1、Page 0谨呈：杭州创新创业新天地建设发展有限公司2008年4月杭州创新创业新天地项目发展策略研究中期成果报告Page 1报告框架项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位物业组合及总体布局建议物业组合及总体布局建议分期开发与经营策略建议分期开发与经营策略建议项目可发展物业分析项目可发展物业分析酒店 /公寓式酒店市场分析酒店 /公寓式酒店市场分析酒店 /公寓式酒店物业定位酒店 /公寓式酒店物业定位商业市场分析商业市场分析商业物业定位商业物业定位办公市场分析办公市场分析办公物业定位办公物业定位财务分析财务分析机遇与挑战分析机遇与挑战分析项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究文化娱乐市场分析
2、文化娱乐市场分析文化娱乐物业定位文化娱乐物业定位相关案例借鉴相关案例借鉴第一阶段Page 2项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位 区位关系 周边竞争与共赢 交通可达性 环境资源机遇与挑战分析 /SWOT机遇与挑战分析 经济背景 规划背景 产业驱动 政策驱动 人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page 3 杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 杭州市同时处于“上海 -南京 -杭州” 和“上海 -杭州 -宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江三角洲南翼区域的中心城市
3、，综合经济实力在长三角十六个城市中排名第三。杭州市区域位置解读杭州市地理区位与经济区位上海26%苏州12%无锡8%南京7%温州5%绍兴4%常州4%嘉兴3%扬州3%镇江3%湖州2%南通4%台州2%舟山1%杭州9%宁波7%长三角各城市 GDP比重上海 -南京 -杭州都市圈上海 -宁波 -杭州都市圈本项目杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫。Page 4杭州市具有很好的第三产业发展基础。虽然下城 区第三产业产值不高，但下城区第三产业产值占全区GDP的比重很大，目前已接近80% ，说明下城区是以第三产业为主导产业的城区。 虽然下城区第三产业产值占全市
4、比重不高，但下城区相对杭州市，第三产业占 GDP的比重更高， 2007年下城区第三产业产值占全区约 78%，而杭州市仅达到 45.7%。杭州市和下城区第三产业经济状况分析杭州和下城区第三产业比较分析单位：亿元长三角主要城市第三产业产值和产值比重比较99414588344130592676 267650.6%32.7%44.9%40.1%47.5%38.7%020004000600080001000012000上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京0%10%20%30%40%50%60%第三产业产值 三产占GDP比重 杭州市第三产业的产值仅次于上海和苏州，而三产占GDP的比重也仅低于于上海市和南京市
5、，表明杭州市第三产业基础很好，具有很好的第三产业发展基础。02004006008001000120014001600180020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年(F)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%杭州第三产业产值 下城区第三产业产值杭州三产占 GDP比重 下城区三产占GDP比重Page 510%60%90%40%0%20%40%60%80%100%下城区南部 下城区北部第二产业 第三产业2006年下城区北部与南部产业结构对比 2006年下城区北部与南部商贸收入利润对比下城区北部与南部产业结构比较分析 下城区共辖 8个街道，其
6、中文晖、东新和石桥三个街道属于北部地区。 下城区北部与南部地区的产业结构有较明显的差异，工业经济仍然是 北部地区经济发展的主导产 业，服务业基础相对薄弱。下城区是以第三产业为主导产业的城区 ，但内部产业结构极为不均衡，为了让全区产业结构更为均衡发展，下城 区北部地区的第三产业应加强发展。20.1%7.6%79.9%92.4%0%20%40%60%80%100%商贸收入 商贸利润北部地区 南部地区Page 6杭州市主要产业聚集区分布通 讯设备 、软 件、集成 电 路高新技 术产业开发 区1制造业 区汽 车 、机械、通 讯 、纺织 服装萧 山 经济 技 术开发 区2机械、食品 饮 料、医 药 、电
7、 子信息杭州 经济 技 术开发 区3电 子信息、通 讯中恒世 纪 科技园8通讯、软件、科技环保、集成电路东部软件园6软 件、通 讯 、自 动 化高新 软 件园7软 件、自 动 化技 术拓峰科技园3时 尚 设计 、艺术 、文化 传 播西湖 创 意谷6正 处 于招商中湘湖文化 创 意园10文化 传 媒、广告 设计下沙 传 媒 创 意园7家居装饰、建筑设计唐尚4335广告 设计 、IT科技、 电 子信息乐 富智慧园8正 处 于招商中运河天地 创 意园9尚 处 于建 设 中钱 江新城商 务 区4尚 处 于建 设 中白 马 湖生 态创 意城11广告设计、服装设计、家具设计A8艺术公社4家居装饰、摄影、绘
8、画LOFT493数字娱乐 、 动漫设计、软件高新动画产业园2数字娱乐 、 动漫设计、电子商务数字娱乐产业园1创意产业园区通 讯 、仪 器 仪 表、 电 子信息华业 高科技 产业 园9软件、集成电路设计、电子信息天堂软件园5节能环保科技、软件、动漫科技高新节能环保科技园4软件、通讯、电子信息西湖数源软件园2信息技术，生物医药、新材料浙江大学科技园1科技产业园区IT科技、电子信息、数字动画滨江商务区3商务商贸、金融证券、传媒文化武林 -庆 春 -湖 滨 区域2IT科技、商务商贸、咨询中介黄龙-城西区域1商务服务业区主导产业园区名称编号类 型杭州市产业布局状况制造业主要分布在远离主城区的产业开发区内
9、。现代服务业主要位于主城区传统中心地段和新城中心区，并形成了一定的规模效应。科技园区主要分布在主城区的大学周围以及滨江区高新技术开发区内，产业集聚明显。创意园区主要分布在主城北部原工业区域，新城周围也有分布。同时创意产业类型主要集中在设计服务、电信软件、工艺时尚三类。24图例开发区商务区科技园区创意园区NNN6234513451本项目本项目1986103321178921327N杭州产业呈现出按区域集聚发展的特征，主城区成为现代服务业、高科技产业、创意产业的集聚区。Page 7项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位 区位关系 周边竞争与共赢 交通可
10、达性 环境资源机遇与挑战分析 /SWOT机遇与挑战分析 经济背景 规划背景 产业驱动 政策驱动 人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page 8杭州城市的发展方向，将引导产业和人口向北部区域集中，将会对本项目的人口导入和产业发展形成一个良好的推动。杭州城市规划发展方向分析城市发展方向城市发展方向城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态城市布局形态采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 杭州市中心 城将会承
11、担生活居住、行政办公、商业金融、旅 游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技 术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。 下城区北部 地区位于城市发展轴线之上，未来将会承担商贸、居住、工业、物流、等产业功能。本项目Page 9目前商务商业功能区未来商务商业功能区杭州市商务商业功能组团分析 杭州目前商务商业 功能区主要以武林、庆春、吴山和黄龙为主。 通过各项指标评价 ，在未来新商务商业功能区发展中，创新创业新天地竞争能力排在钱江新城和滨江之后。杭州未来商务商业功能区较多且分散，通过全面比较，城北区域未来将面临钱江新城及滨江的区域性竞争。滨江区武林吴山本 项 目庆春滨江钱江新城下沙黄龙城北
12、18161412排名小计4321优 先 顺 序1234物业成本3421人力资源4231区位4231政策扶持4321产业关联度2314产业基础下沙创业新天地滨江钱江新城区域排名指标注：排名分值越低表明优先性越高未来商务商业聚集区发展可能优先性比较Page 10下城区规划功能分析中央商务圈本项目本项目都市产业圈产业发展现状 产业未来规划中央商务圈会展经济圈都市产业圈传统中央商务区，现代服务业发展繁荣，以金融保险、商贸商务、文化传媒、中介服务等为主导产业。继续强化中央商务区的建设，大力发展现代服务业，建设成为杭州市的商贸中心、金融中心 。发展中的会展业集聚区，目前众多会展场馆已集聚于此，成为中央商务
13、圈的重要补充。建设大规模、高水平、国际型的综合会展设施，逐渐建设成为杭州的会展、文化中心。产业结构相对落后，对城市经济的贡献不明显。目前城市化速度较快，传统制造业逐步迁出。下城区城市发展重心逐渐北移，都市产业圈拥有广阔的发展潜力，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。会展经济圈本项目所在区域是十一五期间下城区重点打造区域，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。Page 11经济背景 作为长三角南翼核心城市， 杭州市经济保持高速运行，经济总量不断提升，发展前景广阔。 近年来，杭州市产业结构日 趋合理，第三产业逐渐成为城市的产业发展重点。 作为传统中心城区，下城区 服务业高度集聚，产业结构优于其它
14、各区县，具备较好的经济基础。 下城区北部是传统的工业发 展区域，第三产业基础较薄弱，应加大发展力度，平衡经济发展结构。规划背景 下城区北部地区位于杭州城 市发展轴线上，将会成为中心城区的产业和人口导向区域。 杭州市商务商业功能版块较 为分散，且版块较多，未来面临客群分流压力。 下城区规划以创新创业新天 地为核心发展成为次级商务商业中心，但周边存在类似功能组团，可能影响其发展。项目背景总结对本项目的启示杭州市第三产业经济基础较好，特别是西下城区。但是下城区北部和南部相比存在经济结构不均衡的情况，应大力加强北部地区服务业发展。创新创业新天地位于杭州城市发展方向上，其规划为次级商务商业中心，但从全市
15、范围内看，未来创新创业新天地发展的优先性排在钱江新城和滨江区域之后。项目背景研究总结Page 12项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位 区位关系 周边竞争与共赢 交通可达性 环境资源机遇与挑战分析 /SWOT机遇与挑战分析 规划背景 经济背景 产业驱动 政策驱动 人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page 13区位关系 城北区域的西侧和南侧已形成一定规模商业功能区，商务功能则相对薄弱。 拱宸桥区域由于 拱墅区政府的大力扶持，而且 启动较早，将成为本项目未来的直接竞争区域；东新社区的商业能级较低，对本项目不会产生较大影响。 下城区北部的大型居住组团及
16、规划的石桥商贸物流组团是本项目的直接辐射区。 未来城北区域整体环境成熟后，本项目接受市中心区域产业辐射，同时将形成新的辐射区域，半山甚至主城区以北的一些小村镇均将纳入辐射范围。直接竞争区域成熟商业/商务区域未来商业/商务区域本项目直接辐射区域目前杭州市域各个成熟功能板块商务与商业各有侧重， 平衡好这两种功能关系将是本项目的机会点之一；杭州主城区边缘的商业/商务资源相对匮乏，本项目未 来的机会点还在于发挥边际效应，拓展自身辐射范围。拱宸拱宸桥功桥功能区能区东新社区东新社区城西城西 /黄龙黄龙功能区功能区武林武林 /庆春庆春功能区功能区火车东站火车东站功能区功能区项目地块和平会展和平会展功能区功能
17、区Page 14周边竞争与共赢未来3年内完成土地整理39万平方米“十字金街”5用地规模680亩，其中部分为商办用地18万平方米28万平方米22万平方米9.9万平方米开发规 模已立项4已立项，含酒店、办公、商业（汽车4S店、家具商场华丰区块3杭氧厂机床集团新华广场名称未来3年内启动2预计2010年左右开业1年底搬迁，2009年出让6目前 进 展编 号注：除上述地块以外，本项目三公里范围内还规划有一定规模商办用地，但这些地块尚为列入近期启动计划，存在一定变数，因此暂不纳入未来供应统计范围。项目周边商办用地未来供应情况461/23项目地块5未来三至五年内，本项目所在区域将有较大规模的商办物业供应量，
18、在共同打造新兴商圈的同时也不可避免的形成竞争分流。Page 15轨道交通可达性轨道交通的建设为项目所在区域的开发提供了机遇，但 本项目并不是地铁站点的直接受益者，因此必须充把握轨道交通带来的客流效应和项目自身的吸引力所在。地铁三号线将于20152020年间落成，滞后于本项目的 开发时间，因此在未来几年内轨道交通对项目的促进作用不明显。 轨道交通走向：轨道交通三号线位于杭州的主要客流走廊上，规划为一条“西东北”走向的城市骨干线。西起留下、途经汽车西站，黄龙商务区，武林广场、运河商务商贸中心至临平。 对外影响：三号线的走向加强了下城区北部与城市中心的联系，改善了区域的交通可达性，同时成为临平副城与
19、市中心之间的人流通道。 对内影响：三号线沿沈半路向北延伸部分靠近本项目区域，其中距离最近的站点位于沈半路、石祥路交叉处，距项目地块约800米，属于人们基本能接受的步行时间范围内，建议可考虑在地铁站点与项目设置短线接驳车辆或通过地下步行传送通道以利于客群的导入。项目地块九堡东站火车东站艮山门站湖滨站拱宸桥站留下站一号线二号线三号线四号线五号线武林广场站至临平800米Page 16道路交通可达性8-106和平会展中心10-159武林广 场15-2011西湖20-2514城站火 车 站10-158.5火 车东 站约 4036萧 山国 际 机 场204.5路程 (km)8-10运河文化广 场余杭距离地
20、点约 30车 程 (分 钟 ) 地块周边有两条建设中城市快速路，北侧留石快速路（石祥路段）与绕城高速及上塘路相连；东侧秋石快速路（石桥路段）与绕城高速320国道口及钱江三桥相连，使本项目地块提升至市域交通的位置，辐射范围扩大至城市北部区域乃至杭州以北的部分城镇成为可能。 地块西侧的城市南北向主干道东新路拉近了本项目与下城区南部成熟片区的距离，成为市中心产业向外扩张和重新布局的有利支撑。 次干路东新东路和长大屋路（未建）是本项目重要的入口通道。在城市机动车拥有量不断增长，市中心交通拥堵较严重 的情况下，本项目通畅且便利的道路交通条件将成为吸引企业落户和消费能力较高 的驾车客群聚集的重要因素之一。
21、东新路武林广场德胜快速路留石快速路秋石快速路上塘路绕城公路沪杭高速公路东新东路长大屋路项目地块机场高速320国道至余杭经济开发区Page 17外部环境资源 根据下城区绿地系统规划，未来大型公共绿地主要集中在下城区北部，该区域的生态环境将有显著改善。 本项目地块紧邻北景园生态公园与石桥生态控制区，但由于受到高架道路和铁路的阻隔，对周边绿地的直接利用程度相对不高。城北体育公园（示意）北景园生态公园（示意） 石祥路高架距离本项目约2.5公里石桥生态控制区北景园生态公园城北体育公园环城北路德胜路项目地块项目地块石祥路东新路2015年前建成北景园生 态 公园总 面 积 693亩2010年建成一期城北体育
22、公园2015年前建成石 桥 生 态 控制区状况名称杭喧铁路本项目周边虽然有大规模的生态景观资源，但与周边其它毗邻绿地的地块（新华广场）相比，并不具备绝对优势，项目还应着力于挖掘内部的景观资源，使环境与物业相结合。Page 18内部环境资源保留老厂房保留老厂房工业设施北景园生态公园（示意）内部水系本项目主要的环境特色之一是地块内的工业老厂房和工 业构筑物，有选择对其进行保留改造将利于打造项目的主题氛围；此外地块内绿地和 水系的合理利用开发有助于休闲概念的体现。火车东新东路/安桥路废弃铁路内部绿化Page 19开发商意向度分析开发 商 对 本 项 目的意向度开发 商 对 本 项 目合作方式的接受度
23、0%17%83%会考虑不确定不考虑83%17%0%看好难以判断不看好 根据对一些大型房地产开发企业的调研，对于本项目和 所在区域，绝大部分开发商表示非常看好，并有兴趣拿地进行物业开发，但对于以投资入股 的方式进行合作持保留意见。 项目所在区域未来开发前景看好， 对房地产开发企业的吸引力较高； 本项目开发规模较大，且全部为经营性物 业，项目资金运作压力较大，短期内难见效益，对投资者的吸引力有限。Page 20优势（优势（ Strengths）弱势（弱势（ Weaknesses）机遇机遇 (Opportunities) 威胁（威胁（ Threats） 石祥路、石桥路等主要道路的贯通及东新路的梳理完
24、善将使本区域与市中心以及城市北部片区的联系更为密切，形成辐射效应； 项目地块位于旧厂区，具有自身的人文环境特色； 超过100万平方米的开发规模，为打造综合性的商业/商务中心，引入多样化的业态提供了充分的空间。 项目地块位于主城区北部边缘的工业区块，与市中心传统商业商务区有一定距离，区域知名度不高，项目辐射力度受到制约； 周边现状道路尚未型成体系，机动车客货流混杂，道路交通条件不理想； 轨道交通站点离项目地块有一定距离，启动时间不确定，未来5年内难以产生带动作用。 项目所在的都市产业圈是十一五期间下城区重点打造区域，具有较大的发展潜力； 随着地块周边六大居住区的规划形成，石桥商贸物流基地等办公物
25、业的开发，区域未来常住人口和商务人口将不断增长，成为本项目物业开发的有利支撑； 目前区域内尚缺乏综合性公共服务配套设施，本项目具有一定的先发优势。 杭州市目前相关产业的规模，很大程度上限制对本项目办公物业的需求量和需求特征； 同处城北的拱宸桥区域已经形成一定规模的商业设施， 项目周边未来也有大量商办用地推出，市场竞争不可避免； 本项目大体量的经营性物业，将对物业市场和财务表现产生影响。项目 SWOT分析Page 21项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位 区位关系 周边竞争与共赢 交通可达性 环境资源机遇与挑战分析 /SWOT机遇与挑战分析 规划背
26、景 经济背景 产业驱动 政策驱动 人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page 2222巴塞罗那项目.西班牙案例一：巴赛罗那 波布雷诺 工业区改造Page 23案例背景西班牙西班牙市中心项目简介: 22Barcelona是全欧洲最大的市区重建项目，把十九世 纪期间属西班牙工业重镇的波布雷诺区完全融入巴塞罗那的知识型经济的创新技术革命。 22Barcelona项目的改造包括 320万平方米的新商务楼， 4000个住宅单位和 11.4万平方米的绿地，催生了在城市中心的多个产业发 展，将旧城区改造成为环境优美的新城区。项目位置: 该项目位于巴塞罗那大都会区中心的东部区域波布雷诺区 。巴塞罗那（Barce
27、lona）是西班牙加泰罗尼亚自治区的首府，是西班牙第二大城市。项目占地面积: 200公顷改造年份 : 2000年至今Page 24交通条件机场 海岸环形公路巴塞罗那港 奥林匹克码头 国际会展中心国际贸易展销会 高速火车站文化行政中心（在建中）22Barcelona 海岸环形公路 连接该项目与巴塞罗那大都会区，并与国家公路系统和主要国际交通干道相连接。 地铁，有轨电车，巴士系统 连接市区，并连通海岸线其他商业圈。 新建的 城市铁路系统 将连接机场和文化行政中心。 在建中的 高速火车站 距离22Barcelona区 5分钟路程，连接欧洲高速火车系统。Page 25案例案例 参考参考 点点案例项目可
28、比性研究策略改造策改造策用地规划用地规划产业改造产业改造 如何带动周边发展如何带动周边发展开发历程开发历程保留建筑改造保留建筑改造区位案例和项目所在市中心较偏远的旧工业区。背景案例和项目的开发处于产业的转型期 ，由传统工业向研发型新经济转型。用地特征案例地块与项目地块都同时存在 商务区的打造和保留建筑的保护。案例相似点案例相似点Page 2622Barcelona项目于2000年由巴塞罗那市政府作出深入探讨与论证后批准重建开发历程1860-1960:波布雷诺区是一个工业区1960-1990:西班牙经济开始转型,令波布雷诺区内大量工业大厦荒废或失修1986-1992:面对全球旅游业兴旺，加上奥运
29、会在西班牙展开，政府决定大规模改造南海岸线1996-1999:由市中心通往波布雷诺区的主干道于1999年通车，把该区的可达性大大提高1998: 市政府开始就市区内的工业区的末来发展作出考虑z 整个改造过程由经济产业转型带动，城市由工业逐渐转变为三产的过程中，大量旧区域需要被重新规划，重新利用。z 改造从1996年开始，用3年时间完成基建配套，2000年落实房屋重建计划，改建完成预计在2010年。Page 27开发时序策略z 由于改造时整个区域的土地使用权分散，由不同的私人业主拥有，分期开发操作将与本项目不同。z 零散的土地使用权令政府在操作时较困难。所以市政府先选择六个位于开发主轴的策略性组团
30、进行改造作为整个区域的启动项目，这六个组团的面积覆盖了整片改造区域面积的46%。z 在选择六个组团的产业导入和企业引进时，政府考虑到该地区转型对于整个城市的产业发展影响以及区域内部互动关系，决定发展媒体、电子信息、医疗技术研发和能源开发四个无污染高附加值的产业。组团开发目的：1.“预热地块”带动周边未开发区域 2.确定产业模式形成集聚效应。1Fix LlacunaLlull-Pujades (Llevant)传媒大学Parc CentralPer-Pere IVLlull-Pujades(Ponent)改造的第二步 :这6个改造范围 由政府规划 /进行交通设施及方便高科技发展及住宅的基础设施建
31、设，费用则由个别业主承担。改造的第一步 :政府在这 6个改造范围里编制明细条例及规划，以引导片区未来发展。改造的第三步 :在这 6个改造范围内引入首批相关机构产生聚集效应。Page 28改造策略2000由100%私有工业地块组成，部分即将被改造。2000-2002政府政策领导:-土地用途改造-发展优惠政策-基础设施规划2003-2005政府开始基础设施工程，吸引更多私人机构投资在波布雷诺区2004-至今快捷审批大量开发或地块用途改用申请2005改造后的新城区导入知识密集型产业，土地性质由私有地转为公共拥有。为巴塞罗那提供了更多发展空间。开发程 22barcelona在改造过程中由政府率先开发区
32、 域组团，打造齐全的配套设施，同时颁布区域优惠政策导入相关产业。 快捷的审批开发用地过程也加速了区域的发展进程。 完善、高质量的配套成为吸引私人机构进驻区域的筹码。Page 29用地规划片区改造前土地用途:22a纯工业新土地用途分类:22 - 综合发展用途，以无污染工业/科研为主，提供更多住宅/公共绿地设施1. 更改土地用途波布雷诺片区总体规划6个启动组团的详细规划除了为地块作出详细经济技术指标引导外，还列出业主的责任等为片区内各用途定下经济技术指标注解: 22 - 定义为区域改造过程中由工业用地变为高新产业用地的概念。同時在22用途框架內提供培训，研发和校园、科研中心、实验室、研发机构新技术的发布，还有设计和专业培训中心及知识密集型产业活动用途
