1、1华侨广场商业项目可行性研究报告2009年3月3日致：安徽省华侨饭店有限公司This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from TCBL Consulting Limited.The opinions, estimates and information giv
2、en herein or otherwise in relation hereto are made by TCBL in their best judgment, in the utmost good faith and are as far as possible based on data or sources which they believe to be reliable in the contest hereto. Notwithstanding, TCBL disclaim to the extent permitted by law, any liability in res
3、pect of any claim which may arise from any errors or omissions or from providing such advice, opinions, judgment or information.CONFIDENTIAL21.0 合肥市宏观发展概要2.0 合肥市商业发展研究3.0 项目特征分析4.0 竞争项目分析5.0 目标消费者研究6.0 租户访谈7.0 市场定位8.0 业态组合9.0 项目财务分析附件: 主要商户工程技术要求参考附件: 百货公司开店要求参考目录市场调查业态组合市场定位财务分析41939549815418221024
4、62622783市场调查目标消费者研究合肥市宏观发展概要竞争对手分析(目前和未来 )租户访谈项目市场定位 主题概念定位市场定位 档次定位财务分析 租金评估 租金测算业态组合(3套方案)业态组合合肥市商业发展研究目录投资回报与租金收益比较分析财务指标分析潜在租户名单41.0 合肥市宏观发展概要1.1 合肥整体情况综述1.2 合肥市经济指标1.3 合肥市人口分析1.4 合肥市未来规划发展1.5 合肥市宏观发展概要小结5 合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县
5、，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。 2007年全市常住人口为462.73万人合肥整体概况上海合肥南京北京1.1 合肥整体概况62006-20088-20112008合肥城市发展 因为政策的推动及紧邻长三角的区位优 势，合肥正成为长三角组团城市之一。 越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。 机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设 ，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。1.1 合肥整体概况7图：合肥GDP及增长率（2001-2007年） 图：合肥固定资产投资及增长率（2001-2007年）固定资产投资持续增加，推动经济增长 固定资产投
6、资是推动经济增长的重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要的推动力。合肥经济增长速度远高于全国平均水平 不考虑物价上涨因素，2001-2007年，合肥GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，远高于同期全国平均水平的14.4%。 合肥2008年GDP达1664.84亿元GDP及固定资产投资0200400600800100012001400160018002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%合肥 GDP 合肥 GDP增长率 全国 GDP增长率020040060080
7、01000120014002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%10%20%30%40%50%60%70%合肥固定资产投资总额 年增长率数据来源：合肥统计局2008年数据为政府初步统计数据1.2 合肥市经济指标单位：亿元 单位：亿元8图：合肥人均GDP及增长率（2001-2008年）人均 GDP 05000100001500020000250003000035000400002002 2003 2004 2005 2006 2007 20080%5%10%15%20%25%30%合肥人均 GDP 合肥人均 GDP增长率 2007年合肥人均GDP达到28,125
8、元（折合美元为3,853美元），增长达到21%，增长速度远远高于国内平均速度。预计2008年合肥人均GDP将接近5,000美元。 根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均G DP超过4,400美元时，城市主导商业形态将向Shopping Mall、Lifestyle、 Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，合肥市人均GDP水平表 明了合肥正向综合商业业态方向发展。1.2 合肥市经济指标数据来源：合肥统计局2008年数据为政府初步统计数据单位：元9人均 GDP 1.2 合肥市经济指标商业业态的发展与人均GDP的关系人均GDP时间1100美元以下1100
9、2000美元20004400美元4400美元以上大众商业街集贸市场百货商场生活时尚中心 购物中心合肥市2008年人均GDP预计已接近50 00美元，真正的购物中心、生 活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。10图：合肥城镇居民可支配收入情况（2001-2007年）合肥居民收入连续增长 2001-2007年，合肥人均居民收入累计增长97%，年增长率达到10.2%。图：合肥城镇居民消费支出情况（2001-2007年）合肥居民收入增长推动消费增加 2001-2007年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长77%，年增长率达到8.5%。居民收入及支出数据来源：合肥统计局02000400
10、060008000100001200014000160002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%25%城镇居民可支配收入 年增长率02000400060008000100001200014000160002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%25%城镇居民平均每人全年消费性支出 年增长率1.2 合肥市经济指标单位：元 单位：元11安徽省内比较 合肥是安徽省GDP总量最高的城市，与其他城市 相比拥有绝对优势。经初步统计，合肥2008年的GDP总量达到排名第二与第三的总和。1664745
11、703618540520 512500486 482449402 40035032825019017.2%16.0%13.5%16.0%12.0%12.4%11.5%14.0%11.0%13.2%15.7%13.0%12.0%14.5%14.0%12.0%16.0%045090013501800合肥芜湖安庆马鞍山 阜阳六安滁州宿州蚌埠巢湖淮南宣城亳州淮北铜陵黄山池州0%5%10%15%20%2008年GDP 增长率 1.2 合肥市经济指标单位：亿元121,334 1,39012,0013,2753,43302,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000合肥 南昌
12、宁波 南京 上海图：长三角五城市GDP比较410 4263,8471,3801,03505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500合肥 南昌 宁波 南京 上海图：长三角五城市社会零售品消费总额比较13,42713,07623,62320,31722,30705,00010,00015,00020,00025,00030,000合肥 南昌 宁波 南京 上海图：长三角五城市人均可支配收入比较长三角城市比较数据来源：合肥统计局 比较长三角五个代表城市2007年底的经济数据，合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市是最弱的，甚至低于同为中部城市的南昌。1.2
13、 合肥市经济指标单位：亿元单位：亿元单位：亿元1316.9% 17.5%18.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2005GDP增幅 2006GDP增幅 2007GDP增幅合肥南昌宁波南京上海图：长三角五城市GDP增幅比较图：长三角五城市消费品总额增幅比较图：长三角五城市居民可支配收入增幅比较15.1%18.5%22.1%0.0%10.0%20.0%30.0%2005消费品总额增幅 2006消费品总额增幅 2007消费品总额增幅合肥南昌宁波南京上海12.5%13.7%21.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2005GDP增幅 2006GDP增幅 2007
14、GDP增幅合肥南昌宁波南京上海长三角城市比较数据来源：合肥统计局 在2005至2007年三年内，合肥的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。 尤其是2007年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快的省会城市。1.2 合肥市经济指标1442.5%203.73478.92007年41.7%196.16469.852006年40.6%184.91455.72005年38.0%168.96444.682004年35.1%160.18456.62003年34.3%153.54448.082002年33.2%146.81442.162001年32.6%143.04438.182000年非农
15、业人口所占比例（万人）非农业人口（万人）户籍人口（万人）年度合肥人口变化图：合肥市2000-2007年户籍人口变动469.85455.70438.18442.16444.68456.60448.08478.9012.314.211.11214.34004204404604805002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070246810121416户籍人口 比上一年增长单位：万人 百分比 数据来源：合肥统计局 合肥本地人口占据绝大多数，高校学生 是合肥人口的重要组成部分。 2007年合肥市常住人口为491万人，外来人口为 12.1万人，占总人口的2.46%，
16、可见合肥的人口构成以当地人为主。而2007年合肥市 高校在校学生人数约30万人，占合肥总人口的6.26%，是合肥人口的重要组成部分。 作为中部省份，合肥的农业人口仍占据 大部分比例，但是正在逐年减少。1.3 合肥市人口分析15根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。合肥城市发展定位数据来源：合肥规划局1.4 合肥市未来规划16 合肥分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。
17、 近期2010年，中心城区城市人口300万人； 远期2020年，中心城区城市人口360万人。 近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米； 远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。数据来源：合肥规划局合肥规划整体目标城市分区城市分区城市分区市中心城区城市人口规模市中心城区城市人口规模市中心城区城市人口规模市中心城区城市建设用地规模市中心城区城市建设用地规模1.4 合肥市未来规划17 合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴
18、。 合肥市到2020年重点开发区域为西南部的三个开发区。 合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。中心城区中心中心城区城区合肥经济开发区合肥经济开发区合肥经济开发区合肥高新技术开发区合肥高新技术开发区合肥高新技术开发区滨湖经济新区滨湖经济新区滨湖经济新区合肥政务新区合肥政合肥政务新区务新区瑶海经济区瑶海经济区瑶海经济区庐阳工业园庐阳工业园庐阳工业园合肥市重点开发区域合肥市重点开发区域国家级经济开发区合肥城市分区数据来源：合肥规划局1.4 合肥市未来规划1818居民收入及支出小结合肥居民的收入及支出较低，但是近几 年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥居民对商业的
19、需求也将提升。农村人口占据多数比列，外来人口较少 本地居民为主是合肥人口的重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。但 是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。合肥原有经济较为薄弱，但近年由 于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发 展最快的城市之一，整体居民收入增速明显。整体经济能力决 定了合肥商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。人口发展变化合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力 远远落后于长三角城市，但是合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。合肥城市发展及未来规划合肥即将被接纳为长三角城市之一，城 市发展建设投入前所未有的力度，未来将加大中
20、心城区的商业建设及 西南片的三个经济开发区的工业建设。1.5 合肥市宏观发展概要小结192.0 合肥市商业发展研究2.1 合肥市商业发展概述2.2 合肥市整体商圈布局2.3 合肥市中心城区商圈分析2.4 重点商业项目分析2.5 合肥市商业发展研究小结2090年代2002年2002-2006年80年代传统商业占据主导；三孝口商圈崛起；传统商业占据主导；传统商业占据主导；三孝口商圈崛起；三孝口商圈崛起；四牌楼商圈崛起四牌楼商四牌楼商圈崛起圈崛起大卖场效应大卖场效应大卖场效应商业升级商业升级商业升级2006年及以后发展拐点：商业二次升级购物中心开始大量涌现发展拐点：商业二次升级发展拐点：商业二次升级
21、购物中心开始大量涌现购物中心开始大量涌现在 80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起家乐福、沃尔玛等大型连锁超市进入合肥，吸引了大量周边中等收入居民，合肥多家大卖场销售额排名全国前列；百大 CBD购物广场、三里庵的国购广场、政务文化新区的绿地 花花世界、经济开发区的东海 星光大道等商业出现，开始由传统百货向新兴综合百货转变，多种商业形态开始出现90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之尽管没有真正意义上的购物中心，但是元一广场及国购广场的运营还是让购物中心业态在合肥开始崭露头角。而 2008年开始，众多大型购物中心在建
22、或者开建。合肥商业发展历程2.1 合肥市商业发展概述21图：合肥社会消费品零售总额（2001-2007年） 图：合肥社会消费品零售总额构成（2007年）合肥社会消费持续高速增长 在经济增长的带动下，2001-2007年，合肥社 会消费总额累计增长185%，年平均增长率达到16.1%。 截止到2006年，合肥市大型商业设施共41个 ，总营业面积110.4万平方米。5.1 %0.74其他行业21.7 %57.94餐饮业22.1 %410.32批发零售贸易业22.0 %469社会商品零售总额增长率（百分比）销售额(亿元)类别社会消费品总额数据来源：合肥统计局01002003004005002001
23、2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%25%社会商品零售总额 年增长率2.1 合肥市商业发展概述单位：亿元22合肥现有各零售业态生命周期情况图初始期 发展期 成熟期 衰退期获利能力市场占有率传统传统 连锁连锁百货公司百货公司大卖场大卖场中小型中小型超市超市中小型中小型 /传统传统百货公司百货公司购物购物中心中心电视电视购物购物连锁便连锁便利商店利商店市场萎缩增长变缓高速发展不断成熟逐步为市场所认识，开始关注和接受主题型主题型百货公司百货公司网络网络购物购物合肥最重要的二种零售业态百货百货百货大卖场大卖场大卖场 从合肥各零售业态发展形势来看，商业发展
24、正 处于传统商业向现代商业变革阶段，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。但是迄今为止 ，合肥还没有一家真正意义上并经营良好的购物中心。各零售业态发展现状2.1 合肥市商业发展概述23合肥商圈布局规划按照合肥市大型零售商业服务设施布局 规划(2007-2020) 2个都市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上 4个市级商业功能区-科学城、上派、店埠、双墩；-服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上 8个区级商业功能区-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上 33个居住区级商业功能区-服务人口在5万以上，基本商业面积2万平
25、方米以上预计到2020年： 合肥社会消费品零售总额达到4,500亿元，商业增加值1,200亿 元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度达到15%。 商业营业总面积达到2,000万平方米，其中零售 商业设施面积达1,000万平方米。数据来源：合肥规划局老城区市级商业区老城区老城区市级商业区市级商业区东区商业中心东区商东区商业中心业中心北区商业中心北区商北区商业中心业中心西南区商业中心西南区商西南区商业中心业中心西区商业中心西区商西区商业中心业中心大学城商业中心大学城商大学城商业中心业中心政务新区商业中心政务新区政务新区商业中心商业中心新站商业中心新站商新站商业中心业中心东南区商业中心东南区商东
26、南区商业中心业中心滨湖新区市级商业区滨湖新区滨湖新区市级商业区市级商业区2.2 合肥市整体商圈布局24四牌楼商圈四牌楼商圈四牌楼商圈元一商圈元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈三孝口商圈三孝口商圈三孝口商圈中心城区商圈分析合肥的商业中心主要集中于传统老城区范围，即环护城河内。传统商圈传统商圈传统商圈新兴商圈新兴商圈新兴商圈四牌楼商圈四牌楼商圈四牌楼商圈元一商圈元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈三孝口商圈三孝口商圈三孝口商圈2.2 合肥市整体商圈布局25四牌楼商圈一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；另一方面以瑞景为代表的高端面向成功
27、人士为主的高端消费群体消费群体合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈概述百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺商业类型典型商业位置名称百货类：百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场步行街：淮海路步行街专业市场：苏宁、国生、宏图三胞四牌楼商圈北临寿春路，南到长江中路，东达环城东路，西到六安路四牌楼商圈2.3 合肥市中心城区商圈分析26主要消费群体为中高档白领阶层以及周边的居民消费群体合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围
28、浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高概述百货商场、购物中心、沿街店铺、专业卖场商业类型典型商业位置名称百货类：百大 CBD购物中心：安徽国际购物中心大卖场：家乐福、家福特专业卖场：五星电器三孝口三里庵商圈东起三孝口，西达三里庵之间的长江西路区域三孝口三里庵商圈三孝口三里庵商圈2.3 合肥市中心城区商圈分析27主要消费群体为周边居民消费群体新兴代表综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。概述购物中心、专业市场、批发市场商业类型典型商业位置名称购物中心：
29、元一时代广场、温莎杰座广场专业市场：建材市场批发市场：白马服装城、宝业轻纺城主要元一广场、胜利广场以及新站区为主元一（站前）商圈元一（站前）商圈2.3 合肥市中心城区商圈分析28马鞍山路商圈主要消费群体为周边中高收入居民、南面大学学生消费群体新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空白。概述购物中心、沿街商铺商业类型典型商业位置名称购物中心：新都会环球广场酒吧： 9度、极地风暴、芭比俱乐部主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围马鞍山路商圈2.3 合肥市中心城区商圈
30、分析29中心商圈综合分析中档中档中档、中高档低档、中档、中高档、奢侈品档次购物中心周边居民小型区域商圈元一商圈购物中心（超市 +底商形态）周边居民、学生、工薪阶层小型区域商圈马鞍山商圈现代百货 +购物中心周边居民、白领区域性商圈三孝口商圈步行街 +高端百货综合性市级中心商圈四牌楼商圈主要业态消费群体级别商圈名称2.3 合肥市中心城区商圈分析30四牌楼商圈四牌楼商圈四牌楼商圈元一商圈元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈三孝口商圈三孝口商圈三孝口商圈1现有重点商业项目分布25,000百货商之都（大东门店）530,000百货鼓楼商厦232,000百货百货大楼128,000百货商之都（宿州路店）435,000百货百盛百货340,840*购物中心温莎国际广场1180,000 *购物中心元一购物广场10*购物中心*购物中心百货*购物中心精品商店类型129876序号商业面积（平方米）名称50,000 新都会购物广场81,600安徽国购广场35,000 百大 CBD13,000 瑞景购物广场8,000瑞景名品中心2346789101112本项目商业项目*52.4 重点商业项目分析备注：本商业项目并不是真正购物中心概念
