1、“德地临沂国际花园”项目市场调研及营销代理考察情况报告书由山东德地置业有限公司开发建设的“德地临沂国际花园”项目，已经完成了建设用地规划审批，项目市场调研、产品定位和营销代理公司考察工作已经提上工作日程。为切实做好市场调研和营销代理公司的考察工作，集团总部抽调南阳德美奥翔公司张健等三名营销人员赴山东临沂，会同德地公司营销人员于 4 月 23 日-28日针对临沂房地产市场发展现状和几家意向营销代理公司进行了深入的市场调研和考察了解，现将调研和考察情况总结汇报如下：第一部分：房地产市场调研一、城市背景分析：1、地理位置：项目地块地处山东省临沂市。临沂市位于山东省最南部，东接日照，北邻潍坊、淄博。西
2、面与济宁、枣庄接壤，南部与江苏、安徽两省搭界。临沂市面积 1.72 万平方公里，人口 1100 万，其中城区常住人口 90 万，流动人口 30 万。是山东省人口最多、面积最大的地级市。2、经济发展概况：2010 年全市经济实现生产总值 2400 亿元，环比增长 12.9%。全市规模以上固定资产投资项目完成 1408.3 亿元，环比增长 22.7%。全市城镇居民人均可支配收入 18644 元，环比增长 12.5%，城镇居民人均消费性支出 11934 元，环比增长 10%。消费市场活跃，全市实现社会消费品零售总额 1157.2 亿元，环比增长 19%，其中城镇实现零售额 857 亿元，环比增长 1
3、9.5%。商品房销售额 129.2 亿元，环比增长 42.8%。临沂市是全国性商贸物流城市，有仅次于浙江义乌的“全国第二大小商品批发市场” 。具有各类专业批发市场 80 多个，其中年交易额超过亿元的商品批发市场达 54 家，年交易额达 692 亿元。3、城市发展规划：通过参观临沂市城市规划展了解到，临沂市以沂河、祊河、涑河为轴构建“三河五片”组团式空间布局结构，即兰山区、罗庄区、河东区、北城新区、经济开发区五大板块，沂河、祊河、涑河三河贯穿其中，沿河修建滨河公路和植被良好的坡地生态绿化景观带，造就城水交融、环境秀美、自然和谐的城市面貌。临沂市政府 20052020 年城市发展规划纲要中，以重点
4、发展北城新区为主要方向，旨在 2020 年以前将北城新区建成市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、商教科研区、滨水休闲度假区、中高档住宅区。二、房地产市场发展现状1、官方统计数据：2010 年，临沂市房地产业并未受到国家宏观调控政策的影响，商品房开发保持理性、良好增长。2010 年全市房地产开发企业完成投资 158.2 亿元，环比增长 8.1%。商品房销售面积 459.2 万平方米，环比增长 22.7%。商品房销售额 129.2 亿元，环比增长 42.8%。2、五大片区开发现状：临沂市房地产市场依据各楼盘的分布情况，目前已经形成五大片区，即滨河片区、涑河片区、北城新区、老城区和经济
5、开发区。其中，以滨河片区、北城新区和老城区三个片区的房地产市场最为活跃。滨河片区共有 22 个在售在建楼盘，北城新区共有 28 个在售在建楼盘，老城区共有 44 个在售在建楼盘。滨河片区、北城新区较好地段高层均价分别达到 5000 元/和 4500 元/，别墅均价为 13000 元/.老城区较好地段高层均价达到 5200 元/.3、别墅市场发展现状：（1）别墅产品的区域分布：目前别墅产品主要分布在滨河片区、北城新区和经济开发区三个区域。因老城区土地稀缺，政府要求的容积率较高，所以并无别墅产品。具体分布情况：滨河片区 鲁商凤凰城、奥林匹克花园、水榭华庭、海纳曦园、滨河国际、新港龙庭共 6 个楼盘
6、北城新区 海尔临天下、沂龙湾龙园、爱伦坡、圣兰菲诺、百联华府、月澜湾、澜泊湾、滨河阳光、香堤荣府、英伦花园、柳溪美庐、理想家、开元首府共 13 个楼盘经济开发区 伊丽莎白东岸、皇家艺墅、福布斯湾、日月城、观塘苑共 5 个楼盘（2）别墅产品的地段和山水资源优势：临沂市场开发的别墅产品，几乎都在地段或者周边外部环境上的具有良好优势，例如：“鲁商凤凰城”濒临沂河、涑河两条河流，东临凤凰广场，可谓绝版的黄金地段，其地段优势和环境优势无可比拟。鲁商凤凰城借助这一得天独厚的地理优势，达到一期 98 套别墅全部售罄和二期共 68 套别墅销售 90%以上的良好销售业绩。具体各别墅的地段和资源优势情况：项目名称
7、 地段和资源优势情况海尔临天下 东临五洲湖，距市政府行政中心仅 500 米圣兰菲诺 西临五洲湖，距市政府行政中心仅 500 米沂龙湾龙园 濒临沂河，沂龙湾项目第四期，成熟居住商圈，大盘爱伦坡 临西一路与沂蒙七路交汇，地段较好，但没有自然资源百联华府 濒临沂河，西邻市规划展馆、市科技馆、市博物馆月澜湾 濒临柳青河，温泉入户澜泊湾 2 期 濒临沂河，岛居别墅概念滨河阳光 濒临沂河，沂蒙路大桥第一个项目，一线河景楼盘香堤荣府 濒临柳青河，东临阳光沙滩浴场柳溪美庐 濒临柳青河（3）别墅产品市场供应量分析：2010 年可谓是临沂房地产市场的“别墅年” 。在 2010 年之前，北城新区仅有月澜湾、滨河阳光
8、两个别墅项目。2010 年相继推出海尔临天下、爱伦坡、沂龙湾龙园、百联华府、香堤荣府五个别墅项目，2011 年规划和在建的别墅项目有圣兰菲诺、鼎峰英伦花园、柳溪美庐、澜泊湾 3 期、理想家、开元首府六个别墅项目。截止目前，仅北城新区就有 13 个别墅楼盘。北城新区各楼盘产品供应量情况：项目名称 独栋 双拼 联排 叠拼 备注海尔临天下 0 24 套 124 套 0 共 148 套沂龙湾龙园 10 套 36 套 70 套 0 共 116 套爱伦坡 0 0 16 28 一期推出 44 套，未来还有 80 套月澜湾 0 0 70 0 一期推出 70 套，未来还有 110 套香堤荣府 0 14 56 0
9、 一期推出 70 套，未来还有 100 套百联华府 0 0 104 0 共 104 套供应量合计：独栋 10 套，双拼 74 套，联排 440 套，叠拼 28 套，未来还有 290套。以上总计 842 套。（仅将已知的六个楼盘做了供应量的统计，其他项目具体供应量不详。 ）（4）别墅产品价格分析：自 2010 年至今，临沂房地产市场商品房价格未受到国家调控政策大的影响，价格总体是小幅上涨的趋势。高层产品较好地段的均价由 2010 年的 4000 元/上涨至 5000 元/，平均涨幅在 800 元1000 元/。别墅产品因地段、产品类型、周边环境资源等因素的影响，其销售价格也差距较大。价格较高的别
10、墅产品主要分布在滨河上游和北城新区较好的地段，例如：鲁商凤凰城联排均价 13000 元/，较2010 年上涨 2000 元/；海尔临天下联排均价 13000 元/，双拼均价 18000 元/较 2010 年上涨 1000 元/。具体价格情况如下：板块 项目名称 联排单价（元/） 面积（） 总价（万元）海尔临天下 13000 240-330 330-420爱伦坡 13000 220-260 280-330沂龙湾龙园 8500-12500 240-310 200-330月澜湾 8000-11000 270-350 210-280北城新区香堤荣府 12000-13000 240-310 310-39
11、0滨河上游鲁商凤凰城 13000-14000 260-290 330-400奥林匹克花园 9000 220-240 200-220水榭华庭 9000-10000 230-300 240-330日月城 7000 380-420 270-300滨河下游海纳曦园 7000 380-420 260-300三、地块优劣势分析1、优势：（1）道路畅通交通便利：项目地处二 O 五国道和北外坏交汇处，二 O 五国道和北外环都是城市北部的交通主干道，路面宽度 60 米，双向六车道。项目西侧祊河两岸有两条沿河公路，分别通往北城新区、老城区和各专业批发市场。良好的道路，使车程从地块到老城市中心仅 15 分钟左右，大
12、大缩短了空间距离。（2）地处城市发展规划范围之内：在“临沂市政府 2004-2020 年城市发展规划纲要”中，提出以重点发展北城新区为主要方向。项目地处北城新区北部，是未来城市规划的范围和重点发展的方向。（3）屠苏岛等周边规划有助于提升地价房价：2010 年 5 月，临沂市兰山区政府与京华创新集团公司（日照钢铁集团有限公司的母公司）签订协议，对义堂屠苏岛为核心的区域进行文化旅游、房地产、商贸物流等项目的综合开发与建设，项目总投资 100 亿元人民币，计划用 35 年的时间，把以屠苏岛为核心的西部片区，建设成为集文化旅游、休闲娱乐、商贸物流于一体的现代化西城新区。该项目的屠苏岛就位于我们项目西侧
13、的祊河流域内。这一项目的规划和启动，将有助于提升我们项目的地价和房价，对于未来的别墅和沿街商铺销售都会有极大的促进作用。2、劣势：（1）相对于其他楼盘地段处于劣势：地段是房地产项目的第一要素。在北城新区的 13 个别墅楼盘中，我们项目是地段最次的。想对于海尔临天下、圣兰菲诺等项目，在地段上根本无法比拟。（2）城市生活配套不健全：由于我们项目地块处于城市最北部（北外环北侧） ，城市生活基础配套设施尚不健全，除供电和管道燃气外，生活供水、排水、排污、集中供暖都还没有。城市生活配套不健全将会影响项目的施工和销售。（3）居民生活配套不健全：项目周边超市、商场、学校、医院、银行等于居民日常生活息息相关的
14、生活配套也不健全，居民买菜、购物、看病等都必须开车外出。（4）周边没有可以借势的自然和人文资源：目前项目周边没有可以借势的山、水、湖、广场、大型商圈等自然和人文资源。虽然项目西侧有条祊河，但祊河距离项目地块尚有 300 亩地并不属于我们，也暂时无法借势。（5）目前还不是成熟的居住圈：地块周边都是村庄、个体小企业、路边小饭馆为主，没有形成成熟的居住圈，更不是高档社区居住圈，居住的氛围还是比较差的。四、区域竞争市场分析1、现实竞争市场分析：（1）供应量分析：目前在北城新区共有 13 个项目推出了别墅产品（包括在售和在建的） ，别墅产品市场供应量超过 1500 套（已知的 6 个项目共有842 套）
15、 。据市场调研后的初步估算，北城新区已售出的别墅在 500套左右，换句话说，也就是还有 1000 套别墅已经或即将推向市场（开发面积约为 30 万平方米） 。如此大的市场供应量，使得别墅产品已经在临沂房地产市场上成为主推销售的主流产品，而不再是稀缺产品。（2）去化速度分析：目前临沂别墅项目的去化速度一般是 6 套/月，如果按这个去化速度计算，未来推向市场的这 1000 套别墅，至少需要一年半的时间才能消化。而我们项目 148 套别墅按这个去化速度计算，需要两年的时间才能售完。如此长的销售周期，必将会影响到集团对项目投资收益的预期。（3）价格分析：北城新区联排别墅的价格区间是 8000-1300
16、0 元/，总价在220350 万元之间。仅从单价方面看，价格差相对比较大。从价格一览表中看，究其价差原因，可以肯定是地段的因素。地段好价格高，地段差就价格低。至于建筑风格、景观绿化、配套服务等，都是价差的次要因素，对价格的影响不大。（4）产品同质化竞争十分严重：在北城新区的别墅产品中，从产品类型、建筑面积、总价三个方面分析，以联排、面积 220-300，总价 200330 万元为绝对主流产品。产品同质化竞争的现象十分严重。2、潜在市场竞争分析：（1）国内房地产名企进军临沂市场：因国家房地产宏观调控政策对一、二线城市影响较大，2010 年末，国内知名的众多房地产开发巨头万科、绿城、绿地、万达、保
17、利、恒大等企业，纷纷派人到临沂调研、看地，与政府相关部门联系接洽，有意转变投资方向抢滩临沂市场。（2）土地市场供应不断加大：2010 年下半年，市委市政府提出“北城新区二期大开发”战略，即青年路以北、北外环以南的大约 15 平方公里的土地。2010 年末，市政府又成立了“旧城改造开发建设指挥部” ，旨在全面推动老城区的低矮平方和棚户区的升级改造。政府这两项举措，都将预示着未来 23 年的时间，土地市场供应将会较为充足，在临沂市土地不会“稀缺” 。五、目标客群分析1、别墅客户来源区域分析：通过调查了解，目前别墅客户主要来源的区域是兰山区、河东区和各个县城，罗庄区、北城新区和经济开发区的客户相对较
18、少。例如：海尔临天下、沂龙湾龙园的客户以兰山区的较多；日月城则以河东和各县城客户较多。各县城客户的消费实力不容小视，有一部分私营业主经常往来与失去与县城之间，且经济实力雄厚，有在临沂市区置业购房的潜在需求。各楼盘的销售客户中，已事实证明了这部分目标客群的需求和购买力。2、别墅客户职业分析：私营企业老板和各专业批发市场的老板是临沂别墅客群的主题，所占比重约再 85%左右；政府官员、金领阶层、书画艺术家、律师等高级职称人员仅占别墅客群比重的 15%左右 .3、德地项目目标客群分析：（1）集团高管内部认购：针对集团高管提出一系列促销手段和优惠政策，吸引高官们固定资产的投资方向。（2）商会老乡客群：利
19、用人脉资源，通过温州商会、浙江商会等渠道针对在临沂做生意的温州籍商人、浙江籍商人，提出一系列促销手段和优惠政策，吸引老乡们在临沂置业选择。（3）本地目标客群：虽然我们在“集团高管”和“商会老乡”两个目标客群具有一定的优势和针对性，但项目的销售不能完全依靠这两个渠道，销售的目标客群还是要以本地私营企业老板、专业批发市场老板和各县城私营企业老板这三个群体为主。六、项目“产品定位”及“产品规划设计建议”策略分析1、临沂别墅产品的差异化思考：（1）别墅的品质普遍不高：临沂房地产市场目前推出的别墅产品品质不高，和北京、上海、杭州等一线城市的高品质别墅相对，在品质方面还有很大的差距。“做别墅就是做感觉，买
20、别墅也是买感觉。 ”我们可以在产品设计时，在品质提升方面多做思考。（2）联排主导市场，产品单一且同质化情况十分严重：通过调研和分析得知，临沂房地产市场上目前在售和在建的，基本都是联排别墅，建筑面积在 220300 平米之间，销售总价在200330 万之间。虽然建筑风格方面似乎西班牙、托斯卡纳、迈耶白色派等等感觉琳琅满目，但是客户买别墅不是买建筑风格的，事实证明客户在购买别墅时，建筑风格不是影响购买的主要因素。从别墅产品类型一览表上不难看出，几乎联排产品占了整个市场的 90%的比重。产品单一，面积差不多大，户型设计几乎雷同，这是目前临沂别墅市场存在的严重的同质化问题。（3）影响价格差异的主要因素
21、是“地段”：目前临沂别墅市场在竞争中都纷纷打出“地段”的卖点，影响客户购买的首要因素也是“地段” 。在别墅产品刚刚进入临沂房地产市场的初级阶段，客户感性的以“地段”为判断产品优劣的标准也是非常正常的。从一、二线城市别墅产品的历史发展阶段来看，随着别墅市场的不断成熟和客户由感性选择到理性思考，未来 23 年将发展到非地段时间， “离城市不远，离自然很近” ，将成为未来产品的核心卖点，也将是客户的最终需求点。2、产品定位的基本思路：根据临沂房地产市场发展现状和市场调研的分析结果，我们可以确定产品定位的基本思路：（1）打造临沂最高品质的顶级别墅，树立别墅产品标杆；（2）以双拼、类双拼、类独栋等新型别
22、墅产品为主导；（3）联排端户做成大开间、大庭院的高品质类双拼；（4）联排中间户以总价在 200 万以内的小户型别墅，作为产品差异化的市场突破口；（5）双拼、类双拼、类独栋、联排端户定价 1.3 万/，联排中间户小户型定价 1.1 万/。3、具体户型设计及销售预算：（1）联排端户（大户型）：建筑面积约 436（不含地下室面积）基本数据：开间 13 米，进深 12 米，其中客厅开间 9 米，进深7 米，一楼卧室开间 4 米，进深 6 米。设计采光中庭，以便北侧房间可以良好采光。设计电梯。功能布局：一楼：会客厅挑空，一楼设计老人房、卫生间、厨房（中厨及西餐台） 、正餐厅；二楼：设计一个客卧、两个儿童
23、房共三个卧室，分别带独立卫生间，设计一个小书房供孩子练琴或学习使用；前或者后设计观景露台。三楼：设计主卧，带独立卫生间、步入式衣帽间、主人书房。前或者后设计观景露台。地下室：设计采光家庭影院（作为家庭厅使用） 、采光客卧、工人房及操作间、储物间、卫生间（有淋浴功能） 、双车位车库（从地下车行进入） 、坡式或下沉式庭院。庭院面积：南庭院 13 米11 米，一侧 2 米12 米，北侧庭院13 米2 米，共 194。销售预算：1.3 万元/436=566 万元（2）联排中间小户型：建筑面积面积约 184（不含地下室面积）基本数据：开间 6 米，进深 11 米（后退一米，完全后退或者设计走廊，和端户加
24、以区别，使得从外观上看端户更加气派） ，其中客厅开间 6 米，不挑空，进深 6 米。功能布局：一楼：设计会客厅（会客厅下沉 40 公分，与厨房餐厅形成错层），公共卫生间，厨房，正餐厅。二楼：设计一个客卧，一个儿童房，分别带独立卫生间。三楼：设计主卧，带独立卫生间、步入式衣帽间和阅读区。前或者后设计观景露台。地下室：设计一个采光家庭影院（作为家庭厅使用） ，工人房及操作间，卫生间，单车位地下车库（从地下车行进入） 、坡式或下沉式庭院。庭院面积：南庭院 6 米11 米，北庭院 6 米2 米，共 78。销售预算：1.1 万元/184=202 万元（3）类独栋：建筑面积约 555（不含地下室面积）基本
25、数据：开间 17.5 米，进深 11 米。其中客厅开间 12.5 米，进深 7 米，客厅挑空。一楼卧室开间 5 米，进深 6 米。设计采光中庭，以便北侧房间可以良好采光。一侧连体房设计为开间 4 米进深4 米的休闲活动室或者采光花房。设计电梯功能布局：一楼：设计会客厅挑空，老人房带独立卫生间，客用卫生间，厨房（中式厨房及西餐台） ，正餐厅、早餐厅。一侧连体房设计成休闲活动室、老人书房或者采光花房。二楼：设计一个客卧、二个儿童房共三个卧室，分别带独立卫生间，设计一个书房供孩子学习使用，设计一个琴房共孩子练琴使用；前或者后设计观景露台。二楼连体房设计成有顶无墙的观景房。三楼：设计主卧，带独立卫生间
26、、步入式衣帽间、主人书房。前或者后设计观景露台。地下室：设计采光家庭影院（作为家庭厅使用） 、采光客卧、工人房及操作间、储物间、卫生间（有淋浴功能） 、双车位或者三车位车库（从地下车行进入） 、坡式或下沉式庭院。庭院面积：南庭院 21.9 米11 米，侧庭院 2 米11 米，北庭院 21.9 米2 米，共 306.7。销售预算：1.3 万元/555=721 万元（4）类双拼 A 户型：建筑面积约 332（不含地下室面积）基本数据：开间 10.8 米，进深 11 米。其中客厅开间 7 米，进深 7 米，客厅挑空。一楼卧室开间 3.8 米，进深 6 米。设计采光中庭，以便北侧房间可以良好采光。功能
27、布局：一楼：设计会客厅挑空，老人房带独立卫生间，客用卫生间，厨房（中式厨房及西餐台） ，正餐厅、早餐厅。二楼：设计一个客卧、二个儿童房共三个卧室，分别带独立卫生间，设计一个书房供孩子学习或练琴使用；前或者后设计观景露台。三楼：设计主卧，带独立卫生间、步入式衣帽间、主人书房。前或者后设计观景露台。地下室：设计采光家庭影院（作为家庭厅使用） 、采光客卧、工人房及操作间、储物间、卫生间（有淋浴功能） 、双车位车库（从地下车行进入） 、坡式或下沉式庭院。庭院面积：南庭院 10.8 米11 米，侧庭院 2 米11 米，北庭院 10.8 米2 米，共 162.4。销售预算：1.3 万元/332=431 万
28、元（5）类双拼 B 户型：建筑面积约 272基本数据：开间 7 米，进深 11 米。其中客厅开间 7 米，进深 7米，客厅挑空。一楼连体房设计成老人卧室，开间 4 米，进深 7 米。设计采光中庭，以便北侧房间可以良好采光。一楼：设计会客厅挑空，客用卫生间，厨房（中式厨房及西餐台） ，正餐厅、早餐厅。一侧连体房设计成老人房带独立卫生间。二楼：设计一个客卧、二个儿童房共三个卧室，分别带独立卫生间，设计一个书房供孩子学习或练琴使用；前或者后设计观景露台。三楼：设计主卧，带独立卫生间、步入式衣帽间、主人书房。前或者后设计观景露台。地下室：设计采光家庭影院（作为家庭厅使用） 、工人房及操作间、储物间、卫
29、生间（有淋浴功能） 、双车位车库（从地下车行进入）、坡式或下沉式庭院。庭院面积：南庭院 11 米11 米，北庭院 11 米2 米，共143。销售预算：1.3 万元/272=353 万元4、总面积及总销售预算：（1）联排端户：建筑面积：436/户28 户=12208销售预算：1.3 万元/436=566 万元28 户=15848 万元（2）联排中间户：建筑面积：184/户28 户=5152销售预算：1.1 万元/184=202 万元28 户=5656 万元（3）类独栋：建筑面积：555/户6 户=3330销售预算：1.3 万元/555=721 万元6 户=4326 万元（4）类双拼 A 户型：建
30、筑面积：332/户26 户=8632销售预算：1.3 万元/332=431 万元26 户=11206 万元（5）类双拼 B 户型：建筑面积：272/户26 户=7072销售预算：1.3 万元/272=353 万元26 户=9178 万元以上合计：总建筑面积：36394总销售收入：46214 万元第二部份：营销代理公司考察房地产市场调研结束后，我们和南阳德美奥翔公司三名营销人员与四家营销代理公司分别做了深入、细致的沟通，现将基本情况汇报如下：一、各营销代理公司基本情况：1、山东世联怡高：山东世联怡高公司原名山东信立怡高，自 1993 年起在深圳从事房地产策划、交易代理和信息咨询等业务，是深圳最早
31、从事房地产及商业策划、代理业务的专业公司之一。2001 年进入山东并以济南为基地进行业务拓展运作。截止 2008 年，在山东境内策划代理项目销售额达到 50 亿元，完成策划代理、顾问研究等项目 50 余项。公司业务拓展至济南、青岛、潍坊、烟台、临沂、泰安、威海、莱芜、聊城、东营、滨州、德州、济宁、枣庄等山东省内 15 个地市。是山东省内最大的房地产营销策划及销售代理综合服务商。2009 年与北京世联达成战略合作，出让股份 51%，更名为：山东世联怡高。目前在临沂代理的项目有：鲁商凤凰城、沂龙湾、金猴开阳名居、国泰一品、圣兰菲诺、银河国际、理想家、东来尚城。在临沂市场已经成功操盘鲁商凤凰城、沂龙
32、湾龙园两个大型别墅项目，是此次营销代理公司选择中我们最看好、也最理想的合作单位。但是经过与其公司胡总、杨总等高管五次深入沟通，也邀请世联怡高的管理团队到项目实地考察调研，最后世联怡高以“人力资源不足”的理由婉言拒绝了此次合作机会。2、青岛浩翔：2003 年在青岛成立，在临沂成功策划代理慧谷时空、嘉锐大厦、锦园大厦、慧谷倾城、北园春天、万阅城、金源商务楼七个项目。其中慧谷时空、嘉瑞大厦、万阅城三个写字楼项目在临沂十分成功。但没有在临沂操盘别墅项目。3、临沂星火燎原：总部位于北京，于 2007 年正式进入临沂市场。截止 2010 年底，已成功代理水榭华庭、外滩明珠、盛世春晖、幸福嘉园、巧克丽都、东
33、华花园、中科印象、美多现代城、沂景华庭、桑提亚纳、水晶明珠、世纪新筑、德兴雅苑、美华润景、金地嘉园、宝鼎花园等项目，2011 年又新接了永同昌集团在临沂经济开发区投资的别墅项目伊丽莎白东岸。星火燎原是目前在临沂市房地产代理市场占有率第一、代理规模最大、销售额度最高的营销代理公司。已成功操盘水榭华庭一个别墅项目，新接的别墅项目伊丽莎白东岸也已经于今年 4 月下旬启动。4、济南曙光地产：济南曙光房地产营销策划有限公司是一家致力于房地产全程开发定位、产品研究、营销策划与销售代理业务的专业地产顾问机构。总经理李航宇有着十多年的地产从业经历，历任策划师、项目经理、销售总监、策划总监、研究总监、副总经理，
34、曾成功运作深圳华美丽苑、深圳龙园意境、南昌学府雅苑、惠州蓝波湾、惠州雅庭院、惠州港惠新天地、惠州宝安山水江南、惠东怡景湾、银川枫丹白鹭、青岛富源公馆、常德凯特国际、惠州香山美墅、辽阳梧桐雅居、株洲城市风景等众多品牌项目。足迹遍布深圳、惠州、南昌、银川、辽阳、吉首、常德、济南、青岛、三门峡、贵阳、株洲等十多个城市，熟知地产策划全流程，对项目定位、产品定位、产品设计、项目营销具有独到的见解。目前，在济南章丘操盘一个别墅项目，在临沂没有代理的房地产项目。二、各营销代理公司优、劣势情况分析：1、世联怡高：具有在临沂操盘别墅的成功经验，但多次婉言谢绝代理我们的项目。2、青岛浩翔：（1）优势：在临沂扎根多
35、年，对临沂市场十分了解。有成功的操盘案例，尤其擅长写字楼的策划销售。目前代理的万阅城项目已接近尾声，如果与我们合作可以全公司团队全力合作。（2）劣势：没有操盘别墅的经验。3、临沂星火燎原：（1）优势：对临沂房地产市场调研工作很细致、很扎实，掌握临沂房地产市场的发展状态，有较多的成功操盘案例，销售能力非常强，积累的客户资源较多，有成功的别墅操盘经验。擅长销售工作，对于在销售中遇到一些问题和困难，都能及时把握并很快解决。（2）劣势：正在操盘的项目较多，担心人力资源跟进不上。4、济南曙光：（1）优势：足迹踏遍全国各地，对房地产营销策划和销售都非常熟悉，在国内有成功操盘案例，对项目有较为新颖的营销思路。（2）劣势：对临沂房地产市场不熟悉，公司实力比较小，只有不到 10 个人。三、营销代理公司选择建议：德地公司营销部和南阳德美奥翔公司的同仁都认为，星火燎原是比较理想的合作伙伴。对于临沂别墅市场的市场调研与分析和营销代理公司的考察情况汇报如上，请领导指示！山东德地置业有限公司营 销 部二 O 一一年五月五日
