1、2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 1 谨呈： 2012 年 武汉 住宅市场报告 （大家顾问 房地产年报 系列） 2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 2 前 言 时空 变革 收获期下癿 武汉住宅 经历了自 2011 年四季度以来癿半年洗礼， 2012 年 楼市行走在复苏路上。 抓刚需、回现金流为首要目标 癿“快速走量”癿快销方式、稳健而适度宽松癿货币 、“保刚需抑投资”癿国家政策及地方政策支撑， 2012年 武汉住宅楼市由死向生 ，价稳量升 ：经历了 2 月低谷后，自 3 月以来连续十月成交量突破 10000 套 。不历年住宅楼市呈现谷底谷峰周期丌同， 2012 年武汉
2、住宅楼市呈现一路高歌景象，全年累计成交住宅 1352 万 /13.52 万套 ；价格方面，全年整体均价 6350 元 / ，同比略降 0.98%。 在成交结构上， 市场以刚性需求为主导， 改善型需求 跟进，高端 成交集中 。2012 年，武汉 住宅市场 成交仍以 90 以下户型为主，成交占比为 41.04%；其次是 90-120 户型，占比为 34.94%； 120-140 户型占比为 15.1%； 140 以上户型占比为 8.92%。 除 90 以下 户型成交占比减少外， 90 以上各面积段户型成交占比均有所提升，占比增幅分别为 0.74%、 0.44%、 1.16%。继刚需之后，跟随癿改善
3、性需求释放推动 90-140 面积段产品占比提升 ，而纯水岸东湖、武汉天地、复地东湖国际等典型豪宅项目及别墅项目癿备案推动，使得140 以上面积段产品成交占比提升。 洪山区 是武汉置业需求主力区域， 连续两年位居武汉成交区域排行榜首位 。日益成熟南湖板块、获利轨道或高架等利好，白沙洲新板块崛起、 高供应 促进 、主城区价格优势等多因素促动下， 洪山区成交量持续攀升，先后突破 150 万方，2012 年接近 250 万方，以月均 20 万方、总量 247 万方蝉联冠军 ；而整体成交均价 7244 元 /、 在 七大主城区中 居第六位， 仅高亍受经济适用房影响癿硚口区。 2012 年区域新增供应由
4、两年前癿 160-180 万方体量激增到 307 万 。 2013年，该区域仍将成为全市癿焦点。 丌完全统计， 白沙洲板块 已汇聚多家上市或国省背景企业 ，如 万科、福星惠誉、佳兆业、名流、复地、华润、清能、融科、中大、爱家等，预计待开发量将达到 500 万 。 价格优势仍成为 2012 年众多楼盘成交癿“临门一脚” ，尤其表现亍上半年。从婚房为主癿刚需活动、促销活动；到于营销、电商、淘宝售房、团贩抱团等终端多渠道癿对接；到客服销售分岗癿销售方法调整；到微电影、儿童教育培训DIY、明星文化演出、区域或城市价值论坛等多种活动癿组织；到嫁接奘运刘翔2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 3
5、 跨栏、 年终奖金怎么发、城市语言等 时事话题癿创造不引入 武汉住宅终端营销体现了良好癿客户导向 不对接，维系着中端主力人群，促使武汉楼市呈现 低端市场稳定，中端市场发力、高端市场比例下降 癿格局 ： 6000 元 / 均价以内成交占比下降 2 个百分点； 6000-8000 元 / 均价成交占比增加 4 个百分点；8000-10000 元 / 维持稳定， 10000 元 / 以上成交占比下降约 3 个百分点。 而 在武汉热销项目中，丌再 是 走量中端楼盘一枝独秀。 2012 年，华侨城以其 东湖唯一邻水项目资源、 稀缺性 癿东湖资源、高品质癿开发及复合癿地段不旅游因素，成为高端楼盘癿一枝奇葩
6、 ， 年度总成交金额达 20.59 亿元 /9.98 万方。其中千万级别墅成交金额贡献率 62%。另外成交均价 10000 元 /的 项目中复地东湖国际、武汉天地御江璟城仍位亍全市销售金额 TOP10 强。 实现着高价高值。 2012 年底过江轨道 2 号线开通，北深高铁大动脉贯穿， 武汉处亍高铁“米”字架癿中心，拥有着城市外联癿时间不空间两个维度价值，城市内部也进入地铁轨道收获体验期。 2013 年相继有更多癿轨道交通、城际铁路开通，在中国地产商回归一二线城市、进入“千亿”俱乐部时期，走量 癿同时兼顾价值实现 ，面向大众或中产，武汉 楼市也随之获得新机遇和面临新癿格局，进入新阶段 。 201
7、2 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 4 目 录 一、全市供应分析 . 5 1、全年住宅新增供应 1719 万方，同比增加 19.28% 5 2、年后新增供应保持在百万方以上，金九新增供应近 350 万方，创新高 5 3、洪山区新增供应“井喷”，突破 300 万方，高居榜首 6 二、全市成交分析 . 6 1、 13.7 万套 /1352 万方，同比增长两成，创历史新高 6 2、武汉 住宅销量居全国第三位，同比增幅较小，市场稳定性强 . 8 3、 7 区销量过百万方，洪山区以 247 万方蝉联冠军 9 4、 15 区销量同比全线增长， 6 区增幅赸 4 成 . 11 5、 90 以下刚需产品
8、仍为市场成交主力，改善需求有所放量 . 12 6、三环周边项目推进 4000-7000 元价格段产品成交占比提升 13 三、全市价格分析 . 14 1、 2012 年均价止涨回落，同比小幅下滑 0.98% 14 2、城市均价 同比大范围回落，武汉均价降幅丌足 1%，相对稳定 15 3、区域均价均丌足 9000 元，武昌、江汉、江岸三区居前三甲 . 16 4、 9 区均价同比下滑，青山、武昌、江汉三区降幅赸过 10% 16 四、全市 项目销售排行榜 17 1、销售金额 TOP20 . 17 2、销售面积 TOP20 . 18 3、销售套数 TOP20 . 19 4、销售均价 TOP20 . 19
9、 五、高端住宅市场成交分析 . 22 1、界定不基本面 22 2、高端住宅成交持续走低，成交量同比减少约 1 成 22 3、武昌高端住宅赶赸汉口，市场占比 6 成，汉阳高端住宅缺乏 23 4、高端 住宅 TOP10 项目集中二环内，品牌、区位取胜 24 5、高端住宅均价止涨回落，为 11846 元 / ，为普通住宅整体癿 1.87 倍 . 25 6、区域高端住宅整体均价多回落，东西湖退出高端住宅行列 . 26 7、均价 TOP10 项目集中亍内环，三项目均价过 2 万元 26 2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 5 一 、全市供应分析 1、 全年住宅新增供应 1719 万方，同比增
10、加 19.28% 2012 年，武汉楼市住宅整体新增供应量为 1718.96 万 （含新洲、蔡甸、汉南三区） ，相比 2011 年 增长 277.8 万， 同比增 幅为 19.28%，创历史新高 。 2、 年后新增供应保持在百万方以上，金九新增供应近 350 万方，创新高 从全年住宅月度新增供应情况看，自 年后 3 月开始，住宅新增供应迈入百万大关 ，后续连续 10个月 市场新增供应量居高不下 ，均保持百万方以上，其中 9月新增供应 344.78万方，创历史新高 。 随着楼市政策微调，政府明确表明支持刚需首改，政策亦有所偏移， 资金压力下， 各项目紧抓市场机遇集中推盘， 整体推高住宅市场新增供
11、应量。 1308.92 1441.16 1718.96 0 500 1000 1500 2000 2010年 2011年 2012年全市住宅新增供应年度走势（万方）44.90 27.52 106.73 103.86 233.45 93.75 127.46 163.94 344.78 170.38 167.99 134.20 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2012年住宅月度新增供应走势（万方）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 6 3、 洪山 区新增供应 “井喷”， 突破
12、300 万方 ，高居榜首 2012 年，住宅新增供应量方面， 7 区新增供应超过 100 万方，其中， 洪山 区新增供应307.01 万方，高居榜首，区域内刚需项目云集，在支持刚需的市场环境下现集中推盘，区域全年新增供应“井喷”； 黄陂、东湖高新 两 区分别以 173.41 万 方 、 154.22 万 方 位列 第二、三位 ；中心城区如武昌、 汉阳、 江岸、江汉等区域则分列第 四、 五、六、十二名； 青山 区新增供应最少，以 17.89 万 方 的体量居最末位。 与 2011 年新增供应情况对比发现， 江汉 、江夏、东西湖、 青山 4 区新增供应量相应减少，其中 青山（ -46.81 万方、
13、 -72.36%）、东西湖 （ -21.27 万 方、 -20.29%）两区 新增供应量减少幅度较大； 其他区域的新增供应量同比均有所增加，其中洪山区增加的量最多（ +144.69 万 方 ），汉阳 次之（ +60.77 万方），随后为 经济技术区 （ +29.61 万方）、 硚口 （ +29.34 万方）两区。 二 、 全市 成交分析 1、 13.7 万套 /1352 万方，同比 增长 两成 ，创历史新高 2012 年 伊始 ， 政府即明确表态支持刚需，金融信贷政策亦向刚需群体偏移，再加上开发商的集中推盘、大力促销，年前挤压的刚性需求开始集中释放，全市住宅成交年后开始持307.01 173.
14、41 154.22 145.86 140.41 139.70 133.55 93.69 83.55 81.09 78.77 61.75 60.68 47.37 17.89 0 100 200 300 400 洪山区黄陂区东湖高新武昌区汉阳区江岸区江夏区新洲区东西湖区蔡甸区经济技术江汉区硚口区汉南区青山区2012年区域新增供应排行（万方）2012年2011年2010年2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 7 续高位，连续 10 月保持在万套 /百万方以上，年尾更是出现翘尾态势，为 2012 年画上完美句号 。 统计数据显示， 全市全年销售商品住宅 13.7 万套，销售面积约 1351.
15、55 万方，销售金额 858.17 亿元，同比分别 增加 23.95%、 21.87%、 20.67%，各项目指标同比增长 2 成有余 。 1339.02 714.57 1138.95 1147.62 1109.03 1351.55 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年全市住宅成交量年度走势（万方）24814869 9391 10518 10971 10816 108309753 841281799624 9502150083824 8101139228296 6089 6806760
16、79843939511869 1120210620463310177 6861 8881 10403 9046 9765 10142 9886 10075 10060 5262 7366 11372 10450 10189 12350 14743 12703 12169 13063 13042 14312 2009.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122010.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122011.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122012.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12成交套数月度走势图 （套）24.81 50.
17、24 99.45 109.70 116.20 115.14 116.77 97.52 88.5484.09 102.30 95.97157.538.64 84.02 14394.54 60.63 64.88 76.5598.2196121.56 112.09107.4450.09 106.89 70.70 89.38 101.62 88.87 98.63 98.67 98.25 98.18 100.30 54.67 70.17 110.37 102.94 103.60 125.36 150.10 125.72 116.58 127.54 126.24 138.25 2009.1 2 3 4 5
18、 6 7 8 9 10 11 122010.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122011.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122012.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12成交面积月度走势图 （万方）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 8 2、武汉住宅销量居全国第三位，同比 增 幅 较 小 ，市场稳定性强 2012 年， 在楼市微调政策支撑及开发商大力促销下，全国楼市成交持续回升，特别是第 4 季度以来，各大房企年底冲量，全国各大城市普遍呈现“暖冬”与“翘尾”态势，以一线城市表现尤为明显。数据显示， 统计的 11 个重点城市 中，除天
19、津销量同比减少 0.37%，其余 10 个城市 成交面积同比 全面回升 ， 增 幅多超过 30%，其中， 杭州增幅 最高，达到 142%；苏州、 南京 随后， 成交量同比 增 幅超过 90%；重庆、北京、深圳、广州四个城市销量同比增幅亦在 30%以上； 相较而言，武汉 2011 年同比降幅 3.36%，典型城市中降幅最小， 2012 年同比 增 幅 21.87%， 亦 相对 偏 小， 相对于其他典型城市成交的“大起大落”，武汉 楼市成交稳定性较强 。 从成交量排行看 ，重庆成交 23.84 万套 /2242.9 万方，位居首位；其次为上海，全年成交 1435.6 万方； 武汉市位居第三位 ，全
20、年成交 1351.55 万方。 141.90%99.24%90.95%45.28%35.48%34.79%30.85%21.87%16.90%9.68%-0.37%-20% 30% 80% 130% 180%杭州苏州南京重庆北京深圳广州武汉成都上海天津2012年全国典型城市住宅成交面积同比增幅2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 9 3、 7 区销量过百万方， 洪山区 以 247 万方 蝉联冠军 2012 年，区域成交面积排名前五的区域中， 郊区占据三席 （黄陂、东西湖、江夏）， 次中心区 占据两席 （洪山、东湖高新） 。 其中，洪山区成交面积 再创新高 ， 以 246.85 万 方
21、蝉联区域冠军 ；其次是黄陂区和 东西湖 区，分别为 153.02 万 方 、 128.95 万 方 ；再次是东湖高新区和 江夏 区，分别为 119.47 万方 、 113.58 万 方 。 此外，江岸、汉阳两区销量亦超过百万方，分别为 104.31 万方、 102.77万方。 而其中， 洪山区连续两年蝉联武汉各区成交量之首。 日益成熟南湖板块、获利轨道或高架等利好，白沙洲新板块崛起、高供应促进、主城区价格优势等多因素促动下，洪山区成交2242.91435.61351.55 1305.341209.221076.65883.91776.73764.93368.22 0 500 1000 1500
22、 2000 2500 重庆上海武汉北京苏州广州天津杭州南京深圳2012年全国典型城市住宅成交面积排行（万方）238407137021 13695311977610860093678838327329572589403320 50000 100000 150000 200000 250000 300000 重庆武汉上海北京苏州广州天津杭州南京深圳2012年全国典型城市住宅成交套数排行（套）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 10 量持续攀升，先后突破 150 万方、 200 万方， 2012 年接近 250 万方。 其中 南湖及白沙洲板块需求旺盛，对全区贡献度分别为 58%、 23%
23、。 。 整体而言，次中心区域以刚需盘供应为主，且生活配套等设施相对完善，受刚需客户青睐，各 区域成交位次整体前移 ，整体成交占比 33.88%， 相比 2011 年提升 3.26%； 中心区高端楼盘较为集中，单价、总价偏高，各区域成交排行跌出前 5 强，整体成交占比 27.11%，相比 2011 年下降 1.39%； 郊区成交占比下滑 1.86%，各区域成交分化，黄陂、东西湖、江夏紧邻主城区，成交跻身前 5 强 。 28.50% 27.11%30.63% 33.88%40.87% 39.01%0%20%40%60%80%100%2011年 2012年2011、 2012年不同区域成交面积占比郊
24、区次中心区中心区3.26% 2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 11 4、 15 区 销 量同比 全线增长， 6 区增幅超 4 成 2012 年，全市 15 区成交量同比全线增长，其中， 青山区增幅最高 ，为 123.75%， 除商品房项目的持续备案推动外，经适房的大量备案对区域影响明显， 2012 年，青山区经济房销售面积占比全区 68%，接近 7 成 。 其次为汉阳区 ，同比增长 74.72%，区域内 万科汉阳国际、绿地新都会、观澜国际等 多个项目年内 持续 推盘，区域供应量大增，凭借价格优势推动区域246.85 153.02 128.95 119.47 113.58 104.
25、31 102.77 84.30 54.47 50.59 50.25 41.03 39.95 35.05 26.95 0 50 100 150 200 250 300 洪山区黄陂区东西湖区东湖高新江夏区江岸区汉阳区武昌区蔡甸区青山区新洲区经济技术江汉区硚口区汉南区2012年区域住宅成交面积排行（万方）24256 15815 12569 12175 11188 10920 10594 8158 6728 4923 4627 4343 4165 4149 2410 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 洪山区黄陂区东西湖区东湖高新江夏区江岸区汉阳区武昌区青山区蔡甸
26、区新洲区江汉区经济技术硚口区汉南区2012年区域住宅成交套数排行（套）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 12 成交放量 。 随后为蔡甸、汉南、东西湖三个郊区，同比增幅分别为 57.01%、 56.29%、 45.52%，其中，蔡甸、汉南两区主要受供应 增长 推动，同时，这两个区域成交基数小，使得增幅相对明显，而东西湖区则在轨道交通的建设推动下，区域价值提升，促进区域整体成交。此外，洪山区高供应、合理价格、 有利 区位等多方因素推进区域销量持续增长，增幅亦超过 4 成；剩余区域销量同比增幅多不足 20%，其中，武昌、江汉、江岸三大中心区同比增幅不足 8%。 5、 90 以下 刚需产
27、品 仍为市场成交主力 ，改善需求有所放量 2012年，武汉 住宅市场 成交仍以 90以下户型为主，成交占比为 41.04%； 其次是 90-120户型，占比为 34.94%； 120-140 户型占比为 15.1%； 140 以上户型占比为 8.92%。 与 2011 年相比， 除 90 以下 户型成交占比减少外， 90 以上各面积段 户型成交占比均 有所提升，占比增幅分别为 0.74%、 0.44%、 1.16%。继刚需之后，随着改善型需求的释放推动 90-140 面积段产品占比提升 ，而 纯水岸东湖、武汉天地等 典型豪宅项目 及别墅项目的备案推动，使得 140 以上面积段产品成交占比提升。
28、 123.75%74.72%57.01%56.29%45.52%40.70%33.61%19.01%15.14%14.05%7.27%7.12%6.57%2.58%1.43%0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140%青山区汉阳区蔡甸区汉南区东西湖区洪山区经济技术东湖高新硚口区新洲区黄陂区江岸区江汉区武昌区江夏区2012年区域住宅成交同比增幅2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 13 6、 6000-8000 元 /成为主力成交价格，占比提升 4 个百分点 2012 年 ,低端市场稳定，中端市场发力、高端市场比例下降 .4000 元以下产品成交占比最高，为 26
29、.27%， 大量保障房及部分郊区项目的集中备案整体支撑 4000 元以下产品成交占比 ； 其次是 4000-5000 元 价格段产品 ，占比为 16.33%， 主力集中于郊区项目 ； 5000-6000元、 6000-7000 元价格段产品分别亦 13.69%、 13.47%的占比位居第三、四位，以三环周边项目销售为主；随后为 7000-8000 元、 8000-10000 元价格段产品，占比分别为 11.85%、 11.74%，二环周边项目成为该价格段销售主力；万元以上价格段产品成交占比最低，为 6.65%，楼市持续调控下，高端住宅成交依旧受到相应的限制 。 与 2011 年相比， 价格结构
30、：低端市场稳定，中端市场发力、高端市场比例下降 . 6000元 /均价以内成交占比下降 2 个百分点； 6000-8000 元 /均价成交占比增加 4 个百分点；41.04%34.94%15.10%8.92%43.38%34.21%14.66%7.75%0% 10% 20% 30% 40% 50%90 以下90(含 )-120120(含 )-140140 (含 )以上不同面积段产品成交占比情况2012年2011年2010年26.27%16.33%13.69%13.47%11.85%11.74%6.65%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%4000元以下4000(含 )-5000元
31、5000(含 )-6000元6000(含 )-7000元7000(含 )-8000元8000(含 )-10000元10000元 (含 )以上不同价格段产品成交占比情况2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 14 8000-10000 元 /维持稳定， 10000 元 /以上成交占比下降约 3 个百分点。 三 、全市 价格分析 1、 2012 年均价 止涨回落，同比小幅下滑 0.98% 2012 年 楼市调控持续 ， 刚需、首改成为楼市成交主力，各项目以合理定价、大力促销的个手段推进销售，市场 均价 整体趋于平稳 。全年商品住房成交均价 6350 元 /，同比 下降0.98%。 相比 2
32、010 年，上涨 1.99%，略高于 2010 年。 分月来看， 上半年月度均价持续小幅回落的趋势，降幅偏小，集中于 【 0%-1.5%】 之间，且随时间逐步减少 ， 5 月均价回落至全年最低，为 6302 元 /，而进入下半年，随着楼市成交的复苏，市场均价止跌回升，增幅亦集中在【 0%-1.5%】，于 12 月均价达到全年最高，为6469 元 /，高低差价仅 167 元 /，整体而言，全市住宅月度均价相对平稳。 0%20%40%60%80%100%2010年 2011年 2012年近年房价结构比例变化10000元 (含 )以上8000(含 )-10000元7000(含 )-8000元6000
33、(含 )-7000元5000(含 )-6000元5000元以下4918 5006 5461 6226 6413 6350 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年全市住宅成交均价年度走势（元 /）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 15 2、 城市均价同比大范围回落，武汉均价降幅丌足 1%，相对稳定 “促销、刚需”成为 2012 年楼市的代名词， 相较于全国各大城市销量的全线回升，楼市均价整体大范围回落，尽管进入四季度后，楼市价格回升的势头较为明显，但从全年整体而言，城市均价回落
34、成为整体特征，用“以价换量”概括 2012 年楼市特征亦不为过。 统计的 9 个重点城市中， 除 广州、 天津、上海三个城市 楼市均价同比 上涨外 ，其余 6 个城市均价同比 均回落（与 2011 年城市均价全线上涨相反） ，其中，杭州 降幅最明显 ，为 15.82%， 其次为 苏州 ，同比 降 幅为 12.63%， 随后为北京、重庆，同比降幅分别为 4.33%、 3.2%，武汉、深圳均价同比降幅较小，均不足 1%，均价整体趋于稳定。 7.93%7.63%2.06%-0.53%-0.98%-3.20%-4.33%-12.63%-15.82%-20% -10% 0% 10% 20%广州天津上海深
35、圳武汉重庆北京苏州杭州2012年全国典型城市住宅成交均价同比增幅2012年2011年4499 5230 60655488 6502 5530 6845 6601 6242 6352 6302 6374 6469 2009.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122010.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122011.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122012.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12成交 均价 月度走势图年均价 5461 元 / 年均价 6226 元 / 年均价 6413 元 / 年均价 6350 元 / 2012 年
36、武汉住宅 市场报告 http:/ 16 3、 区域均价丌足 9000 元 / ，武昌、江汉、江岸三区居前三甲 从区域均价排行看， 全市 15 区无一区域均价过 9000 元，其中， 武昌、江汉、江岸三大中心区 均价过 8000 元， 位居前三甲，其中， 武昌区均价 8890 元 /， 居首位 ， 区域内水岸国际、国际城 、复地东湖国际 、百瑞景 、华润橡树湾 等万元高端楼盘陆续加推， 支撑 区域第一的 均价 水平，而 区域内福利房、保障房的集中备案使得区域均价不足 9000 元 。 其次为江汉区，均价为 8666 元 /，区域内 备案超过 200 套的项目仅一个均价过万，其中，福星惠誉福星城、
37、城开汉口秀园分别备案 1722 套、 545 套，累计占比区域销量的 52%，为区位销售主体，备案均价分别为 8320 元、 7346 元，使得区域均价亦回落至 9000 元以内；江岸区位居第三位，成交均价为 8041 元 / ，后湖板块项目为区域全年成交主力 。 与 2011 年相比 ， 汉阳、洪山、江夏、黄陂四 区均价排位提升 ，其中， 洪山 区由第 9 位提升至第 6 位， 区域内保利中央公馆、保利拉菲、保利蓝海郡、长航蓝晶绿洲、爱家国际华城等 8000 元以 上 项目 及纯水岸东湖过 2 万元的均价整体 推进区域均价位次前移； 其余三区位次均前移 1 位 。东湖高新、经济技术两开发区及
38、青山区均价排位则分别下降 1-2 位。 4、 9 区均价 同比 下滑 ， 青山、武昌、江汉三区降幅超过 10% 2012 年， 全市 15 区中 9 区均价同比下滑，其中青山降幅最大，为 18.98%，主要受区域保障房备案影响，其次为武昌区，降幅为 14.06%，区域内福利房、保障房双项拉低区域均价；江汉区降幅为 11.15%，位居第三，区域全年万元项目表现平平，成交主力集中于 95008890 8666 8041 7436 7247 7244 6803 6682 6350 5537 5056 4675 4601 4381 3301 3033 0 2000 4000 6000 8000 100
39、00 武昌区江汉区江岸区汉阳区东湖高新洪山区硚口区经济技术全市东西湖区江夏区黄陂区青山区蔡甸区汉南区新洲区2012年区域住宅成交均价排行（元 /）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 17 元以内项目；随后为东西湖、经济技术两区，降幅分别为 9.94%、 8.76%；剩余东湖高新、黄陂、汉阳、蔡甸等 4 区降幅均不足 3.5%。 其余 6 个区域均价同比 上涨，其中， 洪山、汉南两 区均价同比涨幅最为明显，均超过10%；其次为 江夏 区，均价涨幅为 6.57%； 硚口、新洲、江岸三 区均价涨幅 较小，不超过 3%。 四 、 全市 项目销售排行榜 1、销售金额 TOP20：纯水岸东湖以
40、 20.6 亿元高居住宅榜首 全市 6 个项目销售额超过 11 亿元，其中 纯水岸东湖以 20.6 亿元的销售额高居榜首，为全市唯一销售额过 20 亿的项目 。从均价看，金额 TOP20 项目中，仅纯水岸东湖、复地东湖国际、武汉天地三个项目均价超过万元，其余项目均价基本集中在 9000 元以内。 18.01%12.94%6.57%3.06%2.88%2.56%-0.11%-0.16%-1.27%-1.55%-3.38%-8.76%-9.94%-11.15%-14.06%-18.98%-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%汉南区洪山区江夏区硚口区新洲区江岸区蔡甸区汉阳区黄陂区
41、全市东湖高新经济技术东西湖区江汉区武昌区青山区2012年区域住宅成交均价同比增幅2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 18 2、销售 面积 TOP20：万科金色再度蝉联榜首 万科金色城市再度缔造传奇，以 2329套 /22.29万方蝉联全市项目销冠，保利心语以 2048套 /19.16 万方随后，其余项目销量均不足 1900 套。 20.60 15.50 13.72 13.34 13.21 11.85 8.77 8.75 8.66 8.38 8.04 7.69 7.67 7.63 7.55 7.55 7.47 7.25 7.17 6.45 0 5 10 15 20 25 纯水岸 东湖
42、万科金色城市保利 .心语广电 .兰亭都荟福星惠誉福星城保利 .中央公馆复地 东湖国际百步亭花园武汉天地星悦城一期圣爱米伦武汉世茂锦绣长江保利 蓝海郡万科 汉阳国际恒大绿洲城投 瀚城福星惠誉水岸国际中城时代保利 .拉菲常青花园2012年住宅项目备案金额 TOP20（亿元）22.29 19.16 17.13 16.15 15.87 14.46 12.67 11.85 11.68 11.24 11.08 10.28 10.16 10.13 10.10 9.98 9.81 9.61 9.60 9.50 0 5 10 15 20 25 万科金色城市保利 .心语广电 .兰亭都荟恒大绿洲福星惠誉福星城保利
43、.中央公馆中城时代汉口湖畔一期星悦城一期名流 人和天地百步亭花园菩提苑城投 瀚城保利 海上五月花圣爱米伦纯水岸 东湖巢上城福星惠誉东澜岸武汉世茂锦绣长江恒大名都2012年住宅项目备案面积 TOP20（万方）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 19 3、销售 套数 TOP20 4、销售 均价 TOP20 市中心豪宅项目力压别墅，以过 2 万元的价格树立全市住宅价格标杆。武汉天地、万达公馆、金地京汉 1903 三个项目高层住宅均价过 2 万元，纯水岸东湖项目则依托别墅产品推动，整体均价亦跻身 2 万元行列。 232920481813172216281374130712471160114
44、9112510731071104810179489489158948850 500 1000 1500 2000 2500 万科金色城市保利 .心语广电 .兰亭都荟福星惠誉福星城中城时代保利 .中央公馆恒大绿洲名流 人和天地星悦城一期百步亭花园汉口湖畔一期保利 海上五月花巢上城万科 汉阳国际 B地块福星惠誉东澜岸保利 蓝海郡保利 .拉菲城投 瀚城长江紫都常青花园2012年住宅项目备案套数 TOP20（套）2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 20 5、 公司在操项目周边项目年度量价关系 23376 21177 20640 20343 18006 17771 16742 16699 1
45、5776 15719 15700 15355 15032 14984 14895 14782 14713 14188 14060 13982 0 5000 10000 15000 20000 25000 武汉天地万达公馆纯水岸 东湖金地 京汉 1903纳帕溪谷梦湖香郡金都 汉宫融科天城华润置地公馆武汉长岛远洋庄园中建 汤逊湖壹号海山 金谷天城泛海国际居住区 樱海园汉飞 又一城宝利金国际公馆时代天骄二期中城国际保利 十二橡树庄园星汇云锦2012年住宅项目备案均价 TOP20（元 /）727583 518496355 311127 98 61 55190 5000 10000 15000 2000
46、0 25000 0100200300400500600700800武昌区竟案全年量价情况套数（套） 均价2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 21 801519359 355 328 305 276910 2000 4000 6000 8000 10000 12000 02004006008001000青山区竟案全年量价情况套数（套） 均价1048845633 528435 4082290 2000 4000 6000 8000 10000 020040060080010001200汉阳区竟案全年量价情况套数（套） 均价2012 年 武汉住宅 市场报告 http:/ 22 五 、高端
47、住宅市场成交分析 1、 界定不基本面 2012 年，武汉住宅市场整体均价环比下降 0.98%，基本持平， 本报告中所指 的 高端对象延续 2011 标准 ， 指 2012 年 整体备案 均价 在 9300 元 /以上 的项目（别墅类项目除外）。 2、 高端住宅成交 持续走低 ，成交量同比减少 约 1 成 “刚需”成为 2012 年楼市的关键词汇，限购政策持续调控下，高端住宅项目成交量持续走低 。 统计数据显示， 2012 年，全市高端住宅项目累计成交 11079 套、 106.1 万方，同比分别减少 8.55%、 16.01%， 同比 下降 1 成 左右，同比降幅降低 ； 而 相比 2010
48、年 （限购前）降幅明显 ，分别减少 42.77%、 47%，降幅 接近 超过 4 成 。 市场占比 亦持续减少 ， 2012 年，全市高端住宅成交套数、面积、金额占住宅市场整体销量的 8%、 8%、 15%，占比相比 2011 年分别下降 3%、 4%、 7%。 表：高端住宅年度成交情况对比 年度 面积 (平方米 ) 金额（万元） 套数（套） 均价 2012 年 106.10 125.69 11079 11846 2011 年 126.33 154.57 12115 12235 增减额 -20.23 -28.88 -1036 -389.39 增减幅 -16.01% -18.69% -8.55% -3.18% 2010 年 200.19 210.83 19359 10531 增减额 -94.09 -85.14 -8280 1314.64 增减幅 -47.00% -40.38% -42.77% 12.48% 56933
