1、院落式商业会所-发展策划报告谨呈：中铁蓉丰 2010年12月中铁 光华元年成都首席院落式会客厅更成都 更中国报告结构项目属性界定命题结构化思维项目环境分析项目整体发展战略项目概念定位规划发展建议项目运营建议134567项目简介位于城西上风上水之地，未来青羊区中心成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，凯德 风尚背后， 临近规划中的青羊区政府行政办公中心。按照政府规划，这一片区将依托光华大道、 成飞大道构成的十字形构架布置商业网点，重点引进购物中心和甲级写字楼，形成城西新兴的商务商业中心 ”。本案 项目东侧为光华杏 林，已建项目 项目西侧1号地块连 接光华大道和光华 公园 项目北侧待成都
2、妇 女儿童研究医院 项目西面待开发地块，项目四至周边属于起步阶段，四周空地较多地块周边环境依托未来行政中心，发展潜力巨大 地块周边开发属于起步阶段，目前居住氛围尚欠缺； 地块周边公园较多；居住环境比较好 地块周边配套欠缺，居住不太方便光华大道三环路光华杏林青羊行政中心1234光华公园凯德风尚树德中学项目占地 300余亩，商业比重占近 51%项目指标1号地块：52823.04平（文化娱乐用地兼商业金融）2号地块：28621.19平（商业金融兼二类住宅）3号地块：53448.65平（商业金融兼二类住宅）4号地块：57334.6平（商业金融兼二类住宅）项目规划建设净用地面积约：192227平方米项目
3、规划1号地块规划近 15万平方米的商业文化， 2、3、 4号政府要求院落式商业2233441五星级酒店电影院大型卖场项目属性停车位分析商业布局分析Sohu公寓：97646平方米院落商业：83328平方米住宅 ：180740平方米商业面积：23万平方米（含1号地块停车位主要集中在住宅部分：商业部分车位较少项目核心问题界定区域居住环境优越区域配套不够完善，没有商业氛围项目商业比例较高，soho公寓体量过高项目内的竞争激烈定位好商业是项目发展的关键（2、3、4号地块）机会与挑战并存报告结构项目属性界定命题结构化思维项目环境分析项目概念定位规划发展建议项目营销推广思路12345 地理位置:成都地处中国
4、西南部，是四川省省会。城市总面积 12,390 平方公里，总人口1,112.3万， 2008年市区人口 1125.0万。 总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到RMB 3，901亿元 , 在中国西部城市中排名第二。世界500强企业中，已经有 124家在成都投资或设立分公司 。 城市发展:1993年，成都成为西南地区 的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，经济发展水平中西部第一，综合实力在中西部居首位。2007年，成为继上海浦东新 区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区2009年，世界优秀旅游目的地城市城市成为亚洲首个获此殊荣的城市。成都市 中国西南区域的中
5、心，西部最大的商贸中心2000-2008年成都市人均可支配收入情况050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均可支配收入（元） 8972 9641 11320 11986 12789 14849 16943增长率 9.70% 7.50% 17.40% 5.90% 6.70% 16.10% 14.10%2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008人均可支配收入-大中城市中等水平，速度位于前列城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。2008年城镇居民人均可支配收入16943元 ，增速加快，比2007年增长14.1%2008
6、年成都市人均可支配收入位于 全国大中城市中等水平 ，增长速度位于前列。成都市居民消费结构居住食品 衣着交通通讯家庭设备娱乐医疗过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着 、教育文化娱乐，占73.49。2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48% 。过去10年居民各项消费支出中，消费金 额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4、18.6、14.08。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。z预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的
7、趋势，各类消费的比重变化如右图所示。z休闲娱乐等“享受型消费”的比重持续增长，消费档次进一步提升。居民消费结构-休闲、娱乐等享受型消费为主导90年代初至90年代末90年代末至21世纪初改革开放后至90年代初自发性较强、多种业态并存。专业市场崛起；零售物业投资价值尚未被认同。购买力迅速积专业市场累，市场蓄势待发。消费力释放，中高端市场快速成长。出现多种业态并存的商业集中区、夜市等，例如骡马市、盐市口市等；零售类多以一些单层沿街的商业门面出现，档次不高，市场形成的自发性较强。几大零售巨头入驻春熙路等核心商圈；市中心核心商圈、城南、城西的商业都得到了极大的发展。春熙市、骡马市、盐市口等城市核心商圈及
8、荷花池、青年路等专业市场崛起。零售业多为传统的临街社区商铺和以批发为主的专业市场。经营方式也更多的倾向于开发单位自主经营或追求租金回报，交易率低。以紫薇酒店、汇发摩尔、玉林生活广场等为代表的零售类物业亮相市场，产权式酒店、产权市商场、社区商业迅速成为新的投资热点；西武百货进入春熙路，成都零售市场迎来了新一轮发展，高端零售市场将快速成长。21世纪初至今成都商业历程回顾商业中心单个商圈多商圈共存一至多商圈发展模式中心城城东商圈城南商圈金光华商圈会展商圈新商圈逐步兴起，现有商圈加速升级成都商业发展态势- “一中心向多商圈 ”发展传统核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市区域商圈：金沙光华、羊西、会展、双楠
9、、红牌楼、建设路、荷花池、五块石、城南、城东等仁和春天百货优品道广场金沙太阳城家乐福乐宾百货光华餐饮区光华餐饮区高档百货中档百货及超市5分钟车程高中档商业应有尽有，项目的商业发展压力巨大二环经济圈光华商圈金沙商圈公园总部圈工业总部圈本案三分天下 格局初定总部公园城、运动总部公园城、中华情总部公园城、非遗公园城总部经济已经在周遍发展起来，并形成了一定的规模区域环境核心问题界定成都还没有形成3环外的商圈项目附近商圈已经形成包括高中档商业商业种类含盖百货、餐饮、工业总部基地如果充分的项目商业与周边形成差异差异化2、3、4号地块商业的存活，关系到项目整体发展报告结构项目属性界定命题结构化思维项目环境分
10、析项目概念定位规划发展建议项目运营建议12345项目核心问题界定情境分析（按常规发展可能）项目发展困难（我们期望的目标）实现产品的顺利销售；实现项目价值项目情况 周边情况及政府要求商业比重高自身商业业态较多周边高中档商业聚集商业含盖餐饮、百货、工业总部基地政府要求院落式商业区域现状：位置较远、 周边人气不足 、没有文化底蕴项目的出路在于：做好项目的差异化概念定位报告结构项目属性界定命题结构化思维项目环境分析项目概念定位规划发展建议项目运营建议12345项目定位项目定位项目定位梳理参考项目核心点商业如何定位，实现项目整体顺利开发和运营城市近郊，（距成都三环路1 .5公里）区域商品房开发基本成熟
11、，交通通达能力强，居住环境进一步提升中；前提关于商业定位梳理体系在城市远郊，无优势资源和文化背 景下的商业，如何突破项目定位梳理商业突破点梳理片区规划梳理商业发展梳理片区规划梳理项目地块中铁二局 70亩都市商业规划项目一期，含五星级酒店、商务办公项目区域未来规划常住人口约15万人，各种商业规划面积近100万平米青羊市政公园在建片区规划梳理根据城市居住区规划设计规范,商业用地指 标指标指标为600-940 / 千人， 15万人，需求商业用地141000万平米，用地面积需求约211亩；目前区域统计商业面积超过100万 平米，折合用地面积近30余万平米（约500亩-600亩以上）；本案商业规划要立足城西片区，扩展至大成都甚至超越成都范畴，才有发展空间商业发展梳理结项目有特征，对都市商业发展模式梳理以文化和历史沉淀为依托，发展特色文化旅游商业代表项目：锦里、宽窄巷子、文殊院以规模和特色产业为依托打造休闲旅游商业代表项目：华侨城、国色天香、丽江、洛带依托地理位置和城市特点，人为打造的都市商业代表项目：一品天下、春熙路、南京路以自身强大资源和运营能力人为打造的创新商业和特色商业代表项目：青阳工业集中发展区、空港总部、芙蓉古城
