1、房地产市场供求关系分析黎美丽 09 数学 2 0907019094摘要：住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。改革开放二十多年来，房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说， “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。但目前也存在出一些突出问题, 如房地产市场秩序混乱、商品房供给结构不合理、房价上涨过快等。针对这些情形, 中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。供给和需求是决定市场均衡价格的两大基本力量。本文在分析
2、房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因及对策。关键词：房地产业现状；供求关系；财政危机。在我国一些大中城市中, 高档商品房大面积空置积压, 严重的供过于求, 而普通商品房和经济适用房却供不应求; 同时, 个别地区商品房供应中, 住宅与非住宅比例结构很不合理; 商品房空置率持高不下。这就使得普通商品房和经济适用房, 即平民化住房的开发严重滞后于需求, 高档商品别墅的开发又严重趋前于需求, 特别是新开发和正在开发的商品房, 档次和标准还在不断提高, 这种现象使得大量困难户和中低收入户只好“望房兴叹”, 制约了广大居民的住房消费, 不利于房地产市场的良性循环。2010 年，为遏制这种势头，
3、国务院三次部署调控工作。特别是当年 4 月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。2011 年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关
4、。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 国务院办公厅于 1 月26 日印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即国 8 条） 。说明了中央政府对巩固扩大房地产市场调控成果的决心。此时此刻，大家对 2011 年及“十二五”时期中国房地产业的发展态势尤为关心。房地产现状主要原因与对策分析：我认为导致我国房地产现状的直接原因是我国的财政危机。自加入 WTO 后，中国的贸易顺差迅速增长，在外汇管制体
5、制下，外汇顺差成为中国发钞的主要凭借。而与此同时，中国住房改革启动了房地产市场。因外汇发钞而投放市场的人民币找到房地产这一蓄水池。因为土地实际上是被地方政府控制着的，所以，房地产也就顺理成章成为地方政府的财源，这样地方政府也就部分地解决了财政危机。正是因为我国的财政危机，才使得国家政府勇于滥发货币，才使得地方政府敢于通过土地来获得财政收入，才使得银行敢于滥伐货币，才使得那些投机者敢于大肆炒楼。中国房地产业的兴起与发展中国房地产市场是改革开放以后才逐步形成的。建国后的相当长的时期内,中国一般将住宅作为福利产品,不承认其商品属性。住宅由国家统一计划,统一投资建设,统一分配,尽管有少量严格控制下的房
6、产租赁,但并没有形成竞争性市场,因而也就基本不存在房地产的市场。改革开放以来,特别是 20 世纪 90年代以来,中国房地产业的快速发展,除了中国经济的迅速腾飞,城市化进程加快,政治局势保持稳定和居民收入水平持续提高等影响因素之外,还与近 10 年来政府的鼓励、引导和支持是分不开的,与政府当时借以启动内需来克服和应对亚洲金融危机的政策愿望是紧密相关的。我始终认为，防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。第二是发展住房与房地产业的主要任务是为了改善广大居民的居住条件，实现“住有所居”的目标。为此，要正确运用政府调控和市场机制两种手段，不断完善住房保障体系和商品房供应体系，加大保障性安居工程和普通商品房的供应，抵制投资投机性需要。第三，鉴于我国人多地少的国情，一定要提倡理性消费、梯度消费，大力发展省地节能环保型建筑，走可持续发展道路；同时要通过购买、租赁两种渠道来解决住房问题。对自住性、改善性、享受性及投资、投机性的，采取差别化的信贷、税收政策。第四，考虑房地产是不动产和我国地区之间经济、社会发展的不平衡，要坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜、分别决策；又鉴于房地产与国计民生关系密切，所以又必须要强调地方政府在稳定房地产市场和住房保障方面的责任。
