1、盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 九洲遠景商業管理機構 盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分 深圳 2011年 4月 2 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A. 城市宏观研究 B. 项目立地研究 C. 消费者研究 D. 零售市场分析 E. 酒店、写字楼市场分析 F. 综合体定位及酒店 /写字楼概念 G. 基准比较研究 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景（上海）投资管理有限公司的书面同意。 目錄 3 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A. 城市宏观研究 A1. 深圳市城
2、市宏观分析 A2. 盐田区区域宏观分析 4 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 从宏观层面分析，深圳市零售市场消费规模巨大，为商业地产蓬勃发展提供了市场基础 资料来源 :九洲远景分析 1 2 3 4 城市群地位 经济总量 产业发展 人口状况 深圳定位于华南经济中心城市，吸引周边城市消费者前来消费；同时深圳消费者向香港外流短期内也较为严重，随着两地一体化这一状况将得到改善 深圳市经济总量位居全国城市排名的第 4位，处于向发达的国际大都市迈进阶段，推动零售市场产生各档次全业态的各类购物中心 第三产业占国民经济主导地位，高新技术、金融、物流、文化、旅游等现代产业作为深圳支柱产业，都为城市创造大量的中
3、高端消费客群 深圳市是中国第一个城市化率 100%的城市，非户籍人口超过七成，人口流动性较大 5 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳目前已处于全业态市场的发展过程中，业态较为丰富，未来零售市场竞争将更加激烈 趋优选择市场 出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足 Fast fashion成为市场主导， top fashion占市场 5%-10%的市场份额 娱乐 /餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现 以二线城市为主，典型如杭州、苏州、等 传统市场 以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透
4、率低 全业态市场 城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平 从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足 典型城市如深圳、上海、北京等 大而全市场 百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多样化 以三线城市为主 资料来源 :九洲远景分析 城市商业发展阶段的演变 6 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 城市概况 资料来源：九洲远景分析 地理位置： 深圳市位于珠江三角洲东岸，是我国重要的对外门户 城市交通： 连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是
5、华南沿海重要的交通枢纽 城市区划： 全市总面积 1952.84平方公里，下辖福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗、光明新区和坪山新区等 8个区 城市人口： 截至 2009年年末，常住人口891.23万人 城市定位： 深圳定位于华南经济中心城市，重点发展高新技术、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等产业 深圳位于珠江三角洲东岸，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，定位于华南经济中心城市 深 圳 城市群地位 全国 7 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 资料来源： 珠江三角洲城镇群协调发展规划（ 20042020） ， 广东省城镇体系规划文本 (2006-2020) 珠江三角洲城镇群城镇空间布局示
6、意图 一脊： 聚合“广州深圳（香港）”、“广州珠海（澳门）”区域发展主轴的核心功能，打造具有核心竞争力的区域发展“脊梁” 三带： 形成北部城市功能拓展带、中部产业功能拓展带和南部滨海功能拓展带等三大功能拓展带 五轴： 构建江肇江珠高速公路沿线、 105国道沿线、 107国道沿线沿线、广深铁路沿线和惠澳大道沿线等五大“城镇产业”聚合轴 城市群地位 珠三角 珠江三角洲城镇群城镇空间布局说明 深圳 一脊 三带 三带 三带 城市群定位 深圳处于珠三角区域发展的主轴线上，影响和带动周边城市发展，并吸引周边城市的消费客流 8 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳和香港未来将逐步实现经济一体化，短期内深
7、圳消费客群向香港外流将较为严重，随着市场一体化两地零售商业将日趋同质化 深圳香港一体化 深圳香港区位图 深 圳 市 香 港 特 别 行 政 区 资料来源： CEPA，九洲远景分析 城市群地位 深港 深港一体化 所谓深港经济一体化，是深圳和香港的经济作为一个总体统筹安排、统一规划、互惠互利、相互支持、共同发展，从而形成不同分离的区域经济一体化的联合体 深圳与香港隔海相望，深圳是香港实现 CEPA（ 内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排 ）连接内地的枢纽城市、副中心、功能区和桥头堡 深港一体化可以使香港对内地的辐射和带动半径成倍地增长，特别是对广大泛珠三角地区的辐射和带动作用 同时深港一体化也是时
8、代又一次赋予了深圳作为经济特区在新的条件下先行、先试的历史责任和使命 9 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳市经济总量达 8201亿元，位居全国城市排名的第 4位，为零售市场的发展创造良好环境 经济总量 -GDP 资料来源：各城市 2009年统计公报，九洲远景分析 2009年全国经济总量排名 单位：亿元 深圳市经济总量在全国城市 GDP排名第 4位，仅次于上海、北京和广州 14901118669113820177407500652950994992489048211 上海2 北京3 广州4 深圳5 苏州6 天津7 重庆8 杭州9 无锡10 青岛11 佛山10 盐田中轴线项目概念定位第一阶
9、段报告 深圳近几年经济增长速度平稳， 年均增长率为 13.5%，预计 2012年将达到北京 2009年的水平 亿元 资料来源：各城市统计年鉴，各城市统计公报，九洲远景分析 国内四个主要城市 2009年 GDP比较 GDP 2005-2009年 GDP年均增长率 8201118661490191131 4 . 6 %1 3 . 0 %1 4 . 8 %1 3 . 5 %深圳 北京 上海 广州深圳市 2005-2009年 GDP增长情况 亿元 4 , 9 5 15 , 8 1 46 , 8 0 27 , 8 0 78 , 2 0 11 1 , 9 7 52005 年 2006 年 2007 年 2
10、008 年 2009 年 2012E13.5% p.a. 经济总量 -GDP 11 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳人均 GDP居一线城市之首，达到 92771元，按照联合国标准该城市处于向发达的国际大都市迈进的阶段 资料来源：各城市统计公报 ,各城市统计年鉴，九洲远景分析 人均 GDP 2005-2009人均 GDP年均增长率 元 全国一线城市 2009年人均 GDP比较 按照联合国衡量一个国家和地区财富水平的标准，人均 GDP达到 8000美元，该城市达到发达国家和地区的标准；到 1万美元，意味着经济社会发展已经进入由中等发达城市向发达的国际大都市迈进阶段 深圳市人均 GDP约为
11、13581美元，处于向发达的国际大都市迈进的阶段 经济总量 -人均 GDP 927716878877556881786 . 2 %1 0 . 8 %1 0 . 9 %1 1 . 1 %深圳 北京 上海 广州12 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 第三产业作为深圳主导产业，结合其他一线城市发展经验，第三产业占比将进一步提高 29%7%13%4%20%26%4 6 . 7 %2 3 . 2 %3 9 . 9 % 3 7 . 2 %5 3 . 2 %7 5 . 8 %5 9 . 4 % 6 0 . 9 %深圳 北京 上海 广州产业发展 -三产占比 全国一线城市 2009年三产占比 第二产业 第一产
12、业 第三产业 2009年深圳市第三产业结构 批发和零售业 交通运输、 仓储、邮政业 资料来源：各城市统计公报，深圳市统计年鉴，九洲远景分析 住宿和餐饮业 房地产 金融业 其他 13 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 高新技术、金融、物流、文化、旅游等产业作为深圳支柱产业，约占经济总量的七成份额 32%7%32%9%7%13%高新技术产业 物流业 金融业 旅游产业 其他 文化产业 2008年 深 圳 各 产 业产值占 GDP比重 高 新 技术产业 物流 产业 金融 产业 文化 产业 旅游 产业 到 2010年，深圳市高新技 术产品 产值达 将到 1万亿元以上，高新技术产 品增加 值占深 圳GD
13、P的比重达 到 35%以上 到 2010年，深圳将实现年 物流产 业增加 值822亿元，物流业增加值占 GDP的比 重增加到 12% 到 2010年，深圳金融产业 增加值 将达到 1350亿元，金融产业增加值占 GDP比重 达到15 以上，资产规模达到 1.8万亿 元 到 2010年，深圳文化产业 将实现 以高于 GDP年均增长率2 左右的速度 增长， 文化产 业增加值占GDP 比 重将达 到 10 以上 旅游业已成为深圳重要经 济增长 点和重 要产业之一，随着现代服务业快 速发展 ，未来 旅游会展业在经济总量的比重将 达到8%10% 1) 注：1) 国内外公认的支柱产业实际份额为8% 10%
14、 资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析 产 业 发展 -支柱产业 14 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 深圳市 2009年常住人口 891万人，非户籍人口超过七成，人口流动性较大 人口状况 182 197 212228 241298646650 6496496506532005 2006 2007 2008 2009 2012E深圳户籍人口变化情况 户籍人口 非户籍人口 万人 828 846 862 877 891 7.3% CAGR 0.2% CAGR 6043 50 41 3460454919277146福田区 罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区2009年深圳各区人口
15、构成情况 万人 1 ) 1) 备注：非户籍人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口 户籍人口 非户籍人口 资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析 951 15 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A. 城市宏观研究 A1. 深圳市城市宏观分析 A2. 盐田区区域宏观分析 房地产智库 16 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区未来商业的区域性将相对较强，零售市场的逐步升级也将缓解目前的消费外流现象 资料来源 :九洲远景分析 1 2 3 4 区域地位 经济总量 产业发展 人口状况 盐田区作为深圳市未来的城市副中心，定位于深圳市现代化港口物流枢纽城区和海滨旅游城区，区域对主城区的依赖
16、性逐步减弱 盐田区经济总量年均增长速度在 13%以上，预计 2012年经济总量将超过 350亿，经济发展推动零售市场升级 盐田区第三产业占比高达 71%，但其中以物流业占比居高，金融业、批发零售业占比相对较低，零售市场存在较大发展空间 预计 2012年盐田区人口将达到 23万，居民消费水平和消费欲望都与其他区持平，但零售总额明显偏低，表明消费外流严重 房地产智库 17 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区处于深圳市南部沿海岸地区，定位于深圳市现代化港口物流枢纽城区和海滨旅游城区 区域概况 盐田 资料来源：九洲远景分析 区域地位 盐田区概况 地理位置： 盐田区位于深圳经济特区东部，经济特区
17、管理线以南，东起大鹏湾背仔角与龙岗区相连，西接罗湖区，南连香港新界，北接龙岗区 区域区划： 辖区总面积72.36 平方公里，下辖沙头角、海山、盐田、梅沙4 个街道办事处，东和、海涛、永安、滨海等17个社区居委会；区内有我国重点发展的四大国际深水中转港之一 盐田港，还有沙头角、盐田港两个保税区和一街两制的中英街 区域人口： 截至2009 年年末常住人口 22.77万人 区域定位： 盐田区的定位是全市东部现代化港口物流枢纽城区、滨海旅游城区，东部现代化港口物流枢纽城区 盐田区 盐田区地图 房地产智库 18 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 城市主中心 - 福田罗湖中心 - 前海中心 城市副中心
18、- 龙华中心 - 龙岗中心 - 光明新城中心 - 坪山新城中心 - 盐田中心： 深圳东部滨海地区旅游综合服务基地、深圳东部港口与物流配套服务中心 在深圳“ 2个城市主中心、 5个城市副中心”的城市规划中，盐田定位于城市副中心，对主城区的依赖性将减弱 资料来源： 深圳市城市总体规划（ 20072020） ，九洲远景分析 深圳市“两主五副”城市发展规划 深圳市城市发展规划示意图 深圳市城市发展规划示意图龙华中心 光明新城中心 盐田中心 龙岗中心 坪山新城中心 支持页：城市规划 区域概况 房地产智库 2512 2 0 6 . 51 5 2 9 . 61 6 2 3 . 1 71 7 2 0 . 58
19、 7 0 . 2 713%12%13%11%17%14%盐田 宝安 龙岗 福田 南山 罗湖19 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区经济总量远低于其他各区，但保持较快增速，预计 2012年经济总量将超过 350亿 盐田区 2005-2009年 GDP增长情况 亿元 1501702032332513682005 2006 2007 2008 2009 2012E13.6% p.a. 经济总量 各区对比 深圳各区 2009年 GDP及 GDP年均增长率 亿元 资料来源：深圳各区统计年鉴，九洲远景分析 房地产智库 20 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 从三产占比来看，盐田区的第三产业占比仅
20、次于罗湖区和福田区，达 71% 8 . 9 %1 2 . 0 %5 9 . 9 %2 8 . 9 %6 4 . 2 %6 7 . 6 %9 1 . 1 %8 8 . 0 %4 0 . 1 %7 1 . 1 %3 5 . 7 %3 2 . 2 %罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗2009年深圳市市三产占比 第二产业 第一产业 第三产业 资料来源：深圳市统计年鉴，九洲远景分析 三产占比 各区比较 0 . 0 67 2 . 6 21 7 8 . 3 72 8 . 9 3 %7 1 . 0 5 %0 . 0 2 %第一产业 第二产业 第三产业2009年盐田区三产发展现状 亿元 2008-2009年增长
21、率 房地产智库 21 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 但从第三产业结构看，盐田占比最高的为物流业，金融业占比仅为罗湖和福田的 1/4，批发零售业占比也仅为罗湖和福田的 1/2 11%10%2%14%38%25%2009年盐田区第三产业结构 批发和 零售业 交通运输、 仓储、邮政业 住宿和 餐饮业 房地产 金融业 其他 第三产业发展比较 资料来源：深圳各区统计年鉴，九洲远景分析 44%18%3%11%5%19%2009年罗湖区第三产业结构 批发和 零售业 交通运输、 仓储、邮政业 住宿和 餐饮业 房地产 金融业 其他 41%4%23%8%24%2009年福田区第三产业结构 交通运输、 仓储、
22、邮政业 批发、零售、住宿和餐饮业 房地产 金融业 其他 房地产智库 22 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 盐田区 2009年常住人口 22.7万人，预计 2012年总人口将超过 23万 人口状况 3 . 1 9 3 . 3 4 3 . 6 4 3 . 9 64 . 2 65 . 2 91 8 . 3 9 1 8 . 5 31 8 . 4 9 1 8 . 5 61 8 . 5 11 8 . 6 02005 2006 2007 2008 2009 2012E盐田区户籍人口变化情况 户籍人口 非户籍人口 万人 7.4% CAGR 0.16% CAGR 1 ) 1) 备注：非户籍人口指在 深居住
23、时间半 年以上 的非户 籍人口 资料来源：盐田区统计公报，九洲远景分析 盐田区人口稳定增长， 2009年户籍人口达 5.29万，非户籍人口 18.6万，预计 2012年总人口将达 23万 房地产智库 23 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 目前深圳一半以上的零售消费都集中于福田和罗湖，盐田的零售总额和 GDP占比均处于末位，盐田的零售业发展相对落后 2009年深圳各区社会消费品零售总额比较 亿元 53980031561345323罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗2009年各区社会消费品零售总额占 GDP比值 62%49%19%12%25%23%罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗资料来源：深
24、圳统计年鉴，九洲远景分析 人民生活水平 房地产智库 24 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 7 9 . 2 8 % 8 0 . 4 7 %6 6 . 6 7 %7 0 . 9 7 % 7 0 . 2 3 % 7 2 . 2 8 %罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗盐田区居民的消费能力和消费欲望都略低于罗湖和福田二区，但仍处于 较高 水 平 ， 消 费 倾 向 性 指 数 达 71% 深 圳 市各区 人均可 支配收 入与消 费性支 出比较 2009年，元 主 要 城市消 费倾向 性指数 比较 注：消费倾向性指数 =消费 性支出 人均 可支配 收入 2009年， % 资料来源：深圳市统计年鉴，九
25、洲远景分析 3 0 , 3 0 23 5 , 2 4 13 1 , 0 3 72 7 , 0 1 5 2 7 , 2 3 62 5 , 9 6 82 4 , 0 2 22 8 , 3 5 72 0 , 6 9 21 9 , 1 7 3 1 9 , 1 2 9 1 8 , 7 6 9罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗人 民 生活水 平 房地产智库 25 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 A. 城市宏观研究 B. 项目立地研究 C. 消费者研究 D. 零售市场分析 E. 酒店、写字楼市场分析 F. 综合体定位及酒店 /写字楼概念 G. 基准比较研究 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的
26、详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景（上海）投资管理有限公司的书面同意。 目錄 房地产智库 26 项目远离市区，位于区域核心位置并且区域内可达性较高，零售部分适宜定位区域中心，写字楼适宜定位新兴商业中心，酒店应与区域内其他酒店差异化定位 从区位角度 项目远离中心城区，周边未形成大型零售商圈、商务区和旅游区，周边区域依托物流和旅游基础正逐步实现产业升级，区域中有机会且有必要填补城市综合体的空白 同时项目周边分布着政府办公区和大量住宅区，家庭客群和部分商务客群将有望成为项目忠实客群，随着旧城改造的加快，客群档次也将逐步提升 从物业角度
27、 项目东西方向被绿地分割，南北长度超过 500米，商业散落于各个板块，需要提高整体联动，加强客流内部流动 3#地块商业为高品质公寓、甲级写字楼和五星级酒店底商，业态选择应保证维持或提升各物业的品质； 2#、 4#地块狭长，适宜做休闲街区 从交通角度 项目区域价值判断综述 资料来源：九洲远景分析 1 2 3 项目距离市区路程较远，通过项目北侧深盐路与多条城市主干道连通，区域内道路部交通可达性较高 多条公交线路经过项目地，未来在项目周边也将出现 8号线地铁站沙头角站 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 房地产智库 27 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 B. 项目立地研究 B1. 区位研究 B2
28、. 物业研究 B3. 交通研究 房地产智库 28 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 项目远离中心城区，周边未形成大型零售商圈、商务区和旅游区，商业商务氛围缺乏 资料来源：实地调研，九洲远景分析 ：零售商圈 ：商务区 ：旅游区 罗湖商业中心 福田商 业中心 南山商业中心 龙岗商 业中心 福田商务区 本项目 项目城市区位说明 项目位于深圳市中心城区东南部，紧邻沙头角湾 项目并未处于任何大型零售商圈内，项目周边 10公里范围内不存在大型零售商圈 项目远离福田和南山两大商务区 项目东北部为旅游区，距离项目约 10公里 城市区位 城市区位 大小梅沙 华侨城 南山商 务区 房地产智库 29 盐田中轴线项
29、目概念定位第一阶段报告 项目区位图 项目区位： 本项目处于深圳市盐田区西南部 的 沙头角片区 区域发展： 盐田已初步从特区内最落后的区域发展成为深圳东部重要的增长极，成为深圳建设物流枢纽城市、美丽海滨旅游城市以及高品位文化生态城市的重要支撑点。一是随着盐田港三期工程的建设，以盐田港区为主体的深圳港有望跨入全球五大集装箱港的行列；二是得天独厚的山、海、湖交融的自然生态环境将进一步凸显盐田作为“黄金海岸”的形象和生机；三是辖区内拥有的两个保税区 (沙头角保税区和盐田港保税区 )以及中英街免税区 从区域格局来看，盐田区依托物流和旅游基础正逐步实现产业升级，项目所处的沙头角片区是重要的物流和边境贸易区 区域区位 盐田 资料来源： i市场调查，九洲远景分析 区域区位 本项目 盐田港港口区及保税区 大小梅沙旅游区 中英街 免税区 沙头角保税区 房地产智库 30 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 从局部区位看，项目周边分布着政府办公区和大量住宅区，家庭客群和部分商务客群将有望成为项目忠实客群 住 宅 区住 宅 区住 宅 区住 宅 区工 业 区区 政 府项 目 地 块项 目 地 块住 宅 区住 宅 区住 宅 区住 宅 区工 业 区区 政 府项 目 地 块项 目 地 块海景路 海景二路 海山路 资料来源：实地调研，九洲远景分析 局部区位 房地产智库
