1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2012 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 葡萄街区 2012.06.17开盘 报告 昆明中原 资源中心市场 研究 部 KunMing 06.2012 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2012 目录 葡萄街区 项目信息 开盘分析 总结 投资 /开发商 背景 项目 简介 项目定位 项目 区位 楼座分布 图 户型 信息 项目 SWOT分析 营销节点 开盘 信息 开
2、盘策略 分析 销 控 分析 产品分析 价格分析 客户分析 户型分析 项目总结 项目借鉴 附：媒体表现 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2012 项目信息 Part 1 投资 商 背景 项目简介 项目定位 项目区位 楼 座分布 图 户型信息 项目 SWOT分析 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2012 投资 /开发商背景 云南神州天宇置业有限公司是一家专业从事房地产开发和经营的公司，公司成立于 2008年 12月，历经三年的快速发展，现已有员工 200余人。
3、 该公司拥有较大规模的项目资源储备，已储备有短期、中期、长期地产开发项目十余个，物业形态丰富，涵盖城市住宅、“城中村”改造项目、大型主题地产项目等，为企业和员工的发展提供了充足的保证。 该公司始终坚持人文的开发理念，为社会奉献高品味的建筑产品。“建筑人文 品味人生”，以人文化的建筑成就高品质的人生。 葡萄街区是该公司开发的“小厂村”城中村改造项目。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012 项目简介 基础数据 项目名称 葡萄街区 项目位置 昆明市盘龙区万华路中段 开发商 云南神州天宇置业有限公司 占地面积 123亩 总建筑面
4、积 55万 容积率 6.53 建筑密度 25.10% 绿化率 44.46% 物业费 1.8元 /平方米 月 物业类型 普通住宅 ,公寓 ,写字楼 ,商铺 均价 住宅： 8350元 / ，商铺： 20000元/ ， SOHO写字楼： 11700元 / 总户数 3190户 交房时间 2013年 10月 车位数 4499个 开盘时间 2012年 3月 31日 推售产品 高层住宅推出 309套房源。面积区间为 71136 ，主力面积在 71、 83 ，推出商铺 26套，面积区间为 56-212 .推出 SOHO写字楼16套，面积区间为 48.38-81.5 开盘优惠 认筹卡 1000元 /张，持认筹卡
5、的客户，开盘当天均可享受 1%优惠，一次性付款客户额外享受 1%优惠。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012 项目简介 建筑风格 整 个小 区的建筑风格和谐统一 建筑采用现代简约风格 ，强调外观的明快、简洁，体现现代生活的快节奏、简约和实用，富有朝气的生活气息 整体建筑风格体现出项目提出的“给城市里的积极分子”的定位 葡萄街区建筑效果图 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2012 项目简介 工程进度 项目整体施工已经进入封顶阶段； 目前项目已是准现房，建
6、筑物的脚手架及纱网已退去，预计 2013年 10月份交房。 葡萄街区施工实景图 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2012 项目定位 推广语 给城市里的积极分子 项目定位 超高层开放式街区 项目以开放式街区为定位，倡导的是一种积极的、进取的、快乐的、自由的、邻里和睦的积极生活。 推广语用城市里的积极分子为概念包装传达本项目的活力和价值，吸引眼球，引出项目的生活内涵。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012 项目区位 区位 ： 昆明市盘龙区万华路中段 交通
7、： 22路、 23路、 25路、 50路、 59路、60路、 61路、 64路、 70路、 102路、105路和 地铁 2、 4、 5号线 从旁经过 。 周边 资源 教育配套： 联盟小学幼儿园、英市十二幼儿园、园博小学。 大型商场 :金格百货、苏宁电器、颐高数码、白云路淘宝城、奥斯迪购物广场。 银行 :建行、工商银行、农行、招商银行、信用社。 公园 :龟龙湖公园、圆通山动物园、翠湖公园 葡萄街区区位图 轻轨 4号线 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012 楼座分布图 项目地块较为分散 ，被城市干道分割为多个组团，本次开盘
8、的住宅和商铺位于整个项目北边，临万华路， SOHO写字楼位于万华路和环城北路交叉口，昭示性强。 综合配套完善， 整个街区由 5个组团构成，包括 18栋高层和超高层住宅，公园、酒店，写字楼和商业集中。 本次推售一期剩余的 SOHO写字楼，住宅 A、 B、 C、 D栋，以及这四栋的底商和二期第 3栋的 A座、 B座。 葡萄街区楼座分布图 A栋 B栋 C栋 D栋 SOHO写字楼 项目后期 N A座 B座 3 栋 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012 户型信息 高层住宅 本批高层户型统计表 项目本次住宅推出一期 A、 B、 C
9、、 D栋 共 105套 房源 ，面积 区间 为 81-137 ，主力面积 在 85.56-118.5 三房， 占 比为 78.1%。 推出二期 3栋 A座、 B座 共 204套 房源，面积区间 为 71-83 ，主力 面积为 83 三房 ，共计 138套，占 比 为 67.65%，其次为 70.49-71.45的二房，占比为 32.35%。 整体来看，本次主推 81-89的三房，共计 150套，占比 49%，其次为 71二房，共计 66套，占比为 21%。 户型由于公摊大整体介于紧凑和舒适之间，主要针对刚需客户。 产品 栋号 房型 面积 ( ) 推出套数 所占比例 （ %） 一期住宅 A栋 二
10、房 82 5 2% 四房 137 1 0% B栋 二房 81 3 1% 三房 88.6-124.38 4 1% C栋 三房 90.8-118.25 30 10% D栋 三房 85.56-118.5 52 17% 四房 128 10 3% 合计 81-137 105 34% 二期住宅 3栋 A座 二房 70.49-71.45 20 6% 三房 83 40 13% 3栋 B座 二房 70.49-71.45 46 15% 三房 83 98 32% 合计 70.49-83 204 66% 总计 70.49-136 309 100% 71 二房 81-89三房 90-105 三房 110-124 三房
11、128-137 四房 推出套数 66 150 63 19 11占比 21% 49% 20% 6% 4%66 150 63 19 11 0%10%20%30%40%50%60%020406080100120140160房型统计 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012 户型信息 商铺 本批商铺统计表 面积区间 ( ) 推出套数 所占比例（ %） 50-60 2 8% 60-70 1 4% 70-80 8 31% 80-90 3 12% 100-130 4 15% 130-200 2 8% 200 6 23% 总计 26 10
12、0% 本次推出的商 铺为一期剩余商铺，商铺 1托 2，分为底商和独立商业两种。 项目本次推出 商 铺 26套 ，面积区间为 56-216 ，其中区间在 70-80 的商铺最多，总计 8套，占比 31%，其次区间在 200 以上 的商铺总计 6套，占比 23%。 其中 住宅底 商 17套，面积区间为 56-216 ，其中区间 在 56-87 的商铺最多， 总计 9套 ，占 比 52.94%。 独立 商业街 9套，面积区间 为 71-212 ，其中区间 在 70-80 内 的商铺最多， 总计 4套 ，占 比 44% 。 50-6060-7070-8080-90100-130130-200 200推
13、出套数 2 1 8 3 4 2 6所占比例（ %） 8% 4% 31% 12% 15% 8% 23%2 1 8 3 4 2 6 0%5%10%15%20%25%30%35%0123456789户型统计 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2012 户型信息 SOHO写字楼 本批 SOHO写字楼户型统计表 面积区间 ( ) 推出套数 所占比例（ %） 48.38 6 37.50% 73.34 6 37.50% 76.44 3 18.75% 80.25 4 25.00% 总计 19 100% 本次推出一期剩余 SOHO写字楼， 2
14、部电梯， 单层面积 456.68 ，产品楼层主要为 28层和 29层两层 14套和 14层、22层、 23层部分产品。 项目本次推出 SOHO写字楼 19套，面积 区间为 48.38-81.5 ，其中 48.38 和 73.34的房源最多，各计 6套，占比分别 37.5%。 推出的 SOHO写字楼以小面积为主，不限购，适合于投资。 48.38 73.34 76.44 80.25推出套数 6 6 3 4所占比例（ %） 37.50% 37.50% 18.75% 25.00%6 6 3 4 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%01
15、234567户型统计 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2012 小结 项目概况： 项目 周边和自身配套完善，紧靠一环，地段、资源优势；成熟生活社区，周边教育资源丰富，有盘龙小学，昆铁五中等学校。 项目为开放式街区，地块分散，对物业管理要求高 。 项目 整体施工已经进入封顶阶段 ；目前 项目已是准现房，建筑物的脚手架及纱网已退去，预计 2013年 10月份交房 产品推售情况： 二 期产品为 71二房、 83三房，属于刚需产品，产品较为单一；本次开盘将一期剩余大面积段三房（ 90-105、 110-124），四房一并推出，丰富
16、了产品品类，照顾到了改善型客户的需求。 此外，一期剩余的商铺及写字楼也在本次开盘推出，使得滞销的这部分物业在开盘这一的主销售节点快速走量。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2012 营销分析 Part 2 营销节点 开盘 信息 开盘 策略 分析 销 控 分析 产品分析 价格分析 客户分析 户型 分析 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012 营销节点 2012年 4月 9日参加昆明春季房交会，参展目的为在售。 项目在 5、 6月份有大量报版推广，推广诉
17、求为区位诉求，低总价高性价比诉求。 截止到开盘当天办理认筹卡 300多张。 6月 17号二期正式开盘，二期推出 204套高层，二期和一期剩余产品共计推出 309套高层住宅， 26套商铺和16套 SOHO写字楼。 2011年 11月 21日 2012年 2月 2012年 3月 31日 项目拿到商品房预售许可证 项目开始认筹 一 期开盘 2010年 12月 20月 项目拿到建筑工程规划许可证 2011年 11-1月 项目内部团购 2011年 4月 14日 2012年 6月 2012年 6月 17日 二期房源意向登记 项目开始认筹 二期开盘 2012年 4月 9月 项目拿到建筑工程规划许可证 201
18、1年 5月 项目推广 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012 开盘信息 认购流程 客户到场 根据办理认筹卡的时间换相应颜色号牌 客户选中房源 未通过银行审批 进入相应等候区等候 叫到号的客户进场选房 交一万元定金 签订认购协议书 领取礼品，离场 客户未选中房源 项目 6月 开始办理认筹卡，办卡，认筹卡 1000元 /张。 开 盘当天客户在外场根据办理认筹卡的时间顺序来换取不同颜色的等候卡 号，选房顺序为：红 黄 紫 绿。 现场等候 区，根据客户不同颜色的卡片，分别设置四个等候区，但是客户并未按秩序就坐等候。 认 筹客户离
19、场前，均可领取新鲜葡萄一盒。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012 开盘信息 开盘流程 入口 换号 区 外场等候 区 叫号 区 选房区 财务签 约区 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012 叫号区 开盘信息 开盘现场 等候区 换号区 沙盘区 价格公示区 选房区 （验号入内场） （售楼部外） 入口 选房等候区 出口 （ 售楼 部 内 ） 签约区 休息区 礼品区 Code of this report | 20 Copyright Centaline
20、 Group, 2012 开盘策略分析 外弛内严的验号策略，制造淡市下的紧张气氛 按办理认筹卡时间顺序进场选房 近期降息、 7折利率楼市利好信息释放 销控区没有逼定，客户游离时间长 开盘当天客户在外场 根据办理认筹卡的时间顺序 来换取不同颜色的等候卡号，卡 号颜色顺序为：红 黄 紫 绿，选 房采取按颜色卡号唱号入场，使诚意度较高的客户优先选房，避免了认筹金额少不能筛选诚意客户的缺陷。 外场休息区、内场销控区有大量昭示性强的横幅，主要信息释放点为近期央行降息， 7折购房利率及一线城市楼盘热销，制造楼市触底反弹迹象，降低客户观望情绪。 销控区没有置业顾问对客户进行逼定，只是等待客户选完房以后带领客
21、户去签约，给客户很长考虑时间，流失大量客户。 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2012 销 控分析 开盘面价 最低： 8060元 / 最高： 8895元 / 均价： 8350元 / 高层 最低： 18000元 / 最高： 46259元 / 均价： 20000元 / 商铺 最低： 11362元 / 最高： 12119元 / 均价： 11700元 / SOHO写字楼 认筹卡 1000元 /张，持认筹卡的客户，开盘当天均可享受 1%优惠，一次性付款客户额外享受 1%优惠。 优惠 Code of this report | 22
22、Copyright Centaline Group, 2012 销控分析 高层销控表分析 3-9层销售情况 9-17层销售情况 17-25层销售情况 25-28层销售情况 3栋 B座： 11-20层 3栋 A座： 3栋 B座销售情况 ： 从楼层来看， 9-17层销售情况最好，低楼层（ 3-7层）由于日照景观受限销售情况不佳，高楼层（ 23-28层）由于楼层价均价偏高（楼层差 10元 /）。 从朝向来看， 东向房 B4、 B5、 B6户型销售 54套，西向房 B1、 B2、 B3户型销售仅 14套，西向房受西晒影响销售不佳。 3栋 A座销售情况：从楼层来看， 11、 12、 15、 16层销售情
23、况较好； 从朝向 来看， 东向房销售 13套，西向房销售 18套，朝向因素 影响弱化， 主要是因为西向房面临小区中央公园，景观优势明显。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2012 销控分析 高层户型销售情况 各户型销售量与销售率 统计 本次开盘推出高层 309套，销售 119套，整体销售率 39%。 项目本次销售的户型以三房为主，销售 86套，三房销售率 38.39%；其次为二房，销售 33套，二房销售率 44.59%；四房推销售 0套。 一期：二房销售率最高，是因为其价格较均价低 200元 /，且推出套数较少。四房销售率
24、为零，因为总价过高超出客户承受范围。本次三房价格低于整体均价，且较前次开盘优惠 100-150元 /，总价适中，是一期销售套数最多产品。 二 期： 三房 A（ 1、 3、 4、 6）户型销售率 最高，是因为在产品户型朝向差异不大情况下，其推出产品楼层景观优势突出，楼层适中，享受中央公园景观。 两房和小三房的销售情况最好，主要是由于本次客户大多是刚性需求，总价承受能力不高，倾向小户型。 产品 房型 户型 面积 ( ) 推出套数 推出价格 (均 )(元 / ) 销售套数 销售率 一期住宅 二房 A6 82 5 8153 3 60% B4 81 3 8110 2 67% 三房 B（ 1、 2、 6、
25、 7） 88.6-124.38 4 8400 1 25% C(1、 4、 5、 6、 7、 8) 90.8-118.25 30 8320 8 27% D（ 1、 2、 4、 6、 7、 9） 85.56-118.5 52 8277 16 31% 四房 A2 137 1 8060 0 0% D5 128 10 8590 0 0% 二期住宅 二房 A2A5 70.49-71.45 20 8491 9 45% B2A5 70.49-71.45 46 8323 19 41% 三房 A(1、 3、 4、 6) 83 40 8394 22 55% B(1、 3、 4、 6) 83 98 8385 39 4
26、0% 总计 70.49-136 309 8350 119 39% 71 二房 81-89 三房 90-105三房 110-124三房 128-137四房 销售套数 28 67 23 1 0销售率 42% 45% 37% 5% 0%28 67 23 1 0 0%10%20%30%40%50%020406080 套 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2012 销控分析 商铺、 SOHO写字楼销控表分析 商铺 销售情况 SOHO写字楼销售情况 独立商业 底商 28层 29层 商铺销售情况 ：商铺为一期剩余产品，产品面积过大，总价过
27、高，而面积在 100内的商铺数量少，可选择性不强，商铺销售情况不佳。 SOHO写字楼销售情况： 本次写字楼 28层全部售出，剩余产品主要为 29层，和 22、23、 24层部分产品。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2012 销控分析 商铺 销售情况 商铺 销售量与销售率 统计 本次项目推出商铺的面积 段 为 56-216 ， 价格区间 在 18000-46259元 / ，总价区间为 136-822万 元，共计 推出 26套，销售了 8套 ，销售率 为 30.77%。面积区间 80-90 的商铺销售最好，销售率 100%，
28、这两种面积段的单价在 22484元 / 左右，总价在 180-200万之间，由于单价和总价基本在这次购房者的价格承受范围内，所以销售比较好。 大面积商 铺由于总价过高导致滞销，小面积商铺由于地段位置不佳滞销。 面积区间 ( ) 推出套数 推出价格(均 )(元 / ) 销售套数 销售率 50-60 2 33472 1 50.00% 60-70 1 28770 0 0.00% 70-80 8 18000 2 25.00% 80-90 3 22484 3 100.00% 100-130 4 29205 0 0.00% 130-200 2 46259 0 0.00% 200 6 23959 2 33.
29、33% 总计 26 20000 8 30.77% 套 50-60 60-70 70-80 80-90 100-130 130-200 200销售套数 1 0 2 3 0 0 2销售率 50.00% 0.00% 25.00% 100.00% 0.00% 0.00% 33.33%1 0 2 3 0 0 2 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%00.511.522.533.5Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2012 销控分析 SOHO写字楼销售情况 SOHO写字楼销售量与销售率
30、统计 本次项目 推出 SOHO写字楼面积 区间为 48.38-80.25 ，均价为 11700元 / ，单价区间 为 11362-11916元 / ，总价区间 为 57-97万 。共计推出 19套 ，销售 了 8套 ，销售率 为 42.11%，成交产品主要为 28层。 由于这次推出的写字楼可以用来当做公寓使用，不限购，所以具有较高的投资价值，但是由于单价较高，且推出产品较少，可选择性弱，成交不理想。 面积区间( ) 推出套数 均价（元 /） 销售套数 销售率 48.38 6 11916 3 50.00% 73.34 6 11362 2 33.33% 76.44 3 11462 2 66.67%
31、 80.25 4 12119 1 25.00% 总计 19 11700 8 42.11% 套 48.38 73.34 76.44 80.25销售套数 3 2 2 1销售率 50.00% 33.33% 66.67% 25.00%3 2 2 1 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%00.511.522.533.5Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2012 产品分析 高层住宅房源信息 本次葡萄街区推出 4栋超高层点式 建筑，共计 414套，其中包括 14套特殊住宅（即位于每
32、栋 2楼和商铺连在一起的住宅， 70年产权，可改商铺，每平米价格按商铺价格计算） A、 B、 C三栋为 45层， D栋为 46层， 这四 栋住宅 1-3层为底商， 4层以上为住宅。其中 A栋为 3梯 7户、 B栋为 3梯 8户、 C、 D栋为 3梯 9户 。 本次 A栋共推出 46套房源，以三房和四房为主， B栋共推出 46套房源，以两房和三房为主，C、 D栋共推出 308套房源，是这次主要推售的楼栋，以三房为主。 葡萄街区一期 A、 B、 C、 D栋及二期 3栋位置图 A栋 B栋 C栋 D栋 N 3栋 A座 3栋 B座 Code of this report | 28 Copyright C
33、entaline Group, 2012 （优） 万华路 （劣） 景观、私密性 （劣） （优） 日照、采光 盘龙江 产品分析 一期高层住宅标准层 分析户型的 景观 和 私密性 ， A栋 偏西向的 01、 02、 03、 04， B栋 偏西向的 01、 02、 07、 08户型 ，相对较优。 分析户型朝向， A栋 01、 02、 07户型 和 B栋 06、 07、 08户型偏南向，采光、日照相对较优 。 户型价值分析 N 万华路 （优） （劣） 景观、私密性 （劣） （优） 日照、采光 盘龙江 注：户型面积： 01:88 02:136.9 03:95 04:120 05:120 06:9507:
34、116 注：户型面积： 01:96.7 02:124 03:88.6 04:81 05:81 06:88.607:124 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2012 产品分析 一期高层住宅标准层 C、 D栋的标准层一样，分析 户型的 景观和 私密性 ， 偏西 向的 04、 05、 06、 07相对 较优。 分析户型朝向 ， C、 D栋 02、 03、 04户型偏 南向，采光、日照相对较优 。 户型价值分析 万华路 万华路 （优） （优） （劣） （劣） 景观、私密性 景观、私密性 （劣） （劣） （优） （优） 日照、采光
35、日照、采光 注：户型面积： 01:91 02:101.8 03:128 04:104.9 05:91.5 06:90.16 07:116 08:116 09:90.16 盘龙江 盘龙江 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2012 产品分析 二期高层住宅标准层 N （优） 景观、私密性 （劣） 日照、采光 （优） （劣） 户型价值分析 分析户型的 景观 和 私密性 ， A4户型不临街，面对中央公园景观，最优，其次为 A5、 A6户型。 分析户型朝向， A3户型东南朝向最优，其次为 A4户型西南朝向， A3、A4户型南向面宽最大，较 A2户型优势。 朝向影响大于景观私密性的基础上，综合分析，得出户型价值排序： A4A3A2A5A1A6. 公园
