1、目 录第 1 章 项目概况 11.1 项目概述 11.2 开发商简介 11.3 项目主要技术经济指标 1第 2 章 项目宏观发展背景分析 32.1 平顶山市经济社会发展情况分析 32.1.1 GDP 32.1.2 产业结构 .42.1.3 固定资产投资 .52.1.4 社会消费品零售总额 .62.1.5 人口结构 .62.1.6 人均可支配收入与消费支出 .72.2 平顶山市城市发展规划分析 72.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标 .72.2.2 城市空间布局与空间发展战略 .82.2.3 城市近期、远期、远景发展规划 .92.3 本章小结 9第 3 章 项目物业市场调研分析 .10
2、3.1 平顶山市房地产市场发展概况 .103.1.1 供求状况 103.1.2 价格走势 113.1.3 近期房地产政策 123.2 平顶山市物业市场调研分析 .143.2.1 物业布局 143.2.2 客户分析 183.2.3 产品分析 193.2.4 销售情况分析 213.2.5 未来供应项目分析 223.3 本章小结 .22第 4 章 项目本体分析 .234.1 项目区位分析 .234.2 项目地块分析 .234.3 项目交通条件分析 .234.4 项目资源条件分析 .244.5 项目 SWOT 分析 244.6 本章小结 .25第 5 章 项目定位与发展建议 .265.1 项目主题定位
3、 .265.2 项目客户定位 .265.3 项目产品建议 .265.4 项目价格建议 .275.5 本章小结 .27第 6 章 项目营销推广方案 .286.1 项目广告策划 .286.2 项目促销策划 .29第 7 章 总结 .30附件 平顶山市房地产市场调研表 .31第 1 章 项目概况1.1 项目概述1、项目名称：君临天下2、项目背景：本案位于平顶山新城区纬二路与经二路交叉点，平顶山新城区的中心地段，北依香山，西傍 150 米超宽城市生态长廊，南向碧波荡漾的白龟山水库。项目由五栋 24 层的阔板结构建筑组成，内部包括灯光广场、商业购物街、儿童活动中心、托儿所等配套设施。新城区内所有的供电、
4、电信、自来水、污水、雨水、燃气、热力等配套市政管网设施铺设完备，供水、供电等各项基础设施都有保障，在以后的项目施工及其后期运作中不会由于市政设施问题而导致工程中断或施工不便。1.2 开发商简介1、开发商名称：平顶山市隆嘉房地产有限公司2、开发商介绍：平顶山市隆嘉房地产有限公司是香港隆华投资集团旗下的子公司，目前在平顶山市新城区开发“鹰城明珠”大型高档商住项目。公司经营项目包括：房地产开发、建筑工程、房产居间代理服务、建筑材料销售、物业管理、酒店等，主营投资房地产开发项目。项目主要技术经济指标1、用地性质：居住兼商业用地2、政府规划容积率：4.03、政府规划最低绿化率：35%4、建筑高度：75
5、米5、建筑密度:29.6%6、商业建筑不超过总面积的：20%7、占地总面积：14636.0 平方米8、建筑总面积：95669.0 平方米9、车库及公用设备面积：17586.0 平方米10、商业面积：11174.0 平方米第 2 章 项目宏观发展背景分析2.1 平顶山市经济社会发展情况分析GDP2007-2008 年平顶山国民生产总值增速较快，2009-2011 年国民生产总值保持较高的增长率。2011-2012 年增长率大幅下降，国民生产总值出现负增长。人均 GDP平 顶 山 市 人 均 GDP050001000015000200002500030000350002007 2008 2009
6、2010 2011 2012年 份人均GDP(元)-50510152025增长率 人 均 GDP（ 元 ）增 长 率 （ %）平顶山市六年来的人均国民生产总值的发展趋势和国民生产总值的发展趋势一致，从 2007 年至 2011 年均有较高增长，2011-2012 年有小幅下降。2.1.2 产业结构平顶山作为一个工业城市，近年来的产业结构均以第二产业为主，第三产业为辅，所占比例最少的是第一产业，从 2007 年至 2011 年第二产业所占比重逐年增加，2011年至 2012 年第二产业有所下降。2.1.3 固定资产投资平顶山固定资产总投资在 2007-2012 年有着平稳较快的增长。 ，但是增长
7、率浮动较大。进入 2010 年后进入较为稳定且保持较高增长率的增势。2.1.4 社会消费品零售总额平顶山市消费品零售总额在 2007 年到 2012 年消费零售总额总体保持较高增长率增长，但是增长率每年有所下降。2.1.5 人口结构平顶山 50%左右的人口集中在平顶山市区，其次叶县、鲁山县、郏县、汝州市人口较为密集。卫东区、石龙区人数稀少。新华区和湛河区虽然区域较小但是人口密集，开发强度较大。2.1.6 人均可支配收入与消费支出2007-2010 年人居可支配收入和消费支出均呈增长趋势，消费支持站人均可支配收入比例也有所增长。2011 年人均可支配收入和消费支出持平，到了 2012 年人均可支
8、配收入快速增长，消费支出下降。2.2 平顶山市城市发展规划分析2.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移“的中间地带。它位于晋豫能源区的南缘，担负着湖南、湖北、广东、广西、上海等省、市生产、生活用煤的供应任务。是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重镇，工业基础雄厚。本市区拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。城市发展目标 坚持面向 21 世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城市的各项设施，将平顶山市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市
9、景优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。 1.利用自身明显的资源优势和已经具有一定规模的工业基础，强化重工业的优势地位，在轻工业寻找突破口，成为豫中地区的能源、原料的主要提供者。加强与许昌、漯河两市的联系，进行合理分工，形成一个城市经济圈，增强经济辐射能力，提高在河南省的经济地位。 2.调整产业结构，发展劳动密集型和能源密集型产业。一方面对煤炭业进行知识化改造，另一方面培植化工、机电、电力、建材等新的支柱产业。 3.发展大市场、大贸易、大流通，完善区域商贸流通中心和物资集散地的服务功能，为各种经济活动和经济要素自由流动提供全面、高效、便捷的条件，尤其要积极发展交通运输服务、信息
10、服务、中介咨询服务以及娱乐休闲服务。 4.优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，改变城市面貌，提升城市吸引力，为城市经济提供新的增长点，同时为旧城改造拓展空间、创造条件，促进城市建设水平的整体提高，形成良性循环。 5.加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。2.2.2 城市空间布局与空间发展战略随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。按照河南省委、省政府提出的平顶山要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。平顶山市委、市政府审时度势，集思广益，严密
11、论证，科学决策，果断提出了平顶山“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。发展西部新区是平顶山市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是平顶山市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是平顶山市实施二次创业，打造经济强市，全面建成小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”的战略目标。平山市新城区的规划勾画一条东南西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。 新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛
12、营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区 7.6 平方公里，近期规划面积 40 平方公里，远期规划面积 100 平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离 10 公里，通过 6 条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过 2 条公路和郑尧（郑州至尧山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的宁洛高速公路出入口在新区起步区东部 2 公里处，通过此入口向东南 20 公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是平顶山学院新校区所在
13、地，占地 2000 余亩,这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为：平顶山市工业学校、河南城建学院、平顶山卫校、平顶山金世纪高级中学，与纬四路北侧的文化居住用地一起构成新城区的教育文化景观轴线。河南城建学院、平顶山学院和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业的发展对周边的文化、居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，该区域充分利用现有地形地势,依山就势，将办公、商业旅馆、居住、文娱、社交游憩等功能组织在一起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已开工建
14、设。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。核心区的建设是带动新区发展的又一切实举措。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住宅，使每一户都有较好的视觉效果，达到推窗见水的视觉享受。住宅层数以 24层为主，适当兴建别墅式高档住宅，以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设 46 层的现代化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与周围环境，引入生态化、智能化概念，创造出富有生命活力的现代环境社区。工业园区位
15、于新城区西北部，以一类工业和仓储用地为主，主要发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业，成为新城区发展的产业动力区。新城区的给水、排水、电力、通讯、热力、燃气以及污水处理厂等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到一百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重对自然景观的利用和人文景观的塑造。新城区生态景观可用“一轴两片三点两横四纵”来概括。一轴指香山寺、中心公园、中心广场、白龟沙洲景观轴；两片指北部香山寺和南部平西湖风景区；三点指东部森林公园、中心公园、西部休闲公园；两横指北边道路防护林
16、景观带和南边临水湖滨生态休闲景观带；四纵是指南北向的生态廊道。新区风景旅游区主要包括香山寺风景区、平西湖风景区和新城区风景区。香山寺风景区位于新城区北部，香山寺始建于东汉，传说观音菩萨在此修炼并完成汉化和女化过程的地方，在佛教界享有盛名。平顶山新城区热忱欢迎国内外的有识之士，各路英才前来投资兴业、大展宏图。不久的将来，一座充满水域风情生机无限的新兴城市必将屹立在中原大地。2.2.3 城市近期、远期、远景发展规划平顶山市城市总体规划(20102020)的实施要以科学发展观为指导，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好平顶山市城乡规划、建设和管理工作。在总体规划确定的 1
17、098 平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。到 2020 年，主城区城市人口控制在 110 万人以内，城市建设用地控制在 106 平方公里以内。要完善城市基础设施体系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城市发展要走节约资源、保护环境的集约化
18、道路，节约和集约利用资源，坚持以人为本，创建宜居环境，统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，不得在总体规划确定的建设用地范围以外作出规划许可，切实保障规划的实施。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻平顶山市各单位都要支持平顶山市人民政府的工作，把平顶山市规划好、建设好、管理好。2.3 本章小结由以上平顶山房管局发布的最新资料可以得知，平顶山房地产市场收到了政策的一定影响，并没有持续的高涨势头，但是并
19、未像一二线城市受到那么大的冲击，所以是保持一定的弹性，这也是当诸多限制性政策出台以后地市的房地产市场依旧延续的原因。中国房地产是典型的政策型市场。如果当前房价能够平稳，将迎来下一个黄金十年，如果房价问题仍然过高，则中央会迫于舆论压力，加大打压力度，说不定会徘徊不前。降温是必须的，但是大环境不变，怎么真的降温呢，房地产作为各行业重要的纽带，城市发展的主力，应该不会有过大的下滑，所以未来的一年平顶山的房地产市场应该还是平稳的一年。未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源也是房地产行业发展趋势之一。第 3 章 项目物业市场调研分析平顶山市房地产市场发展概况3.1.1 供求状况据调查 2012 年平顶山市在
20、商品住宅销售中，120 平米及以下住宅销售面积 17.6 万平方米，比上年同期增长 70.9%，占商品住宅销售面积的比重为 39.6%；140 平方米以上住宅销售面积 9.7 万平米，比上年同期下降 11.7%，增速比上月回落 6.0 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 21.8%。在商品住宅销售中，120 平米及以下住宅销售额5.8 亿元，比上年同期增长 90.5%，占商品住宅销售额的比重为 33.7%；140 平米以上住宅销售额 4.0 亿元，比上年同期下降 17.1%，增速比上月回落 8.7 个百分点，占商品住宅销售额的比重为 23.3%。平顶山市区商品住房市场销售以中小套型为主，市区
21、商品住房销售以 120 平方米以下的中小户型为主体，占住房总销量的 71%，购房人群以 25 至 45 岁之间的青壮年人群为主，居住视野开阔、上下方便的高层住房约占总销量的九成。随着房地产市场逐渐理性成熟，高档住宅市场发生了很大变化，产品、客群、价格都向着高档公寓的性质转变，120 平米左右的商品房愈受广大客户青睐，因此华苑豪庭项目特此为不同客户群打造多种户型，100-130 平米户型占总比例 70%。迎合市场需求，此时开发该项目还是很有价值的。185138266654309380391688 42156117.844.116.126.610.2050000100000150000200000
22、2500003000003500004000004500002008 2009 2010 2011 2012 05101520253035404550商 品 房 销 售 额 商 品 房 销 售 额 增 长 率亿 元 %2008-2012 年平顶山市商品房销售额及其增长情况118.564 155.376211.408262.001303.52919.83 41.31 54.2875.5 109.3541.628.836.123.915.61131.439.144.820.10501001502002503003502008 2009 2010 2011 2012 0510152025303540
23、4550房 产 开 发 投 资 （ 河 南 以 十 亿 记 ） 房 地 产 开 发 投 资 额 （ 平 顶 山 ）房 产 开 发 投 资 增 长 率 （ 河 南 ） 房 地 产 开 发 投 资 增 长 率 （ 平 顶 山 ）亿 元 %2008-2012 年平顶山市房地产开发投资额及其增长情况86.5 105.35 72.95151.1183.299.39131.56 128.4 135.96 140.40204060801001201401601802002008 2009 2010 2011 2012批 售 面 积 销 售 面 积万 平2008-2012 年平顶山市商品房批售面积和销售面积3
24、.1.2 价格走势3.1.3 近期房地产政策国家政治经济形势及有关政策1. 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市 要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3. 增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原
25、则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。4加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013 年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 5.加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化市场监测和信息发布管理。河南省住房政策15条新政策，涉及住房保障、降低住房交易税费、金融支持、增加有效供应、优化市场环
26、境等房地产业发展的5个方面。10月28日，河南省建设厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省国税局、省地税局、人行郑州中心支行等七部门联合出台的关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见 。河南省是首家出台房市新政的省级地方政府。住房保障：省级财政对廉租住房每平方米再补200元意见提出，在廉租住房建设中，省级财政在国家给予廉租住房建设每平方米200元中央预算内投资补助的基础上，省级预算内投资中再给予每平方米200元的配套补助。省辖市、县（市）财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算。1、为了保障廉租住房和经济适用住房建设， 意见在土地、税收方面作了进一步明确，如免缴城市基础设施配套费、人防异地建设
27、费等行政事业性收费和劳保统筹等政府性基金。规定凡列入年度建设计划的经济适用住房和廉租住房项目在报批土地手续时随报随批，对没有完成当年住房保障建设任务的，将扣减该市下年度建设用地指标。2、降低交易税费：首次购买90平方米以下住房的契税下调至1%。意见明确“首套住房人均建筑面积未达到全省人均住房建筑面积标准、为改善自身住房条件而购买第二套住房，在首付比例、贷款条件等方面可比照首套自住房政策执行” ，以鼓励居民梯度消费，通过以小换大改善住房条件。3、 金融支持：可异地办理公积金房贷意见放宽了住房公积金贷款条件。规定居民购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房贷款的，最低首付比例调整为20%。购
28、买普通商品住房、经济适用房和二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可根据各市房价情况适当提高，最长贷款期限由20年延长到30年。除提取本人住房公积金外，允许提取配偶及直系亲属的住房公积金；住房公积金缴存人在全省范围内可按有关规定异地办理住房公积金贷款购买住房。4、增加有效供应：鼓励盘活利用已出让地块为了优化住房机构，增加有效供应，控制房价过快上涨， 意见中明确提出“全面建设满足居民住房需求的不同类型、不同价位的住房。优先保证经济适用住房、廉租房和中低价位、中小套普通商品住房的土地供应，合理控制单宗土地供应规模，严格监督，实施调控价格，多渠道降低住房成本，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能
29、力相适应。 ”为推进房地产较大规模项目的实施， 意见作出了“对已通过招、拍、挂等方式取得土地使用权的地块，已缴清土地出让金及相关税费，符合城市规划，保障公共设施用地和绿地得到落实，且地块内的规划条件分区域不同，具有地块分宗条件的，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议后，可分宗办理国有土地使用证”的规定。此外， 意见还要求各省辖市“可结合地方实际制定鼓励住房消费的收费减免政策和有关促进房地产业平衡健康发展的措施” 。平顶山住房政策依据平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和平顶山市城市总体规划（20052020） ，2012年城市规划区人口为93.2万人。根据河南省国民经济和
30、社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，预测规划期内普通商品住房需求为911万平方米，政策保障性住房需求为89万平方米。其中，建设经济适用住房80万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)9万平方米。1、切实解决好中低收入群体的住房问题适当增加中低价位普通商品住房和政策性住房的建设用地，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，完善廉租住房制度，维护群众的住房权益。2、加强老城区危旧住房的改
31、造和管理问题加强老城区危旧住房的改造和管理，提高现有老式住宅的利用度和舒适度，合理增加使用年限，促进市民房产的保值增值；改造棚户区和危旧住房，改善居民居住条件。3、进一步妥善解决住房市场发展中阶段性控制问题转变住房建设中粗放型增长方式；实现总量控制，分期实施，集约利用土地；健全政府调控体系，实现市场与管理相结合。4、控制全市住房面积套型结构比例问题充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房和经济适用住房布局，并将住房套型结构比例分解到具体地块和项目。5、解决暂住人口的住房设施问题逐步建立进城务工人员住房供应机制。通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等方式解决暂住
32、人口基本居住需要。3.2 平顶山市物业市场调研分析3.2.1 物业布局平顶山主要在售项目平面布局图项目概况表项目基本概况表序号 项目名称 开发商 项目地点 建设规模物业构成 项目特色项目现状1 建业桂园建业住宅集团平顶山置业有限公司平顶山市新城区龙翔大道与育英路交汇处占地面积：72667 平方米；建筑面积：26 万平方米；总户数：660 户 ；车位数量：1：2:1 个住宅 商业苏州园林、实景现房、开发商优势四期排号2常绿大悦城平顶山市常绿隆华置业有限公司平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交汇处占地面积：110000 平方米；建筑面积：330000 平方米；总户数：3600 户；车位数量：2100
33、个住宅 商业品牌价值、教育优势、交通便利一期清盘、二期建设中3 金玉花园平顶山金玉堂置业有限公司新城区长安大道与宏图路交会处建筑面积：250000 平方米住宅 商业一线湖景、实景现房 全现房4 蓝湾新城平顶山市华诚房地产有限公司平顶山市新城区长安大道与未来路东南占地面积：140000 平方米；建筑面积：420000平方米；总户数：2000多 户住宅 商业安置区、价格优势 尾盘销售5 百合金山平顶山市百合新地置业有限公司凌云路与平安大道交汇处路北（原西市场）占地面积：466200；建筑面积：120；总户数：6500 户 ；车位数量：约 2000 个 住宅 商业大规模社区、城中村改造主体封顶，预约
34、订购中6金基馨怡揽月平顶山市金基房地产开发有限公司平顶山市矿工路西段252 号院小区占地面积：7226.1；总建筑面积：41400；共计 440 户普通住宅毗邻市区，规模小 尾盘清售7 美景家园平顶山市信亚威置业有限公司平顶山新华区平安大道西段路南小区占地面积：4646.39；总建筑面积：25508；车位 220个住宅 商业毗邻市区、规模小一期现房销售8天河盛世（大产权）河南天河置业有限公司矿工路西段(原陶瓷厂) 占地面积：47435.3 平方米；建筑面积：160000 平方米；总户数：1288住宅纯板式建筑、实景现房尾盘现房清售9亿嘉西城国际河南亿嘉房地产开发有限公司建设路与西斜路交叉口以西
35、300 万花园洋房 住宅 商铺“LIFE HUB”生活理念10 中央花园平顶山市建宏房地产开发有限公司平顶山建西花卉市场西100 米路南30 万 住宅 商业项目周边配套设施齐全，环境优美11常绿桃花源河南常绿集团光明路与南环路交叉口南 200 米路西9.3 万住宅 公寓 商铺智能系统，让您享受尊尚名邸的精心呵护12华诚荣邦花园华城荣邦地产矿工路与诚朴路交会处北 100 米18 万 住宅 商铺六个生态游园,两个中心景观广场一、二期在售13聚龙新城亚丁湾小区平顶山市永嘉房地产开发有限公司中兴路与南环路交汇处 3800 平方米 住宅准现房 五证齐全 14 立威山平顶山市立威房地产开发有限公司开源路南
36、段转盘南 200米路西6.67 万平方米 住宅 商业山水园林，地理位置优越15鑫基碧水蓝天平顶山鑫基房地产开源路与湛南路交叉口西 100 米50000 平方米 住宅 商业 地理位置 优越 16中建嘉天下中国建筑第七工程局有限公司湛河区亚兴路与姚电大道交叉口9000 万平方米 住宅 商业 准现房 五证齐全 17 东城国际平顶山恒宇置业有限公司卫东区矿工路与诚朴路交汇处（东建材） 片区(卫东区 矿工路)22 万商铺 住宅 LOFT SOHO 酒店城市综合体、一站式居住、购物在售18 金兰王朝平顶山市华廷房地产开发有限公司光明路与湖滨大道交叉口（莲花盆）片区 (湛河区光明路)100 万 住宅 商铺中
37、央景观广场、绿化率高（46%）、私密性好待开盘19 林溪谷河南常绿集团置业有限公司平顶山市湛河区姚电大道李苗路交汇处24 万 住宅商铺绿化为主、用地为净地、项目周边发展成熟在售20 大汤山河南田园房地产开发有限公司鲁山下汤 （郑尧高速口北 600 米）片区 (鲁山县 鲁平大道)10 万商铺 温泉公寓 别墅 酒店平顶山首家旅游地产、既可投资收益又可养生居住在售21 帝佳英郡河南帝佳房地产开发有限公司姚电大道与光明路交叉口西 300 米占地面积：80443.4 平方米；建筑面积：约 50万平米普通商品住宅底层商铺城南最高端楼盘，演绎原味英伦风情22 金域蓝湾河南京华置业有限公司光明路与湛南路交叉口
38、西南侧（原卫校校区）占地面积：40 亩；建筑面积：7.5 万平米住宅底层商铺23金建.悦和园平顶山金建大光明房地产开发有限公司平顶山市光明路与平安大道交叉口向西 500 米路北（陈庄村）40 万平方米左 住宅 商业 架空花园、 中心绿地 24大乘领仕馆河南大乘置业有限公司新华路与神马大道交叉口向南 100米路东210000 平方米高层住宅 商铺 车库法式园林景观、高绿化率25 龙腾国际河南精忠房地产开发公司平顶山亚兴路与姚电大道交叉口50 亩 住宅 底商周围环境适宜，交通便利，教育资源丰富一、二期在售26康达.彩虹小区平顶山市康达房地产开发公司南环路与光明路交叉口向西 300 米路北100 亩
39、 住宅湛河较近，教育资源丰富一期，二期在售，三期在建27 龙凤盛世平顶山市汇合房地产开发有限公司平顶山市新城区 20 亩住宅 底商生态、健康、自然元素融入其中一期在售28 明珠世纪城一期 河南明源兴业集团新城区龙翔大道与育英路交汇处建筑面积：45 万 住宅 商铺人性化设计，知名幼儿园、小学、社区医院入驻29 金澜王朝平顶山市华庭房地产开发公司湛河区光明路与湖滨大道交汇处建筑面积：100 万 住宅 商铺中央景观广场，绿化率46%，私密性好3.2.2 客户分析项目客户情况表置业目的项目名称 客源地 客户职业居住 投资 其他建业桂园 平顶山 个体户、公务员、教师 常绿大悦城 新华区、矿区 公务员、教
40、师 金玉花园 平顶山 政府官员、企业高管 蓝湾新城 政府、矿区 政府公务员、矿工 60% 10% 30%百合金山 平顶山 附近居民、教师 美景家园 平顶山 附近矿区职工 金基馨怡揽月 平顶山 附近居民、教师、医生 天河盛世 平顶山 附近居民、教师、公务员 中央花园云庭 平顶山市区居民 官员和白领 金建.悦和园 平顶山市区居民 工人等各行各业的中等消 费层 大乘领仕馆 平顶山、宝丰市民 工薪阶层 聚龙新城亚丁湾小区 小区周边 工薪阶层、个体经营 立威山 平顶山市以及周边 县 个体经营，老师 鑫基碧水蓝天 平顶山市区 工薪层,个体经营 中建嘉天下 基本为湛河区居民 工薪阶层 亿嘉西城国际 老城区
41、政府官员，企业主 常绿桃花源 平顶山市 企业职工，个体工商户 华诚荣邦花园 平顶山市 企业职工，公务员 帝佳英郡 湛河区 各行各业 金域蓝湾 湛河区及项目周边 周边工作人员，商业投资 常绿林溪谷（二期） 市区及周边 职工、教师、个体户 明珠世纪城一期 市区 企业职员、个体商户 金澜王朝 城南 个体户、自由职业者 恒宇东城国际 卫东区 矿务局，市政，私营业主 大汤山以平顶山市区及周边辖下县市为主，少数郑州、许昌等地私营业主、个体工商户、自由职业者、投资客等 (1)客源地平顶山的项目，顾客大多数是平顶山本地居民，也有一些周边城镇居民来平顶山市区投资的。(2)客户职业新城区项目：客户主要是政府官员、
42、周边学校教师、私营业主、个体工商户，以及想要在新城区投资的市区居民。老城区项目：客户主要为周边工作的居民，学区房主要提供给为孩子上学做准备的客户，还有矿区周边的项目，客户多为矿区职工。(3)置业目的目前平顶山客户购买房产大多以居住为目的，少数人也用来投资或者其他用途。3.2.3 产品分析项目产品分析表建设规模（建筑面积）序号项目名称 产品类型 住宅 商业 其他 主力户型 产品特色1 建业桂园 高层 24 万 2 万 幼儿园 二房（88） 楼间距宽、密度 18%、户型全面2 常绿大悦城高层小高层30 万 23 万幼儿园、小学三室两厅（90100） 、90的经典户型南北通透3 金玉花园 高层小高层
43、15 万 10 万 三室两厅两卫 全民户型、户型方正4 蓝湾新城 高层 42 万 3000 幼儿园 三室两厅两卫 通透敞亮、方正宜居5 百合金山 高层住宅多层花园洋房110 万 10 万 60小户、89两房紧凑精致6 美景家园 高层 20017.952417.67二室二厅一卫 中小户型、南北通透7 金基馨怡揽月高层 41400 二室二厅一卫 方正经典户型8 天河盛世（大产权）高层 16 万 四室两厅两卫 南北通透9 常绿林溪谷（二期）高层 6 万 两室两厅一卫 南北通透，视野广阔，居住私密10 华诚荣邦花园高层 18 万 三室两厅 270外飘窗，南北双阳台，入户花园11 金澜王朝 普通住宅、临
44、街商铺100 万 95-124三居室 南北通透，面朝正南12 明珠世纪城一期45 万 三室两厅一卫（120，60%）居住组团，视野开阔13 亿嘉西城国际普通住宅、临街商铺300 万 二居室， 三居室 ， 四居室满足多种户型需求14 中央花园 普通住宅、临街商铺27 万 2-3 万 三室两厅两卫 全明户型，花园景观，主卧外凸飘窗15 常绿桃花源普通住宅、临街商铺9.3 万 三室两厅两卫 智能系统16 聚龙新城亚丁湾小区高层钢混住宅3800 三室两厅；面积：132 平方米；占比：50%两室两厅；面积：79.59 平方米；占比：50%三室南北通透，两室双卧朝阳17 立威山 高层钢混住宅6.67 万
45、三室两厅 建筑面积：105 到 121平方米设计独特18 鑫基碧水蓝天高层钢混住宅50000 三室两厅 建面：120 平方米 比例：占 1/3南北通透，日照时间长19 中建嘉天下多层钢混住宅9000 万 两室两厅;建面:80 平方米;占比:25%户型合理,采光较好，南北通透20 恒宇东城国际住宅、商铺、酒店、SOHO、Loft22 万 5 万 91 97 106 108 13921 大汤山 高档酒店，酒店式温泉公寓，别墅（联排、双拼）9.5 万 5000 54一室一厅一厨一卫、77两室一厅一厨一卫温泉入户、精装修、全落地窗、270景观22 金兰王朝 高层住宅，商铺18.5 万 8400 95、
46、124 南北通透（124） 、纯南向（95）23 帝佳英郡 普通商品住宅（底层商铺）高层34 万 3 万 两室两厅 南北通透，干湿分离，主卧带飘窗，开放式餐厅24 金域蓝湾 住宅（底层商铺）7.5 万 三室两厅两卫 入户花园，错落式景观露台，超大采光面积25 大乘领仕馆普通住宅 210000 二居室 90 平米、三居室 93-123 平米、四居室 143平米阔绰阳台、超大面宽、270度采光景观、让视线彻底解放26 龙腾国际 住宅底商180000 两室一厅、三室一厅、三室两厅、四室两厅等多种户型，面积在 60150 平方米之间户型多样，满足各种客户需求27 康达彩虹小区住宅商业400000 三室
47、两厅两卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫南北通透全明户型28 龙凤盛世 住宅底商3.7 万 1.6 万 三室两厅两卫 124.88m二室一厅一卫 74.83m二室二厅一卫 99.05m户型多样，满足更多客户的不同需求销售情况分析项目销售情况表项目名称 开盘日期 推盘数量 销售均价 销售率建业桂园 三期 2013 年 5 月 18 日 260 套 5000 元/ 70%常绿大悦城 二期 2012 年 10 月 200 套 4700 元/ 50%以上金玉花园 三期 2012 年底 226 套 4600 元/ 80%蓝湾新城 2009 年底 300 套 4800 元/ 90%以上百合金山 2012 年
48、12 月 29 日 220 套 4500 元/ 75%美景家园 一期 2012 年 9 月 201 套 3400 元/ 60%金基馨怡揽月 2012 年 6 月 200 套 5200 元/ 90%天河盛世（大产权）2012 年 3 月 288 套 5800 元/ 90%常绿.临溪谷(二期) 2012 年 8 月 200 套 4000 元/ 98%华城荣邦花园 2012 年 3 月 1400 套 4300 元/ 77%金澜王朝 2012 年 8 月 3000 套 4200 元/ 60%明珠世纪城（一期） 2011 年 5 月 2000 套 3960 元/ 85%亿嘉西城国际 2012 年 3 月 3000 套 3600 元/ 40%中央花园 2012 年 3 月 2400 套 4500 元/ 50%常绿桃花源 2012 年 3 月 900 套 4600 元/ 70%聚龙新城亚丁湾小区 2013 年 3 月 200 套 4260 元/ 75%立威山 2011 年 8 月 288 套 4000 元/ 70%鑫基碧水蓝天 2009 年 8 月 300 套 3500 元/ 65%中建嘉天下 2012 年 10 月 250 套 4500 元/ 90%金建悦和园 2010 年 10 月
