1、房地产评估收益法案例案例 1，如何求客观净收益被评估房地产 A 是一幢 1000 平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产 A 的土地使用权是在 2004 年 5月 31 日取得的，出让年限为法定最高年限。2006 年 5 月底开发建设完工并投入运营，房地产 A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为 5 年（租期到 2011 年 5 月 31 日结束） ，租赁合同规定，使用人在 5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米 110元为基准，每年增加 l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违
2、约金 5 万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008 年 5 月 31 日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象 A 租金口径一致）保持在每年每平方米 150 元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前 3 年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增 1%，评估基准日 3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第 3 年的租金水平上，假设房地产 A折现率和资本化率均为 l0%。要求：评估房地产 A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据） 。【答案】 （1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36 年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的
3、年限为 3 年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009 年：【150*（1+1%）-（110+20） 】*1000=21500元2010 年：【（150*（1+1%） 2-（110+30） 】*1000=13015 元2011 年：【（150*（1+1%） 3-（110+40） 】*1000=4545.15 元这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%） -1+13015*（1+10%） -2+4545.15*（1+10%） -3=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金 5 万，所以不能够违约。（3）现有合同的收益现值
4、基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）2+150*1000/（1+10%）3=346 581.52（元）（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限40-2-533 年基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）3*1000=154 545.15（元）收益现值=154 545.15*【1-1/（1+10%）33/10%】/ （1+10%）3=1 111 126.49（元）（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.
5、49=1 457 708.01（元）案例 2，如何求折现率在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表 5-1（假设交易价格为无限年期） 。表 5-1 净收益与售价交易实例可以实例净收益（元 /年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）净收益与售价比率法1 418.9 5900 7.12 450.0 6000 7.53 393.3 5700 6.94 459.9 6300 7.35 507.0 6500 7.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% 案例 3，由房屋净收益减建
6、筑物净收益得到土地净收益，估土地使用权价值例 5-4某房地产开发公司于 2002 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 2004 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米 2000元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积为 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税
7、合计为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地 2008 年3 月的土地使用权价值。答疑编号 912050303【答案】1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=4860003.5%=17010（元） （2）年维修费=25009001.5%=33750（元） （3）年税金=20900=18000
8、（元） （4）年保险费=25009000.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（ 3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为 50-2=48 年，并且不
9、计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数（2008-2004）=2500900-468754=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋净收益=房屋现值房屋资本化率=20625008%=165000（元）6.计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在 2008 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年） 。=247740（P/A,7%,44）=3358836.15 （元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在 2003 年 3 月的土地使用权价值为3358836.15 元，单价为每平方米 6717.67 元。
