1、谨呈:青岛熙景温泉房地产有限公司青岛鑫邦智业投资顾问有限公司青 建 香 根 温 泉 墅B 区 营 销 及 A 区 规 划 建 议 方 案2013 年 3 月目 录一、 项目开发及营销背景环境简析1、 营销目标2、 国家调控政策分析3、 区域市场分析4、 项目简析二、 B 区营销推广计划1、 B 区营销策略2、 推广费用安排三、 A 区开发规划建议1、 A 区规划调整指导原则2、 A 西区规划调整建议3、 A 东区规划调整建议第一部分:背景环境简析一、 营销目标2013 年完成销售额 1.3 亿元,回款额 1.0 亿元2015 年完成项目整体销售二、 国家调控政策分析 中央坚决抑制不合理需求,强
2、调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,别墅市场受调控影响明显。 央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房,控制二套房置业,十八大报告明确指出指“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房的建设和管理” 。 地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求,但多地不合理政策如税费补贴等仍被中央叫停,中央调控政策在地方实施中进一步加强。小结:国家政策调整直接针对投资客和多次置业客户,高端物业置业客户进入观望期,对别墅市场影响较大。三、 区域别墅市场分析 青岛别墅供应大幅度提升,市场存量再创新高,成交价格环比下降结合 2012 年以来数据分析,青岛市别墅市场存量持续提升,当前
3、处于历史最高位,达到 94.21 万平,去化周期拉长,全市存量按当前去化速度约需 19个月,去化压力依旧明显。11 月份岛城别墅新增供应大幅提升,环比大幅增加 312.43%,存量再创新高,受房企年底冲关优惠的影响,成交环比小幅度提升,成交价格环比回落 15%,均价 13280 元/。 区域市场竞争加剧,温泉板块别墅市场目前退出主导地位青岛集海景、山湖、温泉稀缺资源与珍稀地段等优势于一身,别墅地产禁而不止,越发兴起,从市区板块逐步发展到鳌山湾板块、城阳板块 、胶州湾北岸新区板块、西海岸板块多个楼盘同台竞争。【胶州湾北岸板块】2007 年以来,胶州湾北岸新区在“拥湾发展” 政策的惠益下,海湾大桥
4、缩短了该区域与市区的时间距离,加上胶州湾北部大幅的土地供应,以及相比之下的低廉地价,使得该片区也成为众多开发商攻城略地的战场,中信、卓越、龙湖、世茂、绿城、首创、星河湾、中置国际等纷纷进驻该区,成为青岛目前别墅供应热点区域之一,未来两年内可预见别墅产品的供应大于 500 套。市场供应主要以联排、叠拼、类独栋等经济型别墅为主,不少项目在不超过 200 万元即可实现别墅梦想,具有较大的价格杀伤力。同时还因占据接近青岛主城区优势,第一居所也成为不少客户的选择。代表楼盘:艾维拉、中信森林湖、璞玉岛等项目。项目 建筑面积(万平) 现主力产品 均价(元/平) 主力产品总价中信森林湖 5.2 184-248
5、 平联排 7000-10000 250 万元以内璞玉岛 9.07 385-653 平独栋别墅 11000 400 万元以内艾维拉 33 120-135 平联排 7300 100 万元以内熙湖 3.6 244-266 平独栋、联排 待定【西海岸板块】西海岸区域主要是黄岛和胶南沿海片区,有山有海,资源优势明显。城市发展将带来新的市场机遇,目前本区域内别墅产品已经初现规模,保利、世茂、万科、龙湖等国内一线品牌企业相继落子西海岸,而且都主推别墅项目,产品定位多为度假别墅、城市第一居所。目标客户来自当地中产阶层自住、投资客户,及外地的投资度假、养老人群。产品供应主要以联排与类独栋为主,主流面积区间在 1
6、80-350之间,单价在多在 15000 元/ 以上,总价较高。该板块同时拥有山海资源与城区生活配套两大优势,目前相对最为热销板块之一,近期网签数量排名列各区第一。代表楼盘:万科青岛小镇、保利海上罗兰等项目项目 建筑面积(万平) 现主力产品 均价(元/平) 主力总价世茂诺沙湾 32 193 平联排、叠拼 16500 300 万元保利海上罗兰 69 260-280 平联排 20000 500 万元龙湖原山 22.5 181-362 平类独栋、联排 18000 500 万元万科青岛小镇 90 132-399 平联排、类独栋 18000 500 万元【温泉镇板块】借力青岛东部旅游度假区的发展规划,即
7、墨东部沿海通过滨海大道与市区紧密相连,依托温泉旅游度假资源和良好自然环境,即墨东部将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等,以温泉镇为中心的鳌山湾畔别墅区域被迅速激活,但发展至今,生活配套与产业发展仍然欠缺。温泉镇板块土地不稀缺且价格便宜,吸引了大量的开发企业聚集,目前在售楼盘多达数十个,开发量巨大,市场竞争非常激烈。温泉镇目前供应产品主要为低密度类别墅产品。联排价格为:80009000 元/平米;双拼为1000012000 元/平米;总价在 150-350 万元之间,销售相对较好(目前销售速度缓慢,旺销时有项目月销量能到 10 套以上) ;独栋别墅因产品品质、档次、资源的不同,价
8、格区间跨较大,在 1400025000 元/平米;总价基本都在 400万元以上,有高达千万楼盘,消化速度一直缓慢,目前各项目都采取打折销售,仍处于滞销状态。主要在售楼盘:青建香根温泉墅、海信温泉王朝、海尔原乡墅、麦尔文艺墅、国色天香、嶺海艺墅、卢卡多堡等项目。附:温泉板块别墅竞品项目调查表项目 本案 海信温泉王朝 芭东小镇 海尔原乡墅 康大国色天香 卢卡多堡 嶺海香澜郡产权年限 40 年 70 年 70 年 70 年 70 年 40 年 40 年特点部份别墅温泉入户温泉入户U 型温泉泡池 精装,8 米挑空;温泉入户精装修半地下室 温泉入户 双首层 双首层户型一期 52 栋,独栋面积 380-3
9、90 平米二期 180 多栋,独栋面积 352-413 平米主力户型 400-1100;在售户型为 680-820 平米类独栋约 300 平米二期 56 栋面积 450-720 平独栋,一期 12 栋独栋 323-571 平米 202-375 平小独栋 庭院 200-400 平米 600 平米 最大 500 平米 180-500 平米 600-900 平米300-2000 平米简装庭院 200-500 平米附赠 /赠送地下室、附送庭院设计服务赠送地下室(约占建筑面积的 1/3赠送精装采光平地下室,三层带电梯赠送负一层送车库、电梯赠送简装庭院(300-2000 平米),车库U 型中庭,不计面积
10、报价 报价 14000 元/联排 8500-9000 元/双拼 12000-13000 元/独栋 22000-23000 元/ 均价 22000 元/(含 3000/平精装)类独栋价格22000/ (含3000/平精装)报价 16000 元/ 报价 15000-16000元/ 均价 12500 元/ 优惠政策 / 特价房 85 折最高优惠 15 万 9 折 8.5-9 折优惠 8.5-9 折优惠 90 折 折扣较低折后价格(去装修) / 独栋约 19500 元/联排约为 8000 元/ 独栋 18500 元/ 独栋 17000 元/联排 9000 元/ 独栋约 14500 元/ 独栋 1360
11、0 元/ 独栋 12000 元/销售状况 / 1-12 月网签 17 套(联排为主) 尾房销售 1-12 月网签 12 套(联排为主) 8-12 月网签 0 套 未取得预售 去化缓慢 未取得预售 去化缓慢 “小面积、低总价”别墅成为市场主流,大面积别墅滞销,多让利促销胶州天一仁和艾维拉一、二期 317-406独栋、联排别墅滞销,7 月推出艾维拉 100 墅,创新 105-135联排别墅,总价 100 万元以内。银盛泰德郡 2.1 期联排别墅主力户型面积 190 平,赠送前后花园、天井露台及车位,9500 元/平左右,总价 150 万左右。边户面积是 230 平左右,赠送200 平的花园及车位,
12、价格在 12000-13000 元/ 平之间,总价 290 万左右。海信温泉王朝合院别墅金秋特惠,合院别墅起价 200 万元,独栋最高优惠39 万元。青岛市别墅市场销售统计表小结:低价竞争的胶州湾北岸板快与资源优越的西海岸板块成为别墅市场后起之秀,区域竞争加剧,温泉板块别墅主要依赖于投资度假客,炒作温泉概念,多未实质兑现,目前已退出青岛别墅市场的主导地位。受政策调控的影响,目前别墅置业客户多处于观望阶段,小面积低总价的别墅销售相对较好,300 万元以内的中、低端别墅是青岛本地及周边内陆城市客户目前的度假、投资的首选主流产品,其中 150-250 万元的别墅客户群体最为宠大。高端别墅与顶级别墅的
13、客户群体主要是青岛本地与外来的财富阶层,置业目的趋向于资源占有与身份体现,目前基本都处于滞销状态。四、 项目简析1、项目概况【项目优势】 项目周边休闲度假资源丰富,温泉酒店配套 纯独栋别墅社区 现房,即买即住 青建品牌影响力【项目劣势】 商业用地,40 年产权,市场竞争力削弱 项目规模小,在小区园林景观、庭院面积及温泉入户等方面无强势卖点,市场影响力相对较小 B 区别墅面积较大,总价高于目标主流客户的置业要求 地下室计入销售面积,项目整体性价比拉低2、 项目前期销售分析 一期(B 区)开盘销售 1 年多,销售率 50%,目前处于滞销状态B 区别墅共 52 套,开盘销售 1 年多,到目前销售 2
14、6 套,其中公司内关系客户优惠价购买 10 套,销售均价 10890 元/;对外仅销售 16 套,销售均价12324 元/,目前还剩余房源 26 套。各种户型的别墅销售相对均衡,户型设计无明显缺陷,别墅位置、庭院面积与房屋总价是影响销售的主要因素,前期已售房源主要为地块四周庭院面积较大、楼间距较大的别墅。剩余别墅相对性价比更低,基本处于项目中间位置,大多数房源因楼间距小、庭院面间小、或存在挡光问题,导致目前销售不畅。 价格定位处于市场高位水平地下室面积与地上面积同价销售,总价较高,地下室面积占总建筑面积的1/3,如按市场竞品项目只计价地上建筑面积(地下室赠送)的定价方法折算,本项目的价格达到了
15、 21500-22500 元/(现销售价格2/3) ,在目前各项目均打折促销的情况下,已属于市场高位水平。目前特价房 17#(10890 元/) 、26#(10217 元/ )按同样方式折算,其销售价格也分别相当于 16900 元/、15900 元 /,同比目前市场,销售价格亦不低,同样有一定的市场压力。第二部分:B 区别墅营销推广计划一、 项目推广主题1、 项目原推广主题分析B 区别墅的市场竞争力,主要表现在独栋、现房、温泉酒店、会所配套等方面,本项目在温泉镇板块将面临很明显的同质化竞争,仅有的这些卖点仍然不足以在竞争中脱颖而出。项目原有的“汤墅,藏乾坤于此”推广主题给人的感觉仍然太遥远,而
16、且“国宾”的感觉仍然没有清晰的诉求出来,在现阶段以温泉别墅的概念进行传播还是缺乏冲击力。同样, “2012 年温泉别墅革新力量”的推广概念无法具有支撑一个本项目的的后续延展,项目的气质和包容性都还需要提升。2、 本项目竞争力与推广概念温泉、配套、建筑风格、休闲、养生是周边项目重点推广方向,而本项目在以上方面难以超越竞争对手,而本项目的从终极居住角度分析,是面积适中独栋别墅,且后期推出的小独栋别墅更具投资、度假功能,因此,本项目建筑规划在品质保证的前提下具有适用特色,将可与竞品项目推广形成差异。从本项目的客户构成来看,他们有较高社会地位和经济基础,属于“社会中坚财富阶层” ,但非富豪,处于金字塔
17、中上端,大多数追求健康、高品位的低调生活,购买别墅的目的多为投资兼度假需求,对别墅的要求强调“适用性”,我们需要传递别墅消费的精神内涵,实用的功能性,将客户群体的利益点与产品的价值对接,而不是一味的炫耀。因此,在延续原有推广的基础上提出“奢适独栋”的推广概念: 奢:奢华、精品,与之前的“国宾”推广调性相呼应,确保项目独栋别墅的的高端产品形象适:合适、适合,传递本项目小独栋产品,总价较低、并兼有度假、居住、投资等多重功能,适用性强优势在奢侈已经演变成了浮华炫富的代名词时,注重回归生活本身的“奢适主义”则成为了当代社会的主流观念。奢适法则,定制一个阶层的生活格调,给奢适生活赋予新的时代内涵。3、
18、“奢适独栋”的推广演绎 奢华之后是奢适奢适,除了强化物质产品的享受外,更多地添加了智慧与文化的含量。 奢于外,适于内让奢侈、奢华最终为使用者的舒适提供服务。 回归本真铅华洗尽的奢适主义所倡导的是回归生活本身,回归人类心灵的更深层满足。学会“ 奢适”的生活,一种尊重自己、恢复原味的生活态度,这无关金钱,惟有态度。 高境界的幸福密码奢适而不奢侈,这是现代人定义的新生活幸福密码,它代表的是更加简单的、与自然相互契合更加密切的生活理念。4、 推广诉求主题推广语“奢适独栋,传世典藏” 倡导“ 奢适”的生活态度,并将本案核心卖点“ 独栋”产品形态融入其中; 并很好的契合本案目标客群的层级归属感与认同感 传
19、世典藏,则道出本案产品的收藏投资价值,可以亘古流传;备选推广语“奢适生活,一墅相承”分卖点推广语:“奢适精英”系例 投资角度“奢适精英 能挣会花 买对不买贵”奢适的精英们是有智慧的、理想的,因为他们只选择他们真正需要的,着重本项目投资价值推广 休闲养生角度“奢适精英 衷爱自然 乐享庭院生活”奢适精英是热爱生活的,因为他们只选择最舒适的 休闲度假角度“奢适精英 最懂生活 再忙也能度假”奢适的精英尊重自己,主张恢复原味生活,着重本项目酒店及周边度假资源推广 客户圈层角度“奢适精英 圈子变小 因为层属名流”奢适精英们讲归属的,因为他们只选择与他们相匹配的人交往,着重本项目会所卖点推广二、 项目推广计
20、划(含二期、三期的整盘推广)广告宣传时间 推盘节奏 工程节点 营销推广主题 媒体1 月2 月入场蓄客河北商会推介会前期意向客户梳理、回访鑫邦客户资源拓展香根温泉酒店客户资源共享银行/商会客户走销硅谷目标客户走销一期现房温泉独栋别墅投资理念(保值增值)年末特价房团购促销政策网络:搜房网/新浪乐居等信息更新短信/电话:前期意向客户回访鑫邦客户资源拓展鑫邦商会资源客户拓展3 月一期温泉别墅投资理财讲座组织商会考察活动银行/商会/硅谷客户走销4 月蓝色硅谷经济生态圈论谈会青岛房展会(青建项目联展)5 月一期强推二期蓄客二期具备销售条件投资理财讲座组织商会考察活动二期开盘活动一期现房温泉独栋别墅投资理念
21、(保值增值)蓝色硅谷经济圈概念推广二期加推开盘信息路旗:滨海路原有广告画面更新围挡:二期工地临莱青路面网站:项目网站,项目全息展示网络:青岛新闻网链接 2 个月、搜房网即时更新电子视频楼书:网站链接、客户派发光盘报广:半岛报、早报共 5 版短信:定点发送为主,群发为辅,共 30 万条折页:项目卖点、信息更新,5000 份展会:春季房房展6 月联动酒店,企业年会拓客户(商务休闲体验月活动)外展拓客(省内能源型城市)7 月联动酒店推出休闲度假体验月活动外展拓客(内陆能源型城市)休闲度假生活保值增值投资酒店休闲体验套餐网络:青岛新闻网链接 1 个月、搜房网即时更新短信:定点发送为主,群发为辅,共 3
22、0 万条折页:项目卖点、信息更新,3000 份8 月圈层拓客/业主活动(休闲养生讲座、投资理财讲座)9 月 青建会建立三期产品推介会小独栋新品推广商墅会馆持续推广路旗:滨海路原有广告续费与画面更新围挡:广告画面更新短信:定点发送为主,群发为辅,共 20 万条折页:项目卖点、信息更新,3000 份10月二期开盘三期蓄客排样间开放活动三期开盘活动三期加推开盘信息项目卖点、产品信息传递报广:半岛报、早报共 3 版网络:青岛新闻网链接 2 个月围挡:广告画面更新11月三期具备销售条件圈层拓客/业主活动三期开盘活动12月三期开盘全盘强推 圈层拓客/业主活动 企业年会拓客短信:定点发送为主,群发为辅,共
23、30 万条折页:项目卖点、信息更新,5000 份三、 客户上门量提升策略1、 分组团推广以全新的组团案名入市,以全新的产品概念入市,告知客户将有全新的产品入市,吸引目标客群的关注,推销项目现有产品,同时为二期积蓄客户。组团案名方案一:B 区 青建香根温泉墅A 东区青建香根温泉墅(不喧园)A 西区青建香根温泉墅(极淡园)以奢适主义的生活态度、精神追求作为小区组团名,与项目推广主题相呼应,组团名不落俗套、别具一格,能增加客户的记记忆点。组团案名方案二:B 区 青建香根温泉墅A 东区青建香根望山墅A 西区青建香根玲珑墅2、 酒店汤屋/客房入市蓄客基于青建集团有将酒店对外转让的意向,建议可考虑将酒店折
24、分为温泉洗浴、会所、公寓(酒店汤屋/客房)三块物业,分别对外转让销售。温泉酒店有 7 间面积在 128-181左右汤屋与多套客房(配有温泉泡池及温泉入户) ,功能性完备,具有很高的投资度假价值,建议作为投资产品,以酒店托管的模式对外进行产权销售。以“128精装温泉独栋盛情邀约!” 、 “小户型精装公寓即将公开 ”为噱头,前期引发客户的关注,提升项目的上门量,推销项目现有别墅产品,同时积蓄客户,为酒店折分销售积蓄客户。3、 行销为主 鑫邦商会资源行销:目标客群:与鑫邦有过合作关系的青岛各大商会客户(广东商会、莆田商会、河北商会、威海商会、青岛金鑫灯饰协会等)执行方式:成立大客户组;预约商会负责人
25、秘书长,登门拜访、团购引导,专场推介会组织等; 银行 VIP 客户行销:目标客群:各银行 VIP 客户;执行方式:成立大客户组,联系各大银行客服部,联合银行组织 VIP 客户推介会; 蓝色硅谷企业行销:目标客群:即墨蓝色硅谷核心区意向进驻企业;山大分校、十九中办事处;执行方式:成立大客户组;锁定企业办事处,登门预约拜访;团购引导,项目考察专场推介会组织等; 省内外资源型城市拓展:目标客群:淄博、东营等资源型城市,石油石化企业拜访访问;执行方式:异地拓展大客户组;锁定企业办事处,寻找意见领袖,登门预约拜访;团购引导,项目考察专场推介会组织等; 香根温泉酒店客户资源共享4、 广告推广(主要媒体)
26、短信:目标客群:鑫邦客户资源;项目前期积累客群,青建项目老客户资源;短信公司客群资源,车行、酒店、银行 VIP 客资源;内容:节点信息;活动信息、暖场活动信息;投放时间:每周周五特点:成本较低,信息直达; 围挡、高炮、路旗:目的:拦截经过滨海大道路过人群;引导经过人群;形象展示;策略:及时内容:项目全新形象展示(围挡) ;节点促销信息、卖点信息(路旗、高炮) ;投放时间:3 月项目地围挡、滨海大道路旗画面修改;后续节点画面更改;特点:视觉冲击力强,传播效果好; 网络广告:媒体选择:搜房网、青岛新闻网房产、新浪乐居、搜狐焦点房产网;投放形式:首页通栏广告(付费) ;营销节点信息更新;新品入市公告
27、;专场看房团;论坛话题炒作;目的:持续的信息投放,营造项目持续的关注度;月度网络看房团提升客户上门量;特点:时效性好,持续时间长,针对性强,成本较低;投放策略:持续投放;项目信息及时更新; 报广:媒体选择:半岛都市报;辅之青岛早晚报;目的:迅速建立全新市场形象;树立香根温泉藏品层级,项目全新产品信息展示;目标客群精准落位;特点:覆盖面广;投放策略:全年营销节点持续投放;持续制造话题 项目网站:目的:项目全景展示、便于异地客群全面了解项目,提升项目形象;特性:项目展示效果好、信息更新及时;投放时间:项目网站 4 月全面上线;2013 年度广告推广费用预算表广告投放(万元)时间营销费用(万元) 营
28、销活动 报广网站制作电子楼书网络广告户外广告路旗广告短信广告工地围档折页单页沙盘更换房展会其它(含客户关系维护)1 月 4.5 3.5 12 月 1.0 13 月 23.0 5 5 5 1 2 2 34 月 72.0 5 10 4 15 8 7 1 4 15 35 月 32.0 10 10 8 1 36 月 19.6 5 8 1 2 0.6 37 月 9.0 5 1 38 月 59.6 5 50 1 0.6 39 月 16.0 10 1 2 310月 28.0 10 5 8 1 1 311月 22.0 10 8 1 312月 4.0 1 3合计 291 58.5 40 4 15 40 7 55
29、 12 6 4.2 4 15 30年度营销广告计划说明:一、项目总体销售计划为 3.55 亿元,营销推广费用按 1.5%计算,共计约 540 万元。二、2013 年度二期、三期别墅均需入市推广,营销推广投入相对应加大,营销推广费用约为 291 万元占总体推广费用的 55%1、广告宣传着重客户现场拦截,以滨海路路旗、新增温泉镇户外广告、工地现场围挡等为主;2、营销活动包括项目宣传造势活动及客户营销拓展活动;3、短信广告全程投放,老客户对点发送与群发相结合;4、不断更新的宣传折页,及时传送项目最新信息与卖点;5、建立项目网站、制作视频电子楼书、网络广告链接,扩大项目宣传面;6、报广、网络广告配合营
30、销节点安排;7、房展会可实现企业品牌与项目品牌同步推广,(可与太阳岛等项目联展);8、其它费用为不可预算推广费用,主要用于实效广告礼品、客户招待等关系维护等。三、2014 年度的营销推广费用约为 170 万元,可剔除电子楼书、网站、展会等费用,适当减少网络、报广、活动宣传费用四、2015 年度进入尾盘阶段,推广费用约为 80 万元,着重客户的口碑传播,广告宣传以现场展示、短信与网络为主。四、 客户成交量提升策略1、 会所体验将售楼中心迁移至温泉酒店旁会所内,启用会所功能,增强客户尊贵休闲体验,提升完善社区品质,会所配置功能建议: 销售办公功能分布:接待大堂、办公区域、VIP 室; 休闲娱乐功能
31、:红酒廊、咖啡厅、空中花园(酒店经营延续) 健康运动功能:健身房、瑜伽室、台球室(酒店经营延续)售楼中心占用区域示意图2、 价格策略,激发销售目前温泉板块的别墅市场行情不利,不少楼盘均祭出各种打折促销的招数,为应对当前的市场转向,建议本项目对比市场竞争楼盘,提高销售优惠折扣,以激发销售。以价格让利促销,加快销售速率,缩短开发销售周期,加速资金回笼,降低财务成本,同样实现开发收益,满足合理利润。 “低开高走” ,确保整体价格上扬走势以“低开”价格打开市场之后,再进行价格上调,确保项目整体均价逐步上扬的良性走势,尽量实现开发价值的最大化。B 区别墅价格销控销售比例 30% 30% 20% 20%销
32、售均价(元/) 10100 10500 10800 11100涨幅 4% 3% 2%提价(元/) 404 315 216 权重 3030 3150 2160 2220实收均价(元/) 10560 特价房促销对剩余房源局部特价促销, “限时限量”以底价(一口价)的方法推出特价房源,尽量规避与前期高价成交客户的不满。在特价房售出后再重新推出其它房源补充,如特价房长期未售出,则轮换其它房源作特价房,避免外界造成滞销印象。本期对外主推特价房源:B10、 B22、B23, (原 B17、B26 房源停止特价促销,暂列入销控房源) 附带条件折扣促销条件 说明 折扣一次性付款 1、 签署认购书 10 天内付
33、总房款 50%(含订金)2、 签署认购书后 30 天付余下房款,并签署正式买卖 80 折(底价)合同银行按揭1、签署认购书 10 天内付总房款至少 50%(含订金) ,并签署正式买卖合同2、同时提交办理按揭手续的相关资料及相关税费85 折活动日 结合开盘、重大节假日等限时优惠 80-85 折团购 2 名以上(含 2 名)即可成团 85 折第三部分: A 区开发规划建议(思路沟通)一、 A 区规划调整指导原则降总价、求速率 以市场主流客户需求为导向,把握“低成本/小面积、保品质”的设计要求,降低 A 区开发产品的成本,降低销售价格,提升产品性价比优势,建立市场差异竞争。根据目前别墅主流客户的置业
34、需求,建议 A 区别墅的销售总价控制在 300 万元以内,250 万元左右最佳。 项目开发与销售遵循“快进快出”原则,加快资金回笼,并确保合理的开发利润 灵活应对市场变化,开发风险最小化二、 A 西区开发建议在 A 西区规划不调整的前提下,着重考虑降低建筑成本,拉低销售价格,建立市场差异竞争。1、 在客户关注度高的公共园林景观及庭院绿化上,保证项目品质与档次,提升客户的认可度;2、 从客户关注度低的建筑结构方面,如小区围墙、别墅窗户的形状与数量、外墙材质等方面可考虑降低标准,降低建筑成本,提升项目性价比;3、 因地制宜,尽量减少别墅地下面积,以降低建筑成本。在 A 西区成本能有效降低的情况下,
35、建议 A 西区尽快启动,以 A 西区别墅低总价、高性价比的价格优势,提升项目的市场竞争力,带动项目的全盘销售。三、 A 东区开发建议A 东区现已开工建设,不宜停工或重建,规避市场负面影响,建议采用如A 西的开发思路,降低后续建安成本,降低销售价格入市销售,在较小的开发投入下,能较快的入市销售,尽早回笼开发资金。四、 A 区别墅开发销售节奏建议A 区整体开发销售节奏安排可考虑:2013 年 3 月,A 东区已建别墅,调整后续建安施工设计,复工2013 年 3 月,A 东区未建别墅与 A 西区规划别墅,调整规划及施工设计2013 年 5 月,A 东区未建别墅与 A 西区部份别墅开工建设2013 年 6 月,A 东区别墅预售2013 年 10 月,A 西区别墅预售2014 年,A 西区别墅未建别墅开工、销售青岛鑫邦智业投资顾问有限公司2013 年 3 月