1、科罗娜双子湖雇佣和经济影响分析2010 年 9 月 14 日为双子湖区域中心准备应用发展经济编写加利福尼亚 94596，沃尔纳特克里克，公寓 560，普林格尔路，100 （925）934-8712加拿大 95833，萨克拉曼多，公寓 168，河广场 目录1. 简介12. 经济影响分析32.1 确定的工作和其他经济影响32.2 创造的主要和次要工作42.3 在地区中心地理范围内的推销62.4 地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响73. 方法论11主要工作预测的过程和计算11次要雇佣131. 简介YK 美国依照由美国公民移民服务(USCIS)EB-5 项目已经提出创建地区中心。应用发展
2、经济（ADE）已经完成了 2 个提出项目的雇佣和经济分析，并且预测了投资单元潜力依照移民和国籍法案（INA）中 203（b）(5)部分；联邦条例 204.6（8C.F.R）的第 8 条第五优先类别（EB-5 ）项目。这 2 个项目包括多重土地使用，并且有土地使用组织，结果也是用这种方式呈现的。管理 EB-5 计划的规则对于地区中心的提议需要以下内容： 清楚的描述地区中心如何集中在美国的地理区域，并且它怎样通过改进的地区的生产力，创造工作机会，和提升的国内资金投资来促进经济增长。8 CFR 204.6(m)(3)(i). 提供详细的能够证实的怎样来创造工作机会。8 CFR 204.6(m)(3)
3、(ii). 包含一个详细的预测关于通过例如提高的家庭收入，对商业服务更大的需求，维持和维修，地区中心将对地区或国家经济有正面的影响。8 CFR 204.6(m)(3)(iv).总之，这个报告包含如下的预测的位于提议的地区中心项目的经济特点，它的地理区域包括弗赛德县。对于提出的在地区中心内的联合项目，如下是工作和经济益处预测： 在地区中心内的 242 个主要工作 在地区中心内的 375 个次要（间接和引发）工作 用于设备采购和建筑维护的每年 2900000 美元的资金投资 每年大约 60400000 美元在地区中心新的直接经济活动包括如下经济活动的扩张： 12200000 美元增长的直接家庭收入
4、 总共 29900000 美元对于商业服务，维持，供应和公共事业这个报告也介绍了用来进行提出项目产生的主要和次要雇佣预测的方法论。YK美国提供给 ADE 一个提出项目的平方英尺和相应提出的土地使用。也用到了来自城市土地协会（ULI）,美国经济统计，和其他的资源来得到预期雇佣的总数。下一章介绍主要和次要工作的预测。结尾章描述使用的方法论。2. 经济影响分析2.1 确定的工作和其他经济影响经济影响分析消除经济操作的影响不局限在当地的发生的前提。为了操作一笔生意需要和其他的生意建立供应关系。地区中心的供应商有大范围的需求，包括资金设备，商业支持服务，和维修服务。此外，雇佣的员工通过家庭花费产生经济活
5、动。一笔生意影响区域和这些供应关系，家庭花费 的详细记录预测它们的经济乘数。计划的项目创造的工作机会的影响计算乘数影响的分析基于三个经济参数雇佣，行业输出，和雇员补偿。如下是这些参数的定义： 雇佣指示在提出地区中心内项目创造的工作数目和由于在地区中心范围内项目操作的结果其他地方的雇佣。 行业输出表示被分析的所有经济活动的价值。这个活动包括所有的商品输入，工人收入， 财产收入， 和其他增值部分。输出也包括由供应企业产生的商品价值和当地工人产生的需求。 员工收入表示雇员和所有者的收入。对这些参数的乘数影响来自经济乘数类型 II，这些包括主要和次要（间接和引发）影响。这些乘数的描述总结如下： 主要影
6、响表示在地区中心的经济操作产生的经济影响。这些影响包括在商业点产生的工作。 次要影响表示工作和其他经济影响在地区中心范围内产生的，由于一笔特殊的生意和雇员和所有者消费产生的家庭消费。供应商购买包括消费品，耐用品和服务。由雇员消费产生的影响主要发生在零售和其他当地服务行业类，例如个人服务，教育，卫生保健。依照 EB-5 条款，次要影响包括在地区中心由生意“间接创造的工作”.依照 8C.F.R204.6（m）(7)部分，在一笔生意投资间接创造的工作对满足 EB-5 创造工作机会需求有重要性。项目地点坐落在加利福尼亚，可罗娜的弗赛德县，它包括提出的地区中心的地理区域。交到 ADE 分析的 2 个项目
7、包括 1 个商业中心和 93 个单元的生活-工作开发。商业中心的整个平方英尺用作商业场地。这些使用主要集中在零售场地，额外的平方英尺分配到食品服务（餐厅）和专业办公场地。对于生活-工作单元，预期 93 个单元用来作为住宅和创意办公使用。创意办公使用包括科技，互联网服务，和其他的以信息为基础的生意，并且允许在可罗娜分区特定使用生活-工作场地。生活-工作单元设计的场地是工作场地在第一层， 住宅在第二层和第三层。对于生活- 工作单元的工作计算仅仅使用地一层工作区域的平方英尺。项目土地使用如下： 商业中心- 零售15，888 平方英尺- 食品服务3,255 平方英尺- 创意办公3,500 平方英尺-
8、专业办公3,500 平方英尺 生活-工作场地（最大使用分配）- 办公-创意 （93 单元，43,108 平方英尺的工作场地）-2.2 创造主要和次要工作的总结分析审视在完成计划的项目后创造的总影响。 这些影响是在费赛德县范围的地区中心估计的。注意这些工作的计算是假设的，它取决于最终商业类型混合发展。 由计划项目创造的商业活动的相加影响会总共创造 617 个工作。 大约 242 个工作被作为主要工作，也就是说坐落在提出项目的区域内的直接雇佣。由于新的商业关系和新的雇员消费，在其他地区创造出大约 375 个次要工作。 这个新商业活动总的经济价值是每年 60，400,000 美元的行业输出，和50,
9、400,000 美元的次要输出， 总共每年有 110,800,000 美元的经济影响。 有提出项目产生的劳动收入总共是 12,200，000 美元，和加上次要影响的总共是28,500,000 美元。 这 2 个提出项目的工作创造和经济影响的信息总结呈现在表2-1.表 2-1提议项目的每年的经济影响总结地区中心影响 主要影响 次要影响 总计雇佣 242 375 617总输出 $60,406,540 $50,440,764 $110,847,304劳动收入 $12,208,702 $16,335,150 $28,543,852来源: ADE, 公司, 数据来自 IMPLAN Impro 专业输入-
10、输出模型，Natelson/SCAG和城市土地协会表 2-2 包括了次要和主要工作，并且在提议项目中以详细的内容展示出来。这个表格在合适的地方也展示了用创造工作因素来计算工作的。 表 2-2可罗娜 DOS LAGOS 提议的项目NAICS 编码 建筑使用情景 平方英尺主要的 (直接的)工作总的新工作(主要的和次要的)总的工作公式(平方英尺/工作)44-45 零售使用 15,888 46 67 236722 食品服务 3,255 22 32 10351 办公 创意 3,500 12 37 9454 专业服务 3,500 12 23 151商业中心总计 26,143 92 15951 办公 创意
11、43,108 150 458 94生活-工作 场地 总计 43,108 150 458地区中心总计 69,251 242 617 来源：ADE ，公司，数据来自 IMPLAN 输入-输出模型和 Natelson/SCAG.2.3 在地区中心地理范围内的推销A. 地区的生产力如表 2-1 说展示，计划的项目的经济活动将创造出 242 个新主要工作， 和375 个不在地区内的次要工作。 这个活动的经济价值由行业输出来展示，并且给特定地区产生了一个有效的本区域内的生产力参数。 行业输出代表经营业务所需要的商品输入的总价值，和由业务产生的“增值” 。增值代表商品的附加价值，多于用来生产商品的成本。这个
12、增值组成包括劳动收入， 营业利润， 财产收入，营业税，和其他收入。这个参数跟测量国家范围内的国内生产总值相似。由报告中分析的潜在生意产生的直接行业输出总共是 60,400,000 美元。行业输出的估计是基于在地区中心创造的新工作产生的生产力加上新商业活动产生的商品需求。 这些计算是使用测量特点区域内的生产力的输入- 输出模型来计算的。B 区域内资金投资而且， 地区中心的商业运作将需要持续的资金投资来维持。 潜在的项目所有者需要总共将近 2,900,000 美元的每年商业成本的资金投资，例如采购设备和建筑维修。这些资金投资代表每年在地区中心由新商业运作产生的投资。这些投资来自国内资源，来自外资企
13、业的投资除外。 表 2-3 总结了完成提出项目后，用来量化经济增长的参数。 注意这些计算是在“地区中心内”特定的产生的直接影响。表 2-3地区增长因素总结创造的主要工作总计 242增加的每年生产力 (行业输出) $60,406,540增加的每年资金投资 $2,857,374来源：ADE,公司，数据来自 IMPLAN 输入-输出模型2.4 地区中心作为一个整体在地区中心内外的整的经济影响这部分展示了对特定的参数如家庭收入经济影响的估计，和由于供应商购买额外需求产生的经济影响。同时也强调描述了地区中心作为一个整体在地区中心内外的正面和负面影响。 A 家庭收入由地区中心创造的工作将随之产生家庭收入的
14、新来源。在提出项目中主要工作产生的 家庭收入（包括雇员工资和所有者收入）总计为 12,200，000 美元。而且，由地区中心商业活动产生的商业关系和雇员消费将导致次要劳动收入影响。联合的家庭收入影响每年总计为 28,500,000. 这个收入计算来自测量行业每个工作平均收入的 IMPLAN 输入-输出模型。这个模型也用来解释占有生活-工作单元的家庭的经济影响， 但是没有用这些单元作为商业场地。 模型计算基于在地区中心内将创造的工作类型，次要影响的分配基于潜在的位于地区中心商业输入的类型。表 2-4地区中心的区域影响，家庭收入地区劳动收入 主要影响 次要影响 总影响总的家庭收入 $12,208,
15、702 $16,335,150 $28,543,852来源：ADE,公司，数据来自 IMPLAN 输入-输出模型B对商业服务，设施，维护和维修，和建设一旦计划的项目全部增建， 如表 2-5 所展示的，来自供应商采购和商业关系的总经济影响将创造大约 29,900,000 美元。这些供应商采购被称做“间接影响”并且表示着定义为次要影响更广泛的子集。注意，这些供应商行业可能潜在的位于地区中心内，并且它们的经济输出包括在总计内。表 2-5地区中心的其它区域影响区域影响 总影响商业服务 $13,015,053建设和维护 $705,489其它的供应商 $15,658,553设施 $495,164来源：AD
16、E,公司，数据来自 IMPLAN 输入-输出模型 地区中心计划的项目将对商业服务创造需求，如金融服务，专业服务，和支持服务。这个活动的影响总计是每年 13,000，000 美元来自提出的项目。设施包括的服务如电， 天然气，水和废物管理。设施服务的经济影响是每年总计 495,164 美元。维护和维修服务包括对已经存在建筑的建造活动。提出的开发活动将创造每年 705,489 美元的经济影响。因为大部分的建造活动在建筑的建设前，或整合到维修和维护服务中，对建造部分的经济影响不像持续预想的基础那么重要。其它潜在供应商部分的经济影响总计是 15,700,000 美元。供应商采购的估计基于 IMPLAN
17、输入-输出模型的商品数据。这个数据详述了需要维持商业操作具体类型和量。这个模型估计供应商采购基于在区域内将创造的工作的类型和数量。此外，模型分配区域内供应商采购，基于来自美国经济分析贸易流动数据。C 地区中心的正面和负面影响总的来说，地区中心在地区和国家范围有正面的经济影响。地区中心将在地区经济其他范围内潜在的创造大约 50,400，000 美元的次要经济影响，来自新的采购- 供应关系和雇员消费。这个经济影响表示区域内的新收入，和对新商业开发潜在市场的支持。没有在区域内提供的任何供应商（商品输入）将在国家其他区域和世界范围内产生额外的经济影响。 来自地区中心潜在的负面影响将产生，如果进入地区的
18、新商业减少现存企业的销售。一般地，这种类型的影响主要发生在依靠当地消费的企业即零售企业和其它主要当地-服务的建立。其它潜在的负面影响将包括环境影响如交通和噪音，因为以前闲置的房产被开发并且吸引雇员和雇主。“这是有意留的空白页”3. 方法论主要工作预测的过程和计算主要工作估计展示假设的计算基于可接受的标准数据来源，在这个项目中根据设施尺寸来推测创造的工作。每平方英尺产生的工作数据的计算以其它可靠的基准数据来计算的。用模型估计的经济影响分两类主要影响和次要（间接和导致的）影响。这些影响是以每年的影响来计算的。在这个分析中， 主要影响表示估计的工作，劳动收入和行业输出，这些直接来之提出的地区中心计划
19、的项目。 次要影响包括间接和导致的影响的组合。间接影响表示估计的效果，它来自对商品和服务的需求（也就是，生意-对-生意交易） 。供应商行业的例子包括商业服务，机械，和其它设备。导致的影响表示由员工在当地的家庭花费产生的潜在效果。这些影响一般影响零售商业，健康服务，公共服务，和个人服务。主要雇佣主要工作的分析主要基于建筑平方英尺比员工的比例来计算的。对于这个分析，主要工作被定义为在项目建筑包括所有者企业的工作。估计雇佣数量基于企业的类型，建筑面积是根据商业开发的潜在交通影响的文件调查来支持的。生活-工作单元基于第一层的平方英尺来分析的，只有第一层用作工作场地。我们的分析主要依据可得到的最广泛的数
20、据调查，这些调查是由南加利福尼亚政府协会（SCAG ）为南加利福尼亚地区做的。与 SCAG 的合同下，Natelson 公司在 SCAG 地区进行了商业调研并且为主要土地使用类别开发了雇员密度因素，如表 3-1 所示。如作者在文献回顾中表示的，没有其他可得到的研究复制进行的 SCAG 研究的分析宽度。我们把这个研究认为是非常可信的数据来源在可能的雇佣数量主要土地使用类别。表 3-1雇佣密度基准数据土地使用类别中间平方英尺每个雇员 (主要的)平均平方英尺每个雇员 (主要的)地区零售 1,023 857其它零售/服务 585 344低层办公室 466 288高层办公室 300 311酒店/汽车旅馆
21、 1,804 1,152调研和开发 / 伸缩空间 527 344轻工业 924 439重工业 1,355 613仓库 1,225 814政府办公室 672 261来源：ADE ，公司，数据来自 SCAG/Natelson 公司对于 7 个南加利福尼亚地区，依据中间的和平均雇佣密度因素用零售行业数据如总的可租区域（GLA）,每平方英尺销售，和每企业的员工，和来自数据资源如由城市土地协会（ULI）和美国经济统计进行的 购物中心的美元和美分 /2008 分数 来计算提出项目开发的预计雇佣情况，是行业接受的实践。因为展示在经济影响分析报告中的主要工作数表示假设的工作，创造的主要工作的证据不是通过实际工
22、作如 W-2 和 I-9 形式的复印件的记录，而是通过证实计划的位特殊使用进行的平方英尺数和出租给商业人士的平方英尺数。 这样的证据将包括批准的城市点和建筑计划，建设允许和执行的商业租赁的复印件。次要雇佣为了估计由于完成提出项目的乘数效应，ADE 使用 IMPLAN Impro 专业输入-输出模型。这个模型能估计来自商业输出，雇佣，收入和增值引起的经济影响。项目的经济影响基于在前一章讨论的主要雇佣估计。分析计算由于每个项目所有者的类型产生的影响。这个模型特别适合提出的地区中心的地理区域。IMPLAN 经济模型的基础用 IMPLAN Impro 专业 2.0 来分析数据和产生影响的计算。 这个应
23、用是由明尼苏达州 IMPLAN 集团（MIG）开发的，并且为 440 个独特的行业和商品类别计算影响和供应-采购关系。使用在 IMPLAN 模型中的行业分类系统也被经济分析局使用来创造 BEA 基准 IO 研究。这个模型接近，但是与经常使用的标准行业分类（SIC ）和北美行业分类系统（ NAICS）不同。组成主要 IMPLAN 数据的输入-输出矩阵和用来创造 BEA 基准 IO 研究的数据源是一样的。 分析使用了总计的数据集包括弗赛德县。在这个数据集中的矩阵包括了关于每个主要雇员产生的经济输出，当地购买的商品输入量，生产功能的假设，这个假设确定了每个行业类别的输入和供应商服务。 地区的输入-输
24、出模型数据文档对于不同行业中的经济关系有违约假设。尤其，违约数据包括对平均行业输出和地区中每个雇员的劳动收入的评估。乘数效应计算基于在区域内发生的与供应商生意的经济关系程度。总结用来估计在地区中心提出的第一个项目的主要和次要工作方法论是基于可靠的良好的，备有证明文件的资源。ADE 咨询联邦基准数据源，国家范围内认可的组织如城市土地协会。所有用来估计潜在创造工作的数据来源和方法在领域里是被经济专业人士广泛认可的。在分析中，在假设的条件下，主要工作计算表示最好的可能性估计，因为计划建设的实际建筑和实际占有者组成仍然是未知的。而且，使用 IMPLAN I/O 模型计算次要工作基于广泛使用和信赖的应用，它被应用在广泛的领域包括私企，大学，研究机构，和政府机构。例如，在2009 年美国农业部选择使用 IMPLAN 来追踪联邦经济刺激创造功罪的效果美国复苏和再投资法案（ARRA）. IMPLAN 基于同样使用在类似输入 -输出模型应用如 RIMS II 和 REMI 模型，BEA 国家基准 IO 模型。
