1、1武汉金岛项目中期专题汇报谨呈：武汉金岛物业发展限公司2产业用地定位项目属性界定项目整体定位核心问题解析整体发展战略战略机会研判报告附件6月9日中稿汇报内容3客户关心的问题商业地块整体定位不明确？客户是那些？业态是那些？如何打造地标型社区，创造企业品牌知名度？精装修的问题？公寓市场分析的过程，如何应对未来政策影响；？地块发展策略，价格如何？什么时候开始销售？销售情况如何？4专题汇报解决的问题项目商业界定、业态定位和客户定位；针对本项目，如何考虑精装修的问题；项目公寓定位，规避风险的策略；地块发展策略；地块销售价格、入市时机、销售回现情况；商业专题公寓专题地块发展策略专题精装修专题51商业专题商
2、业专题公寓专题地块发展策略专题精装修专题本项目商业等级及体量确定6武汉各大商圈以类百货商场传统购物模式为主，均集中在中心区，项目地块不在商圈内类别 传统商圈商圈 江汉路商圈 武广商圈 钟家村商圈 中南路商圈发展历史 形成早，商圈成熟 形成早，商圈成熟2000年开始发展，发展速度缓慢商圈形成早，发展速度较慢商业定位 中档 中高档 中档偏低 中档主营业态业态相对丰富，包括百货、超市、购物中心、商业街百货为主，辅以少量餐饮、娱乐配套业态单一，传统百货为主业态单一，传统百货和家电卖场为主现有商业体量 45.5万平方米 36万平方米 7万平方米 16万平方米市场分析全国现象商业市场7江汉路武广钟家村王家
3、湾中南街道口光谷徐东K1K2K3、4、5类别 发展中商圈商圈 徐东商圈 街道口商圈 光谷商圈 王家湾商圈发展历史商圈形成早，2005年后发展迅速2003年零售商业开始迅速发展商圈形成较迟，2007年发展迅速2003年开始发展，发展速度较慢商业定位 中档 中高档 中档 中档偏低主营业态业态相对丰富，包括百货、超市、购物中心业态多元化趋势发展，百货为主，辅以餐饮娱乐配套业态多元化趋势发展，目前以购物中心、百货为主从以超市、汽车4S店为主零售，逐渐过渡到复合型商业中心现有商业体量 33.9万平方米 22万平方米 34万平方米 31万平方米K1地块距离江汉路商圈直线距离5.8公里，距离武广商圈直线距离
4、6.5公里；K3、4、5地块距离江汉路商圈直线距离为4公里，距离武广商圈直线距离为5.6公里；城市综合体项目名称 开发商总规模（万平米）商业规模（万平米）城市综合体项目名称 开发商总规模（万平米）商业规模（万平米）汉阳国际商业服务中心尚在寻找开发合作伙伴 300 N/A 竹叶山国际广场武汉竹叶山集团股份有限公司20 20南国中心项目 南国置业 22 11 后湖新生活摩尔城 武汉市十大家实业有限公司 8.7 5.5东湖万达广场 大连万达 N/A N/A 双联创和后湖项目 双联创和置业 60 20武汉国际金融广场 钰龙集团 18 3南国北都生活广场 南国置业 11.4 11.4水游城 上海鹏欣集团
5、 24.8 9.6 极地海洋世界 大连海昌集团 106 23新岸商都 江岸车辆厂 120 N/A 光谷世界城 利嘉地产 150 34中华城 华氏地产 31.56 5 武汉嘉茂广场 武汉广信联置业有限公司 9.2 4汉商银座 汉商人信 10.37 6 沌口万达广场 大连万达 36 10海天欢乐购 海天集团/金驰物业 10 5 复地东湖国际 上海复地 106 7三金鑫城国际 三金地产 48 8 东湖春树里 双环房地产 62 15英特宜家购物中心 宜家家居 N/A 30 韩国乐天百货韩国乐天资产开发株式会社 N/A N/A武商Mall 武商集团 27 18 绿地国际金融城 绿地集团 300 N/A
6、创世纪广场 世纪环球投资有限公司 8.91 2.4 保利文化广场 湖北保利置业有限公司 13.1 5积玉桥万达广场 大连万达 62 4.5 光谷坐标城 长城建设 N/A 4.3华润CBD项目 华润置地 43.36 N/A 菱角湖万达广场 大连万达 42.8 10和黄老圃项目 和记黄埔 16.19 12.5 未来城购物中心 阜城房地产 15 4武汉天地 瑞安天地 145 15各城区商业快速发展过程中，新的商业模式逐渐成为区域主旋律，武汉正进入综合体快速催熟的新阶段市场分析全国现象商业市场市场新增城市综合体项目的商业总规模为303.7万方以上未来市新增商业供应总规模536.8万方以上，其中市场新增
7、城市综合体项目的商业总规模为303.7万方以上，占全市新增商业供应约56.58%。武汉正在进入综合体快速催熟的新阶段。后湖片区：片区综合体商业规模达到79.9万平米；地产、百步亭、星海、城开、新地各自百万平米大盘逐步开发，区域内商业消费会快速增加；所以后湖片区综合体商业市场处于快速发展阶段；8后湖片区街区商业普遍以小规模社区商业为主，均为社区配套型商业路段 商业形态 业态分布百步亭花园大道 住宅底商 移动营业厅，银行，药店，副食店，眼镜店，熟食店等百步亭安居西路 住宅底商、小型商超银行，家纺，超市，美容美发店，运动品牌店，打印复印店，二手房门店后湖大道同安家园段 住宅底商彩票、文具、美容美发、
8、邮政、银行二手房门店，便民超市、小型餐饮、后湖大道同鑫花园段 住宅底商汽车装饰、家庭装饰、二手房门店、茶楼、小型餐饮，小型超市、干洗店兴业路日月星城段 住宅底商 超市、洗车店、汽车改装店兴业路东方明珠段 住宅底商 便利店、小型餐饮、药店、洗衣店、美发店百步亭花园大道后湖大道同安家园段百步亭安居西路后湖大道同鑫花园段兴业路东方明珠段兴业路日月星城段百步亭内以小型超市、日杂、美容美发等日常生活型业态为代表，餐饮、休闲娱乐等集中大宗购物场所缺少；后湖其他楼盘以小型超市、干洗店、家居装饰等楼盘成熟早期的业态为代表，仅能满足基本生活所需；市场分析全国现象后湖片区9后湖片区商业以底层商业为主，入住率依赖住
9、宅社区成熟度、整体租金水平低，商业价值短期内难以实现项目 商业形态 商家入住率 租金水平（元/*月） 备注百步亭 住宅底商、集中商超 约95%百步亭花园大道由南向北递减（100至30）安居西路租金：80组团间内街商铺：40百步亭社区现入住12万人，社区居民入住率高，商业需求量大，所以商家入住率高，商铺大多已开始营业同安家园 住宅底商 约60% 外街30，内街10-20整个项目60万方，已处于第四期开发销售阶段，前期入住客户较多，商业需求较大，所以商家愿意入驻经营同鑫花园 住宅底商 约40%主入口西侧（更靠近中百仓储）：50主入口东侧（更靠近断头路）：30入住率低，区域商业需求量小，商家不愿意入
10、驻经营，汉口花园 住宅底商 85% 平均约45项目80万方已处于最后一期开发销售阶段，前期入住1.2万人，且临近兴业路，商业需求较大，所以商家愿意入驻经营绿色新都 住宅底商 70% 沿金桥大道租金约35社区内街租金25 金桥大道正在修路，沿路环境差；中一花园 住宅底商 0% 店铺要整体出租；马路台阶较多，不利于汽车相关配套产业东方恒星园 住宅底商 10% 30 金桥大道正在修路，沿路环境差；日月星城 住宅底商 100% 50-60 靠近兴业路上的汽车市场，店铺租给了汽车美容、保养、汽车展示、洗车行及便利店市场分析全国现象后湖片区中一花园东方恒星城绿色新都同鑫花园1011K1地块不在后湖商业区内
11、，周边商业氛围不浓市民之家道金大道线环三解放大汉黄路线路铁姑嫂树路 广京井南大道兴业路后湖大道百步亭花园路行政区体育区商业区后湖60万方综合体项目塔子湖体育中心金桥大道快速通道待建：后湖公园建设大道延长线市场分析全国现象后湖片区需求：本项目运营时后湖片区潜在需求商业面积为12.56万，运营成熟时潜在需求商业面积为37万12主要消费者：常住居民次要消费者：流动务工人员边缘消费者：汉口北商家主要消费者：p目前后湖主城区常住人口14万人，未来规划2020年达到30万人；p主要消费者包括后湖片区常住居民次要消费者：p目前后湖片区流动人口为2万余人，未来将达到6万人；p主要为中环商贸城、华中图书交易中心
12、、汽车产业、万国摩托汽配城、华中厨具酒店市场、华中物流园从业人员；人均商业面积预估根据武汉市商业网点规划，预计2020年主城区人均拥有零售商业面积将达到1-1.1左右区域现状 武汉市区 东西湖 古田 后湖人均商业面积 0.85 0.8 0.92 0.78p后湖目前商业消费人口14+2+0.1=16.1万人p后湖未来商业消费人口30+6+1=37万人p目前后湖常住人口少，沿街商业体量中等，因此人均商业面积估算为0.78；未来随着人口增加，商业体量的的加大，参照市区商业规划，到2020年，预计后湖人均商业面积在1左右运营成熟时潜在需要商业面积=商业消费人口*后湖人均商业面积=37万*1=37万数据
13、来源：东西湖区规划局访谈、市场调研、世联内部数据平台、网络资料市场分析全国现象后湖片区边缘消费者：p汉口北市场群一期4000户，从业人员1万余人，未来将达到10万余人；p汉口北距后湖片区最近，因此，按照10%渗透率，汉口北将为后湖贡献消费人群目前是0.1万人，将来是1万余人；运营时潜在需要商业面积=商业消费人口*后湖人均商业面积=16.1万*0.78=12.56万供应：后湖片区商业供应量将达到46万平米，大于项目运营成熟时潜在需求商业面积37万平米，供应远大于需求，商业运营竞争十分激烈项目 商业指标 商业面积 主力店地产集团后湖项目 20万 10万 未确定同安家园4、5期商业 3万 3万 未确
14、定盛世东方集中商铺 5万方 6000 未确定城投（中央华城） 20万 8万 未确定中森华城 30万 8万 未确定金桥商城 7万 3万 未确定嘉景苑 1万 1万 武商量贩、苏宁电器摩尔城 5.5万 5.5万027餐厅、肯德基各500方；天合电影院；中百旗舰店1.3万方；苏宁4000-5000方；迪美家居1.2万方。南国北都 10万 7万 大润发，金逸影城，肯德基星海地产 20万 9万 未确定潜在商业面积：约46万（未包含专业市场商业体量）p从统计数据来看，未来后去区域将有约46万商业供应，超出市场需求的9万平米，商业运营竞争十分激烈；p从即将开业的商业体来看，后湖片区家电、餐饮、娱乐等方面的匮乏
15、局面将逐渐得到缓解；13市场分析全国现象后湖片区K1地块商业面积需部分转化为公寓消化掉，剩下的做临街商业14项目经济技术指标总用地面积 12843平米沿金桥大道退距面积1902平米容积率 4.43建筑密度 不大于30%建筑高度 根据方案确定130米pK1地块位于后湖片区，未来商业市场供大于求，商业运营竞争十分激烈；不建议做大面积集中商业，以免后期运营较差，影响项目形象；地块分析全国现象K1地块pK1地块商业指标是28440平米，商业建筑占地面积最大为3853平米；p如果全做商业，则将做到8层商业，楼层过高商业部能存活；所以不建议本项目全做商业；1p建议K1地块商业指标部分转化为公寓消化掉，剩下
16、的做临街商业；2最大建筑占地面积=12843*0.3=3853平米12典型案例：南国北都城市广场9.5万平米商业中有2.5万方转化为公寓15项目名称 南国北都城市广场位置 兴业路与姑嫂树路交汇处总占地面积/总建筑面积 31916平方米/99282平方米总户数 560容积率/绿化率 2/10%车位 405地下商业：7万方，负1楼大润发；负2楼停车位；1-2楼品牌零售生活馆，大型销品茂模式，引进肯德基、豪客来、屈臣氏等业态；3楼金逸影城；公寓：2.5万方，2栋，分布在4-17层，3梯20户，5.2米层高，纯LOFT户型，毛坯房；3楼顶为4500平米空中花园；负2楼 负1楼 1楼 2楼 3楼 417
17、楼车库 大润发超市 品牌零售馆 品牌零售馆 金逸影城 LOFT公寓不计建面 7万平米 2.5万平米地块分析全国现象K1地块K1地块商业由临街商铺+集中商铺组成，商业面积为8140平米16p商业部分不影响地块居住；p沿金桥大道和兴业路商业价值最高；p金桥大道临街面为130米，兴业路临街面为街为120米；沿街商铺层数按2层计算，进深16米，1层层高6米，2层层高5.6米；临街商铺建面7320平米；p道路交叉口节点商铺350平米按2层计算，1层高6米，2层高5.6米；则节点商铺建面820平米；p则K1地块商业面积为8140平米；节点商铺面宽 进深 1层高 2层高 总建面 合计1#商铺 100米 16
18、米 6米 5.6米 3760平米8140平米2#商铺 95米 16米 6米 5.6米 3560平米节点商铺 25米 20米 6米 5.6米 820平米地块分析全国现象K1地块从商圈分布看本项目不属于后湖片区核心商也中心范围，商业氛围不够浓厚从现有商业看后湖片区内同类型街区山野普遍以小规模社区商业为主，均为社区配套型商业从未来竞争看本项目运营时后湖片区潜在需要商业面积为12.56万，运营成熟时潜在商业面积为37万，远大于后湖片区潜在商业供应量46万方，市场竞争十分激烈建议K1地块做社区服务型商业，纯商业体量为8140平米；既满足规划要点的要求，也能够更好的规避未来大体量商业供应的风险17地块分析
19、全国现象K1地块片区现状：以生活配套服务的底商为主；集中式商业只有航天双城，业态多元化底商分布在沿街小区的1、2楼（如东立国际、锦苑公寓、东亚大厦），以服装、餐饮、银行、便利店和药点等居民生活配套的业态为主。航天双城的商业共计15万方，包括东部购物广场、5层商业裙楼和3栋28层公寓构成；商业涵盖购物、公寓、休闲、娱乐等功能，成为二七片区城市更新的商业核心骨架，业态有超市、影城、电玩城、餐饮、娱乐、便利店、服装店等。底 商航天双城集中商业18市场分析全国现象二七片区租金：解放大道沿线租金较好，其他区域租金一般，租金水平从西向东递增商铺 位置 商铺面积（） 租金精品服装店 东立国际韦桑路段 45
20、每月2000元，44元/平米；售价：约2-3万/五龙鱼庄 建设大道 100 每月4000元，40元/平米五金装饰店 建设大道 25 每月1200元，48元/平米超市 解放大道 16 每月2000元，125元/平米如意轩饰品店 解放大道（航天双城） 19 每月2200元，116元/平米便利店 东立国际 35 每月2500元，71元/平米婴童时尚生活馆 东立国际 46 每月2700元，59元/平米p建设大道租金在4050元/平米之间p解放大道底层租金水平可达110元/平米以上p工农兵路租金在5970元/平米之间由西向东租金水平逐渐提高19市场分析全国现象二七片区供应：解放大道沿线租金较好，其他区域
21、租金一般，租金水平从西向东递增20市场分析全国现象二七片区K2K3K4K5航天双城项目名称 商业面积（万平米） 住宅面积（万平米） 状态航天双城 15 25 三期在售，未来有5.7万方住宅供应武汉天地 71 79 桩基施工沿江商务区 92 189 未拆迁中鄂联项目 0.7 8 2012年下半年销售合计 178.7 301p航天双城15万平米商业面积中有5.5万平米转化为公寓，纯商业面积为9.5万平米；纯商业面积打造的是东部购物广场，距离本项目地块1.5公里；p武汉天地71万平米商业面积中有50万平米转化为公寓、写字楼、酒店，纯商业面积为21万平米；商业为集中商业+街区商业，距离本项目地块2公里
22、p本项目周边集中商业较多，已建成的有航天双城东部购物中心和武汉天地一期商业，均为区域性商业区；pK2、3、4、5地块距离东部购物广场1.5公里，距离武汉天地2公里，在东部购物广场和武汉天地商业辐射范围内；中鄂联项目6个待换房小区二二七七路路20个待换房小区需求：项目地块运营成熟市潜在需要商业面积为13.3万平米，远小于区域的供应量21市场分析全国现象二七片区一六一医院高级：60四五七医院副高：302二炮副高：100八十一中学教师：118长江水利委副高：2370市审计局副处：1001二七路-解放大道-黄浦路-建设大道围合2 黄埔路-解放大道-解放公园路-建设大道围合区域 人口（户）1区 2235
23、02区 8500合计 30850户均3.2人98720人二七片区及周边区域工作和生活有133176人；根据武汉市商业网点规划，预计2020年主城区人均拥有零售商业面积将达到1-1.1左右；运营成熟时潜在需要商业面积=商业消费人口*后湖人均商业面积=13.3万*1=13.3万单位 人数解放军第一六一医院专业技术人员：600余人高级职务专家：60余人第二炮兵指挥学院教员：306人副高级以上职称：100人解放军第四五七医院工作人员：600余人中级及以上职称：302人武汉市第八十一中学 教师：118人通信指挥学院 副高及以上职称：181人长江水利委员会职工：30000人副高及以上职称：2370余人合计
24、 34456人p二七片区商业供应为178.7万方，远大于需求面积13.3万平米；二七片区有两处区域型商业中心；K2地块商业面积需部分转化为公寓消化掉，剩下的做临街商业，22项目经济技术指标总用地面积 3648平米建筑面积 19000平米容积率 5.2建筑密度 不大于35%建筑高度 根据方案确定p武汉市城市建筑规划管理技术规定第11条规定，建筑高度24米以上建筑最大间距不超过45米，权属不同建筑各退一半；K2地块内建筑要退用地红线22.5米，面积为1236平米；p武汉市城市建筑规划管理技术规定第17条规定：建筑高度24米以上的公共建筑，后退规划道路红线15米；K2地块内建筑退二七路15米，面积为
25、780平米；p所以K2地块实际可建面积为3648-1236-780=1632平米；p建议K2地块部分商业指标转化为公寓，采用底商+公寓的方式消化掉1.9万平米建筑面积；p在保证沿街面最大化的情况下，采用单出口设计，利于建筑退其北边建筑空地做消防回车场；p商业部分净高5.2米以上，与周边同档次物业拉开距离；层高 面积 合计1F 6米 1060平米商业面积3180平米2、3F 5.6米 2120平米419F 5.2米 16640平米地块分析全国现象K2地块2、3F商业，层高5.6米K3、4、5地块商业分散布置，使商业对居住的影响最小化23地块分析全国现象K3、4、5地块pK3、4、5地块土地性质为
26、居住用地，总建筑面积为134558平方米；p根据武汉市城市建筑规划管理技术规定规定：商业面积不得大于总建面的10%，所以商业部分上限为1.35平米；p地块西为二七侧路，隔路为空军雷达学院和汉口医院地界，二七侧路为单边街，不利于商业后期经营；p所以建议K3、4、5地块的商业为社区型商业1# 2# 3# 4# 5# 合计层数 2 2 2 2 210000平米，占总建面的7.4%单层面积40*16=640110*16=176050*20=100035*16=56040*16=640层高 6米+4.8米 6米+4.8米 6米+4.8米 6米+4.8米 6米+4.8米面积 1400平米 3800平米 2
27、200平米 1200平米 1400平米pK3、4、5地块商业分散布置，均沿二七侧路布置；进深16米；pK4、5地块做到商住分离；p商业面积为10000平米，体量占总建面的7.4%，属于社区配套服务型商业；K3地块K5地块K4地块空军雷达学院汉口医院9095平米户型120125平米户型140144平米户型160165平米户型32F32F32F32F32F32F32F5#4#2#1#32F32F商业3#K4、K5地块规划布局中遵循商住分离的原则，最大程度减轻商业对居住造成的影响，提高居住的私密性和舒适性在K4、K5地块规划布局中遵循商住分离的原则；好处如下：1）减少商业对居住造成的影响，商业不会对
28、阻挡住宅的视野，同时利于提高居住的私密性和舒适性；2）商住分离，商业可以做餐饮业，利于打造整个项目的配套完善；商业底层高6米 底层架空4.5米高层住宅小区商业配套小区住宅地块分析全国现象K3、4、5地块层高4.8米从商业分布看本项目属于航天双城东部购物广场和武汉天地集中商业的辐射范围内从现有商业看以生活配套服务的底商为主，集中式商业只有航天双城解放大道沿线租金较好，其他区域租金一般从未来竞争看二七片区未来商业体量为178.7万平米；本项目运营时潜在需要商业面积为13.3万；未来供应量远大于需求，市场竞争十分激烈建议K2地块做底层商业，纯商业体量为3180平米，其他做公寓；建议K3、4、5地块做
29、社区服务型商业，纯商业体量为10000平米；商业面积较少，既满足规划要点的要求，也能够更好的规避未来大体量商业供应带来的市场竞争压力25地块分析全国现象K3、4、5地块商业等级 城市级商业中心 区域性商业中心 社区级商业商业体量 30万M2左右 10万M2左右 4万M2以下区位条件 城市中心、副中心居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利辐射范围 辐射面覆盖整个城市、甚至周边城市辐射范围为3公里15分钟车程内居民，以及外来消费者步行5分钟内居民案例武广和江汉路商圈辐射整个武汉市以及周边“1+8城市圈”居民航天双城东部购物广场辐射解放大道沿线居民 百步亭社区街区商
30、业资料来源：世联商业研究模型 26项目各个地块商业面积均小于4万平米，所以各个地块商业应往社区级方向打造地块商业类型界定社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。n 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业和区域型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都有别于城市型商业和区域型商业。n 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。资料来源：世联商业研究 27社区商业概念社区商业概念社区商业成功运营的关键因素硬件软件后天城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划
31、商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源空间形态共享空间尺度交通组织 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用广告柱、广告牌、招牌灯光工程软装饰小品配套设施社区商业成功关键因素先天28地块商业类型界定K1地块业态定位29从现有业态看，后湖商业业态较为单一，以传统社区配套的零售业为主，缺乏大型餐饮和休闲娱乐场所30服饰鞋类 家电超市鲜花美发 沿街餐饮数据来源：问卷调研、访谈后湖片区市场供应百步亭花园大道后湖大道同安家园段百步亭安居西路后湖大道同鑫花园段兴业路东方明珠段兴业路日月星城段百步亭内以小型超市、日杂、美容美发等日常生活型业态为代表，餐饮、休闲娱乐等集中大宗购物场所缺少；后湖其他楼盘以小型超市、干洗店、家居装饰等楼盘成熟早期的业态为代表，仅能满足基本生活所需；市场分析全国现象后湖片区
