1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 哈尔滨中华巴洛克项目 整体定位及发展策略报告（中期） 谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司 2011-05-28报告目录 Part1. Part1. Part2. Part2. 项目本体解析 项目本体解析 开发商目标解读 开发商目标解读 Part3. Part3. 城市宏观研究 城市宏观研究 Part4. Part4. 商业市场研究 商业市场研究 Part5. Part5. 客户分析 客户分析 Part
2、6. Part6. 项目整体发展策略 项目整体发展策略本体条件 1 本体。 项目资源条件如何？项目属性是什么？项目位于哈尔滨城市中心区以东 ，老道外区内，认知度较高，项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显 项目城市位置 项目位于城市中心区以东，道外区内，地块认知度较高； 项目位于老道外商圈内，商业氛围稀缺，配套设施老旧，生活环境较差； 项目东侧紧临南四道街，西侧紧临景阳街，南侧紧临南勋街，北侧紧临靖宇街； 项目西侧临近中央大街商圈，南侧临近秋林、果戈理商圈； 项目距中央大街商圈约1.7公里，距秋林商圈约2.2 公里，距哈尔滨火车站约2.4公里。 秋林商圈 中 央 大 街 商 圈 哈尔滨
3、火车站 果戈理商圈 道外商圈 约1.7公里 约 2.2 公 里 约 2.4 公 里项目规划一片三区，二期总建筑面积约14万平米，一期总建筑面积3.5万平米，容积率平均在1.5左右。 技术经济指标 1区建筑经济技术指标 总用地面积 60118.01 总建筑面积 97898 容积率 1.63 建筑密度 59.67% 其中 A列改造 0 B列改造 6578 C列改造 0 D列改造 91320 一 期 已 完 工 程 历 史 风 貌 展 示 区 更 新 保 护 提 升 区 活 动 旅 游 核 心 区 2区建筑经济技术指标 总用地面积 13211.21 总建筑面积 17251 容积率 1.31 建筑密度
4、 55.28% 其中 A列改造 5272 B列改造 11875 C列改造 0 D列改造 104 3区建筑经济技术指标 总用地面积 21204.51 总建筑面积 27570 容积率 1.30 建筑密度 53.30% 其中 A列改造 7710 B列改造 15870 C列改造 1844 D列改造 2146 1、2、3区建筑经济技术指标 总用地面积 94533.73 总建筑面积 142719 容积率 1.51 建筑密度 57.63% 绿化率 10.68 其中 A列改造 12982 B列改造 34323 C列改造 1844 D列改造 93570 复建沿街立面 794延长米 地下车库 46640 一期已完
5、工程主要技术经济指标 规划用地面积 27450 规划总建筑面积 35512 容积率 1.29 建筑密度 64.70% 绿化率 10.21% 3 2 1项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。 项目交通环境 南勋街 景 阳 街 承德广场站 靖宇街 南 四 道 街 项目紧邻两条城市主干道，即景阳街和南勋街； 未来规划建设的地铁3、4号线经过本项目，西南角设有换乘站点承德广场站，3号线预计在2017年后开通； 随着地铁线路的铺设和开通，未来本项目的覆盖范围将急剧增加。项目周边 项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设
6、施稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚集区，商业基础较好但面貌较差。 序号 商业配套设施名称 序号 商业配套设施名称 1 大地装饰材料商城 9 龙胜装饰材料公司 2 富达装饰材料商店 10 亚盛建材 3 吉祥装饰 11 工程建材 4 银帝装饰材料 12 洗浴用品 5 百盛建材 13 诺贝尔瓷砖 6 吉祥酒店用品批发 14 惠达卫欲瓷砖 7 北方陶瓷商城 15 建材商店 8 德祥地板经销部 16 滨章水暖 序号 商业配套设施名称 序号 商业配套设施名称 1 振江灯具商店 8 西顿照明 2 大地电器商店 9 建一灯光音响 3 远东家电 10 新大陆灯光音响商行 4 小家电批发 1
7、1 三合家电 5 多田电器 12 华滨家电 6 大全灯具总汇 13 宏祥电器 7 胜球灯具大世界 14 吉祥电器 序号 生活配套设施名称 序号 生活配套设施名称 1 红光混沌馆 5 中华食杂店 2 哈利来 6 陈纪豆花蛙 3 升平馄饨馆 7 老李太太熏酱馆 4 全方位烧烤 8 序号 生活配套设施名称 序号 生活配套设施名称 1 鹰派卫浴 4 第八医院 2 英皇卫浴 5 利国日杂批发部 3 和成卫浴 6 刘岩日杂批发行 4 1 3 2 5 15 6 5 1 11 7 3 2 1 6 8 9 10 4 6 7 8 9 10 5 4 3 2 14 13 12 11 12 13 14 5 2 1 3
8、4 6 7 16 小 吃 街 小吃项目四至 项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较差，且分布杂乱无序，道路交通混乱。 南勋街 景 阳 街 靖宇街 南 四 道 街地块现状 项目地块内一期为已建成区，1、2、3区为在建区，建筑风格全部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑 1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 11 12 南 四 道 街 靖宇街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一 期 1 区 2 区 3 区 南勋街 景 阳 街待建工程为活动旅游更新区，地块内有4栋保护建筑，2栋地块红线外建筑，保护建筑总建筑面积为6578平米 地块限制条件 已完工工程 地块
9、内保护建筑 地块外建筑 一期已完工工程、历史风貌区以及更新保护提升区工程基本建设完工； 目前待建工程为活动旅游核心区，总建筑面积约为9.8万平方米； 该地块内包括4栋个保护建筑，建筑面积为6578平方米，以及2栋地块红线外建筑。 一 期 已 完 工 工 程 历 史 风 貌 展 示 区 更 新 保 护 提 升 区 活 动 旅 游 核 心 区道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差 现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售 商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边； 传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食
10、品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小食店、理发、干洗缝补店、电器维修店等配套设施；大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度差。商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边； 传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小食店、理发、干洗缝补店、电器维修店等配套设施； 大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度差。 衰退的表征： 1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目周边商铺租金低廉，南勋街34元/平方米/天，南四道街2.53元/平方米/天；2、传统商家不断流失：不再成行成市，批发量逐年下
11、降，辐射面缩小，只有部分商贩和市民的零售生意。衰退的表征： 1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目周边商铺租金低廉，南勋街34元/平方米/天，南四道街2.53元/平方米/天； 2、传统商家不断流失：不再成行成市，批发量逐年下降，辐射面缩小，只有部分商贩和市民的零售生意。 道外现状道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老商区在竞争中逐渐没落，百废待兴。 1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，行医卖药，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，
12、正式组成道外区。 哈尔滨解放后，道外地区商业得到了迅速发展，1950年国家政务院对经营范围做了重新调整，国营商业以批发为主，大跃进期间，在全民全党工业的高潮中，商业网点减少，1964年以中共中央提出的新政策为主导，道外地区重现繁荣。文革期间，道外地区商业网点发展受限。 一战期间，由于俄国无瑕分心，道外地区民族商业在这一时期得到了长足的发展，同时外国商铺也开始逐渐进入道外，不久后，伪满洲国颁布的相关法令遏制了民族商业的发展，经营上逐渐转向饮食服务业。随着伪满周国实行的配给制度使生活必需品的经营垄断在日商手中。 中东铁路的建立带动了哈尔滨城市的发展，欧洲文化开始登陆哈尔滨，未被俄国列入租借范围的道
13、外地区的民族商业在这一时期得到了有利的发展空间，伴随着民族商业发展，饮食服务业也相继兴起。 哈市建阜 道外商业起步 民族商业发展 道外商业复苏 道外发展史 道外商业没落 改革开发后制定的一系列方针使道外区的商业逐渐活跃和繁荣起来，道外与南岗、道里商圈形成了“三足鼎立”的局面，随着道外商业始终摆脱不了国营观念，服务态度差，商品老调、无特色，加之所处区域消费水平较低，各类专业市场多，周边交通又不配套等原因，道外渐渐从“三雄之争”中黯淡出局，许多百年老店逐渐走入低谷。道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠久的历史文化背景，文化资源丰富 道外区是哈尔滨的发源地 1890年山东省德平县人
14、傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。 道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群 道外区是现今为止老字号最多的地区 随着中东铁路的通行成功，俄国人逐渐开始进驻哈尔滨，带来了本土的许多风俗和文化，中华巴洛克建筑开始出现，随着道外地区商业没落，地区发展落后于城市的整体水平，大量的老建筑完好的保留下来，但外立面受到了严重磨损。 随着道外商业的逐步发展，道外地区餐饮业也得到了充分发展，改革开放后，道外地区商业逐渐没落，老字号餐饮却依然繁荣，直至现今，哈尔滨人选择小吃店依然会来到
15、道外。 道外地区名人伍佰强、萧红 伍佰强是道外地区成功企业家，先后在道外地区开设了同记百货、大罗新环球货店。萧红是中国30年代著名的女作家，其故居位于道外区的南二道街。 道外资源分析中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产 道外资源分析 巴洛克建筑：“前店后宅”的四合院式的民居商市建筑，平面布局和功能是民族传统的，立面造型则是“巴洛克”式的； 立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有吉祥意义图案为特色； 哈尔滨人把“巴洛克”建筑流派的风格融汇在民族传统之中，创造了极具价值、独具特色的中西合壁建筑。道外是城市民俗文化的保留地，
16、拥有很多老字号店面和小吃 道外地区遗留的老子号中，以餐饮小吃最为出名，且数量最多，小吃老字号有老鼎丰、老范记、红光馄饨馆、10号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老根山庄关东地锅等，一家老字号古玩城同记珠宝古玩城，原先是同记百货。 道外资源分析道外之于哈尔滨 是哈尔滨民俗文化的发源地和保留地，是哈尔滨最具历史价值和特色的老城区，是可以提升哈尔滨城市面貌和城市价值的重要区域17 项目属性界定 二线省会城市，承载城市历史记忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规模商业街区保护更新项目。 二线省会城市，承载城市历史记 二线省会城市，承载城市历史记忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规 忆，焕发城市新活魅力
17、，老城中心大规模商业街区保护更新项目。 模商业街区保护更新项目。目标、愿景 2 目标。 开发商意图是什么？项目开发的愿景？2. 项目的策划要点：深入挖掘打造项目核心竞争力，做到业态布局合理，体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建筑博物馆、影视基地等功能分区 。 1、项目既有定位：以旅游产业为牵动，通过对旅游资源的深入开发，打造一个集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅游、餐饮、购物、现代文化休闲于一体的多功能历史文化街区。 形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成功，同时兼顾降低风险及利润回收 客户目标综合效益最优 “ “ 政府 政府 ” ”
18、 实现区域振兴，区域发展再次腾飞，打造哈尔滨新的城市名片。 社会效益最大化，经济效益最大化，对就业、税收、区域形象有较大提升 文化创意产业的发展，实现区域经济的转型并良好可持续发展。 打造哈尔滨新旅游景点，提升城市旅游综合价值。 “ “ 开发商 开发商 ” ” 通过城市名片的打造，提升企业品牌与市场影响力，与政府搞好关系，利于后期企业发展。 项目各个功能区域科学的业态规划； 规划各个功能区域商家落位可操作性； 降低风险，兼顾盈利 “ “ 经营商 经营商家 家 ” ” 改善区域环境，现状拥挤、脏乱的商业环境得以改善； 提升商圈品质，完善城市配套及服务功能 增强商业运营能力，拉升区域商业人气 平衡
19、政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡 目标分解重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名片。市场实现性强，项目具有可操作性 各方目标聚焦 1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区域复兴；2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性新地标；3.项目可实现，达到城市、开发商和市民的多方共赢。各方目标聚焦 1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区域复兴； 2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性新地标； 3.项目可实现，达到城市、开发商和市民的多方共赢。 问题聚焦 1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举措？2.区域价值梳理及挖掘？ 3.本项目所承载的使命及未来发展方向？ 4.市场实现性如何，
20、及项目如何操作？ 问题聚焦 1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举措？ 2.区域价值梳理及挖掘？ 3.本项目所承载的使命及未来发展方向？ 4.市场实现性如何，及项目如何操作？ 如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向） 如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向） 如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位） 如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向） 如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向） 如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位） 目标聚焦宏观研究 3 宏观。 哈尔滨市宏观经济发展状况？哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的
21、核心城市，对周边城市有巨大的辐射力和吸引力 哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人口989万人，其中市区人口475.1万人； 哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽 ； 黑龙江省的盛会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。 哈尔滨大都市圈 国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的以哈尔滨中心城区为核心的现代化城市群体。 国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽，东北地区城市群体中
22、的主要核心群体。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。 省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行“Y“形和“T“形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的“南联北开“的发展战略中起关键作用的城镇群体。 城市定位703.8 2120 2919 3258.1 4359.2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 齐齐哈尔 大庆 长春 哈尔滨 沈阳 近年来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将有利于哈尔滨的城镇化进程 1680.5 1830.4 2094 2436.8 286
23、8.2 3258.1 18.78% 8.92% 14.40% 13.50% 13.20% 13.59% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 20.00% GDP（亿元） 年增长率 哈尔滨全市历年经济发展状况 2009年东北各城市国内生产总值横比 哈尔滨市的经济已连续多年保持较高的增长速度，在黑龙江省内一枝独秀； 与沈阳等城市相比，仍旧有差距； 哈尔滨城市化率仅次于沈阳，领先于长春和大连等城市。 经济发展 48.30% 65.20% 47
24、.80% 46.60% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 哈尔滨 沈阳 长春 大连 2009年东北各城市城市化率横比哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，三产比重的增加标志着城镇化建设的有序进行。 哈尔滨产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主； 近几年，哈尔滨第二、三产业比例不断增加，形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局； 2009年，哈尔滨全年实现地区生产总值3258.1亿元，其中一产实现增加值417.4亿元，增长6.8%；二产增加1226.9亿元，增长13.
25、3%；三产增加1613.8亿元，增长14.4%。三产比重由08年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5 。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 第一产业 第二产业 第三产业 2009年哈尔滨主导产业对工业增加值的贡献 10% 17% 21% 13% 39% 装备制造业 医药 食品 石化 其他 产业结构受中心城市集聚效应及政策导向影响，外地人持续流入哈尔滨，人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。 外地来哈购房享市民待遇，关于开展房地产市场暖春行动的意见，明确了购买15万元以上房
26、产可在哈落户，并可享受医保等政策； 2005年1月11日，市委市政府关于做好农民进城就业管理和服务工作的若干意见出台； 2005年8月12日，哈尔滨市进城务工人员参加医疗保险暂行办法正式实施，进城务工人员可参加医疗保险； 2009年，国家统计局哈尔滨调查队五个月市场调查数据，哈尔滨外地人员购房比例较2008年同期提高了2.4个百分点。 城市人口发展2010年哈尔滨市城镇化率达到48.6%，即将步入城市高速发展期，对于未来城市建设及功能完善存在较大提升空间。 0 200 400 600 800 1000 1200 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2
27、009 46.00% 46.50% 47.00% 47.50% 48.00% 48.50% 户籍人口（万人） 城镇人口 城镇化率 城市化率 时间 20% 40% 60% 80% 初期阶段 加速阶段 后期阶段 世界城市化进程阶段性规律图 全国平均46.6% 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速发展期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30% 3050% 5090% 90%以上 城市发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口 工业产业成为城市的绝对经济支
28、柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 城市发展哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。 单中心城市扩张 大都市化形成 都市群形成 主 城 副 城 副 城 副 城 副 城 川崎 千叶 横滨 其他城市 东京 其他城市 副城 副城 副城 副 城 川崎 千叶 横滨 其他城市 东京 其他城市 副城 副城 副城 副城 副城 副城 副 城 副 城 城市多极化形
29、成 中心 中心 极 极 极 极 群力 群力 呼兰 呼兰 松北 松北 会展 会展 南岗 南岗 道里 道里 道外 道外 香坊 香坊 团结镇 团结镇 哈西 哈西 城市发展群力 南岗 香坊 道外 哈西 松北 呼兰 道里 团结镇 “北跃、南拓、中兴 、强县”哈尔滨最新城市发展战略，城市骨架迅速拉大； 29 哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”改为“北跃、南拓、中兴 、强县” 北跃： 即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化 南拓： 为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地 中兴：
30、使道里、道外、南岗、香坊中心城区面貌尽快改善、提档升级 松花江主轴： 江南群力新区段优化开发，道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观 江北打造滨水景观带、滨江景观大道、沿岸六大中心及“北国水城” 强县：实现“四个加快” 加快县域工业化，推进产业特色化，培植壮大支柱产业； 加快农业产业化，发展农村新型合作经济组织，做强龙头企业； 加快农村城镇化，促进改革兴镇、产业强镇； 加快城乡一体化，打破城乡发展障碍，促进市县协调发展 战略发展战略 中兴 北跃 南拓 区域 道外 群力 哈西 南岗 松北 香坊 区域定位 全力打造新城市旅游大区 打造集研发、商务、金融、外事、办公、游憩、居住为一体的生态型新城区
31、依托交通枢纽资源、商贸物流、教育研发资源，打造哈市新核心 将打造成现代服务业集聚发展，城市设施配套完善的中央商务区 打造北国水城、科技创新城 构造文化、生活、物流、园区合于一体的城市功能性新城区 关键词 旅游 生态型新城区 交通枢纽、物流、教育 现代服务业、中央商务区 科技创新城 工业基地、新城区 发展方向 发展特色旅游产业带、建设旅游精品线路，实现老城活力的复兴。 具有中央商务、高端产业聚集、创新示范、休闲旅游、生态宜居功能的现代化新区 成为“人流充沛、商业繁荣”的中心区打造城市第二心脏 坚持“高端化、国际化、市场化”的发展方向，着力提高城区经济社会发展和综合竞争力 一江居中，两岸繁荣 打在
32、“北国浦东” 打造新型工业化基地 名片工程 中华巴洛克项目 天恒山综合旅游开发项目 中央商务区（CBD）、 高新技术研发区、总部经济服务区、景观文化游憩区、寒地生态园林区、高级居住新区 实现旅客“零换乘”哈西现代化交通枢纽 卫星工业小区、 哈尔滨软件园二期工程、百脑汇电脑资讯广场、金华科技孵化器产业化基地、一曼地下电子街、省呼叫中心产业园 国家级一流研发中心和高新技术产业化示范基地 阿城工业园区、香坊工业园区、五常工业园区、南岗工业园区、双城工业园区； 在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清晰，也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与旅游型商业的打造应是项目未来的指导方向。
33、 战略定位社会消费品零售总额 哈尔滨市社会消费品零售总额呈现出平稳的增长趋势，2004到2009年之间复合平均增长率达17.1%； 2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额达到1507.9亿元，较上年增长19.30%； 2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额在黑龙江各城市位置居高位，同时其零售额总额仅次于沈阳，排名第二。上述表明哈尔滨市的商业物业市场有较大的发展空间。 哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省前列，城市消费力水平较高，但同时其增长率从07年开始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。 2004-2009哈尔滨社会消费品零售总额 1778.6 1507.9 1396.7
34、474.4 306.7 237.9 178.1 17.60% 19.30% 18.10% 27.71% 19.18% 20.51% 20.78% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 沈阳 哈尔滨 大连 大庆 齐齐哈尔 牡丹江 佳木斯 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 社会消费品零售总额 增长率 黑龙江省各市社会消费品零售总额 707.4 788.1 896.4 1036 1264 1507.9 13.30% 13.74% 15.57% 22% 19.30% 18.73% 0
35、200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 社会消费品零售总额 增长率居民人均可支配收入 与消费支出分析 过去6年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈 人均可支配收入 2009年，哈尔滨市人均年可支配收入达15887元，同比增长8.9%，持续的收入增长为商业市场的发展提供了强有力的支撑； 从2005年起哈尔滨市城市居民可支配收入突破万元，哈尔滨市的消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；
36、人均消费性支出 2009年，人均消费性支出为12358.1元，人均可支配收入为15887元，消费支出占收入比值为78%，在黑龙江各省市中位居中部，未来消费市场还有很大潜力。 全市国民储蓄 近年，哈尔滨市全市国民收入上涨较快，2008年增幅超过25%，居民生活水平和消费能力不断提高。 6896 7897 8515 9294 10791.2 12358.1 8940 10065 11230 12772 14588.6 15887 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 人均消
37、费性支出 人均可支配收入 1261.2 1461.5 1563.8 1541.1 1916.8 2249.5 8.60% 15.90% 6.90% -1.50% 27.30% 17.40% 0 500 1000 1500 2000 2500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 全市居民储蓄 增长率居民消费支出构成 恩格尔系数 2010年哈尔滨市城镇居民的恩格尔系数为38%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的为小康，30-40%的为富裕，根据这
38、一指标，哈尔滨市城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段。 恩格尔系数较低，除食品之外，医疗保健、娱乐文教、衣着的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强 哈尔滨市居民消费性支出中食品所占比例超过1/3。 其次为教育文化娱乐服务、医疗保健、衣着等。 38% 10% 10% 12% 2% 15% 10% 3% 食品支出 衣 着 交通和通讯 医疗保健 家庭设备用品及服 务 教育文化娱乐服务 居 住 杂项商品和服务启示启示 第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设， 城市各区域未来发展战略的差异化定位，使得区域之间互为补充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。 大量的外来人口涌入，使得城市的人口结构
39、更加多元和完善，催生城市商业发展更加多元化、复合化，为商业带来更多机会。 城市消费意愿强，消费力水平高，利于中高端商业的快速发展。 城市发展战略更加推进了城市的多极化发展，必然导致中心城区人口的外溢疏散，随之商业的凝聚力也被衰弱，必将形成更激烈的竞争态势。 机会 机会 风险 风险 宏观小结： 1、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引入更新理念的商业模式，形成独具特色的核心竞争力 2、紧跟区域差异化战略定位路线，挖掘城市旅游资源，打造旅游型商业产品。商业市场 4 商业。 哈尔滨市商业市场发展状况？2、商业格局及商圈分析 2、商业格局及商圈分析 4、餐饮、休闲娱乐市场分析 4、餐饮、休闲娱乐市场
40、分析 3、集中商业市场分析 3、集中商业市场分析 5、旅游市场分析 5、旅游市场分析 1、商业整体发展概况 1、商业整体发展概况800 800- -1500US$ 1500US$ 1500 1500- -4000US$ 4000US$ 4000 4000- -8000US$ 8000US$ 8000 8000- -20000US$ 20000US$ 消费者价格敏感 消费者价格敏感 多商品选择， 多商品选择，一站式购物 一站式购物 多种消费需求， 多种消费需求， 一站式体验， 一站式体验， 出现需求细分 出现需求细分 个性消费 个性消费 文化需求 文化需求 人 均 G D P 城市化率 25%
41、25% 45% 45% 70% 70% 85% 85% 95% 95% 商业处于原始状态， 以集市为主 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，出现不间断经营的 满足城市生活的市场、 商店 人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 跃， 多品类聚集、规模 化的现代商业出现 人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 广义商业形态出现， 多业态、综合性商 业形态出现，并 出现细分 人均GDP位于8000 200
42、00美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转 型， 主题化、个性 化商业形态出现 + 欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 哈尔滨： 哈尔滨： 2010年人均GDP4836 US$ 世联模型：城市经济与消费模型 哈尔滨的GDP发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商业模式亟待出现。 哈尔滨： 哈尔滨： 城市化率49.6% 城市指标判断哈尔滨 集市&沿街商业 大型综合超市& 零售购物 业态综合的一站式Mall 主题MA
43、LL 都市MALL 郊区MALL 百货商店& 批发市场 $500以下 $5001000 $10003000 $30005000 $50007000 $700010000 $10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态 传统形态阶段 阶段 业态丰富阶段 业态丰富阶段 业态替代 业态替代阶段 阶段 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强
44、调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化、情感需求 经
45、济 敏感因素 人均GDP 出现业态 北京 哈尔滨商业正处于从都市MALL向主题Mall过渡的阶段，消费者对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。 商业指标判断2、商业格局及商圈分析 2、商业格局及商圈分析 4、餐饮、休闲娱乐市场分析 4、餐饮、休闲娱乐市场分析 3、集中商业市场分析 3、集中商业市场分析 5、旅游市场分析 5、旅游市场分析 1、商业整体发展概况 1、商业整体发展概况哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来越多的新兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。 哈尔滨核心商圈主要是中央大街商圈和秋林
46、商圈； 未来新建商圈4个，分别是松北商圈、群力商圈、哈西商圈、哈南商圈； 道里区商圈共计4个，分别是中央大街商圈、兆麟商圈、爱建商圈、故乡商圈； 南岗区商圈共计2个，分别为秋林商圈和会展商圈； 道外区商圈共计1个，即道外商圈； 香坊区商圈共计3个，分别是安埠商圈、乐松商圈、万大商圈； 松北区将新建1个商圈，即松北商圈。 商圈分布 中央大街商圈 爱建商圈 顾乡商圈 秋林商圈 会展商圈 万达商圈 安埠商圈 乐松商圈 道外商圈 设施： 世纪华联超市、新透笼商厦、曼哈顿三期等 设施： 家乐福、万达广场、索菲亚购物广场等 设施： 百联购物中心、爱建新区广场、世纪华联超市、卓越时代购物中心、三江美食城等
47、设施： 新大发国际购物广场、家乐福等 设施： 乐松广场、家乐福等 设施： 沃尔玛、家乐福、红旗家具城、红博世纪广场等 设施： 远大购物中心、秋林公司、松雷商厦、红博购物广场、家乐福、沃尔玛、新世界百货等 设施： 万达广场、天堂岛国际休闲酒店等 设施： 安埠商厦、同乡商场等 设施： 以批发市场、老字号产业为主的低端商业区 新兴商圈里，发展相对较好的是顾乡商圈和会展商圈依托资源 产品特点 步行街、中高端百货等 步行街、中高端百货等 客户构成 未来供应 未来供应量稀少 未来供应量稀少 经营状态 核心商圈，客流量非常大，经营良好 核心商圈，客流量非常大，经营良好 平台租金 商铺租金均价：8-10元/平
48、米/天 商铺租金均价：8-10元/平米/天 城市核心商圈 城市核心商圈 辐射全市和外来旅游客户 辐射全市和外来旅游客户 项目 中央商城 大商麦凯乐 哈尔滨新一百购物广场 基本情况 中央商城坐落在哈尔滨最繁华的中央大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2万平方米，共设七层。 总建筑面积15万平方米，商场营业面积9万平方米，规划地下2层至地上6层为商业，7层至29层为住宅 。 占地面积1.7万平方米，营业楼层为地上7层，地下1层，总营业面积11万平方米 业态定位 时尚百货 购物中心+住宅 高档百货 楼层规划 B1：超市 1F：化妆品、珠宝、名表、精品女鞋 2F:精品男装、男鞋、男是皮具 3
49、F：精品女装、女士皮具、皮草 4F：少数女装、羊绒羊毛、女士 5F：精致生活用品、小家电、运动、儿童 6F：羽绒服、折扣商品 B1：超市、铭店街、美食街、南广场多功能区 1F：国际名品、国际名表、化妆品 2F：国际名品、珠宝、男鞋、女鞋、男士服饰、女士服饰 3F：女装、女包、女士服饰 4F：居室用品、生活用品、小家电、文化用品、儿童用品、羊绒羊毛 5F：绅士休闲、绅士内衣、体育用品、运动器材 6F：餐饮、SPA、教育中心 B1：新一百超市、屈臣氏 1F：化妆品、珠宝、钟表、箱包文具、配饰、眼睛、餐饮 2F:名品、潮流、休闲少女装、少女内衣、饰品、配件、精品男女鞋 3F：职业女装、童装、玩具、孕妇用品、皮草、家具用品 4F：绅士正装、男士配饰、羊毛羊绒、羽绒制品 5F：运动、户外、城市休闲、牛仔服饰、健身器材、运动配饰 6F：家用电器、美食广场 7F：浩泰健身、伊美娜健身 客户 全市中端以上消费者
