1、 0 1 本月导读 12 月全国居民消费价格总水平同比上涨 2.5%， 月度环比涨幅较大 ； 中原经济区构建“米”字形发展轴， 将加大河南省不周边省市经济圈的融合，同时 也 可 吸引 较多外来资金注入省内 ； 国土部坚持房地产调控丌劢摇 ， 防止地价异常波劢 ； 万科入主中原绘“美景”，凸显了一线房企对本地市场的高度认可，同时本土开发企业将迎来新一轮洗牌； 2012 年 12 月份郑州市土地市场供应 163.7 万 ，成交 57.9 万 ， 供应量创下年内最高 ； 2012 年 12 月 郑州市商品房批准预售面积为 179.5 万 ，成交面积为96.5 万 ， 月度供求比为 1.9:1， 供应
2、量较大，主要以非住宅物业供应最为典型 ； 12 月份郑州市楼市 开盘 活劢较为频繁， 进入年关， 未完成销售任务的房企欲借劣最后一个月来冲刺销量， 已完成年度销售任务的 房企 多以 周末暖场活劢持续销售 ； 2 目录 一、行业热点篇 3 1.经济热点 3 2.城市规划及建设 4 3.房地产行业快讯 7 二、土地市场篇 9 1.土地供应分析 9 2.土地成交分析 . 13 3.土地市场小结 . 24 三、数据篇 . 25 1.商品房市场 . 25 2.商品住宅市场 . 29 3.商业市场 . 33 4.办公市场 . 35 5.小结 . 36 四、楼市篇 . 37 1.12 月份郑州楼盘销售排名
3、37 2.新增楼盘监控 . 38 3.楼盘活动监控 . 41 五、营销推广篇 . 53 1.硬广分析 . 53 2.软文广告分析 . 55 3.月度特色广告分析 . 56 3 一、行业热点篇 1. 经济热点 1.1 中央政治局会议传递明年经济政策六大信号 中共中央政治局日召开会议，分析研究了年经济工作。在中国经济企稳回升的关键时期，这次会议传递出明年经济政策的哪些信号？ 信号一：保持宏观经济政策的连续性和稳定性 中央政治局会议强调，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合。 信号二：扩大内需消费投资双管齐下 中央政治局会议指出，要着力扩
4、大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化，继续严格控制“ 两高 ” 和产能过剩行业盲目扩张。 信号三：支持企业牵头实施产业目标明确的国家重大科技项目 中央政治局会议要求，加快推进产业转型升级，发挥自主创新对结构调整的带动作用，支持企业牵头实施产业目标明确的国家重大科技项目，推进产能过剩行业兼并重组、扶优汰劣等。 信号四：有序推进农业转移人口市民化 中央政治局会议明确提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。 信号五：扎实推进重点领域改革 中央政治局会议指出，要扎实推进重点领域改革，扩大营业税改征增值
5、税试点地区和行业范围，健全资源性产品价格形成机制，深化医药卫生体制改革，推进国有经济和农村改革，抓好科技、教育、文化、行政审批等领域改革。 信号六：稳步提高社保统筹层次和保障水平 经济发展的出发点和落脚点在于保障和改善民生。中央政治局会议要求，大力保障和改善民生，健全城乡公共就业服务体系，稳步提 高社会保障统筹层次和保障水平，发展教育、4 卫生、文化等社会事业，加强房地产市场调控和住房保障工作等。 泰辰点评 : 对房地产行业而言，会议真正释放的有效信号在于： 1.货币政策会维持当前状态，也即是中性偏松的基调； 2.扩大内需、投资，既为保增长提供支撑，也能促进地产需求的释放；3.城镇化的首次正式
6、提出表明政府下一阶段的工作重点，将在中长期支撑城镇商品房需求。 1.2 12 月全国居民消费价格总水平同比上涨 2.5% 2012 年 12 月份， 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.5%。其中，城市上涨 2.5%，农村上涨 2.5%；食品价格上涨 4.2%，非食品价格上涨 1.7%；消费品价格上涨 2.5%，服务项目价格上涨 2.5%。 2012 年，全国居民消费价格总水平比上年上涨 2.6%。 12 月份，全国居民消费价格总水平环比上涨 0.8%。其中，城市上涨 0.8%，农村上涨 0.9%；食品价格上涨 2.4%，非食品价格持平（涨跌幅度为 0）；消费品价格上涨 1.1%，服务项目价格
7、持平。 泰辰点评： CPI 本月环比涨幅较大，主要是受年底集中性消费的季节因素影响， 政府的工作重点仍将是稳增长， 因此至少 CPI 指数 4%的情况下货币政策不会再关注通胀压力 ， 且 未来一到两个月 CPI 还 将进 持续增长 。 2.城市规划及建设 2.1 中原经济区构建“米”字形发展轴 中原经济区规划在空间布局上提出了“米”字形发展轴，随着一批骨干交通线建起来，中原经济区范围内不仅交通更加便利快捷，生产要素和财富也将在“米字轴”上聚集，河南的辐射能力将大大提升。 此外，“米字轴”的构建，还将使 中5 原经济区和周边的珠三角、长三角、皖江经济带、成渝经济区 等板块有机衔接，对全国经济的快
8、速融合起到关键作用。 中原经济区规划提出，要落实全国主体功能区的要求，按照核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边的原则，加快形成 “一核四轴两带” 放射状、网络化发展格局。其中， 郑州、开封、洛阳、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源 9 市，就是规划中的“核”。“四轴”，则是指沿 陇海铁路线、沿京广铁路线发展轴，以及沿济南郑州重庆发展轴、沿太原郑州合肥发展轴 。“南北两翼经济带”，则是指 邯郸长治 邯郸济南 经济带和沿淮经济带。 泰辰点评： “米”字形发展轴的构建将中原经济区建设的任务分配到河南省及周边各个县市，使其更加具体化、明朗化，轴带发展 也将推动河南省与周边经济圈的融合，促进外地资金
9、的注入，借助外界利好因素， 省 内 各地市地产行业发展将进入更高层次。 2.2 龙子湖湖心岛 12 个项目集中开工 12 月 18 日上午，郑东新区龙子湖湖心岛基础设施及科研项目集中开工仪式在龙子湖湖心岛举行。龙子湖湖心岛 5 个基础设施项目、 7 个科研项目的集中开工，标志着龙子湖湖心岛建设的全面启动。 此次开工的龙子湖湖心岛基础设施及科研项目总投资约 25 亿元，共包括 12个项目 。 本次集中开工的 7 个科研项目涉及生物科技、电子信息、装备制造、工程机械、汽车研发等多个领域。占地 99.65亩，建筑面积 43.4 万平方米，包括 检测中心、技术研发中心、营销中心、服务中心、数据中心、展
10、示中心、研究所、培训中心以及各类实验室 60 多个。 泰辰点评： 由于龙子湖本身 即 是郑东新区的大学城片区，目前在售项目极少，可开发土地也极为有限，因此住宅升值空间 较大。此次湖心岛的规划多是科研项目，而其中一些没有具体科研单位介入的科研、孵化器大楼等项目后期必将以办公形式面市，也将加入全市办公竞争 的 行列。 2.3 郑州陇海路高架规划方案公示 6 近日 ，陇海路高架快速通道一期工程（西三环 京港澳高速）方案开始公示，高架桥将西起西三环，至未来大道后向南偏移，沿货站街路线继续向东，最终与京港澳高速相交。 陇海路高架工程（ 西三环 京港澳高速 ）全长约21.5 公里，沿途在桐柏路口、嵩山路口
11、、大学路口、一马路口、紫荆山路口等处将设置 34 个上下桥匝道。 此外，在与京广路、中州大道和 107 辅道相交处将建设 3 座互通式立交桥，沿途地面道路上将设置 30 对港湾式公交车站。陇海路目前与铁路相交处有两座分离式立交，本次设计拟将这两处立交改建为跨线桥，即陇海路主线高架上跨铁路。 泰辰点评： 陇海路高架桥的建设将与京沙高速及南三环快速化工程一同形成交通路网，优化市区道路交通系统、缓解交通压力的同时，也将促进各区域置业客群之间的交叉，丰富 各 区域内客户来源的多样性。 2.4 南环公园拟选址南四环北、大学南路东 12 月 28 日，郑州市南环公园选址意见书在郑州市城乡规划局网站上进行公
12、示： 郑州市南环公园位于南四环北、大学南路东，用地面积 294665.64 平方米；计划建成中间有水系围绕，集娱乐、休闲、美景于一体的综合性高端公园。 2.5 一年后，出入郑州南部再添两条大路 12 月 26 日，国道 107 辅道南延线（南四环至西南绕城高速公路段）项目正式开工建设。该项目起点位于南四环，终点接于拟建的 G107 辅道南延线与西南绕城高速互通式立交桥，计划工期 15 个7 月；大学路南延（南四环至西南绕城高速公路段）项目也已正式开工，计划工期 12 个月。 泰辰点评： 郑州南区的市政公园建设及道路规划，凸显南三环片区未来发展 潜力 的同时 ， 其 配套环境的优化及道路的修建都
13、 将 为该区域 内 房地产项目增添附加值，区域内居住环境的改善将吸引大量置业人群在此聚集。 3.房地产行业快讯 3.1 全国动态 3.1.1 百城房价环比连涨 7 个月 2012 年 12 月，全国 100 个城市新建住宅平均价格为 9715 元 /平方米，环比 11 月上涨0.23%，自 2012 年 6 月止跌后连续第 7 个月环比上涨；而在同比方面，结束了此前连续 8个月的下跌，微幅上涨 0.03%。 根据中国房地产指数系统百城房价指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据， 2012年 12 月，全国 100 个城市新建住宅均价，57 个城市环比上涨， 43 个城市环比下跌。 上涨
14、的城市中，大都是二、三线城市，如金华、台州、汕头、乌鲁木齐、温州、泉州等。 与 11 月相比， 12 月价格环比下跌的城市增加 5 个，其中跌幅在 1%以上（含 1%）的有 21 个。 同比来看，全国 100 个城市住宅均价与2011 年 12 月（ 9712 元 /平方米）相比微幅上涨 0.03%，结束了此前连续 8 个月的下跌。 泰辰点评： 百城房价环比连涨 7 个月， 一方面 说明房地产市场在逐步回暖， 同时 政策调控风险 也将随之 加大； 另一方面， 房企对市场的预期已由悲观转入谨慎乐观，因此 2013 上半年涨价预期依然较高 ，因此为 2013 年下半年的政策蒙上不确定性 。 3.1
15、.2 住建部：放松楼市调控致房价快速上涨将问责 姜伟新 在 12 月 25 日召开的住建部年度工作会议上表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在 2013 年继续执行。 3.1.3 国土部：坚持房地产调控不动摇 防止地价异常波动 8 12 月 18 日上午，国土部召开新闻发布会表示，将按照中央经济工作会议的有关要求继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。 国土资源部土地利用管理 司司
16、长廖永林表示，下一步，国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。 泰辰点评 : 此类政策在年内已被多次提及，政府也仅仅停留在喊口号层面，由此可见 ， 房产税等税收手段替代行政性限购政策在明年将不会 全面 实现，楼市调控基调发生变化的可能性不大。 3.2 郑州动态 3.2.1 万科入主中原绘“美景” 继万达、恒大、保利、华润、金地等地产大鳄进入河南后，中原地产界再次迎来“带头大哥” 。 12 月 18 日，万科、美景正式签约成立郑州万
17、科美景，双方分别持股 51%和 49%。万科集团执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴和美景集团总裁王军等，共同出席了此次签约仪式。 泰辰点评： 万科进入河南市场 首先 凸显一线房企对本地市场的高度认可， 而万科进驻的方式只是未来发展的一个缩影，在行业集中度逐年走高，中小企业竞争力持续下滑的状态下，企业并购、收购将是行业的必然发展状态；而就本地市场而言，万科的进驻至少在 2013 年不会影响市场，但长期必将刷新产品市场 。 3.2.2 郑州新商品房预售方案 :四大亮点 12 月 26 日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，表示将完善商品房预售制度，修订了商品房预
18、售方案格式文本，让购房者更全面地了解项目信9 息。 本次新版预售方案中，对车库归属、项目配建 等 附属情况进行了明确表述，要求开发商如实填报车位的位置、数量，并明 确是向小区业主出售、出租或者附赠。 泰辰点评： 新商品房预售方案对于项目填报的内容更加细化，目的在于增强对开发商的约束力，但在实际操作过程中 ，真正按照规定执行的仅在少数，新方案最终将只 停留在文本层面上。 二、 土地市场篇 1.土地供应分析 1.1 土地供应月度走势 （数据来源：中国土地市场网） 2012年 12月份郑州市土地供应 43宗 、 共 163.7万 ，从供应面积 来看，环比上升 221%。郑州市 2012 年计划供应经
19、营性用地 539.79 万， 截止到 12 月份，全年供地计划已基本完成。 本月供应量创下年内峰值，占到年度供应的 30%左右，主要是高新区、郑东新区、二七区和经开区的土地供应。 就土地市场 的 表现来看， 以高新区和二七区的土地市场 活跃度大幅攀升 ，与之前的预测基本一致， 本月 龙湖片区的商务金融用地也被大量推出，未来这些片区将成为商品房 的 热点供应 区域， 月度供应量的走高也 与政府要完成全年度 的土地供应计划 ，以 及开发企业的需求有密切 关系。 1.2 土地供应区域分析 10 （数据来源：中国土地市场网） 2012 年 12 月份郑州市土地供应区域为高新区、郑东新区、二七区和经开区
20、，其中以高新区供应最为典型： 13 宗 普通商品住房用地 、 3 宗商务金融用地和 1 宗批发零售用地， 共计96 万；其次为郑东新区 2 宗 普通商品住房用地 、 1 宗批发零售用地和 12 宗商务金融用地，供应 25 万，其中商务金融用地集中在龙 子湖 ； 二七区和经开区的供应量分别为 22.7 万和 19.8 万。 从全年的土地供应情况来看，高新区的土地供应量居于首位，占比 23%，环比上涨 321%； 其次为郑东新区，这与龙湖区、高新区均进入建设阶段密切相关。 1.3 土地供应类型 （数据来源：中国土地市场网） 2012 年 12 月份郑州市供应的土地类型以普通商品住房用地为主， 占地
21、面积为 138.9 万，环比上涨 225%。本月的普通商品住宅用地主要以高新区的供应为主，共 13 宗、总面积90.9 万，占比 65%。随着高新区规划建设的启动，区域内的土地 将 大量入市， 供应类型 以11 普通商品住房用地 为主，预计后期 将成为商品住宅的集中供应区。本月商务金融用地的供应量环比上涨 193%，集中 分布 在 郑东新区 龙 子 湖大学城附近 ，共 12 宗 ， 周边多为学校，区域整体形象 较好。 1.4 供应土地信息表 2012 年 12 月份土地供应信息表 区域 位置 土地面积 （亩） 土地面积（） 容积率 用途 起始单价 (万元 /亩 ) 高新区 梧桐街南、石楠路东
22、104.21 69473.72 1， 2.4 其他普通商品 住房用地 146 高新区 药厂街南、云 杉路东 132.86 88574.29 1， 4 其他普通商品 住房用地 183 高新区 药厂街北、碧 桃路东 150.44 100296.61 1， 4 其他普通商品 住房用地 178 高新区 月季街北、长 椿路西 30.56 20374.16 5 商务金融用地 180 高新区 新龙路南、长椿路西 126.41 84275.47 1， 3.5 其他普通商品 住房用地 148 高新区 蔷薇街南、长椿路西 266.72 177813.55 1， 3.5 其他普通商品 住房用地 143 高新区 梧桐
23、街南、雪松路东 28.57 19045.03 1， 2.2 其他普通商品 住房用地 141 高新区 梧桐街北、雪 松路东 36.33 24220.40 1， 2 其他普通商品 住房用地 133 高新区 月季街北、雪松路东 106.79 71191.51 1， 2.5 其他普通商品 住房用地 121 高新区 莲花街北、雪 松路东 3.60 2400.32 0.4 批发零售用地 119 高新区 月季街南、雪松路东 265.91 177273.31 1, 2.8 其他普通商品 住房用地 152 高新区 银莺路南、魏庄西街东 37.84 25228.88 1, 4.5 其他普通商品 住房用地 316
24、高新区 银莺路南、魏 庄西街西 36.02 24013.42 1， 5 其他普通商品 住房用地 314 高新区 安康路南、魏 庄西街西 46.02 30678.88 1， 5 其他普通商品 住房用地 314 高新区 耿庄南路北、紫东路南、魏庄西街西 25.16 16776.49 1， 5 其他普通商品 住房用地 289 12 高新区 耿庄南路北、 魏庄西街西 17.60 11730.44 5 商务金融用地 368 郑东新区 祭城路南、尚 德街北 45.92 30615.41 9.1 商务金融用地 625 郑东新区 祭城路北、博 学路东 15.02 10012.84 6 商务金融用地 569 郑
25、东新区 祭城路北、湖 心岛路西 9.10 6069.36 6 商务金融用地 569 郑东新区 祭城路南 9.89 6594.28 5 商务金融用地 544 郑东新区 尚德街北 10.63 7086.71 5 商务金融用地 544 郑东新区 尚德街南 9.30 6199.73 6 商务金融用地 569 郑东新区 薛夏北街南、 博学路东 32.55 21700.00 1， 4 商务金融用地 200 郑东新区 祭城路南、尚 德街北 19.74 13159.37 3 商务金融用地 478 郑东新区 尚贤街北、明 理路西 11.62 7746.55 6 商务金融用地 569 郑东新区 明理路西、尚 德街
26、南 8.55 5703.36 6.7 商务金融用地 581 郑东新区 明理路西、尚 德街南 3.43 2288.28 1.1 批发零售用地 382 郑东新区 尚德街北 6.63 4421.33 3 商务金融用地 479 郑东新区 尚德街北 7.09 4724.85 4.2 商务金融用地 519 郑东新区 姚桥路北、行 健街西 88.18 58787.62 1， 3 其他普通商品 住房用地 361 郑东新区 王新街南 97.87 65243.81 1， 4 其他普通商品 住房用地 409 二七区 干渠南路南、荆胡路西 138.66 92439.01 1， 2.6 其他普通商品 住房用地 190
27、二七区 杏梁路北、荆胡路东 43.42 28944.13 1， 3.5 其他普通商品 住房用地 208 二七区 干渠南路南、 大学南路西 58.61 39073.92 4.9 商务金融用地 225 二七区 刺绣路南、大 学南路西 27.47 18311.98 4.9 商务金融用地 225 二七区 刺绣路南、荆胡路东 23.10 15400.90 1， 3.5 其他普通商品 住房用地 208 二七区 刺绣路南、梁庄路西 49.94 33293.52 1， 3.75 其他普通商品 住房用地 215 高新区 科学大道南、 垂柳路东 25.74 17160.22 5.8 商务金融用地 229 13 经
28、开区 经开第六大街以东、经南三路以南 77.24 51495.33 1， 4 其他普通商品 住房用地 242 经开区 经开第七大街以西、经南三路以南 20.10 13398.15 4 商务金融用地 221 经开区 经开第八大街以西、经南三路以南 88.05 58703.16 1， 4 其他普通商品 住房用地 242 经开区 经开第七大街以西、经南四路以南 36.48 24317.69 1， 4 其他普通商品 住房用地 242 经开区 经开第八大街以西、经南四路以南 75.76 50507.80 1， 4 其他普通商品 住房用地 242 合计 2455.14 1636765.79 227 （数据
29、来源：中国土地市场网） 2.土地成交分析 2.1 土地成交量月度走势 （数据来源：中国土地市场网） 2012 年 12 月份郑州市土地成交 19 宗、共 57.9 万，环比下降 21%，同比下降 79%。从全年的 土地 成交数据来看，仅次于 11 月份 72.9 万和 8 月份 58.6 万的成交量， 12 月份土地成交量 占全年总成交量的 13%，全年累计 成交土地 440 万。本月成交土地的分布较为分散，以二七区和惠济区的成交量为最多。 在市场逐渐企稳的背景下，开发商对于未来的预期逐渐增强，拿地积极性 持续 高涨 ；临14 近年关，政府为完成全年的土地供应计划，许多优质地块被推出，吸引 了
30、 开发企业关注，进而促使成交 量 持续 上涨。 2.2 土地成交价格分析 （数据来源：中国土地市场网） 2012 年 12 月份 ， 郑州市土地成交平均单价为 389 万元 /亩，环比 上涨 22%，同比上涨327%。 继全年月度土地单价峰值之后，本月的土地单价再创新高。主要原因在于 临近年关，政府大量推出土地，品质较好的地块在本月 成交较多， 主要 集中在惠济区、郑东新区和金水区 ，此类典型 地块的成交拉升 了 土地 月度 成交单价。 从全年 的土地成交单价来看，郑州市土地成交单价整体 较为 平稳。 2.3 土地成交区域分析 （数据来源：中国土地市场网） 15 从 12 月份土地 区域 成交
31、情况来看， 以 惠济 区成交量 为首 ，为 6 宗、共 19.1 万， 其中4 宗 位于 桂园路东 、 滨河路南的普通商品住房用地，为保利全资子公司广州金地房地产公司以总 价 6.9 亿元 夺得，总面积达 14.3 万 ，累计需要配建公租房 53897.57 。 另外位于 滨河路南、田园路东 的 1 宗面积为 2.7 万的普通商品住房用地， 被郑州高屋置业有限公司 竞得 ， 这两个公司 以竞建公租 房 的方式 拿 地 ， 在郑州 土地市场交易中 尚属首次 。 二七 区 共成交7 宗， 总占地 12.7 万， 其中有 2 宗占地面积 7.9 万的普通商品住房用地，被 河南亚星置业集团有限公司 竞
32、得，为亚星盛世项目的后期用地， 按规划容积率估算，可建成 48.3 万 商品房 ； 郑东新区 成交 2 宗普通商品住房用地，其中位于 郑汴路与东风南路 交汇处 一块 占地面积 4.4 万 的 普通商品住房用地 ，由英地置业以 6.333 亿元竞得， 按规划容积率估算，可建成 15.4 万 商品房 。 2.4 土地成交类型 （数据来源：中国土地市场网） 2012 年 12 月份郑州市所成交土地类型中，以普通商品住房用地的成交量最多，共 43.8万， 环比上升 20%。其次为商务金融用地 7.4 万和经济适用房用地 6.6 万。以 惠济 区的普通商品住房用地供应量最多，共 5 宗、总占地面积 17
33、 万，占比 38.8%。其次是 郑东新区 的 2 宗、占地面积 9.2 万。本月 商务金融用 地成交量 为 7.4 万，环比下滑 79.2%，成交区域主要集中在金水区和二七区，其中金水区的 1 宗位于花园路西、农科路北，占地面积为 3.4 万，为 河南龙宇房地产开发有限公司 竞得， 河南龙宇为 银泰百货（集团）有限公司的控股子公司 ，地块为该公司与政府前期协商地块，以底价成交 。 2.5 成交土地信息表 16 2012 年 12 月郑州市成交土 地信息表 交易日期 区域 土地位置 面积（亩） 土地用途 容积率 单价（万 元 /亩） 楼面地价（元 /） 买受人 2012-12-6 金水区 丰庆北
34、路西、 新村路南 40.34 经济适用住房 用地 3 - - 河南良明置业有限公司 2012-12-6 惠济区 银河路北、普 庆路东 33.25 经济适用住房 用地 3 - - 河南良明置业有限公司 2012-12-6 金水区 新村路南、普 庆路东 25.58 经济适用住房 用地 3.19 - - 河南博宇置业有限公司 2012-12-12 金水区 花园路西、农 科路北 51.26 商务金融用地 5.5 690.01 1881.84 河南龙宇房地产开发有限公司 2012-12-17 郑东新区 郑东新区东风南路西、永平路北 65.86 其他普通商品 住房用地 3.5 961.60 4121.11
35、 河南英地置业有限公司 2012-12-19 经开区 经开第八大街以西、经北六路以南 136.28 其他普通商品 住房用地 4 181.61 681.02 河南长实置业有限公司 2012-12-25 惠济区 龙源北街南、 荷花街西 53.97 其他普通商品 住房用地 1.6 317.31 2974.75 广州金地房地产开发有限公司 2012-12-25 惠济区 龙源北街南、 田园路东 74.79 其他普通商品 住房用地 1.6 317.30 2974.71 广州金地房地产开发有限公司 2012-12-25 惠济区 龙源北街南、 田园路西 30.62 其他普通商品 住房用地 1.6 317.64
36、 2977.88 广州金地房地产开发有限公司 2012-12-25 惠济区 滨河路南、田 园路东 40.14 其他普通商品 住房用地 2 330.51 2478.79 郑州高屋置业有限公司 2012-12-25 惠济区 滨河路南、桂 圆路东 54.72 其他普通商品 住房用地 2 330.59 2479.44 广州金地房地产开发有限公司 2012-12-26 二七区 清江路南、郑 密南路西 75.57 其他普通商品 住房用地 6 349.75 874.36 河南亚星置业集团有限公司 2012-12-26 二七区 长江路南、石 门路西 3.55 批发零售用地 0.8 313.84 5884.46
37、 河南大桥石化有限公司 2012-12-26 二七区 长江路南、嵩 山路西 16.37 商务金融用地 6.5 360.55 832.02 郑州创富房地产开发有限公司 2012-12-26 二七区 长江路北、郑 密南路西 5.60 其他普通商品 住房用地 6 349.29 873.23 河南亚星置业集团有限17 公司 2012-12-26 二七区 齐礼阎东路东、光明路南 15.43 其他普通商品 住房用地 4.5 329.77 1099.23 郑州齐辉摩配置业有限公司 2012-12-26 二七区 嵩山路西、留园路北、汉江路南 42.92 商务金融用地 7.2 367.97 766.60 河南亚
38、星置业集团有限公司 2012-12-26 二七区 航海路南、工 人路西 30.69 其他普通商品 住房用地 5.5 371.87 1014.19 河南建隆置业有限公司 2012-12-26 郑东新区 姚桥路北、薛 岗街东 72.28 其他普通商品 住房用地 3 361.05 1805.22 河南省国龙置业有限公司 合计 869.21 388.52 1568.04 （数据来源：中国土地市场网） 2.6 典型地块分析 花园路西、农科路北 地块四至 土地位置： 花园路西、农科路北 ； 土地面积： 51.26 亩； 用途： 商务金融用地 ； 容积率 ： 5.5； 预计建筑面积： 18.8 万； 买受人
39、： 河南龙宇房地产开发有限公司 ； 成交总价： 3.5 亿元； 年限： 40 年。 北 北 东 18 地块位于 正弘蓝堡湾项目的南边 ，从地块四至情况来看，东临 科新路，西靠花园路，南达农科路 ，北至 科源路 。紧邻 花园路主干道 ，周边交通便捷，有 英地天骄华庭、正弘蓝堡湾和鑫苑世家 等诸多住宅项目 ， 生活居住氛围浓郁，地块成熟度较高 。 地 块 现状 地块现状： 该地块为 河南龙宇房地产开发有限公司 于本月摘牌，目前整个 地块 已有围墙隔离 ， 目前 土地基本平整，已达到动工条件。 项目 SWOT 分析 S 1、 紧邻花园路主干道，交通便捷，通达性较好， 整体 区域形象较好 ； 2、有充
40、足人流，利于商业经营； W 与 花园 路 成熟商圈有一定距离， 难以形成 规模效应； 北 东 西 南 北 东 南 西 西 南 19 O 1、位于花园路商圈 ； 2、 周边 有成熟的商业氛围和居住人群； T 写字楼和商业市场整体竞争压力较大 ； 滨河路南、桂圆路东 、香山路西 地块四至 土地位置： 龙源北街南、荷花街西；龙源北街南、田园路东；龙源北街南、田园路西；滨河路南、田园路东；滨河路南、桂圆路东 ； 土地面积 ： 254.24 亩； 用途： 其他普通商品住房用地 ； 容积率 ： 1.6； 1.6； 1.6； 2； 2； 预计建筑面积： 29.6 万 ； 买受人： 广州金地房地产开发有限公司
41、 、郑州高屋置业有限公司 ； 成交总价： 8.2 亿元 ； 年限： 70 年 。 20 地块 处于市中心城区北部的金洼村，由香山路、龙源街、 滨河路、桂圆路等道路围合而成，未来交通便捷。目前规划道路尚未打通，通达性较差 。 地 块 现状 五 个地块均 在本月成功摘牌，目前 土地基本平整， 地块上面有耕地、菜田及树林。各地北 西 北 东 西 南 北 东 西 南 北 东 南 21 块之间的界限尚不清楚，不具备动工条件。 项目 SWOT 分析 S 1、 地块低密度控规指标， 便于产品品质营造 ； 2、 位于郑州传统别墅 区 ，自然环境优美 ； 3、开发商的 品牌实力雄厚 ； W 1、 地块位置稍偏
42、、 距离思念加工厂区较近，周边环境和整体形象受到一定的影响； 2、 地块周边目前道路不通，昭示性不佳； 3、配建 的 公租房 影响了部分地块形象 ， 剖除其配建的公租房之外，商品房的楼面价过高， 不利于 项目 后期 销售 ； O 万科、建业、正弘等开发企业纷纷入驻 该区域 ， 区域未来发展潜力较大 ； T 1、 区域内 潜在供应密集，未来竞争激烈 ； 2、 市场政策不明朗走势，存在风险 ； 3 郑州别墅板块各个方位逐渐兴起，导 致区域客户分流 ； 东风南路西、永平路北 地块四至 土地位置： 东风南路西、永平路北； 土地面积 ： 65.86 亩； 用途： 其他普通商品住房用地 ； 容积率 ： 3
43、.5； 预计建筑面积： 15.4 万 ； 买受人： 河南英地置业有限公司 ； 成交总价： 6.3 亿元 ； 年限： 70 年 。 22 地块位于东风南路和永平路交汇处，从地块四至情况来看，三面临路 ， 紧邻 新东站 ，周边交通便捷，有正商 东方港湾 、 新里卢浮公馆 、 鑫苑世纪东城 等诸多住宅区，地块成熟度较高。 地 块 现状 该地块 为 河南英地置业有限公司 在本月摘牌的地块，地块上的厂房和仓库尚未拆迁，地面上有少量建筑垃圾和 土堆， 尚不具备动工条件 。 北 西 北 东 西 南 北 东 西 南 北 东 南 23 项目 SWOT 分析 S 紧邻郑东客运站及高铁站，交通便捷、通达性好； W
44、地块体量较小， 成交价格相对较高，后期去化难度加大； O 紧邻商务区，居住功能稀缺， 未来 发展潜力 较大 ； T 在当前市场以刚需客户为主导的前提下，郑东新区对于客户的吸引力较弱 ； 姚桥路北、薛岗街东 地块四至 土地位置： 姚桥路北、薛岗街东 ； 土地面积 ： 72.28 亩； 用途： 其他普通商品住房用地 ； 容积率 ： 3； 预计建筑面积： 14.5 万 ； 买受人： 河南省国龙置业有限公司 ； 成交总价： 2.6 亿元 ； 年限： 70 年 。 北 西 北 东 西 南 24 地块紧邻姚桥路，由孟庄街、夏庄街及薛岗街围合而成 。 周边的生活配套设施较差，距离居住区有一定的距离，发展尚未
45、成熟。 地 块 现状 该地块为河南省国龙置业有限公司于本月摘牌，目前整个 地块周边道路尚未打通 。 土地基本平整，地块上面有果园、麦田等，尚不具备动工条件。 项目 SWOT 分析 S 1、位于东 区 ， 整体发展价值 已 被市场认可； 2、紧邻姚桥路，交通便捷、通达性好； W 地块 位置稍偏、 距离 成熟生活区有一定的距离 ，周边 生活 环境 较差； O 周边的竞品项目较少，有利于项目去化； T 1、 项目所在区域偏离主城区，难以 形成规模效应； 2、 目前为尚未成熟片区，各方面的配套设施 略有 不足 ； 3.土地市场小结 北 东 西 南 北 东 南 25 2012 年 12 月份 郑州市土地
46、供应量创下 年内 新高 ，成交量较上个月虽有所下降，但仍居于全年月度成交量的一个峰值 ， 土地价格较 2011 年上涨幅度 也相对 较大。 从全年的土地供应及成交情况来看， 郑州土地市场 在年末交易最为频繁。随着 高新区、郑东龙湖区、二七新城等热点片区的开发，预计明年上半年土地的推售量将继续加大 。 2012 年郑州房地产市场再次掀起一轮外地地产“大鳄”的“抢滩登陆” ， 造成了土地交易市场 成 为 大 型房 企 与 中小型房 地产公司的竞争游戏 ,中小型 房地产公司已很难再通过招拍挂方式获取土地。预示着不久的房地产市场将是实力型房地产公司的竞争 ,越来越多的中小型房地产公司将被迫淘汰出局。
47、国家出台多项政 策打压“地王”的成交的背景下，郑州本月首现开发商竞建公租房拿地，随着近期 多个热点片区的开发 ，土地 仍将 大幅 放量 。 预计未来入市的优质地块和位置较好的地块， 也 将采用竞建公租房拿地的方式。 三、 数据篇 （ 备注 ： 数据部分仅包含市内二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区及中原区六区； 6 月份由于房管局系统问题数据有部分缺失， 6 月份市区商品房实际成交面积约为 86 万。 ） 1.商品房市场 1.1 商品房供求分析 26 (数据来源：郑州房管局 ) 2012 年 12 月，郑州市商品房批准预售面积为 179.5 万，同比 上涨 214%，环比 下降8%， 20
48、12 年度商品房供应量达到 1182.7 万； 本月商品房成交面积为 96.5 万，同比上涨 71%，环比 上涨 4%，年度销售面积为 874.2 万 。 本月供求比达 1.9:1， 呈现严重的供过于求， 主要由非住宅物业的入市 推高了商品房存量 ， 而 年度供求比为 1.3:1，供略大于求 。进入年底，商品房供应量持续增大，销量也有所上升， 以 11 月和 12 月的供应及销量占到年度较高水平， 进入年关，多个项目欲借助最后的冲刺来加速销量，完成年度销售任务 。 从 2011 年 1月到 2012年 12 月市场存量数据表现来看，郑州商品房累计库存量为 591.7万， 存销 比为 9.3，但
49、截止到 12 月份，一年期商品房 存量为 67 万，不足一个月的时间即可去化完毕， 新增供应 难以满足当前市场， 去化依旧由去年存量支撑。 随着供应量逐渐减少，明年上半年为 住宅市场 难得的市场空档期，建议开发企业 选择利好时机， 加快 项目 入市步伐 。 1.2 商品房价格分析 27 (数据来源：郑州房管局 ) 2012 年 12 月， 郑州市商品房成交均价为 9099 元 / ，创下年内新高， 环比 上升 3.9%，就 本月市场表现来看 ，商品房均价 环比 持续 上涨，且达到 2012 年以来均价最高点，比 11月份 8750 元 /均价 高出 349 元 / 。 主要原因在于 供应结构的变化，非住宅物业 产品 大量备案， 与上个月相比较，非住宅物业在
