局 评 为 全 国 百 强 县 之 首 。201年 9月，昆山与维也纳、新加坡等 5个城市一起获得该年度的联合国人居奖。东西最大直线距离 3公里 ， 南北 48公里 ， 总面积 927.68平方公里 ， 其中水域面积占 23.1%。昆山市辖

3、 3个开发区 8个镇 ： 昆山经济技术开发区 、 玉山镇 （ 高新区 ） 、 花桥开发区、巴城镇、周市镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、千灯镇、淀山湖镇。 市辖镇： 1.开发区：面积 15.0平方千米，人口 1320人。2.玉山镇：面积 18.0平方千米，人口 1730人。3.花桥区：面积 50.0平方千米，人口 68104人。4.巴城镇：面积 15.21平方千米，人口 86086人。5.周市镇：面积 81.56平方千米，人口 79217人。6.陆家镇：面积 35.80平方千米，人口 83908人。7.张浦镇：面积 16.27平方千米，人口 10367人。8.周庄镇：面积 36.05平方千米

4、，人口 3202人。9.锦溪镇：面积 90.69平方千米，人口 58246人。10.千灯镇：面积 83.94平方千米，人口 94392人。1.淀山湖镇：面积 54.0平方千米，人口 3646人。中国商业地产门户网站3 /2 4二、经济概述中国商业地产门户网站4 /2 4三、快速城市规划发展1.城市发展框架 昆山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出了 “ 确保到 2012年初步形成现代化的基本形态，到 2015年总体发展水平赶上中等发达国家和地区 ” 的率先基本实现现代化的战略目标 ， 不仅是对江苏 “ 两个率先 ” 总体部署的积极响应 ，也 是 昆 山 广 大 人 民 群 众 的 共

5、 同 期 盼 。 实 现 这 一 战 略 目 标 将 使 昆 山 成 为 经 济 发 达 、 文化 繁 荣 、 社 会 和 谐 、 人 民 富 裕 、 环 境 优 美 的 现 代 化 新 昆 山 ， 将 为 昆 山 人 民 带 来 更 加幸福的生活、更加美好的明天。 昆 山 市 城 市 总 体 规 划 (209-203) 自 208年 初 启 编 ， 历 时 整 整 两 年 。 总 规明确了昆山今后 20年总体发展目标为 ： 大城市 、 现代化 、 可持续 ， 确定了昆山的城市定位为 ： 国际知名的先进产业基地 ， 毗邻上海新兴大城市 ， 现代化江南水乡城市 。该 总 体 规 划 将 昆 山

6、整 个 市 域 927平 方 公 里 作 为 一 个 城 市 进 行 规 划 ， 整 体 划 分 为中 部 中 心 城 市 集 聚 发 展 片 区 、 南 部 水 乡 古 镇 旅 游 片 区 、 北 部 阳 澄 湖 休 闲 度 假 片 区 三大片区。 （ 1）中心城区 :中 心 城 区 核 心 区 东 到 黄 浦 江 路 、 南 到 312国 道 、 西 到 江 浦 路 、 北 到 39省 道 ，面 积 7.76平 方 公 里 ， 涉 及 昆 山 开 发 区 、 昆 山 高 新 区 、 周 市 镇 、 陆 家 镇 4个 区 镇 。是 昆 山 人 口 集 聚 中 心 、 产 业 集 聚 中 心

7、和 功 能 集 聚 中 心 ， 规 划 面 积 470平 方 公 里 ， 形成 “ 一 城 三 区 ” 城 市 结 构 ， 其 中 “ 一 城 ” 即 核 心 城 区 ， 包 括 昆 山 经 济 技 术 开 发 区 和昆山高新区 ;“ 三区 ” 为核心城区外围的三大功能区 ， 包括花桥商务城 、 张浦分区和周市分区。 中心城区功能定位：中国商业地产门户网站5 /2 4“ 三心 、 三区 ” ： 城市行政中心 、 商业中心 、 传统文化中心 ； 中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区。城市形象定位为： 传统江南水乡风貌与现代新兴都市风格相交融的多元景观核心区。 城 市 意 向

8、 ： 绿 江 南 ， 新 都 心 。 核 心 区 规 划 居 住 人 口 约 106万 人 ， 就 业 岗 位 约35万个。（ 2）南部水乡古镇旅游片区 :南 部 水 乡 古 镇 旅 游 片 区 包 括 ： 周 庄 镇 发 展 成 为 国 际 知 名 的 旅 游 度 假 镇 ， 锦 溪 镇发 展 成 为 全 国 知 名 的 旅 游 度 假 镇 ， 千 灯 镇 发 展 成 为 环 沪 地 带 综 合 型 城 镇 ， 淀 山 湖 镇发展成为长三角知名的 “ 新江南特色镇 ” 。（ 3）西部阳澄湖休闲度假片区： 巴城镇发展成为全国知名的旅游度假镇。2.交通基础设施规划（ 1）铁路： 昆 山 南 站

9、是 沪 宁 城 际 铁 路 和 京 沪 高 速 铁 路 共 用 的 一 个 车 站 ， 位 于 昆 山 市 创 业 路9号 ， 与既有昆山站遥相呼应 ， 系京沪高速铁路和沪宁高速铁路的共用站房 ， 实现主 要 城 市 建 和 相 邻 城 市 间 “ 1-2小 时 交 通 圈 ” 。 实 现 一 刻 钟 到 达 上 海 、 苏 州 ， 1小 时到达南京、杭州， 5小时到达北京。现有高铁：京沪高铁、沪宁高铁、沪杭高铁中国商业地产门户网站6 /2 4（ 2）空港基础设施： 昆 山 航 站 楼 是 国 内 第 一 家 具 备 国 际 和 地 区 航 班 值 机 功 能 的 跨 省 市 异 地 航 站

10、楼 ，坐拥近 20平方米的面积，创下了长三角异地航站楼面积之最，它集售票、值机 、贵 宾 休 息 、 长 途 巴 士 等 功 能 为 一 体 ， 为 昆 山 乘 客 搭 乘 上 海 浦 东 国 际 机 场 航 班 提 供 了极大的便利。 昆山空港城市候机楼设在经济技术开发区会展中心，建筑面积为 20平米 。 该候机楼地处昆山主要干道 ， 交通便捷 ， 距离上海虹桥机场 30公里 。 该楼提供的主要服务有 ： 订购往返程机票 、 查询航班动态信息 、 办理值机 、 VIP商务旅客服务 、 酒店预 订 等 。 昆 山 市 民 航 班 出 行 ， 可 直 接 在 候 机 楼 购 买 机 票 和 办

11、理 值 机 手 续 ， 乘 坐 直 通巴士直抵上海机场 ， 经过安检后直接登机 ， 相比在上海机场候机可节省一个多小时 。（ 3）轨道交通规划： 全国首例跨省轨道交通上海轨道交通 1号线 （ 安亭 花桥 ） 段获国家发改委批准建设，并设立三座高架站：兆丰路站、光明路站、花桥站。 “ 十二五 ” 期间昆山将投资 260亿元建设轨道交通一号线 ， 全长 47公里 （ 含花桥 段 6公 里 ） 。 由 上 海 轨 道 交 通 1号 线 西 延 线 的 花 桥 行 政 中 心 站 引 出 ， 沿 绿 地 大 道中国商业地产门户网站7 /2 4向 西 穿 过 东 城 大 道 后 向 北 经 沪 宁 城

12、际 铁 路 花 桥 站 ， 沿 夏 驾 河 和 东 城 大 道 之 间 廊 道 向北 至 东 部 副 中 心 ， 沿 前 进 路 向 西 经 旧 城 区 、 西 部 副 中 心 至 沪 宁 城 际 铁 路 阳 澄 湖 站 ，接苏州市域轨道 S1线，线路总长 31.5公里，共设约 24个站点。在环城西路以西 、沪宁铁路南侧设置轨道交通车辆段 ， 用地规模约 29公顷 ； 在夏驾河西侧 、 三巷路以南 ， 设 置 轨 道 交 通 停 车 场 。 轨 道 交 通 一 号 线 站 点 ： 正 仪 站 、 步 行 街 站 、 虹 祺 路 站 、鹿 城 路 站 、 白 马 泾 路 站 、 玉 山 广 场

13、站 、 珠 江 路 站 、 长 江 路 站 、 青 阳 中 路 站 、 黄 浦 路站 、 洞 庭 湖 路 站 、 夏 驾 河 路 站 、 顺 陈 路 站 、 景 王 路 站 、 章 基 路 站 、 三 巷 路 站 、 陆 家站、绿地大道站等。昆山轨道 1号线规划图轨道交通二号线 ， 由张浦副中心沿银河路经京沪高速铁路新昆山站 、 沪宁铁路昆山 站 ， 沿 北 门 路 穿 旧 城 区 向 北 至 萧 林 路 ， 沿 萧 林 路 向 东 至 青 阳 路 ， 沿 青 阳 路 向 北 至中国商业地产门户网站8 /2 4迎 宾 路 ， 沿 迎 宾 路 向 东 至 太 仓 ， 线 路 总 长 24.2公

14、里 ， 共 设 约 19个 站 点 。 在 迎 宾 路北侧、金鸡河西侧设置轨道交通车辆段，用地规模 24公顷。（ 4）中环快速路规划 中环快速路是昆山首条快速路，由西线江浦路、北线 S39、东线黄浦江路、南线 G312组 成 ， 总 长 4.2公 里 ， 总 投 资 约 120亿 元 ， 是 昆 山 基 础 设 施 建 设 史 上 一 次性投资最大的工程项目 。 快速路采用高架形式布设 ， 双向六车道 ， 设计时速 80km/h；辅道采用地面形式 ， 双向六车道布置 ， 设计时速 50 60km/h， 计划 2014年下半年建成 通 车 。 作 为 当 前 昆 山 城 市 路 网 体 系 建

15、设 的 一 个 重 要 环 节 ， 中 环 是 撬 动 昆 山 产 业 升级 、 城 市 转 型 、 民 生 改 善 的 重 要 支 点 ， 它 的 建 成 将 大 大 缓 解 中 心 城 区 交 通 压 力 ， 减少 城 区 中 远 距 离 通 达 时 间 ， 对 昆 山 城 市 能 级 提 升 和 新 一 轮 跨 越 发 展 也 将 发 挥 重 要 的推动作用。图为中环快速路效果图中国商业地产门户网站9 /2 4（图中 14分别为 ： 中华园路 、 朝阳路 、 前进路 -马鞍山路 、 萧林路 、 环庆路 、北门路 -昆北路 、 长江北路 、 青阳北路 、 新浦路 、 同丰路 -震川路 、

16、耀宁路 -昆嘉路、金阳路、郁金香路、白马泾路菱形互通 ） 。中国商业地产门户网站1 0 /2 4四、昆山商业零售市场1、商业规划 根 据 昆 山 市 规 划 局 发 布 的 昆 山 市 商 业 网 点 专 项 规 划 告 示 ， 昆 山 将 于 203年基 本 率 先 实 现 商 业 现 代 化 ， 规 划 范 围 为 昆 山 市 全 城 ， 即 中 心 城 区 、 阳 澄 湖 休 闲 度 假片区和水乡古镇旅游片区，其中，中心城区 470平方公里为重点规划地区。（ 1）购物中心规划 完善中茵世贸购物中心和欧尚购物中心； 在 东 新 街 新 建 个 市 区 购 物 中 心 ， 在 5个 新 城

17、商 业 中 心 各 新 建 1个 社 区 型 购 物中心。（ 2）超市规划中国商业地产门户网站1 1 /2 4规划大型超市（ 60平方米以上）约 23个，其中新建大型超市 15个；规划超市（ 10-60平方米）约 5个，其中新建超市 3个。（ 3）商业街规划 综合商业街 15处，特色商业街 10处，精品街 4处；餐饮界 25处，主题街 20处。（ 4）会展中心规划 规 划 会 展 中 心 3处 ， 分 别 为 天 天 国 际 会 展 中 心 ， 昆 山 国 际 会 展 中 心 和 昆 山 科 技博览中心。（ 5）会议中心规划 五保湖会议中心位于锦溪镇五保湖南侧，规划为大中型会议中心； 青阳港会

18、议中心位于黑龙江路与震川路东北，规划为小型会议中心。（ 6）商务办公区规划重 点 打 造 花 桥 商 务 城 、 中 央 商 贸 区 、 中 华 商 务 区 和 东 部 新 城 金 融 街 以 及 企 业 科技园等总部经济集聚区。 （ 7）高星级酒店规划 在中心城区内设置高星级商务酒店及配套型酒店；在南部水乡古镇旅游片区设置高端康疗度假酒店或亲水运动型主题酒店； 在北部阳澄湖休闲度假片区设置休闲度假型酒店或精品酒店。中国商业地产门户网站1 2 /2 42、现有布局：玉山镇： 大润发（朝阳店 ） ： 【柏庐路与朝阳路交界处往东 10米】欧尚 ： 【前进西路与白马泾路交界处】沃尔玛 ： 【前进西路

19、】家乐福 ： 【前进路与中山路交界处】乐购（吉田店 ） ： 【柏庐南路与创业路交界处】农工商超市 ： 【震川路】昆山商厦 ： 【人民路】巴黎春天百货 ： 【震川路与柏庐路交界处】百盛 ： 【前进路与中山路交界处】昆山商厦（北门路店 ） ： 【北门路】开发区： 大润发（世茂店 ） ： 【前进东路世茂广场】周市镇： 易初爱莲 ： 【长江北路与萧林路交界处】麦德龙 ： 【黄浦江北路与金清路交界处】中国商业地产门户网站1 3 /2 4花桥镇： 易买得 ： 【绿地大道 269号】千灯镇： 大润发（千灯店 ） ： 【尚书路与机场路交界处】6 7 %6 %1 3 %7 %7 %昆 山 零 售商业 各区域分布

20、占比 玉山开发区 周市 花桥 千灯图 5-1昆山零售商业各区域分布占比3、未来布局（新增 ） ：玉山镇： 金鹰天地 ： 【东新街与珠江路交界处】九方城配套商业 ： 【萧林路与紫竹路路口】中大未来城配套商业 ： 【前进西路】陆家镇： 乐购（陆家店 ） ： 【陆家浜路与 312国道交界处】4、小结： 零 售 商 业 包 括 百 货 店 、 大 型 综 合 超 市 、 购 物 中 心 等 。 据 好 铺 网 最 新 统 计 ， 昆 山目前已有 15家零售商业中心 ， 涵盖百货店 、 大型超市 、 购物中心等 ， 还有 4家正在规划建设之中。 调 查 统 计 显 示 ， 昆 山 的 零 售 商 业 市

21、 场 业 态 齐 全 、 种 类 众 多 ， 涉 及 到 零 售 商 业 的方 方 面 面 ， 能 满 足 昆 山 市 民 的 不 同 购 物 需 求 。 另 外 ， 零 售 商 业 市 场 的 范 围 也 正 在 逐步扩大 ， 越来越多地进入到乡镇 ， 将于 0年建成的乐购超市 （ 陆家店 ） 就是其中中国商业地产门户网站1 4 /2 4一 家 。 与 此 同 时 ， 昆 山 零 售 商 业 中 心 北 移 、 西 移 的 趋 势 明 显 ， 在 建 中 的 九 方 城 配 套商业就是北移的典型，中大未来城的商业配套建设便是西移中的一家。中国商业地产门户网站1 5 /2 4五、昆山商业地产现

22、状1、商业地产类型及分布：（ 1） 类 型 ： 城 市 综 合 体 、 专 业 市 场 、 商 场 /购 物 中 心 、 社 区 商 业 、 沿 街 商 业 、 住 宅底商、写字楼、酒店式公寓。0 51 0 1 52 0 2 5 6 9 2 1 2 4 1 1 2 3 4昆 山 各 类商业 地产数量 昆山各类商业地产数量2012年昆山各类商业楼盘数量一览8 %1 3 %3 %1 7 %6 %1 5 %3 2 %6 %昆 山 各 类商业 地产数量 城市综合体 专业市场 酒店式公寓 写字楼 商场 /购物中心社 区 商 业 沿街商业 住宅底商2012年昆山各类商业楼盘类型占比一览（ 2） 分布 ：

23、玉山 、 开发区 、 周市 、 花桥 、 陆家 、 千灯 、 张浦 、 巴城 、 锦溪 、 淀山湖 、周庄。中国商业地产门户网站1 6 /2 40 2 4 6 81 01 2 1 4 1 6 1 8玉 山开 发 区周 市花 桥陆 家千 灯张 浦巴 城锦 溪淀 山 湖周 庄1 7 1 7 1 16 4 4 2 3 1 5 1昆 山 各 区 域 商 业 楼 盘 数 量昆 山 各 区 域 商 业 楼 盘 数量2012年昆山各区域商业楼盘数量一览2 4 %2 4 %1 6 %8 %6 %6 %3 %4 %1 7 %1 %昆 山 各 区 域 商 业 楼 盘 数 量 玉 山 开 发 区 周 市 花 桥 陆

24、 家 千 灯张 浦 巴 城 锦 溪2012年昆山各区域商业楼盘占比一览2、销售运营情况：中国商业地产门户网站1 7 /2 401 0 2 03 0 4 0 5 0在 售 预 约 尾 盘 开 盘4 91 4 4 4销 售 运 营 情 况销 售 运 营 情 况2012年昆山各区域商业楼盘销售运营情况一览6 9 %2 0 %5 %6 %销 售 运 营情况 在 售预 约 尾 盘 开盘2012年昆山各区域商业楼盘销售运营情况占比一览3、小结： 据好铺网最新统计 ， 昆山目前共有商业楼盘 71家 ， 种类包括沿街商业 、 城市综合体、专业市场、酒店式公寓、写字楼、商场 /购物中心、社区商业、沿街商业 、

25、住宅 底 商 ， 其 中 沿 街 商 业 、 写 字 楼 、 社 区 商 业 、 专 业 市 场 在 数 量 上 位 居 前 列 。 另 外 ，这 71家 商 业 楼 盘 遍 布 昆 山 各 个 区 域 ， 其 中 玉 山 镇 和 开 发 区 均 以 17家 高 居 区 域 排 行榜首，周市镇以 1家位居第三，玉山、开发区和周市占总体量的 60%以上，花桥 以中国商业地产门户网站1 8 /2 46家紧随其后 。 统计发现 ， 周庄 、 锦溪等南部水乡以及昆山西北部的巴城镇商业楼盘项目相对较少。 好铺网也对昆山商业楼盘的整体销售运营情况进行统计和分析 ， 统计结果显示 ，71家 商 业 楼 盘

26、中 在 售 楼 盘 有 49家 ， 占 商 业 楼 盘 总 数 的 69%， 预 约 楼 盘 有 14家 ， 占商业楼盘总数的 20%。综上所述，昆山商业地产种类全、分布比较广、销售运营情况良好。中国商业地产门户网站1 9 /2 4六、昆山商业地产成交分析2012昆山上半年商业地产成交项目在 “ 金三银四红五火六 ” 中成交迅速，共成交 541套 房 源 。 从 2012昆 山 商 业 地 产 月 总 成 交 量 对 比 图 来 看 ， 尽 管 调 控 政 策 没 有松动 ， 但是从 3月份后 ， 昆山商业地产逐渐回暖 ， 尤其是进入到 “ 红五月 ” ， 成交出现了 “ 爆发式 ” 增长，

27、5月份昆山商业地产总成交 240套，较 4月份的 564套增加了 1679套 ， 环比上涨 297%。 即意味着与 4月份相比 ， 5月昆山商业地产的销量几乎翻 了 三 番 ！ 众 多 楼 盘 的 或 明 或 暗 的 降 价 跑 量 是 昆 山 商 业 地 产 “ 爆 发 式 ” 成 交 的 最 主要的原因。 虽然第二季度共成交 4680套 ， 占比 2012上半年成交量的 87%。 但是第二季度整体成交总量浮动较大，而第一季度 1-3月整体呈上涨趋势。中国商业地产门户网站2 0 /2 4住 宅 市 场 频 频 亮 出 调 控 政 策 牌 ， 投 资 者 求 房 无 门 ， 越 来 越 多 的

28、 资 金 涌 向 商 业 地产 。 目前昆山形成以人民路商圈为核心 ， 以城南商圈 、 城北商圈为两翼的三大商圈 。根 据 城 市 商 业 发 展 规 划 ， 未 来 还 将 在 城 东 、 城 西 形 成 两 个 商 圈 ， 总 体 呈 现 “ 一 主 四副 ” 的商业格局。从 2012昆山各区域商业地产上半年成交量来看 ， 城东开发区贡献了最多的成交总量 ， 上半年昆山开发区共成交 178套房源 ， 成交量比排在次席的城西多出 52套 ，可 见 开 发 区 依 旧 是 昆 山 最 热 门 的 置 业 区 域 。 城 东 、 城 西 商 业 地 产 成 交 量 与 昆 山 城 市商业发展规划

29、是分不开的。中国商业地产门户网站2 1 /2 4七、昆山上半年土地市场为 贯 彻 落 实 科 学 发 展 观 ， 加 强 土 地 管 理 ， 严 格 耕 地 保 护 ， 统 筹 经 济 社 会 发 展 和资 源 保 护 管 理 ， 我 市 将 进 一 步 落 实 集 约 节 约 土 地 政 策 ， 加 强 土 地 市 场 建 设 ， 特 编 制2012年度国有建设用地供应计划。根据 昆山市 2012年度国有建设用地供应计划 显示 ， 2012年度昆山市国有建设 用 地 供 应 总 量 中 ， 商 服 用 地 为 20公 顷 。 据 昆 山 国 土 资 源 网 显 示 ， 好 铺 网 商 业 地

30、产数据运营中心统计 ， 2012年度上半年 ， 昆山商业用地共计出让 28块宗地 ， 总成交面积达 197487.4平方米，约 197公顷。由 2012昆山上半年商业地成交面积变化图可以发现 ， 2012上半年昆山商业地成交面积波动较大 ， 四月份甚至没有成交量 ， 五月 、 六月土地市场却迎来成交小高峰 。分 析 发 现 ， 昆 山 土 地 市 场 的 升 温 与 昆 山 商 业 地 产 五 月 、 六 月 成 交 量 回 升 有 关 ， 而 昆山 政 府 也 积 极 支 持 商 业 地 产 的 投 入 ， 一 方 面 它 能 够 提 升 城 市 形 象 ， 另 一 方 面 还 能 带来稳定

31、的税收 。 与此同时 ， 开发商经从第一季度的悲观转为乐观 ， 拿地积极性高涨 。中国商业地产门户网站2 2 /2 4根 据 城 乡 建 设 用 地 “ 四 轴 五 点 、 点 轴 辐 射 ” 的 空 间 布 局 要 求 ， 布 局 优 化 后 城 乡建设用地主要分布在玉山镇 、 开发区 、 陆家镇和花桥镇区域 ， 以及巴城镇 、 周市镇 、张浦镇 、 周庄镇 、 锦溪镇 、 淀山湖镇和千灯镇的中心镇区 。 昆山 2012上半年各区域商业地出让宗数开发区占得头筹 ， 与此同时 ， 2012上半年成交面积也是开发区最多 。城 东 开 发 区 是 昆 山 城 市 发 展 的 新 兴 板 块 ， 作

32、 为 昆 山 城 市 “ 东 拓 西 扩 ” 战 略 的 重 要 组成部分 ， 它依托开发区先进制造业的基础 ， 向西对接昆山老城区 ， 向东连接大上海 。随着昆山地铁一号线会展中心站和金融街 、 大型文体中心的建设 ， 城东区域的商务 、办 公 、 商 业 、 居 住 氛 围 将 越 来 越 浓 。 未 来 开 发 区 商 务 核 心 区 土 地 的 供 应 必 将 逐 渐 增多，迅速提升周边的商业层级。中国商业地产门户网站2 3 /2 4据 了 解 ， 两 会 以 后 ， 开 发 商 的 调 控 “ 松 绑 ” 愿 望 落 空 ， 对 楼 市 态 度 高 度 谨 慎 ，尤 其 在 房 地

33、产 行 业 加 快 转 型 后 ， 房 企 大 批 进 军 商 业 地 产 ， 纯 住 宅 项 目 的 投 资 热 情 正在 相 对 减 少 。 但 迅 速 将 重 心 从 住 宅 地 产 转 向 商 业 地 产 并 不 适 合 所 有 的 开 发 企 业 ， 惯做住宅的房企对商业地块的拍卖会更为谨慎 ； 另一方面 ,虽然理论上住宅受限 ， 商业地 产 将 受 到 利 好 ， 但 商 业 地 产 能 持 续 多 久 尚 未 知 晓 ， 故 开 发 商 出 手 时 也 比 较 谨 慎 。这就导致土地市场的低溢价率与底价成交情况增多。 2012昆山上半年商业地成交的 28宗地块中 ， 仅 3宗有溢

34、价率 。 开发区朝阳路南侧 、 长江路西侧 地块竞得价为 1010元 /平米 ， 超出起始价 2610元 /平方米 ， 溢价率最 高 ； 花 桥 镇 绿 地 大 道 南 侧 、 薛 赵 路 西 侧 地 块 则 以 150元 /平 米 的 价 格 成 交 ， 超 出底价仅 10元 /平米。 周市镇 39省道东侧、春晖路南侧以 910元 /平米的价格成交 ，也仅仅超出底价 10元 /平米。 2012昆山上半年商业土地成交情况具体如下：中国商业地产门户网站2 4 /2 4小结 ： 2012昆山上半年商业地产成交在进入 “ 红五月 ” 时出现 “ 爆发式 ” 增长 ，“ 以 价 换 量 ” 成 为 开 发 商 的 一 致 共 识 ， 商 业 地 产 市 场 的 回 暖 ， 开 发 商 的 资 金 得 到 缓解 ， 拿 地 意 愿 较 高 。 昆 山 土 地 市 场 在 五 月 、 六 月 也 迎 来 成 交 小 高 峰 ， 但 是 低 溢 价 率与 底 价 成 交 依 然 是 市 场 的 主 旋 律 ， 开 发 商 拿 地 比 较 谨 慎 。 开 发 区 无 论 是 商 业 地 产 成交量还是土地成交量上都占得头筹 ， 城西次之 ， 这与昆山城市规划发展是分不开的 ，未来城东、城西将是昆山商业发展的主力区域。