1、腾飞汤逊湖项目可行性报告1第一章 项目总论一、项目基本情况本项目位于武汉江夏庙山开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校 10 分钟车程，距离东湖梨园 35分钟车程。项目占地 402 亩，东临 5 万亩水面的汤逊湖，西临江夏大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉庙山腾飞物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市江夏区国
2、土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。二、合作模式与土地取得方式本项目拟以收购武汉庙山腾飞物业发展有限公司的方式进行开发。武汉庙山腾飞物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉庙山腾飞物业发展有限公司是专门为开发本项目而于 2005 年 3 月成立的新公司，无任何不良债务。第二章 市场分析一、国内经济和房地产发展趋势（一）经济趋势 多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂”地位的促进下，当前经济形势好于预期，投资、消费和出口需求形势都比较满意；预期 CPI 保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势，
3、二 00 七年不大可能出现通货紧缩；消费需求增长将有所加快，而固定资产投资增长将趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格 （长江中下游主要城市一览） 稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。 腾飞汤逊湖项目可行性报告2经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经济学家预测今年 GDP 增长率在百分之九或以上，百分之三十九预测在百分之八点五至九之间，仅五分之一的经济学家认为在百分之八点五以下。（二）房地产趋势房地产行业在我国经历 20 多年的市场化发展，如今已经取得了相当规模的发展，各种类型地产项目在我国得到上马实施，受整
4、体经济增长影响，我国的房地产价格一直处于稳步攀升态势。但 2005 年以来，受国家宏观经济环境影响，人民币升值、CPI 反弹使宏观经济充满了变数，直接影响了人们对房地产行业的市场预期，使房地产行业景气指数趋于下降状态，房地产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。2006 年国家宏观政策调控房地产市场，鼓励住房消费，幷进一步开放金融市场，中国房地产市场有望继续保持平稳
5、增长。同时，房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。更多的境外基金将关注幷介入国内房地产市场，幷从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展。结论：国内整体经济和房地产发展趋于持续增长趋势，二、三线城市地产生机尽显。二、武汉市宏观经济及地产趋势分析 长江中下游城市中，上海房价已达到 7000 元/平方米（外环以内） ，南京房价超过了 5000 元/平方米，而武汉的平均房价刚刚超过 4000 多元/平方米，同比看来，还有相当的开发销售潜力和上涨空间。腾飞汤逊湖项目可行性报告3未来几年项目的市场前景直接和未来几年武汉房地产发展趋势紧密相联，而这又将
6、与全国房地产发展的总体形势和武汉市的经济发展水平抱有紧密的联系，下面首先从宏观经济形势、房地产政策、房地产供给与需求变化、房地产价格构成要素、房价收入比等因素对武汉市未来几年房地产发展形势做出如下分析：2005 年武汉市生产总值已达 2238 亿元，人均生产总值达 3245 美元，首次突破 3000 美元；而根据“十一五”规划，到 2010 年，武汉人均生产总值将达到5000 美元，全市生产总值年均增长 12%。“十五”时期，武汉市城市居民收入水平增长较快，收入逐年增加。据城市居民家庭抽样调查资料（以下同） ，2005 年城市居民人均可支配收入首次突破万元，达到 10849.72 元，比“九五
7、”末的 6761 元高出 4088.72 元，增长了60.5%，人均可支配收入创历史新高，武汉市跃入可支配收入万元城市行列。从2004 年开始，城市居民人均可支配收入年净增值突破千元，2004 年和 2005 年分别净增 1044 元和 1285.67 元。武汉市城市居民人均可支配收入年均增幅达到9.9%，剔出价格因素，比“九五”时期增幅实际提高了 1.5 个百分点，实现了“十五”计划目标。2001 年2005 年城市居民人均可支配收入增幅分别为8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和 13.4%，呈逐年加快之势。2005 年增幅创近 10 年来最好水平，比上年增幅高出 1.2 个百分点。这
8、说明，武汉市城市居民的收入增长与经济发展速度基本保持同步，经济持续快速增长增加了居民的收入，居民收入的持续增加又促进了经济的持续发展。2005 年全市房地产开发投资为 297.99 亿元，占全社会固定资产投资的28.2，同比增长 27.7，增幅比上年同期回落了约 9.9，投资逐渐趋于理性。其中，房地产住宅投资为 216.85 亿元，同比增长 29.2，占房地产开发总投资的 72.8。截至 2005 年底，新增房地产各项贷款为 93.91 亿元，与去年相比减少 50.5 亿元，占新增金融业贷款的 21.8。全市房屋施工面积为 2749.63 万平米，同比增长 12.7，与去年同期相比增幅减少了
9、12 个百分点。全市房屋新开工面积为 1195.4 万平方米，同比增长 13.3，占总施工面积的 43.5，与去年同期相比增幅减少了 26.2 个百分点。全市房屋竣工面积为 816.72 万平方米，同比增长 16.3。2005 年，武汉人均 GDP 突破 3000 美元。从“宏观经济的发展阶腾飞汤逊湖项目可行性报告4段将从根本上决定房地产发展”的观点出发，武汉房地产行业自 2006 年的发展将是渐入佳境，未来美好前景欣然可期。同时，上海、北京、广州等一线城市不可能再像以前那样占尽先机、 “包揽”外资，众多跨国企业正逐步将工业投资由中国的一线城市向武汉等二线城市转移。而在房产新政的打压和人民币升
10、值的预期下，海外热钱有了大举投资中国地产市场的良机。当去年七部委联合出台的抑制房价政策将京沪推上风口浪尖的时候，拥有更大发展空间的二线城市就成了一个亟需开采的金矿，武汉正是中西部被高度看好的几个重点城市之一。2005 年，世茂集团、瑞安集团及和记黄埔为代表的香港大财团在武汉劲搅楼市风云，接连改写“地王”记录。与此同时，境外财团或有境外财团背景的企业也在武汉土地市场频频亮相。2007 年伊始武汉市中心城区的楼面地价更是攀升至每平方米 3000 元以上。无可否认，中部崛起背景下，武汉城市价值和发展前景重新被认可。交通方面：未来 15 年内，国家将在湖北投资一千多亿元，兴建 17 个大中型铁路项目。
11、届时，乘火车从武汉可直达全国 27 个省市自治区，到长沙、郑州、合肥、南京等市只需 2-3 个小时，到广州、上海等地只需 4-6 个小时。航空方面，武汉天河机场扩建工程的新航站楼主体结构工程已进入全面施工阶段。扩建工程中，第二航站楼是主体工程，预计总投资 27.27 亿元。到 2020 年，天河机场具有旅客吞吐量 1300 万人次、高峰小时吞吐能力 4649 人次、年飞机起降 12.2 万架次的能力。扩建工程将于 2007 年底竣工幷投入使用。武汉的公路也在加速“快跑” ，建成和在建的武汉内环、中环、外环和 7 条高速出口公路，与在武汉交汇的京珠、沪蓉高速相连相通，将使武汉无可争议地成为全国公
12、路交通的神经中枢。幷将筹建 BRT 快速公交系统。预计到 2010 年规划建设 4 条快速公交线路，到 2020 年再规划 3 条快速公交线路。武汉的交通正在加速起飞，正在找回“九省通衢”的辉煌历史，如果把中国的经济版图比作一张围棋棋盘，武汉正位于这张棋盘的天元之位。中国中部崛起的经济发展战略，更为武汉经济发展注入新的活力，城市快速发展进程，也为武汉市房地产业持续快速稳定发展注入活力。此外，在住宅楼市回归中心城区的大趋势下，武昌沙湖徐东、积玉桥、中南附近以及汉口中心城区等依然将是当仁不让的焦点。而汉口盘龙城、金银湖及武昌光谷汤逊湖区域等郊区楼市，则有望在今年掀开新一轮开发的小高潮，进而开腾飞汤
13、逊湖项目可行性报告5始与中心城区楼市形成互动。2007 年武汉楼市的最精彩的地方，将不再是商业地产的一枝独秀，而是其与写字楼市场、中心城区住宅、郊区大盘等共同组成的全面繁荣的肇始。由此，武汉楼市也有望真正站在一个新的起点上，开好“十一五”这盘大局。结论：近两年大量港资涌入武汉，作为长江中下游的重要二线城市，武汉房地产将迎来高速发展期。三、区域供给市场分析项目位于武汉三大居住板块之一的光谷板块的庙山开发区，西临江夏大道，是号称武汉最漂亮的景观大道关山一路的延伸线，东临 5 万亩水面的汤逊湖。项目所在的光谷因“舒适、人文、国际化”而被称为武汉最适合居住的地方。首先，舒适是光谷核心居住价值之一，当为
14、最易感知的层面，东湖的博大，汤逊湖的清澈，一路走去郁郁葱葱，景色宜人；更有武大之厚重，华工之青春，迎面而来的皆是昂扬的气息；生活在光谷，山水之间有我家，与环境为善，与邻里为善，更是与自己为善。光谷核心居住价值之二为人文，作为我国第二大智力密集区，武汉光谷高校林立，优秀的科研院所云集，武大、华科、华师等各大历史名校不约而同地在此建立自己的新校区，一个公园般的充满了人文气息的大学城已然在此形成。最后，国际化在光谷居住价值中有着特殊的意义。高校成果产业化如火如荼，更有一大批具有海外学习、工作背景的知识精英前来讲学、创业，武大软件园、华工产业园、华中软件园、武汉医药产业园等正带动着光谷以前所未有的激情
15、蓬勃发展。由此，光谷聚集了一大批中产阶级精英人士，这就客观要求光谷地产提供具有国际气质的生活方式，由此，低密度、高绿化率、创新性等本项目腾飞汤逊湖项目可行性报告6成为光谷地产的鲜明特点，而武汉万科、当代地产开发的类似于“新城市主义”等主题小区（以多层、小高层住宅类型为主） ，也在整个武汉楼市极具代表性，并且供不应求。这反映出光谷地区的房地产市场极具发展潜力。四、区域代表项目分析（一）区域项目概况清风别墅 阳光海岸 梅南山居 宜家汤臣位 置 江夏区江夏大道汤逊湖畔 汤逊湖庙山开发区 江夏大道特 1 号 庙山开发区阳光大道主力别墅面积 176的联排 350的独体,300的联 排 190-300的独
16、体 160197的联排,300-370的独体价格 （元 /M2） 3800（独体） 6000（独体） 6000（独体） 6000（独体）配 套 会所，贝多芬广场，商,露天泳池,供暖系统 会所、幼儿园渡假村、 运动场所 会所，沙滩浴场，网 球场 湖滨会所，酒吧及美 容院，亲水平台环 境 傍汤逊湖 傍汤逊湖 依山环水,紧邻大学三面临汤逊湖，幷设内湖，基本上做到户户观湖物业管理 江苏长江物业 武汉天厦物业 武汉新大陆物业发展 有限公司 武汉丽岛物业管理有 限公司建筑单位 湖北长城建设 山河建筑公司 武汉建工集团 中建三局楼盘规模 10 万方 13 万方 21.5 方 19 万方停车位数量 350 个
17、 多层 10：6；别墅 1：1 1:01 1:01开发企业 武汉房地产长江综合 开发总公司 武汉福达置业发展有限 公司 武汉新大陆物业发展 有限公司 武汉弘福置业有限公 司别墅外观销售情况 已售完 65% 50% 50%腾飞汤逊湖项目可行性报告7华工镜湖园 水蓝郡 银河湾 美加湖滨新城位 置藏龙岛科技园 庙山民营科技园 江夏区藏龙岛科技园 洪山光谷汤逊湖畔主力别墅面积 以 200-350 独体临湖别墅为主 222 -352独体与联 排 200-350 独体( 临湖 )与叠拼 140210的叠加价格 （元 /M2） 6000（独体） 5000（独体） 6000 4000配 套 会所，幼儿园等设施
18、. 会所，人造沙滩，商业 街，高尔夫推杆场 双会所，图书馆，健 身房，亲子乐园等商业街、武汉外国语学校美加分校（小学、初中、高中完整教学）、诊所环 境紧邻汤逊湖，自然景色优美。该项目主要针对华工教师销售，类似定向开发南湖南面 享有汤逊湖的绵延 水系独有 58000 平方米私有湖湾,注重组团与庭院绿化，利用坡地、水系、园林小品精致造景物业管理 武汉招商局物业管理 有限公司 香港怡高物业顾问有限 公司 武汉银河湾物业管理 有限公司 美国 GVA(显高) 物业顾问公司建筑单位 湖北省第五建安公司 湖北长城建设实业有限 公司 新洲八建 武汉天鹏建筑装饰工 程有限公司楼盘规模 17 万方 14 万方 3
19、7 万方 7.38 万方停车位数量 300 个 1:02 1:01 238 个开发企业 武汉华工大学科技园 有限公司 湖北长城建设实业有限 公司 武汉鑫万国房地产发 展有限公司 斯米克集团美加置业 （武汉）有限公司别墅外观销售情况 100% 100% 50% 80%（二）重点个案分析采样两个区域重点，一个是目前区域最优秀的别墅项目宜家*汤臣、一个是离本项目最近的综合项目美加*湖滨新城，说明市场竞争形势。宜家*汤臣：宜家汤臣开发于 2002 年，位于武汉东湖技术开发区腹地的庙山开发区黄金地段腾飞汤逊湖项目可行性报告8阳光大道旁，三面临汤逊湖，幷有一个达 2 万平方米的天然内湖。建筑以英式风格为蓝
20、本，共 19 万平方米，一期 3.6 万平方米，以独体、双拼、TOWNHOUSE 别墅为主，2003 年 12 月正式开始销售，截止目前销售率为90%，2005 年以前独体别墅成交均价为 4000 元/平方米。二期加入了多层住宅，目前独体别墅售价达 7000 元/平方米。宜家汤臣首推“泛会所”概念，总面积9000 多平方米，会所设置银行、邮局、超市、幼儿园、茶道、中西餐厅、图书馆、健身房、老年及儿童活动中心。同时宜家汤臣还特别推出“英式管家”服务。美加*湖滨新城：位于本项目旁的美加湖滨新城临汤逊湖，占地 1800 亩，容积率 1.02，规划总建筑面积为 80 万平方米。规划配套主要有学校（与武
21、汉外校联办武汉外校美加分校） 、会所、超市、银行、邮局、医疗等机构。建筑以北美风格为蓝本，一期 7.6 万平方米，于 2004 年 8 月开工，以多层为主，联排为辅，无独体别墅，现一期已建设销售完毕；二期工程正在建设，二期以小高层为主，小高层卖价 3200 元/平方米，四层叠加别墅式住宅卖价为 4000 元/平方米。今年来，汤逊湖地区高档楼市供应量锐减，幷形成以老盘存量消化的供应市场，根本无法满足区域买方市场对高档楼盘的需求。五、区域买方市场分析而作为片区两大强势客户群体的教师与高科技人员，不但具有很强的支付能力，消费意识也相当超前，购买高档住宅的意愿也比较强烈。在我们所作的 500 份潜在客
22、户调查中，就得到了相关的一些数据支持（节选）：腾飞汤逊湖项目可行性报告9目前住房面积/目前所住户型调查显示：近九成被调查者现阶段住房情况为：两室或三室，90150。其中家庭住房面积达 60-90 平方米的占到 42，家庭住房面积达 90-120 平方米的占到 33。目前住房面积 150以上者为 4%，而 60以下的则占到 9%。分析：本区域家庭住房质量基本良好。对于本区域的二次置业者而言，需要的是更优秀、投资潜力更强的产品。交通工具/三年内购汽车计划：调查显示：选择人力交通工具的被调查者占 41%。17%的被调查者拥有私家车，同时,亦有 13%的被调查车步行上班。超过七成的被调查者有意在三年内
23、购置私家车。而腾飞汤逊湖项目可行性报告10肯定答复三年内不会购置私家车的人群仅有 6%。分析：便利性对居住环境有较大影响，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。较高的私家车拥有率，显示该地区人群较高的消费水平。私家车的高意向购置率，表明该区域多数人群具有一定的高档物业购买力，且对后期经济收入保持乐观态度，同时也显示未来住宅车位的需求量将持续增大。选择何种投资方式 调查显示：20%的被调查者愿意选择房地产产品作为投资手段，仅次于教育投资。首次置业者需求者仅为四成，更多的人有多次、多栖置业的需求。分析：房地产投资的升值保值性被越来越多的人所看好，在观念超前的区域客群中尤其显现。客户对优越物业有多次、多栖置业的旺盛需求。调查显示该区域人员具有如下特点:文化层次较高、工作稳定且工作地点离居住地点近、经济收入中等偏上、对生活奢侈品有一定消化能力。该区域人员收入高于武汉市平均水平且对后期经济收入看好，区域经济发展整体较为乐观。该区域住房水平高于武汉市平均水平，但随着该区域人员收入水平提高,对居住水平也具有相应要求。部分人员已显示出对目前居住环境的不满，
